福建漳州市诏安县房地产营销策划方案.ppt

漳州市诏安县房地产市场调查报告,住宅及商业市场调研,2011-01,前言,诏安县地处福建省最南端、闽粤交界处，素有“福建南大门”、“漳南第一关”之称，是海西对接珠三角的“桥头堡”，是著名的“中国青梅之乡”和“书画艺术之乡”，也是著名的侨乡和台胞祖籍地。现有人口60万，总面积1285平方公里，辖16个乡镇（区）。盛产青梅、八仙茶、鳗鱼、灰鹅等特色产品。国家级森林公园乌山、省级名胜风景区九侯岩、梅岭半岛旅游区和闽粤第一城等是理想的旅游胜地。,目 录,PART.1 宏观环境分析,市政规划/土地放量/地块环境分析,PART.2 商品房市场环境分析,住宅市场/主要在售项目分析,PART.3 商业地产市场环境分析,商业市场/主要在售项目分析,PART.1,宏观环境,1.1 市政规划,1.2 土地放量,1.3 地块环境,1.1 市政规划,功能定位 打造“三大基地”即福建承接珠三角及港澳台产业转移的重要基地、闽台农业技术交流和绿色无公害农业生产基地、漳州南部重要的食品工业和制造业基地，建设成为闽粤边界生态工贸城市。 发展布局 “一区两带三极“的多方位、多层次、多领域的对外开放格局。 一区：即以国道324为主轴，依托高速路诏安互通口，两头拓展，把南诏、深桥和闽粤边界综合工业园区、边贸旅游区连为一体，形成闽粤边界新兴工贸区。 两带：一是以梅岭半岛为龙头，沿海岸线向国道324线和漳诏高速公路两层延伸；二是以工贸区为依托，诏平线为主轴，辐射带动沿线乡镇经济的发展。 三极：以乌山旅游开发为重点，形成山区经济增长极；以厦深铁路诏安火车站建设为中心，形成商贸物流增长极；以四都林头高速公路互通口为中心，形成东部经济增长极。,1.2 土地放量,诏安县2010年计划供地总面积50亩，其中：存量40亩、增量10亩；经济适用房面积5亩，其它45亩，五类住房占总量10.0%，作为诏安县经济适用房和廉租房建设用地项目。 数据来源诏安县国土资源局,商品房 市场环境,PART.2,2.1 住宅市场分析,2.2 主要在售项目分析,2.1 住宅市场分析,未来诏安县商品房发展方向与重点,诏安县第二通道，即西城区是县政府重点打造的新城区，少年宫、体育馆、图书馆等五大馆即将或正在开建。计划将整个西城区规划为有着2万人规模的大型社区，未来县城的新中心。,小学,诏安县2010年1-12月新建商品住宅成交量价一览表,数据来源漳州房地产信息网,小结：从2010年商品房的量、价走势上，可明显看出，诏安县新建商品房的成交均价呈上升趋势，均价已经突破2000元/，接近3000元/ 。成交量方面波动比较大。,2.2 主要在售项目分析,主要楼盘一览,长晖 中山豪庭,南洋 新加坡,良丰花园,嘉盛豪园,武夷名仕园,华林怡景A区,华林怡景B区,耀星商厦,金骅 香港城,金骅 城市花园,新城花园,主要在售住宅项目分布图,小结：诏安县在售楼盘以多层和小高层为主,小结：诏安县在售楼盘以两房、三房户型为主，面积80100 占较大比例,小结：目前诏安县在售楼盘均价在3100-3400元/范围,商业地产 市场分析,PART.3,3.1 商业市场分析,3.2 主要在售商业分析,3.3 商业街区商铺分析,3.1 商业市场分析,未来诏安县商业发展方向与重点,诏安县商业现状分析： 目前诏安县的消费聚集地主要集中在中山路以及文化古街；城区商业网点较少，以沿街商铺及住宅区的底层商铺为主，大中型的集中式商场较少。 中山路及文化古街以经营服饰、鞋帽为主，业态不齐全。沿街品牌以服装、鞋帽为主，无品牌经营的商铺占较大比例。 中山路及文化古街辐射整个县城的居民消费。居民整体消费水平偏低，以日常便利性消费为主,小结：诏安县城市化规划滞后、产品设计落后、市场容量小、商业不规范、消费意识不强等，都成为制约诏安县商业发展的瓶颈。因此科学合理布局商业网点，挖掘县城的商业消费潜力，是未来诏安县商业发展的方向与重点。,诏安县西城区是县政府重点打造的新城区，该区域将规划大规模的新兴住宅区。同时周边城市广场、少年宫、体育馆、图书馆等配套设施的兴建；汽车站以及交通设施的逐渐完善等都将带来大量的人流。可观的潜在消费人群，使得西城区是诏安县未来商业新的消费中心。房地产营销策划方案网,主要在售商业项目分布图,小结：诏安县在售商业项目以底层商铺的形式为主；店铺层数1.5-2层居多；销售均价在1300020000元/ 范围,3.3 商业街商铺分析,诏安主要商业网点分布图,中山路零售店销售租赁情况调查,中山路（东西走向）经营现状： 整体定位：中低档 商业类型：沿街商铺 目标消费群：诏安县居民 商铺售价：繁华路段20000元/ 商铺租金：中山路东段50-100元/.月；中山路西段100-250元/.月；中山路整体租金报价50250元/.月；出租率为100%,文化古街零售店销售租赁情况调查,文化古街（东西走向）经营现状： 整体定位：中档 商业类型：沿