课件：以预防性保养为核心的设备管理模式.ppt

,四. 以预防性保养为核心的 设备管理模式,.hk/public_html/about.html,MAINTENANCE PLANNING,IS Carrying out maintenance tasks to a Planned Schedule NOT Waiting for a Problem and then Fixing the Problem,维修计划,维修计划是指预先安排的工作计划而不是等出了问题再去解决,维修计划,什么是维修计划? 维修种类 设备,设施预防性维修 公共区域预防性维修 客房区域预防性维修,What is Planned Maintenance,PLANNED 计划 Activity for which a pre-determined job procedure has been documented. All labor, materials, tools, and equipment required to carry out the task have been estimated. Their availability assured before commencement of the task. MAINTENANCE 维修 is to KEEP in its existing state to PRESERVE CONTINUE in good operating condition PROTECT current condition,什么是计划性的维修,Maintenance Types,1. Reactive maintenance (Break down maintenance) 2. Preventative maintenance (Elective maintenance) 预防性维修 Periodic maintenance 定期维修 Predictive maintenance (PdM) 预测性维修 3. Corrective maintenance 改进性维修 4. Maintenance Prevention 维修预防 5. Total Productive Maintenance (TPM) 大修,维修种类,反应性(被动)维修,1. Reactive maintenance,It means waiting till equipment fails and repairing it. Such a thing could be used when the equipment failure does not significantly affect the operation or service standards. Could generate significant loss in revenue and higher repair cost. Most importantly would negatively impact customer satisfaction. Not Recommended,不推荐,反应性(被动)维修,2. Preventive maintenance,Is a maintenance program designed to retain the healthy condition of equipment and extend equipment life prevent deterioration prevent failure and improve reliability Improve equipment availability Is achieved through either inspection of equipment condition or diagnosis of equipment condition, to measure deterioration. It is further divided into Periodic maintenance Predictive maintenance. Just like human life is extended by preventive medicine, the equipment service life can be prolonged by doing preventive maintenance.,预防性维修,2a. Periodic maintenance,Periodic maintenance consists of periodically inspecting, servicing and cleaning equipment and replacing parts to prevent sudden failure and process problems. This method is also called Time based maintenance - TBM,定期维修,预测性维修,Is techniques that help determine the condition of in-service equipment in order to predict when maintenance should be performed Compared to periodic maintenance, predictive maintenance is condition based maintenance Enables to determine the remaining service life based on diagnosis and analysis. Allows the use of parts to the limit of their service life resulting in cost savings. This approach offers cost savings over Periodic (time-based) maintenance because tasks are performed only when needed.,2b.Predictive maintenance (PdM),3. Corrective maintenance,It is applied in relation to existing equipment on which improvements are made. Seeks to improve the reliability of equipment maintained on a periodic basis. Equipment with design weakness must be redesigned to improve reliability or improving maintainability,改进性维修,4. Maintenance prevention,It is applied in relation to the design and installation of a new equipment. Weakness of current machines are studied. On site information leading to failure prevention is considered. Changes that allow for easier maintenance and prevention of defects are incorporated. Generally incorporated before commissioning a new equipment.,维修预防,Making More Money by Properly Managing your Assets 正确合理管理资产,创造利润,Energy Reduction,Pro-Active Maintenance预防性维修,Capital Expenditure,ROI - Energy Saving,Clean Equipment,Reduced Operational Costs,Inextricably linked,Increased Profits,保养设备 降低运营成本,节能项目改造,降低消耗,Proactive Maintenance = Efficient Operation Efficient Operation = Less Costs Less Costs = Higher Profitability Higher Profitability = Competitive Market Position,Proactive Maintenance = Competitive Market Position 积极预防维护=竞争能力优势,Proactive Maintenance 预防(主动）性维修,Optimum Preventative Maintenance 最佳预防性维修,Benchmark,When is too much too costly?,(直接费用),(间接费用),(总费用),(基准),费用,维修工作量,生命安全檢查清單,保障客人和員工的安全。 減少潛在的賠償可能。 減少由火災引起的財產損害 每月 進行消防系統檢查 進行安全委員會檢查 每季度 檢查生命安全系統,设备,设施预防性维修,消防保养管理一览表,消防保养管理一览表（续）,设备,设施预防性维修, 檢 查 可 伸 延 的 導 線 和 電 器 導 線 的 狀 況 。 保 證 不 長 期 在 設 備 或 裝 置 上 連 接 延 伸 導 線 。 每 兩 年 清 潔 一 次 變 速 開 關 的 內 部 、 轉 換 開 關 控 制 板 以 及MCC 的 內 裝 物 。 檢 查GFI 的 斷 路 器 和 插 座 ， 保 證 正 常 操 作 。 檢 查 變 速 開 關 與 控 制 板 面 是 否 有 漏 水 或 蒸 汽 冷 凝 。 每 年 由 合 格 的 高 壓 承 包 商( 若 能 找 到) 對 屬 於 酒 店 的 變 速 開 關 和 變 壓 器 繼 續 檢 查 。 檢 查 內 裝 物 以 保 證 結 構 的 完 整 性 和 使 人 員 免 受 危 險 。 嚴 格 遵 守 保 養 過 程 中 個 人 安 全 措 施 。 每 年 對 所 有 的 導 線 接 點 做 紅 外 檢 查( 熱 能 掃 描) ， 包 括 ： - 隔 離 開 關 - 匯 流 條 - 馬 達 - 變 壓 器 緊 急 能 源 系 統,(电气),紅 外 檢 查( 熱 能 掃 描器),廚房抽氣系統的檢查和保養,對廚房抽氣系統進行檢查和保養。建議采用外判承包商進行年檢和每季 度或半年保養。(有些地區，這屬法定要求)。 減少油脂管道起火的危險。 提高抽氣系統的效率。 延長設備的使用壽命。 每季度： 清潔抑制系統：噴淋器噴頭，熔性連接，易碎的感溫泡，動力噴嘴或液體化學藥品的噴嘴。清潔動力噴嘴時將護舌拿掉。檢查熔性連接的張拉線。 清潔全區域的過濾網。 將輕的固定裝置拿開，清潔累積的油污。 清潔所有的回濺部份。 擦亮所有的不绣鋼部份。,廚房抽氣系統的檢查和保養,每半年： 檢查油煙罩和管道的滅火系統和防火情況。 所有的器材都蓋有合適的噴嘴。 管道和壓力通風裝置蓋有合適的噴嘴。 檢查系統壓力表的正確範圍。 水壓測試日期 六年的保養日期 檢查並清潔液壓缸和底座。 遙控測試 ansul 系統的工作情況。 檢查微型開關和煤氣閥的工作情況。 檢查管道是否固定好。 清潔或更換所有的過濾網。 在“開的位置關掉燃料。 測試廚房油煙罩的水流開關、煤氣圈的閥門和電並聯跳閘繼電器。,廚房抽氣系統的檢查和保養,每年 清潔風扇系統： - 清潔風扇殼的內部 - 清潔風扇的葉輪 - 清潔排氣屏風 - 檢 查 傳 動 帶 、 平 衡 器 和 馬 達 。 更換熔性連接。 除非自動噴淋器的噴頭經檢查後確定並無油污積累或殘留，否則需更 換噴頭。,厨房灶具灭火ANSUL系统,厨房排烟风道水喷淋系统,P.M Schedule 预防维修保养进度表,客房区域预防性维修,为了提高产品质量及增加客人满意度, 需系统地对客房每年进行三次检查，或根据要求对前台区域及酒店 外部进行四次检查。 每月客房维护的定额分配制度 每个月必须完成酒店总客房数的25%的房间，酒店所有的房间应在每年进行三次 检查及维护。 只有在特殊的情况下可要求放弃进行此项工作，但必须提前由有关方面 的审批。 标准计算举例 200房间 X 25 % = 50房间/月 50房间/月 4星期 = 12.5房间/周 12.5房间/周 5天 = 2.5房间/天 此数字4舍5入，最少每天应完成3个房间。 较好的标准是每个房间应花费2个小时进行保养。,客房区域预防性维修,本程序需要： 经过培训的熟练的客房维修人员。 每人配备一辆有合适工具、设备和物料的定期保养手推车。 用于客房、公共区域和外部区域的定期保养检查清单。,wood mark,a. 墙 检查油漆 检查工艺品 检查墙纸 检查飞檐 检查楣梁 检查风口 检查窗户操作 检查恒温装置和电源插头 检查消防水笼箱 b. 天花板 检查天花板油漆 检查空调风口 检查消防喷淋头 检查烟感探头 检查扬声器 c. 地面 检查地毯是否有抽丝、污点及其状态 检查地砖是否有空鼓或者裂缝和碎片 检查地面上的隐藏电源插头,d. 门 检查门挡板 检查铰链 检查门锁 检查门开关是否灵活 检查锁芯主钥匙或者钥匙卡锁 检查止门器是否工作正常 e. 窗帘 检查窗帘轨道和拉杆 检查窗帘是否有损坏 检查百叶窗的操作 检查功能室窗帘的遮光情况 f. 照明 检查配电盘处的照明线路 检查照明灯炮 检查紧急照明 检查逃生口的照明 检查挂画的照明 检查各处的电话 g. 家具 检查椅子和沙发的状况 检查橱柜，侧板和抽屉等 检查吧台顶部，橱柜和架子 检查桌子，桌腿装饰物等 检查木制品并进行修饰,定期保养管理 房间前端区域典型项目检查清单,定期保养管理 房间前端区域典型项目检查清单,Step 1 Determine which rooms are due for CARE based on the CARE/Fidelio computer program indicating rooms that have been occupied at least 90 nights. Step 2 Director of Engineering should check the CARE Team into the rooms that are due for CARE that morning. The rooms should be checked in as “Day Use Only” Rooms and cannot be left occupied over night or it will affect occupancy numbers. Step 3 Phone the Housekeeping department that the rooms have been CAREd and are ready for inspection. Rooms show “clean and inspected” in Fidelio. Step 4 The CARE Team should go to Front Desk and have Desk Agent check the CARE Team out of the room prior to leaving that day. This lets the Front Desk know that the rooms have been CAREd and are ready to be rented.,C.A.R.E. Team Work Flow,Clean And Repair Everything,清洁和修理所有设施,C.A.R.E. Team Work Flow