2010年上半年新政解读.ppt

,2010 新政解读,本报告仅供部使用,目录,1,2,3,新政解读,后市试预判,应对办法试析,2010年至目前的政策,新政解读,2010年壹月：政策初见端倪,2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比 例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据讨论，房价暴涨的北京、 上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策的 讨论，是遏制？还是平稳？ 刚刚开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了 基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 2010年的壹月，房地产笼罩在阴天里，政策已瞄准楼市泡沫，各种政策 初见端倪！,一月新政一览表,一月新政解读,虽然有二套房贷款首付款比例不得低于40%的规 定，但是大部分仍然属于指导性政策。 政策集中在中央督察专项治理，热点敏感问题如房 地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住 房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。 推出了一系列更加优惠的保障性住房措施，提出了 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困 难家庭的住房问题的目标。 公布了2010年新贷款政策，对比2009稳中有升，审 批虽然收紧，但仍显利好。,2010年贰月：政策扑朔迷离,经过一月份的政策调控以后，进入二月，伴随着传统 节日的到来，以及两会召开在即，国家的政策明显放 缓了调控的节奏，走向扑朔迷离。 一边是引发政策的大猜想，是否政府调控就此止步？ 一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅 为18%,房地产投资3144亿元,同比增长31.1%,符合预 期,投资增速比09年全年提升15个百分点,比去年同期 提升30个百分点，而各地的均价也持续走高。 面对有些“无解”的房地产行业，政策将何去何从？,二月新政一览表,二月新政解读,除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策出台。 国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部、 发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地 方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另 一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。 影响体现在存款准备金的调整。,2010年叁月：政策重磅出击,被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会 第三次会议在3月7日召开，“房价”成为各界讨论的热 点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面： 1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收 紧房地产信贷。 三天以后，久悬未落的“另外一只靴子”正式落地，“国十 九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而 动，纷纷出台政策，“央企退市”，“审批监管”等。 三月份的房地产，政府发出了明确的信号。,三月新政一览表,三月新政解读,措词严厉，态度明确。 央企退市，凸显决心。 严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条 件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不 得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买 保证金不得低于出让最低价的20%。 行业规范严格化，加强专项检查力度。 政策向二三线城市扩展,2010年肆月：政策连下冰雹,如果说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀 疑政府的决心和力度，如果说前期的政策更多只是指 导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策 将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。 从温家宝总理主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了 一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委 联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应， 直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰 雹，密集度和力度实属少见。 这些密集的政策到底预示了什么背后的含义？,四月新政一览表,四月新政一览表（续）,四月新政解读,差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998 年房改以来，最严格的房贷政策。 停发第三套房贷款。 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际 情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 物业税渐行渐近。 问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采 取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。 银监会对房地产收紧。,新政解读之一：成交量变化,规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内 限定购房套数。 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套 房及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行为具有巨大的 影响。 本次政策最大的亮点：提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，提 高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3 成） 。 提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1 倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利 率水平。,对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价 格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量 投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。,新政解读之二：价格变化,明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根 据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万 以上。 10号文将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳 定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。,从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调 整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的 价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会 略微滞后。,新政解读之三:客户变化,采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首 付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国 居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽 然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的 套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首 套房购买者。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨 过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第 三套及以上住房贷款。 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将 严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海 项目）。,将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制 各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程 度上抑制了改善性自住需求。,新政解读之四后市预期,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居 民暂停发放购买住房贷款”是政府一种探索过程，如果成功，这一制 度性安排可能被固定下来。 地方政府可能“政策频出”：以房价上涨速度作为地方政府激励指标 的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。 “三套房政策”是应急之策，更是伏笔。在短期内全面而严格执行并 不容易，更像是一种为未来的调控手段埋下的伏笔。 限制房贷政策中，二套乃至三套房贷的申请人中大量是银行的优质 客户，因此银行仍希望开展这些业务吸引他们，政策难于长期执行。,今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层 加息调控。此外也可能很快出台不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二 套房的政策修改之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能 会稍缓。,五月新政“新36条”,2010年5月7日，国务院发布了国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，被称为 “新36条。”（详细内容见36条全文）,意见鼓励和引导民间资本进入六大领域：基础产业和基础设施、市政公用事业和政策 性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业；同时，鼓励和引导民 间资本重组联合和参与国有企业改革、积极参与国际竞争，推动民营企业加强自主创 新和转型升级。 发改委表示，“新36条”将解决当前民营资本投资的四大难题，选择此时出台还将起到 抑制资产泡沫的作用。 从客观上来讲，“新36条”鼓励和引导民间投资进入实体经济，扩大了民间投资的范围， 民间资本可选择的投资方向增多，确实能够对民间资本起到分流的作用，不会只集中 在炒房和炒股等方面。,1,2,3,新政解读,后市试预判,应对办法试析,目录,2010年至目前的政策,短期内价格不会有大变 动，但成交量会有所减少,半年内预计价格会有波动,市场供需不平等的根本矛盾始 终存在，决定了价格不会发生 大幅度的降低,建议开发商商应尽量不要采取 与政策相冲突的营销手段,后市试预判1：短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少,从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应 导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波 动。 政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密 集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难 以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009 年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档 期和观望期。,后市试预判2：半年内预计价格会有波动,近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控 力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房 地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。 观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响， 预计6月-9月会出现价格波动。,后市试预判3：市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决 定了价格不会发生大幅度的降低,中国城镇化进程迅猛，据专家估计至2050年城镇化率 会达到70%。未来城市对住房需求会越来越大。,后市试预判4：建议开发商商应尽量不要采取与政 策相冲突的营销手段,政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策 密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确 的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投 资需求的巨大决心。在此背景下，建议开发商顺应相关 政策寻求合适有效的营销方式。,1,2,3,新政解读,后市试预判,应对办法试析,加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发,调整产品结构,调整推售策略,保障整体价格水平，增强优惠促销力度,拓展新客户群体,调整付款方式,改变营销口径,加大宣传推广,目录,应对办法试析,加快资金回笼速度，等待时机，拿地开发,加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“小阳春”。 保持实力，加快现有楼市的销售速度，尽快回笼资金； 审时度势，适时而动，等待地价有所松动的时机在出手。,调整产品结构,理解政府政策，分析客户对政策的敏感和受政策影响程度，知己知彼， 分类型采取相应的对策。,90平米以下户型因受政策影响小，可以着重开发、销售；豪宅客户资 金雄厚，受信贷影响小，加之未来大户型供应越来越少，稀缺性加 大，在条件允许情况下，可以继续并加大力度开发； 中等面积段产品由于目标客户群实力不足，对政策敏感度高，日后销 售难度较高。,应对办法试析,调整推售策略,基于现在政策初现，市场后续观望之际，调整推售策略，在市场未测的情 况下，不仅增强自身的抗风险能力，又能保障购房信心，满足不同层次客 户购房需求。 改变推售单位搭配：必须考虑市场需求发生变化导致客户群体发生变化而 引发的需求变化； 速度调整：充分利用好小步快跑策略，不仅利于试探市场反应，使后市房 地产走势明朗化，便于后期随时调整价格，并且还能制造市场热点，传达 利好信号给消费者，保障居民购房信心。,应对办法试析,保障整体价格水平，增强优惠促销力度,增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好方法是加 大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。 在价格上可以给适当的优惠，但不建议做整体价格体系调整。因为深圳强大 的刚性需求仍为市场锻造了一定的空间。 现阶段必须保证一定的销售量，在不做出大幅价格调整的前提下，需要增加 部分单位的竞争力，例如，通过赠送精装修、赠送家电等促销方方式，为业 主提供配套、装修等方面的增值服务，或者通过加大暗点折扣方式，加大现 场成交手段。,拓展新客户群体,应对办法试析,将更多的注意力放在刚性需求所产生的自用客户身上，积极拓展新客户源、 挖掘本地客源。 此次多番出台新政，誓要遏制住不断高涨的投资性需求，投资性客户群体 也是政府此次出台政策重点控制客户群体。 现阶段必须将重点放在满足刚性需求的自用客户身上，必须深入挖掘项目 卖点，找到真正能吸引客户,满足其购买动机的点,牢牢把握住越来越少的 客户量,提高销售率。,应对办法试析,调整付款方式,积极调整付款政策，吸引自用型刚性需求客户的入市。,改变营销口径,改变销售口径，将之前的投资价值叙述转化为自主需求的生活感受。 以前销售口径及对外宣传中，会侧重于描述项目所具有的升值潜力，