2011年平谷马坊商业项目营销报告.ppt

,北 京 嘉 厚,平 谷 马 坊 商 业 项 目 营 销 报 告,2011 年 3 月,北 京 嘉 厚,报 告 思 路,2010北京房地产市场 运行分析,房地产政策解析,马坊项目分析,马坊项目营销策略阐述,宏观经济环境,行业运行数据统计,政策解读,重点城市政策解读,销售面积及营销金额说明,销售价格制定,销售节奏控制,销售模式确定,营销费用比例,有效客户分析,北 京 嘉 厚,2010北京房地产市场运行分析 宏观经济环境,宏观经济环境,2010年1-3季度GDP增速,2010年，北京市1-3月GDP呈小幅平稳上扬态势，其 中三季的增速与二季度相比略有减缓。三季度全市 GDP总额为3381.8亿元人民币。,北京市2009年GDP为11865.9亿元，比2008年增长10.1%；2008年 GDP为11115亿元，比2007年仅增长9.1%，受次贷危机影响， 2008年GDP增长速度是近五年中较低的一年。,北京市2005年-2009年GDP走势,按常住人口计算，2009年北京全市人均地区生产总值 突破万元大关，达到10314美元，比上年增长7.2%。 数据来源：北京统计局,2010年，北京市前三季度GDP一直呈现出小幅上扬态势。2005-2009年 除2008年以外，以较快的速度增长，年增长速度在10%以上,2005-2009年北京地区人均生产总值（美元）,GDP指标,居民收入,CPI指标,宏观经济环境,截止11月，2010年北京市城镇居民人均可支配收入为26719元人民币，同比去年同期上涨 了8.80%。其中，人均工资性收入比上年上涨了11.20%，人均数额为21009元人民币。2005-2009 年北京城镇居民人均可支配收入持续增长，生活水平持续提高。,2009年城镇居民人均可支配收入达到26738元 ，比2008年增长8.1%（名义增速）。农村居 民人均纯收入11986元，比上年增长11.5%（ 名义增速）。,2009年城镇、农村居民恩格尔系数分别为 33.2%和32.4%，比上年下降0.6个和1.9个百 分点。城乡居民居住水平继续提高。,2005-2009年北京城镇居民可支配收入,2005-2009年北京农民人均收入,GDP指标,居民收入,CPI指标,宏观经济环境,截止11月，2010年北京市GPI整体呈现出平稳上涨态势，四季度受宏观经济型势影响，月度增幅较大。纵观2005年以来的数据，2009年北京市居民消费价格比2008年下降1.5%，但仍处于高位。在2007年5月以前，我国的这一价格指数一直稳定在100-103之间，但是自从2007年5月以后，这一指数开始飙升，表明通货膨胀压力增大。 在最新公布的2010年第一季度经济运行数据中，CPI的上涨达到8%，其中，3月份同比上涨8.3%。虽然比2月份有所回落，但是仍然处在高位。由此基本可以判断，通货膨胀是目前我国经济中存在的主要问题，控制通货膨胀也将是管理层未来一段时间的首要任务。,GDP指标,居民收入,CPI指标,北 京 嘉 厚,GDP：2010年，北京市地区生产总值前三季度一直呈现出小幅上扬态势。 居民可支配收入：2010年北京市城镇居民人均可支配收入为26719元人民币，同比去年同期上涨了8.80% 。 CPI：2010年北京市GPI整体呈现出平稳上涨态势。,宏观经济环境解析小结,北 京 嘉 厚,2010北京房地产市场运行分析 行业运行数据统计,行业运营数据,2010年，截止于11月底北京市房地产开发投资总计 2645.65亿元，已超2009年全年投资额13.17%，而同比数值 更是高达18.59%。其中，住宅项目的开发投资达1347.05亿 元，同比去年同期上涨了84.40%。 纵观2006-2009房地产行业的开发投资趋势，投资基本上 呈现了逐年上涨的趋势。,2006-2009年间，住宅项目投资在2007年到达阶段性顶峰 后，在随即的两年内持续下滑。从10年11月的数据来看， 2010年的住宅投资额将成为一个新的顶峰。,土地市场,新房市场,开发投资完成额,行业运营数据,商品房土地成交的建设用地面积从供应上看，2008年的供需 矛盾较为明显，供需比为0.5：1，供不应求。而其他年份供 应和成交土地的面积均逐年上升。 主要原因是2008年的次贷危机使政府放慢了土地供应的步 伐。而开发商的取地热情也有所压抑，成交土地多为2007年 的存量。,2006年-2010年商品房土地成交的规划建筑面积供需比分 别为1：1、1.4：1、0.5：1、1.1：1和1.8：1。 2010年的商品房土地成交市场供应，一部分来源于09年的 存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供给。2011年 的商品房土地呈现供需两旺，且供大于求的情况。,土地供需,土地市场,新房市场,行业运营数据,2010年居住类用地占全部商品房用地的 半数以上，而商服金融和综合性用地则 分别占了25.25%和4.46%。,2010年居住类用地拿地金额共计921.23亿 元，占全部商品房拿地金额的61%，比例 略高于面积占比的51.98%。住宅拿地的楼 面价略高于全部非工业用地的拿地楼面价 均值。,土地市场,新房市场,2010年土地用途分析,行业运营数据,土 地 市 场 小 结,市场供求：土地整体供过于求，供求比达到近五年来的最大1.6 。 年度成交： 较往年“量价齐升”，成交金额/均价逐年稳步攀高。 月度成交： 2010年4-10月土地成交为全年低谷；11月份成交建面 爆发式增长，单月达到190.99万平米。 区域成交：2010年居住类用地近郊区域成交旺盛，热点区域在房 山、顺义、昌平、通州。,行业运营数据,近五年来商品房除08年供需比为1.3，其它都小于1，供不应求；07年供应同比下降18.5%， 主要因为06年“70/90政策”的出台，使较多开发商拉长报批报建的周期，造成市量不足；08年 同比微涨1.4%，全球性的金融危机开发商资金紧张，增加供应量，以快速回笼资金；09同比下 降16.2%，主要因为08年大量开发商拿地比较少。 2010年供需求相对稳定，供需比为0.8，与07年相等。,商品房市场供需,土地市场,新房市场,行业运营数据,近五年来商品房成交整体上处于量跌价 升的走势；成交面积07、08、10年都呈现 负增长，同比分别下降6.1%40%、25.1%， 但是09年在国内经济快速回暖和宽松的调 控政策下比08年出现大幅度增长，同比增 长80.1%，而相比06年基本持平；成交均 价节节攀升，但08年和09年增长幅度有所 下降，主要因为经济危机的影响和后奥运 时代。 2010年量跌价升，成交量同比下降 25.1%，成交均价同比上升37.9%；10年经 历了史上最严厉调控年，新国十条”“京 二十条”和“新国五条”，成交量进入深 度观望，成交均价在高位运行。,商品房市场成交,土地市场,新房市场,行业运营数据,商品住宅成交面积占比下降10%;主要是由于4月新政的出台，有效抑制炒房和投机性购房的 需求，而房价又高于刚性需求承受能力，因此成交量出现大幅下降，直到8月、9月成交有所 回暖，但是国家又出台9.29新政，成交复苏的火苗被扑灭，因此成交量整年都处于低位徘 徊。 办公和商业成交面积占比分别上升4.3%和5.1%，其中商业的上升幅度大于办公；主要是由 于大的经济环境的好转，北京国际城市定位的确定和北京城市规划落地等利好因素。,商品房成交类型,土地市场,新房市场,行业运营数据,住宅市场,2006-2010年北京市商品房住宅供需走势,除2008年供应大于需求，供需比为1.3外，其它年份供需比都小于1，商 品住宅整体上供不应求；08主要由于金融危机导致购买力降低，和07年宏观 政策调控的滞后作用，从而是08年达到供需比的最大值1.3；随着国内经济 的快速回暖，和政府一系列救市的调控政策，导致08年刚性需求被压制的需 求集中释放，造成09年的供需比达到五年来最低。,土地市场,新房市场,行业运营数据,住宅市场,土地市场,新房市场,城八区整体上供需比小于1，供求矛盾突出；由于城区已经开发完毕，没有土地供应，从而除朝阳有新增供应外，其它区域基本没有供应，导致 供需矛盾加剧。 近郊区除顺义区供不应求，门头沟供求比为零，其他区域供大于求；由于规划利好，知名房企进驻大兴、通州等，带动区域房地产市场的发展， 许多新盘纷纷入市，大幅增加市场供应量，但是由于区域的陌生、配套不成熟和房价高于大部分消费者的心理预期，所以导致供过于求。 远郊区供需基本持平；由于离市区交远，房地产市场的开发商和消费者基本都是以当地的为主，所以供需基本稳定。,城八区,近郊区,远郊区,2010年北京各区域商品住宅供需情况,行业运营数据,住宅市场,土地市场,新房市场,量：城八区朝阳区一枝独秀，近郊 区共同发力，远较区密云区相对优 势；朝阳区成交面积260万平米，占 市总面积的25%，主要因其项目比较 多导致，近郊区五大区域成交488万 平米，占总成交面积的47%，因为今 年为刚需的市场，而近郊区为刚需 的主要供应区。 价：城八区中东城最高，近郊区中 昌平最高，远郊区中怀柔最高；东 城区的成交为39997元/平米，昌平 区成交均价17082元/平米，怀柔成 交均价为11010元/平米，平谷成交 均价7000元/平米。,城八区,近郊区,远郊区,2010年商品住宅区域成交量价走势,行业运营数据,住宅市场,土地市场,新房市场,五环以外出成为成交量的绝对主力，均价梯度拉大， 差额为9000元；五环以外共成交702万平米，占总成交面 积的67%，其中五环六环成交474.万平米，占比为 45%，六环以外成交227万平米，占比为22%；均价四环 五环和五环六环的均价差额最大，为8683元/平米。,各环线呈现：量跌价升，五环六环成为成交量抗跌力 相对较强，成交均价上涨相对较快；成交量抗跌相对强的 环线区间为五环以外，五环六环成交量同比下降40%， 六环以外成交量下降23.%；成交均价上涨较快的两个环线 区间为三环四环，同比增长61%，和五环六环，同比 增长57%。,行业运营数据,土地市场,新房市场,住宅市场,2010年各户型面积区间供需情况,投资客和改善性需求被有效抑制；120 150平米的户型供需比最高为1.17,150200 平米和5090平米户型的供需比第二高 1.12，前者主要针对改善性客户、后者主要 针对投资性客户，供需比居高表明这两部分 客户被限购令、提高首付、加息等一些调控 政策拒之门外。 刚需客户得到部分释放；90120平米户 型的供需比为1.10，供需比与其他户型面积 相比较适中，主要是因为2010年近郊区大 兴、房山和通州等刚需产品的低价入市满足 一部分刚需客户。 户型面积两端的供需基本持平；50平米 以下户型的供需比为1.06，200平米以上户型 的供需比为0.88，前者的总价低，并且大部 分为首置，因此受政策的影响有限；后者为 高端产品，针对的客户资金实力雄厚，大多 一次性付款，也受政策的影响有限。,行业运营数据,土地市场,新房市场,写字楼市场,受到全球性金融危机的影响，2008 年以后供需持续走低；北京写字楼两 大主要集聚地金融街和国贸，其中国 贸是外企分公司分布比较密集的地 方，因此在欧美的总部受到危机的影 响，直接制约分公司在北京的发展。 2010年供需继续维持2009年的势 态，供需比为0.6；在中国经济持续 向好，以及北京将建设世界城市的利 好推动下，京城写字楼市场逐步转 好，但是开发的滞后性和2010年严厉 的调控政策，使得需求量和供给量继 续萎缩。,行业运营数据,土地市场,新房市场,写字楼市场,近5年成交面积、金额和均价，除2008年呈现上涨趋势；2008年主要是由于世界经济危机的影响和2007年严厉调控政策的滞后性，导致成交面积和金额下降； 2010年成交面积和成交金额成反方向变动；主要由于成交面积微降，但是成交均价继续上涨，从而导致成交金额上涨；,20062010年写字楼市场成交走势,20072010成交面积和成交均价同比,行业运营数据,土地市场,新房市场,商业市场,面积供应逐年递减、面积需求随政策和经济 的波动而波动、面积供需比2008年以后小于 1；面积需求2009年最高，主要是由于经济的 快速复苏和2008年国家4万亿的投资，第二高 峰是2007年，主要是由于经济环境的利好， 导致租金的上涨和空置率的降低，从而吸引 需求量增加。 2010年供需矛盾加剧，供需比降至五年来的 最低点0.3；主要由于10年严厉的调控政策， 开发商拿地成本的增加，造成供应下降幅度 增加，但是随着国内的经济继续向好，从而 稳定一部分需求。,行业运营数据,土地市场,新房市场,商业市场,2006-2010年商业市场成交走势,20072010年商业成交面积和成交均价同比走势,近五年成交面积和金额整体上上升趋势；2007年要由于奥运利好的提前释放，2008年全球经济危机造成其微降，2009年经济的回暖和宽松的政策造成其回暖；2010年由于严厉的调控的政策造成回暖的势头被无情抑制。 成交均价小步上升；主要由于中国经济稳定增长的大背景和大力发展第三产业。 成交套数呈平“U”型，2008年为“U”底部。,2010年商业市场量跌价升；成交面积236.82平米， 同比上升8.8%；成交均价21465元/平米，同比上涨 24.5%；主要是由于经济利好和项目银河soho大量成 交，拉高整体均价，其均价80983元/平米，成交金额 53.62亿元，占整体销售额的10.5%。,行业运营数据,土地市场,新房市场,别墅市场,近五年除2008年供求矛盾比较激烈，供需 比为2.7，其它年份相对较平稳；2008北京 别墅市场逆势供应量大增，与2007年相比增 长60.1%，主要2008年奥运会的利好，提高 消费者的预期。 2010年别墅市场供需基本持平，供需比为 0.9，但供应量和需求量有所下降；供应面积 为11.02万平米，同比下降22.5%，需求面积 为121.54万平米，同比下降39.8%；主要由 于受房地产政策影响，众多别墅项目延迟了 开盘时间，从而造成供应幅度和成交量均有 一定减少。,行业运营数据,土地市场,新房市场,别墅市场,2010别墅市场年度成交走势,2010年别墅市场成交面积和均价同比,成交面积波动较大，呈现倒“W”形状； 2008年处于最低点，成交面积为65.7万平米，同 比增长55.9%；2009年处于最高点，成交面积为 201.7万平米，同比增长207.2%。 成交均价震荡上升，呈现“勺子”形状；2009处 于“勺”底部，成交均价为17444万/平米，同比 下降11%，主要由于结构性调整和以价换量；2010 年别墅均价达到最大值24309万/平米，同比增长 16%。 2010年别墅市场“量跌齐升”，主要是受 政策影响，加上成价格上涨，成交放缓。,行业运营数据,2010年北京市场总结： 供求关系：供应和需求量达到近五年的最低水平，供求基本持平。 量价关系：量价向两极发展，成交量达到近五年最低点，而成交均价达到近五年最高 点客户购买实力增强，但需求被压抑。 量价变化：与全国趋势相同，新政主要打击成交量，且下半年影响逐渐减弱，成交均 价始终保持稳步上涨趋势。 物业类型：成交占比同比出现一降二升现象，商品住宅占比下降10%，办公和商业占 比分别上升4.7%和5.3%，商业上升幅度大于办公。 客户群体：整体成交均价达到23700元/平米，高端消费和投资成为庞大群体。市场 产生分化，出现泛高端市场局面。,新房市场小结,2010 年 至 今 房 地 产 政 策 环 境 解 析 政 策 解 读,北 京 嘉 厚,政策解读,全国政策要点,政策解读,北京政策要点,政策解读,货币政策,政策解读,政 策 解 读 小 结,抑通胀和调楼市成为当前中国社会经济两个最炙手可热的主题。央行出人意料 的启用加息，说明通胀问题不再是经济隐患而是显疾。 对于楼市而言，调控已经贯穿了整个2010年。4.15新政之后，整体房地产市场 进入观望期，但7月底调控政策的利空被消化，8、9月份楼市呈现反弹态势； 9.29新政则是4.15新政的加强，通过提高置业门槛来达到调控楼市的目的，由于 市场需求积压太久，11、12月份市场成交量仍处于较高水平，市场受新政影响 不大。 从市场调控的反馈结果来看，开发商面临着较为严峻的政策风险，但市场风险 相对较小。,政策解读,政 策 解 读 之 限 购 令 分 析,限购作为行政调控手段，对楼市成交量的影响是立竿见影的，从已限购的城市 来看，短期内就能够迫使成交量大幅下降，部分资金实力不强的中小型开发商 所开发楼盘销售均价下滑。 11年的限购是国家、地方政府实施的防御性政策，目的不在于遏制已经形成的 销售价格，使销售均价一路下滑至几年前水平，而是在于防御未来房价的过快 上涨。 由于普通住宅房屋购置受限，因此商业地产项目形成了新的关注焦点。从目前 北京商业地产项目的销售状况来看，量价都有所提升。,北 京 嘉 厚,马 坊 商 业 项 目 分 析,平谷区地处北京、天津、河北三 个省市的交界处，环渤海经济圈 的中心位置。平谷区位于北京市 东北部，西南距城区（东直门） 70公里，距（建国门）50公里， 南与河北省三河市为邻，北与密 云县接壤，西与顺义区接界，东 南分别于天津市蓟县、河北省兴 隆县毗连。以密云路、京平高 速、津蓟高速、与全国铁路并网 的平谷地方铁路货运站、首都机 场为依托，是连通京津两大空港 和天津新港这一通道上的重要枢 纽，真正成为融入环渤海经济圈 的“京东发展门户”。,90公里,50公里,35公里,110公里,“三省市交界处” “京东发展门户”,区域环境,项目环境,项目指标,区域环境,项目环境,项目指标,“久违的-真挚的-原生态的-最本质环境 京东绿谷”,全市首位：森林覆盖率67.5%； 全市第一：气象指数； 湿润指数； 水体密度指数； 植被覆盖指数； 土壤侵蚀指数； 。,区域环境,项目环境,项目指标,市级重点扶持地区的确立为该地区快速、持久发展提供保障。 马坊镇是北京市重点扶持发展的“三区六镇”之一、北京市市级小城镇，马坊工业区是北京市市级拟定保留工业区。市政府对于该区域发展给予高度重视。同时本项目受到平谷区及马坊镇各级领导的高度重视，被定为镇重点建设项目。,通关口岸的建设带动区域物流发展 北京平谷马坊物流基地是北京市五大物流基地之一，是北京市“十一五”发展规划确定的具有口岸功能的综合性保税物流基地。马坊物流基地规划面积3平方公里，一期1.3平方公里按照统一规划、分期建设的原则分为口岸功能区、B型保税仓储区、综合服务区、高端休闲旅游度假配套区。用于“北京平谷国际陆港”核心区建设的570亩土地已取得土地证，并取得了北京市口岸办的批复。,区域环境,项目环境,项目指标,S3城铁规划为区域加快城市化建设注入催化剂。,目前京平高速、密三路等道路系 统完善，可方便快捷的达到此 地。同时，平谷区第三届人民代 表大会第四次会议上获悉，预计 2015年前,S3线快速轻轨将建成通 车，如果采取快速直达的方式， 从市区到达平谷将不超过20分 钟。便捷的交通网络为平谷区的 发展奠定了坚实的基础。,区域环境,项目环境,项目指标,北京大学附属中学分校建设，为区域气质提升和人员入住提供有力支撑。,目前北京大学附属中学分校 已正式入住平谷区马坊镇， 总占地97亩。校址已经完成 奠基仪式，正在建设之中。 该校的入住不但洋溢了区域 书香氛围，并为高素质人口 的准住提供了途径。,市级重点开发区 工业、物流园区,京东经济圈 环渤海经济圈,原生态旅游区,区域环境,项目环境,项目指标,区域环境小结,建设中的工业大区+ 未来商贸大区+ 旅游大区,区域环境,项目环境,项目指标,本项目,打铁庄 收费口,2.5公里,平谷城区16公里,区域环境,项目环境,项目指标,本项目,区域环境,项目环境,项目指标,项目环境小结,地段偏远，交通成本高 京平高速与机场第二高速交叉口 本案39公里，高速路费25元，自驾车用时25 分钟本案距市区超过50公里，距平谷城区16公里，距三河市13公里。 现有周边环境配套不完善 项目周边以工业、农业为主，缺少居住氛围及商务氛围，缺少配套设置、居住 舒适度不足。,区域环境,项目环境,项目指标,经济技术指标,区域环境,项目环境,项目指标,面积 、套数指标,4#楼,3#楼,1、2#楼,公寓390套,写字间77套,独栋5套,北 京 嘉 厚,马 坊 商 业 项 目 营 销 策 略 阐 述,销售面积及金额,价格制定,销售模式,销售执行,营销费用,现有客户分析,项目定位,建筑设计,推广执行,VI示意,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,项目一期总销金额预计约2.9亿元，可售面积为45755平方米 项目一期销售周期计划为2011年7月至2012年5月； 2011年度计划实现销售金额为1.96亿元。,.,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,定位必须明确的前提、问题,3个前提,项 目 定 位,大势：区域蓬勃发展 新政利好支撑 竞争：区域内暂无同质产品竞争 品牌：本项目将强化区域主导，并 依靠产品提升区域价值,2个关键问题,客户：投资、自住 区域入住企业 项目核心竞争力：无限购 低总价 升值空间,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,项 目 定 位,该项目建成后将成为马坊镇，乃至平谷区的地标性建筑，做为马坊镇及马坊工业园区 的重点配套工程。项目将进一步提升马坊工业园区的商务、办公立体形象及投资环境。,项目形象定位,： 马坊商务配套、地标性建筑、设计及软硬件设施超越区域建筑概念,项目产品定位,： 投资客为核心客户，自住需求客户及区域入住企业客户为重要客户。,客群定位,： 1#、2#楼集办公、居住为一体的商住独栋别墅。 4#楼36平米的零居占90%的高层商住公寓。,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,客 群 定 位 说 明,投资客 60%,自住客 25%,企业入住 15%,区域的发展未来形成价值洼地； 轨道交通预期展现升值潜力； 商业无限购引入热钱,小户型、低总价降低购买门槛； 过渡型住宅提供青年人首次置业机遇,招商引资优惠政策吸引企业注册； 物流、工业园区建设引入企业进驻,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,1#、2#楼,结构形式：框架钢筋混凝土结构， 主要墙体材料为加气混凝土砌块； 层高：层高3.6米； 墙面：劈裂砖及部分玻璃幕； 顶棚：混凝土梁板，不吊顶； 地面：混凝土地面 ； 卫生间：预留位置及上下水口； 入户门：钢芯木门； 外檐：高档石材及铝塑板。,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,1#、2#楼,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,3#楼,3#办公楼概况 1.结构形式：框架钢筋混凝土结构，主要墙体材料为加气混凝土砌块； 2.建筑面积：总面积16591.968（地上面积8670.24，地下面积7921.728）； 3. 层高：层高3.9米，装修后2.7米左右； 4. 墙面：劈裂砖及部分玻璃幕； 5. 顶棚：混凝土梁板，不吊顶； 6. 地面：混凝土地面 ； 7. 卫生间：预留位置及上下水口； 8.门：旋转门； 9. 外檐：高档石材及铝塑板。 10. 一层共用入口门厅，左右分流进入电梯厅。 11一二层门厅部分挑空。 123# B2车库范围做至3#东出去一跨。 层高3.9米 13B1层高5.1米，做局部出地面设计。降低B2覆土层厚度。考虑空调机房和消防水池放B2的可行性。 14.3#考虑上人屋面，屋顶花园（摆植、盆栽），花架 15.3#设备间是否与4#共用：配电室共用。4#空调系统单独考虑 16.3#供暖为热源风机盘管。,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,3#楼,大堂效果图,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,3#楼,办公室效果图,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,3#楼,会议室效果图,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,灵活组合，满足不同面积需求 满足居住、办公、投资用途 促进易销、实现速销,户型设计原则：,4#楼公寓户型设计原则思路,户型设计思路：,同质产品借鉴,户型分割,户型配比,装修标准,公寓户型设计,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,财智国际中心,4-10层为公寓，共计180套。集中供暖 标准层：30套房间， 电梯：2部 主力户型：40-50平米大开间 装修：精装修，费用为2000元。 产权：40年 价格：47万/套起,市场同类产品设计风格,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,市场同类产品设计风格,建筑面积5万余平米，规划700余套mini soho，面积以30-80平米为主；地热采暖 主力户型：44.67平米大开间 装修：精装修，费用为2000-3000元。 产权：50年 价格：60万/套,东 亚 上 北 鑫 座,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,市场同类产品设计风格,项目主力户型为50平米 70平米左右小户型，精 装修，层高5.49米，6梯 44户，9层板塔结合楼， 39层为LOFT，层高5.49 米，2层为平层，-1和1层 为会所均价 36000元/平米，,蓝光云鼎,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,市场同类产品设计风格,7 克 拉,共1617套，商业123户；由7栋8层到13层红褐色建筑围合布局。A1号楼8层、A2号楼13 层、A3号楼10层均为塔楼.B3号楼十层，主力户型为：两梯二十户，2至6层位3.1米层高产品，7至10层5.49米层高 平层均价23000元/平米，单套总价58万起。loft均价35000元/平米。毛坯交房。,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,市场同类产品设计风格,波普工社项目总建筑面积约10万平 米，昂木总户数1121户。 产权年限50年， 毛坯交房。 项目整体规划以小户型为主，面积 40-70平米，层高3米,波 普 工 社,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,4号楼标准层分割示意图,4#楼公寓设计,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,装修风格示意图,佣金制定,空间分割及装饰示意,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,4#楼建筑设计简述,4#酒店室内部分 1安防： 高级三防门，一体化系统，门禁连接物业； 2.窗： 铝合金中空条形玻璃窗； 3.楼面：水泥砂浆毛面找平； 4.墙面：混合砂浆基层，刮腻子； 5顶棚：结构层面，不吊顶。 6.装修：毛坯 7.主力户型：36平米 4#酒店公共部分 1外檐：高档石材及铝塑板。 2电梯：知名合资品牌电梯，裙楼2部（-2到3层）。 3首层大堂：石材或高档地砖地面。 4首层电梯厅及公共走廊：石材或高档地砖地面。 4#酒店设备设施 1电表： 根据国家标准每户设置独立电表； 2配件： 每户独立配电箱，照明、插座； 3电视： 有线电视（预留接口） 4电话： 电话线入户； 5供电： 小区电梯、公共区域照明和消防设施采用双 回路电源； 6采暖： 未确定；,佣金制定,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,价格趋势,住宅限购政策对商业销售的利好支撑； 限购令后，北京域内商业地产提价趋势显著； 限购令后，北京区域内商业地产销量走强,商业地产“涨”声一片后， 我们的项目将如何揭开价格面纱,佣金制定,北京市同质产品明细,东亚上北鑫座 16800元/ 30-80精装修 最低总价60万,7克拉 平层均价23000/ ， 精装，55万/套起,蓝光云鼎 平层均价25000/ Loft，精装修,财智国际中心 均价12500元/ 精装修,波普公社 均价16000元/ 毛坯,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,佣金制定,.,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京市周边地产项目明细,53公里,孔雀大卫城 均价6500元/,方正英郡二期 均价6300元/,86公里,京南馨苑 均价2900元/,60公里,尚华城 均价6600元/,70公里,盛世家园 均价6000元/,京东新城 均价5200元/,香城郦舍 均价6300元/,塞纳城邦 均价6000元/,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,同质产品区域,大七环生活圈区域,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,同 质 产 品,潜 在 竞 争 产 品,北京市区内项目 均价均以过万，大多为精装修； 周边生活配套非常完善； 交通发达，地铁紧邻； 多为精装修，装修标准2000元左右；,河北省项目； 价格多为6000元/左右； 宣传中的大七环生活圈，距北京距离 70公里以内； 住宅立项，产权70年； 社区规模较大。,本项目定价原则： 理性利润最大化； 速销、快速资金回流； 开发商品牌营造； 本项目定价方法： 成本加成法； 收益还原法； 比例置换法。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,4#楼公寓价格制定,成本法原则：,将项目单位成本加上预期营业利润（毛利润），一般为50%以上；,项目成本构成：,土地成本+前期投入成本+建安成本+基础市政成本； （成本构成不 含销售成本及营业税费）,成本加成法 计算均价A：,A=（9001716+5203341+104532210+18325480）（1+60%）预期利润 32222.41 =6806元/平方米,通过此公式可以算出：本项目成本加成法计算，销售均价为6806元/平方米； 说明：上述计算中，毛利润按60%计算，由于项目周边无竞争项目作为参照比价，因此 此价格将形成项目均价制定的重要依据。,成本加成法,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,4#楼公寓价格制定,定价原则公式：,均价=月租金（12N） M房屋面积,核算构成注释：,N值为年度空置月份数量，根据经验对于住宅出租房屋空置N值取1， 由于马坊项目周边居住环境不完善，因此N值取2； M值为投资收益率。国际惯例，租售比合理空间为200-300，据统计 北京地区2010年租售比为1：:545，以此值为依据，本项目投资回 报率为2.17%； 月租金取值及房屋面积取值：参照项目工程部人员在马坊所租赁房 屋小区的整体租赁状况，为1600元/月/120,收益还原法 计算均价B：,B=1600元/月（122 ）2.17% 120 =6145元/平方米,通过此公式可以算出：本项目按收益还原法计算，销售均价为6145元/平方米；,收益还原法,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,4#楼公寓价格制定,定价原则公式：,均价=项目区域住宅均价（其他区域商业公寓价格/ 其他区域住宅价格）,核算构成注释：,昌平区商业公寓产品价格为14800元/，区域住宅产品均价为 17082元/，比例为0.866； 丰台区商业公寓产品价格为22000元/，区域住宅产品均价为 23000元元/，比例为0.956； 大兴区商业公寓产品价格为16000元/，区域住宅产品均价为 17000元元/，比例为0.941； 密云县商业公寓产品价格为10500元/，区域住宅产品均价为 8000元元/，比例为0.956； 平谷区住宅产品均价为7000元/，算术平均上述区域价格比为0.929,比例置换法 计算均价C：,C=70000.929 =6503元/平方米,通过此公式可以算出：本项目按比例置换法计算，销售均价为6503元/平方米；,比例置换法,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,4#楼公寓静态 比准均价制定,通过计算得出项目静态比准价格为6613元/； 参照计算得出比准均价，本项目公寓部分均价制定为6800元/,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,4#楼公寓部分价格制定小结：,由于马坊地区暂无同类产品进行价格比较，因此4#楼公寓部分价格 采用成本加成法、收益还原法、比例置换法进行综合制定； 4#楼公寓部分成本加成均价为6806元/，收益还原均价为6145元/， 比例置换均价为6503元/； 暂定成本价格、收益还原价格、比例置换价格权重比为0.6：0.2:0.2； 由此制定出公寓部分静态比准均价为均价为6800元/, 毛利润为60%。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,3#写字楼价格制定,成本法原则：,将项目单位成本加上预期营业利润（毛利润），一般为50%以上；,项目成本构成：,土地成本+前期投入成本+建安成本+基础市政成本； （成本构成不 含销售成本及营业税费）,成本加成法 计算均价：,A=（2422135+1400088+30823111+4930925）（1+60%）预期利润 8670.24 =5935元/平方米,通过此公式可以算出：本项目成本加成法计算，销售均价为5935元/平方米； 说明：上述计算中，毛利润按30%计算，此价格为3#楼均价制定的重要依据。,成本加成法,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,3#写字楼价格制定小结：,3#写字楼计划整售与平谷马坊开发区管委会； 3#写字楼成本均价为4565元/； 3#写字楼成本加成法计算静态销售均价为5935元/； 3#楼销售并非赢取利润最大化，综合考虑关系维护及长远发展，目 前销售均价制定为5300元/，加入地下车位销售收入 400万元，3#楼目前制定实际销售均价为5760元/, 毛利润为26%。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,1#、2#价格制定,企业独栋 走近你石榴裙旁,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京LINK,BDA国际企业大道,BDA国际港,MAX空港企业园,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,企业独栋的出现与城市经济发展密切相关，在中国，企业独栋出现较早的区域是北京、上海。 在北京，最早提出“企业独栋”概念的是总部基地，紧接着是非中心中弘国际商务花园、BDA国际港、总部国际，然后是MAX空港企业园、北京LINK等。 根据不完全统计，目前北京市企业独栋项目目约19个，其中在售项目14个，出租项目5个。 北京市场独栋写字楼的总开发量近850万平方米（含在售项目后续开发量），其中出售项目占八成以上。 出租项目主要分布在亦庄、西山四季青两个板块，多为小产权项目。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京企业独栋项目供应情况,从分布来看，亦庄板块企业独栋产品供应量最大，在售项目数量最多，其次为西山四季青板块； 丰台科技园板块同类产项目数量不多，但项目体量较大； 中关村、顺义空港项目数量较少； 顺义板块中诸多企业独栋项目处于规划阶段，预计未来市场供给量将有明显的突破。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京企业独栋项目区域分布特征,企业独栋项目主要分布的地区大多为北京市五环外的工业园区，在产业发展方面可享受相关的优惠政策，且各板块的生态办公环境较为优越，从而为企业独栋产品提供了良好的生态环境和产品定位的可行性。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京企业独栋项目产品情况,目前北京市的企业独栋的项目总体量均较大，诸多项目采取分期开发，分期销售的运作模式。 企业独栋物业的主力产品面积区间基本在1000-8000平米之间，其中3000-6000平米的产品较为集中，成为市场竞争热点产品。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,北京企业独栋项目价格及销售情况,北京市的企业独栋目前销售均价相对住宅、传统写字楼要低很多； 多数企业独栋均在07年之前推出，截止2010年，销售情况不容乐观，多数项目选择将开发速度拉长。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,独栋市场小结,企业独栋是05年年来出现的新兴的物业形态，目前在北京发展较快； 优越的生态环境、低建筑密度和高绿化率是企业独栋物业的主要特征； 在售的企业独栋的主力产品面积区间基本在1000-8000平米之间，其中3000-6000平米的产品 较为集中，成为市场竞争热点产品； 企业独栋物业的客户来源主要是具有一定的综合实力、有强烈的创新意识、对企业形象有 较高的要求、企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性的大、中型企业/集团驻京机构； 企业独栋项目主要分布的地区大多为北京市五环外的工业园区，四环内基本没有此类产品。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,1#、2#独栋价格制定,成本法原则：,将项目单位成本加上预期营业利润（毛利润），一般为50%以上；,土地成本+前期投入成本+建安成本+基础市政成本； （成本构成不 含销售成本及营业税费）,A=（1358397+785206+15558909+2765393）（1+60%）预期利润 4862.5 =6734元/平方米,通过此公式可以算出：本项目成本加成法计算，销售均价为6734元/平方米； 说明：上述计算中，毛利润按30%计算，此价格为1#、 2#独栋均价制定的重要依据。,成本加成法,项目成本构成：,成本加成法 计算均价：,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,1#、2#独栋价格制定,计算原则：,选取北京市场在售8个企业独栋产品，对其销售均价进行算术平均；,BDA国际企业大道、嘉捷科技园、汇龙森国际企业港、 MAX空港企业园、 西山赢府国际商务中心、非中心国际商务花园、中间建筑、北京LINK,B=（10000+8600+7000+10000+19000+13000+16500+13000）8 =12138元/平方米,通过此公式可以算出：本项目按北京市场独栋产品算术平均价计算， 销售均价为12138元/平方米；,算术平均法,选取项目构成：,算术平均法 计算均价B：,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,1#、2#独栋 比准均价,成本加成法权重定为0.9，算术平均法权重定为0.1； 参照计算得出独栋项目比准均价，为7274元/,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,1#、2#独栋价格制定小结：,1#、2#独栋采用成本加成法、同类产品均价算术平均法制定销售均价； 成本加成法与算术平均法权重比例为0.9:0.1； 计算得出静态比准均价为7274元/； 1#、2#楼销售均价制定为7200元/，毛利润为71%。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,通过佣金跳点机制，点燃销售激 情，实现快速销售； 佣金制定起点为1%，封顶至3%； 整体项目销售佣金支出为339万至985万。,佣金体系建立：,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,代理销售,自行销售,本项目？,前期与众多代理行进行销售洽谈，由于本案销售金额偏小，世联、中原、 伟业、金网络等行业内知名大品牌代理行，暂不考虑参与合作，协成、鑫 尊等中小企业愿意参与本案销售，其代理费用要求不低于2.5%，且不含推广 费用。,佣金制定,代理销售,自行销售,优势：,节省管理人员费用； 可利用其积累客户资源库促进销售；,劣势：,无法有效把控销售人员管理； 无法严格把控销售进度完成；,成本支出：,总成本支出约为3.5%： 其中代理费用为2.5%，推广费用为1%,优势：,严格管理销售团队，奖惩制度实施到人； 可迅速调整推广方向及调整销售方案；,劣势：,管理及销售人员成本支出（暂按8名人员， 年费用支出24万元计算）。,成本支出：,总成本支出约为2.08%4.08%（含人员成本） 销售佣金从1%开始计提，前面报告中已阐述。,销售面积及金额,项目定位,建筑设计,价格制定,销售模式,.,佣金制定,销售模式确定,自行销售,锻炼、培养优秀团队，为公司及后续项目储备人才；,最大化节约成本开支,灵活、机动、及