房地产市场分析.ppt

第二讲 房地产市场分析,房地产市场分析,房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 房地产市场预测的种类与方法,主要内容,第一节 房地产市场的一般问题,房地产市场的特征 房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。 房地产市场的区域性强 房地产商品的固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。,第一节 房地产的一般问题,房地产市场的一般问题,房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。 地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。,房地产市场的一般问题,房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定， 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。,房地产市场的一般问题,房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。,房地产市场的一般问题,房地产市场的分类 按房地产用途划分 1）居住物业市场 供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场 也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。,房地产市场的一般问题,3）工业物业市场 为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场 对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。,房地产市场的一般问题,5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权为对象进行交易的市场。土地的征购、土地的出让、土地的转让这三者均属土地市场的内容。 房地产投资分析主要侧重于前两类市场的分析，即居住和商业。,房地产市场的一般问题,按房地产购买者的目的划分： 1）房地产自用市场 自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要。 2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具，目的在于将购入的房地产出租、经营或转售，并从中获得投资收益。 房地产投资分析更侧重于第二类市场投资。,房地产市场的一般问题,按房地产权属交易的内容划分： 1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场 产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。,房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面： 房地产投资决策 房地产经营管理 房地产价格策略的制定,第二节 房地产市场分类,房地产市场分析的限度 市场分析的限制 由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们想象的那么好。 1）费用的限制 2）时间的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。,市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结束时或持有期内获得最大利润。 如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。 只有当市场分析的收益超过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。,房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预测。 房地产市场调查与预测包括： 1）房地产投资环境的调查与预测 2）房地产市场状况的调查与预测,房地产投资环境的调查与预测 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。 （1）基础设施 城市的基础设施主要包括：能源供应、交通、给排水、排污、邮电通信等,（2）自然环境 自然环境是指房地产项目所在地域的自然条件和风景地理特征。包括地理位置、地质条件、气温气候和自然风光等。 （3）配套设施 生活配套主要指项目周边区域的生活设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校。,（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境 政治环境是指拟投资地区的政治制度、政局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历史时期的路线而制定的行动准则。,（6）经济环境 宏观经济环境：国内生产总值、国民收入总值、国民经济增长率等反映国民经济发展状况的指标。 市场环境：市场规模、市场结构、竞争情况等。 财务环境：项目面临的资金、成本、税收等。 资源环境：人力资源、土地资源、原材料资源、 能源等。 （7）法律环境 从法律的完备性、法制的稳定性和执法的公正性三个方面来研究的投资环境。,房地产市场状况的调查与预测 （1）各类物业的供求关系、空置率、成交量、需求量等。 （2）土地批租数量和用途分布，已批租和待批租土地面积、用途和可建建筑面积，单宗土地出让转让信息等。 （3）房地产商品的销售价格、租金和经营收入，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他费用，以及房地产开发经营过程中的税费。,（4）竞争性物业发展状况。项目用途、区位、占地面积、容积率、建筑面积、开工日期等。 （5）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率。 （6）项目用地附近地区土地利用现状、总体规划和专业规划。 （7）市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例等。,房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点 1）房地产项目定位阶段 该阶段的市场调查分析除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括项目的细分市场分析、目标市场状况，消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。,2）房地产项目市场推广阶段 该阶段的市场调查分析除了进行在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外，还包括特定项目的销售状况、价格调查、目标消费者的特征研究，以及用科学方法收集消费者购买以及使用产品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究。,3）房地产销售阶段 该阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况，收集并充分研究所收集到的资料，了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。,4）房地产三级市场调查分析 一级市场：开发 二级市场：出售 三级市场：再转售 价格调查、成交客户调查、区域调查以及竞争状况调查。,房地产市场分析中的信息类型 从投资者的角度看 1）是与宏观环境相关的信息。 2）是与区域环境有关的信息。 3）是与投资项目直接相关的信息。 从市场分析的角度看 1）房地产需求方面的信息。 2）房地产供给方面的信息。 3）房地产市场交易方面的信息。 4）其他信息。,案例：房地产市场分析 理 解 上 海,上海的实力,一、上海的地位,正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用。,同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥着示范、辐射和带动作用,资料来源：上海市政府网站,上海的实力,二、经济实力,上海地区的 GDP 连续十几年呈两位数增长 经济的高速健康发展和人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有利保证,数据来源：上海统计局及市政府网站,上海的魅力,一、城市建设,1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设，极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境,1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过4100亿元，平均每年增长28.8%,数据来源：上海统计,上海的魅力,1.2、城市建设交通,目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间 2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道路状况,数据来源：上海市城市交通白皮书,1.21 持续建设道路系统整合道路使用功能 中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补，提高道路容量； 中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的道路建设，适应城市发展； 郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加强对外辐射能力,1.22 、 轨道交通,加快形成轨道网络 “十五”新建 200公里轨道,浦江两岸连为一体 “十五”新建“一桥三隧”,1.23 、 越江工程,改善对外交通与市内交通的衔接条件加强综合枢纽建设,上海的魅力,1.24、对外交通建设,重点工程： 上海南客站：建成铁路、地铁、地面公交和长途客运融为一体综合性枢纽 铁路新客站、铁路西站：改造，极大改善铁路与市内交通的换乘条件 虹桥机场：对外省市的辐射能力要求增强 浦东机场：国际航班主要任务，要求与市区能够有更方便的交通联系 在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后，机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。,资料来源：上海市城市交通白皮书,上海的魅力,1.3、城市建设绿化,上海市在20002002年共投入340亿元资金用于环境保护，使城市生态环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3用于城市环境保护项目 至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积7810公顷。城市人均公共绿地面积达到7.76平方米，绿化覆盖率达到30%。近年来相继建成 160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观绿地 ，市民的生活和创业环境得到显著改善。 到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与现代化国际大都市相适应的环境管理体系。,资料来源：上海绿化网,上海的魅力,二、城市的拓展,上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。 经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。 人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。 目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。,规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配的国内一流的现代化城镇。,资料来源：上海市建设和管理委员会,上海的魅力,2.1、一城九镇的规划,上海郊区城镇化水平正逐年提高，预计2003年上海郊区的城镇化水平将达54%以上。 到2005年，上海城镇化水平将达60%；2010年，城镇化水平将达70%。,资料来源：上海市建设和管理委员会,由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最具优势城市调研”中，上海被评为最具潜力的大型城市。 在120个全球新兴城市中，上海在 经济增长 基础设施建设 外商直接投资 成本优势 等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态势引起国际投资者的广泛关注,上海的魅力,三、优秀的投资环境,资料来源：上海市政府网站,上海的魅力,三、优秀的投资环境,世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气,目前，在世界500强企业中，已有近400家在中国大陆投资，其中进入上海的有300多家。 统计数据还显示，现已有184家跨国公司地区总部和中国总部进驻上海，其中属于世界500强企业的有62家，占全国总数的40%，预计2005年进驻总数可达250家左右。 据财富杂志的一项问卷调查表明：92以上的跨国公司若干年内将考虑在中国设立地区总部，30的跨国公司表示首选地将会是上海。,资料来源：上海市政府网站,上海的潜力,按2000年价格计算的国内生产总值达到7300亿元左右，年均增长9-11%；人均国内生产总值达到54000元左右； 三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2； 外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过400亿美元； 社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长7.8%； 国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长9-13%； 城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和7100元； 新增劳动力平均受教育年限达到14年，高等教育毛入学率达到55%； 城镇居民住房人均使用面积18-20平方米，市区绿化覆盖率28-30%。,一、上海的近期目标 到2005年,资料来源：上海市政府网站,面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。,二、上海中长期发展目标,上海的潜力,资料来源：上海市政府公报,上海的潜力,三、世博会效应,举办2010年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。 据测算，到2010年，预计有： 1.4亿人次的国内外游客到上海旅游； 7000万人次光临世博会场馆 届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会展中心。,资料来源：上海市政府网站,理解上海,结 论： 一个城市房地产的价值很大程度上是这个城市价值的体现 上海的城市价值提升必然会导致其物业价值的不断提升和房地产市场的继续升温,理 解 行 业,房地产业增加值占GDP比重： 2000年 5.2 2001年 6.4 2002年 6.9 2003年 预计超过7 据预测，在今年上海GDP两位数增长中，约有一个百分点是房地产业直接贡献的。,一、行业地位,资料来源：上海统计信息网,理 解 行 业,理 解 行 业,二、房地产市场投资力度不断加大,资料来源：上海统计信息网,经过近几年的投资和培育，上海房地产市场得到了快速的发展，市场已经形成了一定的规模,理 解 行 业,资料来源：房地产时报、上海统计信息网,三、上海房地产市场在供需两旺中持续升温,商品房的空置面积大幅度减少 ，销售价格呈持续上升态势，整个房地产市场呈现出供求基本平衡，需求略大于供给的现象,理 解 行 业,四、上海房地产市场消费群体构成,上海日益展露的城市魅力，正吸引着全球的眼光 上海不在只是上海人的上海。上海房地产市场的消费群体逐渐扩展到国内外。海内外人士对上海的认同和对上海未来的信心支撑着上海房地产持续强劲发展。,资料来源：房地产时报,理 解 行 业,四、上海房地产市场消费群体构成,参照全球经济发达城市经验，房地产市场供应中必有10%15%的比重是面向世界各地的客户，上海自然也不会例外,预计未来3年，来沪购房的境外人士比例将增至8%10%，境外与外地人士在沪购房的比例将达到30% 高档楼盘的消费群体构成更加明显,资料来源：房地产时报,理 解 行 业,五、土地价值和出让方式,由于近年来上海房价的飞速上涨，土地成本迅速增加。随着招投标工作的展开，吸引更多的外来开发商，土地价值进一步提升。 目前，在上海住宅土地出让方式以招投标为主。,上海土地交易主要通过协议进行， 1995年至2002年11月，上海共出让土地面积14246.46万平方米。从下半年开始，则基本上是招标，其中包括一些原来已经协议好的土地。至10月底，今年公开招标共推出164幅、1400公顷土地，数量较前两年大幅上升。,竞 争 对 手,上海本地开发商： 1、绿地 成立于1992年，一级资质，至2002年底,集团资产规模已达71.1亿元。战略目标为 “立足上海、发展全国”，先后进军南昌、合肥、长春、天津等重点城市。 2、复地 1993年涉及房产，复地共有25个独资与合资分期开发项目同时运作，分布在上海八个行政区域和部分外地中心城市。 复地的未来战略规划将以长三角都市群为核心，不断拓展，分享长三角繁荣。 3、大华 以开发大华社区为基础，是上海房地产行业中唯一一家连续七年商品住宅销售量进入全市前五名的企业。 共性： 在上海经过多年发展，有一定的实力和知名度。立足上海发展；战略选择要地以上海周边经济中心城市（如：南京、苏州等）为主；积极开拓内地市场。,竞 争 对 手,上海外资（港资）开发商： 1、仁恒（新加坡独资）1992年创立于上海浦东，十年来持续投资累计约几十亿元人民币，建成“仁恒广场” 、 “仁恒公寓” 、“仁恒滨江园” 、“仁恒河滨花园”等高品质住宅区，累计总建筑面积约200万平方米。 2、和记黄埔 在上海开发的高档住宅“汇贤居”大获成功，在北京、上海、深圳、广州、重庆、珠海、东莞建立了自己的分公司，且开始开拓二线城市市场。 3、汤臣 1992年投资上海至今，汤臣已从初期的大量投资转为成长收获期 共性： 拥有强大的资金实力和融资渠道，以先进的理念，开发高档次的物业。,竞 争 对 手,上海外来大型开发商： 1、万科 1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向。在上海已经开发了万科城市花园、万科假日风景、万科四季花城、万科蓝山等项目。 2、金地 2003年进入上海，已经在嘉定、三林地区有近3000亩的土地储备，跟林系列楼盘已经面世，供不应求。 3、珠江 战略布局遵循点、面、网的步骤，在华东地区以上海为中心，目前开发的项目由珠江香樟园和珠江新城。 共性： 拥有强大的资金实力和品牌影响力，有着丰富的跨区域开发管理经验，全国化进程是未来发展的方向。,竞 争 对 手,在上海的浙江开发商： 1、绿城 成立于1995年，销售额连续5年在浙江省内名列前茅，02年销售额超过18亿元。02年进入上海，现开发的上海绿城，获得了极大的成功 2、证大 集团创立于1992年，证券投资和房地产开发投资是集团的两大支柱产业，在未来中将把房地产注入上市公司。拓展以上海浦东为核心的长三角地区，目前在上海的项目有正大家园和水清木华。 3、新湖 集团旗下有20余家房地产公司，分布浙江、安徽、上海、江苏、山东、辽宁的十几个城市，开发的总量600余万平方米，在上海有新湖明珠城。 共性： 拥有强大的资金实力，理念新颖，勇于创新，经营方式灵活，项目操作能力强。,一、房地产市场调查的方法 房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。,第三节 房地产市场调查的方法与程序,市场调查的方法 普查法 又称全面调查，是指对调查对象总体所包含的全部单位都进行调查。如对一个城市人口、人口结构、年龄、职业、收入分布情况的调查，某一公寓大厦的租户意见调查。,抽样调查法 抽样调查法是指从调查对象的总体中，抽取有代表性的若干样本进行调查，并据以数量上推断总体的调查方法。 1）随机抽样法 （1）简单随机抽样法（母体中抽个体） （2）分层随机抽样法（年龄段） （3）分群随机抽样法(区域） 2）非随机抽样法 （1）配额抽样法（标准） （2）任意抽样法（偶遇） （3）判断抽样法（专家）,直接调查法 调查人员与被调查者正面接触，向被调查者直接询问的调查方法。 1）访谈调查 2）电话调查 3）邮函调查 4）留置问卷调查 间接调查法 1）观察法（田野） 2）试验法（小规模测验）,具体到房地产项目的不同阶段会有很强的选择性。市场调查通过一定的市场调查程序得以实现。 项目定位实地、访谈 市场推广实地、座谈、二手资料（广告媒体） 房屋销售实地、座谈、问卷 三级市场实地、二手资料,房地产市场调查的程序 提出问题，确定调查的目的 这一步要解决的问题是为什么调查。只有当需要调查的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切乎实际的信息。 一般来说，确定调查目的要有一个过程，不是一时就能确定下来的，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查来确定。,决定收集资料的方法 资料分为第一手资料和第二手资料。第一手资料是专门为要调查的问题而特地收集或实验而得的统计资料；第二手资料是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料或其它项目已经拥有的资料。,（1）开发商定期收集的资料 行业信息：全国房地产统计信息、四十个重点城市的房地产开发月度统计信息、全国房地产景气指数、国家有关房地产政策法规信息、有关城市房地产预警预报系统和房地产价格监测信息等。 经济适用房信息、项目所在地的城市房地产管理办法、关于拆迁的信息，等等。,第二手资料的来源： 政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报、银行进出口结汇统计。 同业协会、商会及各种职业团体所公布的资料。如建工集团、房管机构等。 市场研究机构、资信调查机构或国有企业、民营企业所公布的资料。如中信、中行经济研究所、规划研究所等。 广告代理商或各种广告媒体所发布的资料。 国内外大学的出版物。 各种基金会所实行的研究计划及报告。 国内外公共图书馆所公布的资料。 公司本身的各种相关资料。,设计调查表（问卷、访谈提问等） 设计调查表的程序和应注意的问题如下： 1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项 选样 数据处理、分析与解释 提出调查报告 需要说明的是，房地产市场调查是房地产市场分析的前期工作，房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。但有时一些市场调查做完后，市场分析也就直接包括在市场调查的过程中了。,案例：房地产市场调查问卷设计,房地产调查问卷，是调查者根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的，向被调查者收集资料的一种工具。 它能将所要调查的问题明确地传达给被调查者；设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。 问卷设计原则： （1）目的性原则：要求在问卷设计时重点突出。 （2）可接受性原则：要能比较容易地让被调查者接受。 （3）顺