天津房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷.docx

精选资料2017年天津房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的原则和依据考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 2、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为_。 A投资利润率 B成本利润率 C销售利润率 D直接成本利润率3、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 4、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年_为结息日。 A1月1日 B6月30日 C7月1日 D12月31日5、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A易受政策影响性 B存在效益外溢和转移 C适于进行长期投资 D最高最佳使用性 6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 7、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元该宗土地的评估价值应为。 A：800万元 B：1000万元 C：1800万元 D：8001000万元之间 E：工业用地的监测点评估价格 8、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。 A：相互影响性 B：寿命长久性 C：数量有限性 D：保值增值性 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60% 10、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括_。 A声觉环境 B视觉环境 C水文环境 D人文环境11、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于。 A：选择专业化 B：单一市场集中化 C：市场专业化 D：产品专业化 E：借款合同 12、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。 A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格 13、某居民楼总建筑面积为5000，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。 A：3 B：3.5 C：7 D：4 E：工业用地的监测点评估价格14、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。 A年 B半年 C季度 D月 15、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A：户型 B：楼层 C：层高 D：装修 E：工业用地的监测点评估价格 16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。 A7.02% B7.04% C7.50% D7.85% 17、房地产估价委托合同的内容可以不包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价人员 D：委托人的协助义务 E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.28，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价_万元。 A78 B882 C1210 D1272 19、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设 20、在强制拍卖中，拍卖的主体是。 A：人民法院和拍卖公司 B：竞买人和买受人 C：人民法院和拍卖标的所有权人 D：拍卖公司和拍卖标的所有权人 E：执行层的组织协调 21、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。 A：易受限制 B：相互影响 C：独一无二 D：不可移动 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40%23、服务人口1万5万人、年营业额在3000万10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为_。 A地区购物商场 B居住区商场 C邻里服务性商店 D特色性商店 24、建设用地使用权出让，是土地级市场。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章25、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2% B50% C56.8% D70%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 2、房地产市场分析主要分析市场的_。 A供求关系 B竞争环境 C目标市场 D可支付的价格水平 E收入费用3、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。 A能抵消通货膨胀的影响 B相对较高的收益水平 C提高投资者的资信等级 D易于获得金融机构的支持 4、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过_得来的。 A近期交易物业的租金或售价进行比较 B市场上交易物业的租金或售价进行比较 C类似物业的比较 D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较5、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题) A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同 6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B38.5 C105.0 D23.6 7、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。 A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本 B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3以內(含3)的，据实结算房价款 C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房 D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定 E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计 8、下列保险中，属于商业保险的有_。 A保证保险 B劳动工伤保险 C信用保险 D健康保险 E责任保险 9、房地产长期贷款利率上调，导致_。 A新开发量增加，租金下降 B新开发量减少，租金增加 C租金下降，新开发量减少 D新开发量增加，租金增加 10、当开发项目用地面积一定时，_的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。 A租售价格 B开发期 C容积率 D建筑密度11、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为_。 A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 12、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。 A：将承租的房屋擅自转租 B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的 C：公有住房无正当理由闲置6个月以上 D：故意损坏房屋的行为 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的 13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是_。 A成交价最高价最低价 B成交价最低价最高价 C最高价成交价最低价 D最高价最低价成交价14、房屋普通险的期限为_。 A半年 B1年 C2年 D3年 15、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。 A：开发商的直接损失 B：开发商的精神损失等间接性损失 C：购房人的精神损失等间接性损失 D：商品房销售代理商的直接损失 E：购房人的直接损失 16、建筑物的物质折旧包括_。 A有形损耗 B正常使用的磨损 C功能折旧 D意外的破坏损毁 17、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题) A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同 18、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。 A：商品房预售合同未经备案，合同无效 B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式 C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让 D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。 E：要求查询的资料不存在的 19、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在_。 A资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力 C由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E资金来源与资金流动性无关 20、下列属于优先股股东享有权利的有。 A：参加股东大会的权利 B：分配股息的优先权 C：分配剩余资产的优先权 D：有限的表决权 E：要求赎回权 21、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和体制的改革。 A：城镇住房制度改革 B：城市土地使用制度改革 C：房地产生产方式改革 D：社会体制改革 E：政治体制改革 22、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。 A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同23、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 A：城市总体规划 B：镇总体规划 C：乡规划和村庄规划 D：总体规划 E：详细规划 24、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表