某酒店写字楼项目可行性研究报告

财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书广东财润投资有限公司二七年九月三十日目 录前 言41项目简介41.1建设地点41.2项目现状41.3项目总体规划要求41.4项目建筑面积指标52项目法人概况53编制依据54项目建设的必要性64项目建设有利于较好地发挥土地效益65主要经济技术指标6第一部分 鹊桥五星级酒店81目前广州五星级酒店的运作情况82行业人士对广州高级酒店业的发展看法123 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划143.1定位五星级酒店的标准要求143.1.1酒店总体基本要求143.1.2酒店接待大厅基本要求143.1.3客房基本要求153.1.4餐饮基本要求163.1.5公共区域基本要求163.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）173.2定位五星级酒店的规划204本项目定位五星级酒店的成本运营测算224.1测算基础224.1.1本五星级酒店物业面积构成：224.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）224.1.3酒店运营成本254.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算254.2计算结果264.2.1客房年收入约264.2.2 餐饮、会务、商场收入264.2.3 娱乐休闲收入275 本项目定位五星级酒店收益测算295.1成本合计295.2年收益额（税后）295.3总成本回收共需年数29第二部分 5A甲级写字楼301 广州写字楼发展历程301.1写字楼紧缺期：1993-1997年301.2写字楼消化期：1997-2000年301.3 写字楼调整期：2001-2004年311.4写字楼快速增长期：2005年至今312广州市区写字楼市场分析322.1广州四大写字楼区域介绍322.1.1大环市东商务区322.2.2天河北商务区322.1.3珠江新城商务区（CBD）322.1.4琶洲商务区332.2广州市写字楼市场发展分析333 天河区写字楼市场分析353.1分布特征363.2价格特征363.3成交特征374东莞庄项目周边写字楼市场分析414.1 2007年天河区写字楼一览表414.2东莞庄项目周边写字楼一览表465东莞庄写字楼规划48第三部分 商业501广州宏观经济环境分析502天河区商铺市场分析522.1分布特征522.2价格特征522.3供求特征532.4经营特色543项目商圈分析553.1从交通情况看553.2从消费群体看553.3从竞争环境看555项目SWOT分析575.1项目优势分析575.1.1开发水平和开发意识不断提高575.1.2项目周边的空地多规划为住宅用地575.1.3交通优势575.1.4市场优势585.2 项目劣势分析585.2.1产权关系复杂585.2.2区域环境585.3威胁分析595.4机会分析596商场规划606.1项目适合开发物业类型评估606.2项目初步定位625车位规划631投资估算说明642写字楼商场项目投资估算表643资金筹措654资金平衡计划65第五部分 写字楼、商场效益分析671销售收入、销售税金及附加估算671.1销售收入671.2销售税金及附加671.3经营成本及费用估算671.3.1开发建设成本681.3.2销售广告费681.3.3项目土地成本681.4项目总成本费用：681.5项目损益68第六部分 东莞庄项目结论与建议691.1结论691.2建议69前 言1项目简介1.1建设地点广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。1.2项目现状动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。1.3项目总体规划要求项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。2项目法人概况企业名称： 广东财润投资有限公司住 所： 天河区天河北路233号中信广场3201室法定代表人：注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资）经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。3编制依据本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。4项目建设的必要性根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。4项目建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。5主要经济技术指标主要技术经济指标如下：占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米其中：地上建筑面积 79697= 55783 平方米 商业部分 16800 平方米 写字楼部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米容积率 7建筑密度 0.7绿化率 30 %停车位 400辆第一部分 鹊桥五星级酒店1目前广州五星级酒店的运作情况广州目前已开业有7家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下： 挂牌五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01中国大酒店广州流花路100号 （越秀区）开业时间1984年,1998年新装修楼高18层,1013间客房及套房。02广东国际大酒店广州市广州市环市东路339号 （越秀区）1992年7月8日开业，2004年局部装修楼高63层，共有客房总数200余间套。03广州东方宾馆广州流花路120号 （越秀区）1961年开业，2004年重新装修楼高11层，共有客房800余间套。04白天鹅宾馆广州沙面南街1号1983年开业，2000年重新装修楼高28层，共有客房总数842间套。05广东亚洲国际大酒店广州市环市东路326号2002年开业客房数目422间，位于25-38层06碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城2003年11月开业楼高6层，共有客房总数621间套。07广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区2007年3月26日开业楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的服务式公寓，面积均超过42平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧, 两间宴会厅和八间多功能厅。08广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路6号（中信广场后门）2007年5月开业楼高40层,共有客房总数448间(套),标间面积50平米。09长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）2001年开业楼高6层，共有客房总数333间套。10鸣泉居度假村广州市白云大道南1068号1998年开业，2005年重新装修楼高5层，共有客房总数200间套。正在申请中的五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量01广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北63号 （天河区）2005年5月开业楼高20层，客/套房288间。02广州嘉逸国际酒店广州市天河北路468号2004年7月酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。03广州天伦万怡大酒店广州林和中路172号2003年开业395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路38号开业时间2005年9月29日主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。05南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路1号2004 年9 月28 日楼高 15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46平米。06广州地中海国际酒店广州市广州市天河路518号2005年3月开业楼高50层,共有客房总数400间(套),标间面积33平米。07颐和大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内2003年酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。正在建设中的酒店序号酒店名称地理位置计划开业时间客房数量01正佳万豪天河正佳2008年开业正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有360间客房，其中标准间不超过140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。02富力丽思卡尔顿酒店珠江新城2008年开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分, 160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。03富力君悦大酒店珠江新城2008年开业总建筑面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集团）天河员村2008年开业五星高41层，占地面积3.2万平方米，总建筑面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。05太古汇香格里拉天河路2008年开业六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约8万平方米，拥有500到600个客房。整个太古汇项目总投资约40亿元。2行业人士对广州高级酒店业的发展看法五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在2010 年亚运会之前，五星级酒店将在现有的7 家基础上新添10 到15家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。二00六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。特别是二0一0年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。目前广州共有十万间酒店客房，二0一0年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位近20万个；其中星级饭店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。广州正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业。未来几年内，广州将新建50家四、五星级豪华酒店、增加8000个房间。根据规划，到2010年亚运会前，广州的4星级以上酒店数量将达到60家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添10至15家，广州星级酒店总数会从现在的205家增加到300家。经济型酒店3年的预期数字也将过百，未来3至5年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在75%79%之间，平均房价今年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。营业收入方面，比如东方宾馆，2007年上半年的客房收入达到了5535.69万元，同比上升了6.18，净利润也从2006年上半年的1339.06万元增加到现在的1535.85万元。 由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在2010年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划3.1定位五星级酒店的标准要求五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 3.1.1酒店总体基本要求1) 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。2) 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。3) 酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。4) 有中央空调系统。5) 有背景音响系统。6) 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。3.1.2酒店接待大厅基本要求7) 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 8) 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 9) 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 10) 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 11) 可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 12) 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 13) 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。3.1.3客房基本要求14) 至少有 40 间（套）可供出租的客房，70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。 15) 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 16) 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 17) 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。 18) 有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 19) 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 20) 客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 3.1.4餐饮基本要求21) 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 22) 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 23) 有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 24) 有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 25) 餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。 26) 厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭 。 3.1.5公共区域基本要求27) 有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 28) 有公用电话，并有市内电话簿。 29) 有男女分设的公共卫生间。 30) 有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 31) 有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 32) 有医务室。 33) 提供代购交通、影剧、参观等票务服务。 34) 提供市内观光服务。 35) 有应急供电专用线和应急照明灯。3.1.6选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） 客房（ 10 项） 36) 客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 37) 卫生间有饮用水系统。 38) 不少于 50% 的客房卫生间淋浴与浴缸分设。 39) 不少于 50% 的客房卫生间干湿区分设。 40) 所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 41) 设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。 42) 商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。 43) 为客人提供免费店内无线寻呼服务。 44) 24 小时提供洗衣加急服务。45) 委托代办服务。 餐厅及酒吧（ 8 项） 1) 有大堂酒吧。 2) 有专业性茶室。 3) 有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。 4) 有饼屋。 5) 有风味餐厅。 6) 有至少能容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 7) 有至少 10 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 8) 有 24 小时营业的餐厅。 商务设施及服务（ 5 项） 1) 提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s 。 2) 封闭的电话间（至少 2 个）。 3) 洽谈室（至少容纳 10 人）。 4) 提供笔译、口译和专职秘书服务。 5) 图书馆（至少有 1000 册图书）。 会议设施（ 10 项） 1) 有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 2) 至少配有 2 个小会议室。 3) 有同声传译设施（至少 4 种语言）。 4) 有电话会议设施。 5) 有现场视音频转播系统。 6) 有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 7) 有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 8) 有现代化电子印刷及装订设备。 9) 有照相胶卷冲印室。 10) 至少5000 平方米的展览厅。 公共及健康娱乐设施（ 共计42 分项） 1) 歌舞厅 2) 卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间） 3) 游戏机室、棋牌室、影剧场。 4) 定期歌舞表演。 5) 多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。 7) 室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。 8) 室外游泳池（水面积至少 100 平方米）。 9) 网球场、保龄球室(至少 4 道)、攀岩练习室。 10) 壁球室、桌球室。 11) 多功能综合健身按摩撑。 12) 电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。13) 高尔夫球场（至少 9 洞）。 14) 赛车场、公园。 15) 跑马场、射击场、射箭场。 16) 实战模拟游艺场。 17) 乒乓球室、溜冰场。 18) 室外滑雪场。 19) 自用海滨浴场。 20) 潜水、海上冲浪、钓鱼。 21) 美容美发室。 22) 精品店、独立的书店、独立的鲜花店。 23) 婴儿看护及儿童娱乐室。 安全设施（ 3 项） 1) 电子卡门锁。 2) 客房贵重物品保险。 3) 自备发电系统。 3.2定位五星级酒店的规划3.2.1整个项目功能的总体规划1）酒店设施酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设施将于五楼提供；大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了200个停车位，其中180个为位处于地库三层的有盖车位，其余20个则设于一楼。1）裙楼设施楼层餐饮设施面积（平方米）L1L2L3L3L4L4夜总会咖啡厅中式餐厅西式餐厅西式餐厅宴会厅450.03353.17209.03175.44157.97288.27小计 1，633.91会议厅设施L2L5L会议室会议室商务中心76.45292.0348.74小计 417.22娱乐设施L6L6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天网球场455.0385.11138.21小计 678.35其他设施L2L1L2L6商场美容厅花店保健中心165.84116.5447.30小计329.682）后勤设施后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。5.2酒店车位规划五星级酒店的车位一般按1：1的比例配车位。由此推算本案车位约需：1558965=240个4本项目定位五星级酒店的成本运营测算4.1测算基础4.1.1本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。酒店类型不同，比例差距明显。酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的65%以上2398365%=15589m24.1.2投资成本（以下投资成本未计算财务成本）1）土地成本：500万407969 m225097.3元/m2酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m29278.5 万元2）建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2） 1桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积3800-4200 3结构工程地上建筑面积1100-1300 4建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积800-900 5新型节能幕墙外立面建筑面积1200-1500 6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积350-380 7喷淋、气体消防总建筑面积100-110 8污水处理（含管线）总建筑面积35-40 9空调工程地上建筑面积550-600 10地下室通风工程地下室建筑面积170-190 11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积800-900 12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积500-550 13煤气工程总建筑面积45-50 14电梯、自动扶梯总建筑面积320-360 15室外总体总建筑面积100-115 16室内精装修连家具地上建筑面积3200-3500 17杂项工程总建筑面积280-330 18洗衣房设备地上建筑面积150-170 19厨房设备地上建筑面积250-280总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元C管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2750万元酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.530131.9万元4.1.3酒店运营成本1)运营费用 营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入20% 管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的20%2)管理提成：引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的25%。如果自组管理公司管理，成本相对低很多。 4.1.4本项目定位五星级酒店的运营收入测算1) 推算依据：本酒店面积约23983*65%=15589平方米，按每间客房建筑面积65平方米计算，约240间客房。酒店设计4种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型间数面积（平方米）合计单人标准房4735.22165534标准房18075.1713530.6豪华套房290.00180总统套房1223.6223.6小计23015589按照广州市酒店发展行情预计未来（2009-2019年）十年间平均客房每日实收房价742元/天计算。按照广州五星级酒店平均开房率65%分析，本物业未来十年平均每3年增长率7%计算，开房率平均按76%计算。4.2计算结果4.2.1客房年收入约742*230*76%*3654734万元4.2.2 餐饮、会务、商场收入中餐厅收入：东莞庄地区点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天100桌，每人100元消费水平，利润为50%测算，则：100元*10人*100桌*365天*50%=1825万元 西餐厅收入：天河区旅游观光的游客较多，配有一定水准、特色的西餐馆是有一定的市场。每天以40人次，每人平均消费水平100元，利润率以70%测算，则：100元/人次*40人次*365天*70%=102.2万元商场收入：在天河区，商场规模已充分体现，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，以平均每天10万元销售收入，利润20%测算，则：10万元/天*365天*20%=730万元每天平均接待5人次，每个会务租金平均5000元，利润率以70%测算，则营业预测：5000元/人次*5人次*365天*70%=638.75万元餐饮、会务、商场收入约：3295.95万无4.2.3 娱乐休闲收入酒吧收入：包括吸引游客娱乐与休闲在内，每天以100人次，平均每人消费40元，利润率以60%测算，则：50元/人次*100人次*365天*60%=109.5万元KTV收入：以设置10间KTV包房，每天以6个小时营业，每小时200元计算，包房利用率60%，则营业预测：200元/小时*10间*6小时*365天*60%=262.8万元桑拿收入：以每天平均30人次，每人次200元，则营业预测：200元/人次*30人次*365天*60%=131.4万元娱乐休闲收入约：503.7万元整体酒店总收入约：8533.65万元以上收入参考国内五星级酒店年收入均数，见下表5 本项目定位五星级酒店收益测算5.1成本合计酒店总开发成本：30131.9万元年运营成本：8533.65万元*（20%20%）3413.5万元年管理提成：8533.65万元*25%2133.4万元5.2年收益额（税后）（8533.6万元-3413.5万元-2133.4万元）*（100%-33%）2001.1万元年经营利润率：2001.1/8533.65=23.45%年投资收益率：2001.1/30131.96.6%5.3总成本回收共需年数30131.9/2001.1=15年结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十五年时间可以收回基本成本（静态投资回收期）。第二部分 5A甲级写字楼写字楼项目整体由办公、商业等功能组成，本部分将通过分析广州市及天河区房产市场发展的现状及趋势，从而进行本项目各功能房产的市场定位。1 广州写字楼发展历程 1.1写字楼紧缺期：1993-1997年 1993年之前，广州的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时候的五星级酒店大都以商务综合体形式建成，包括了酒店客房与餐饮、写字楼以及公寓等功能，例如中国大酒店、花园大酒店等。1995年到1997年，外商开始从以往的办事处升级到成立分公司，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。期间，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于广州甲级写字楼历史的最高位。即使到现在，甲级写字楼仍未超越当时的记录。当时，写字楼处于卖方市场，如：1995年，美国银行中心预售价为港币2万2.5万元/平方米，广东国际大厦的租金按实用约为300元/平方米/月；1996年，中信广场、大都会预售价为2.5-3万元/平方米，广州国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在1.5万元/平方米以上。购买写字楼的，多数是港澳私人投资者。 1.2写字楼消化期：1997-2000年 1997年到2000年，广州甲级写字楼的需求在该时期得到了释放，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从1996年的170-190元/平方米/月，跌至2000年的90-100元/平方米/月。期间，97亚洲金融风暴对港澳投资者造成了很大的影响，对写字楼销售市场也造成了严重的打击。98年后，写字楼的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购买写字楼自用较多。1.3 写字楼调整期：2001-2004年 2001年2004年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回升，写字楼在2000年，租金出现了触底后反弹，其后，保持着平稳的上升趋势。甲级写字楼除却新增供应外，空置率保持在10以内，顶级写字楼更是少于5。 1.4写字楼快速增长期：2005年至今 2005年至今，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。广州正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的标准，写字楼的建筑标准向国际标准看齐。三年内是广州写字楼进入成熟期的阶段，期间广州写字楼无论是质和量都有巨大的变化。2广州市区写字楼市场分析2.1广州四大写字楼区域介绍2.1.1大环市东商务区 核心区指传统意义上的环市东（东到区庄立交、西到广东国际大酒店，包括花园酒店、白云宾馆在内的0.18平方公里范围），包括花园酒店、白云宾馆一带，核心区信息密集度最高，酒店、写字楼集中，是整个大区域的管理中心和经济枢纽。功能主要为商务办公、金融、高档商业、酒店等，国际中央商务中心特色明显。 2.2.2天河北商务区 以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。天河北商务区的自然延伸，像天河北路的两条肩膀，支撑着天河北的繁华。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中广州市地标中信广场更是声名远播。 2.1.3珠江新城商务区（CBD） 珠江新城北至黄埔大道、西至广州大道、东至华南路占地6.5平方公里，是广州的CBD所在。共划分为14个2040公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其开发模式将坚持“低密度，高容积”的原则。 2.1.4琶洲商务区 琶洲，位于海珠区的东面，总占地面积为10.4平方公里，其规划定位为“以会展博览业为核心的城市副中心区”。 华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为、三个区。区是西区，以居住、康乐为主导功能；区是广州国际会展中心，周围将发展与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等；区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。琶洲地区的交通用地面积为2.5平方公里，占该地区总用地面积的24，公路密度较高。2.2广州市写字楼市场发展分析写字楼的发展与城市建设及经济发展是分不开的。广州的城市发展重心经历了“由西向东”的转移过程，由此亦带动了广州商业及写字楼经历了“由西向东”的发展历程。历经了15年的发展，广州市目前以初步形成了环市东商务圈、天河北商圈、珠江新城商务圈以及琶洲商务圈四大商务圈。新老商务区的发展都有自己的侧重点，各具特色。2007年下半年，广州老城区可售写字楼供应量将超过15万平方米。随着更多烂尾项目的盘活和烂尾地的成功拍出，未来三年内，广州老城区可售写字楼新供应量将近60万平方米。随着CBD以及琶洲等多个前景区域的写字楼逐渐增多，老城区写字楼的市场每况愈下。 首先从开发商的实力背景来看，老城区写字楼的开发商实力远不如CBD的企业，CBD写字楼企业大部分为上市公司，这样能更好确保项目的正常运作；其次，从结构来看，老城区的很多写字楼技术含量以及软件方面的物业管理都不如新区域的写字楼。此外，最重要的一点是，由于地段以及产品的质素不同，很多企业尤其是世界500强企业都乐意选择CBD或者天河北作为根据地，因为这样不仅能显示自己公司的品牌，能享受更好的物业服务。数据显示，在近2年的时间里，大企业选择写字楼的趋势已经明显往东挪。 目前天河北是广州写字楼最为密集的区域，其中天河路是天河北商圈发展的一个分支，该商圈在2002年开始迅速崛起。短短的几百米内就聚集了7个写字楼。同时该路段的写字楼项目工程进度较为接近，开售周期相对接近，因而在未来几年，该路段的写字楼市场将走向白热化的阶段。 珠江新城和琶洲属于新型的商务圈，由于在规划上对绿化的建设较为完善，对比起天河北以及环市东的生态环境相对要好，但由于目前投入使用的写字楼相对较少，商业氛围并未成型，相信未来随着写字楼的投入，进驻公司的增加，该区的商业氛围的认同程度会上升。 尽管珠江新城目前的写字楼还未完全成熟，受配套、交通等因素制约较大，预计2008年2010年是珠江新城走向成熟的三年，届时广州歌剧院、广东省博物馆、广州图书馆、广州市第二少年宫等标志性建筑已建成，珠江新城轴线已完成绿化，地铁三号线、地铁五号线已通车，新光快速干线也建成通车等等。 初步预计在2008年2010年珠江新城将有8个以上的写字楼项目可以竣工投入使用，其中最具有代表性的当属高度达450米的珠江新城双子塔的西塔。 3 天河区写字楼市场分析天河，是广州发展中的一个奇迹，这个弹丸之地汇聚了全国一流的科技、金融、文化、商业等现代经济的代表。短短的十几年，已由昔日的农田崛起为城市中轴，并成为繁华都市全新梦想和生活模式的代表。在城市中心东移的趋势下，于上世纪90年代中期拔地而起的中信广场、大都会广场、国际贸易中心等标志性建筑物，奠定了天河区金融商务中心地位。 3.1分布特征 天河区的现有写字楼分布以天河体育中心为圆心向天河北路、体育西路、体育东路、岗顶路段、黄埔大道、天河工业园一带扩散，形成高档写字楼为主，普通写字楼并存的局面，并呈现出甲级写字楼分布集中，乙级写字楼则分布较散的特点。 以天河体育中心为依托，天河北路、体育西路、体育东路是目前为止天河区写字楼最为集中的地段。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质均较好，因此成为广州新兴高档写字楼的代表，典型的有中信广场、大都会广场、城建大厦、金利来中心，其中中信广场更是声名远播。 黄埔大道、岗