苏州浒新项目前期定位报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料2007苏州浒新项目前期定位报告终稿目 录part 1-宏观环境4一、 高新区宏观环境分析4（一）高新区简介4（二）区域目前及未来规划5二、浒关及周边乡镇环境分析7（一）浒关及周边镇区简介71、浒关镇概况72、通安镇概况83、东桥镇概况9（二）浒通片区现状及规划11三、区域环境总结12part 2-房产市场分析12一、2006年苏州整体市场回顾12二、高新区房产市场分析15（一）新区房产市场概述15（二）高新区中心区域公寓市场分析151、新区各板块房产市场分析162、中心区域公寓市场总结20(三) 新区未来重点发展板块分析20三、区域市场分析21（一）项目区域公寓市场分析211、商品房市场212、二手房市场213、项目周边乡镇房产市场分析224、公寓市场总结23（二）项目区域及周边别墅市场分析241、区域在售别墅市场242、周边区域在售别墅市场-木渎板块243、区域别墅二手市场254、别墅市场总结25（三）区域供求趋势分析261、07年市场的供应分析262、2006年市场需求分析293、市场供求趋势综述31四、针对性市场竞争分析31（一）区域竞争分析311、07年区域竞争综述312、本项目的竞争格局分析32（二）可比区域竞争分析33（三）项目竞争总结35part 3-项目定位35一、项目基本资料分析35二、项目swot分析36三、项目市场定位38四、面积户型配比建议39五、客源定位41part 4 -产品设计建议50一、区域市场横向比较50二、本案规划意向51（一）项目总体布局511、苏地2006-b-35号地块布局512、苏地2006-b-36号地块布局53（二）道路交通54三、建筑设计54（一）建筑风格54（二）户型建议581、多层住宅户型建议582、小高层住宅户型建议613、花园洋房户型建议634、联排别墅户型建议645、独栋别墅户型建议66四、景观建议67附件：政策解读69part 1-宏观环境一、 高新区宏观环境分析（一）高新区简介u 区域概况u 地理区划苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。u 交通条件苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。u 历史人文苏州高新区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周。区域吴文化源远流长，积淀丰厚，有江枫古韵、寒山钟声等历史文化遗产和金山石匠、镇湖刺绣等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物保护单位万佛石塔，建于明万历年间的市文物保护单位文昌阁道院和建于清乾隆年间的市文物保护单位三里亭，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的风水宝地。u 经济发展2005年，苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地方一般预算收入分别增长26%、32%和30.5%；进出口分别增长20%、22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长25%。全年工业产值首次突破1000亿元，出口额首次突破100亿美元，全口径财政收入首次突破60亿元。 苏州高新区经济将保持25%-30%的增速，力争实现引进注册外资15亿美元，到账外资（验资）6亿美元；引进内资60亿元，固定资产投入150亿元。新开工建设规模以上工业项目不少于100个，新投产企业100家。u 人口资料苏州高新区总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。（二）区域目前及未来规划1、苏州高新区、虎丘区协调发展规划依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地223km2，规划总人口100-130万人。2、狮山路两侧城市设计狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，是高新区的门户所在。 狮山路两侧地区正由产业化地区向城市化成熟区过渡转型，及时的城市更新设计主要在于整合狮山路地区土地资源，挖掘土地利用潜力，解决好城市交通问题，塑造新的城市门户形象。设计方案带来了东高西低，南张北弛的城市空间形象。3、沪宁城际铁路将在高新区建站引人注目的沪宁城际铁路方案已确定，全长300.068公里。根据规划方案沪宁城际铁路线路走向基本平行于既有沪宁铁路并采用双线，经南京、镇江、无锡、苏州至上海，设计速度为250公里/时，运行两种速度列车，大站直达列车速度250公里/时，全线运行时间为92分钟；站站停列车速度为160公里/时，全线运行时间为129分钟，列车最小间隔时间为3分钟。城际铁路在苏州境内设置7个站，分别为望亭站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园区站、唯亭站、征仪站、昆山站，其中苏州站和昆山站为大站，其它为小站。苏州新区站位于浒墅关火车站向南1.2公里左右，建成后，苏州新区至上海约需35分钟，至南京约需95分钟。苏州新区站的建设将极大的促进新区及通浒片区的开发建设和招商引资，也为老百姓的出行提供便利。4、苏州轻轨项目规划获国务院支持按照苏州市城市快速轨道交通建设规划，苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座，形成两纵两横“并”字形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公交出行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。2007年初召开的全市重点建设项目工作会议上，轨道交通1号线已经被列入今年130个重点建设项目名单，该线全长26.1公里，投资总额约97亿元，全线起于高新区灵天路、止于苏州工业园区锦溪街，设站23座，按照项目推进计划，今年1号线的主要工作是征地拆迁、管线迁移、临时生活设施建设等，此外，车站的工程桩要完成70%。二、浒关及周边乡镇环境分析（一）浒关及周边镇区简1、浒关镇概况u 区域区位 浒墅关自古就是我国南北重要的通商关口，距离上海港、虹桥国际机场70公里，浦东国际机场120公里，无锡硕放机场、苏州西站近在咫尺，交通地理环境得天独厚。u 历史沿革 浒墅关镇始建于秦朝，至今已有二千多年历史。浒墅关镇于1949年4月25日解放，时为吴县县政府所在地。1960年浒墅关镇划归苏州市，1962年又回归吴县，1987年浒墅关镇与保安乡合并，成立新的浒墅关镇，实行镇管村的体制。1988年浒墅关镇划归苏州市郊区（虎丘区）管辖。1992年9月至1994年4月陆续划出18个行政村建立省级浒墅关经济开发区，2002年9月，高新区、虎丘区合并后浒墅关镇划归苏州高新区管辖。u 交通条件 全镇河道纵横、公路四通八达。我国交通大动脉沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河均穿越镇区；直达或途经镇区的市内公交有11、21、34、85、441路等；一小时内均可直抵东西北向的上海虹桥（浦东）国际机场、光福机场和无锡硕放机场，独特的区位优势、便捷的水陆空交通条件，形成了发达的人流、物流、财流和信息流。u 人口和经济状况 浒墅关镇是著名的江南“鱼米之乡”，全镇有12个行政村，260多个自然村，现有总人口5.1万人，其中农村居民2.7万人，城镇居民2.4万人；根据浒关政府的规划未来浒关总人口达到15万，整个区域跟随“北扩西进”的方向，发展速度很快。 2004年全镇完成国内生产总值21亿元，比上年增长32.5%。完成一般预收收入1.06亿元，首次跨入苏州市财政收入超亿元先进镇行列；实现工业销售57.35亿元，比上年增长30%；完成自有产品出口额2000万美元，比上年增长10%，全社会固定资产投入11.38亿元，比上年增长58%。全镇居民年平均收入达1万余元，近几年来，全镇经济连续呈现了持续快速健康发展的好势头。2、通安镇概况u 区域区位u 历史沿革 通安历史悠久，物产丰富，四季分明，气候宜人，鱼米之乡，唐神龙二年在金市古镇修建的莲花寺，是当时著名的佛教圣地，大石山风景区称为东南一奇，通安是苏绣的主要发源地，是苏绣制品的主要产区，树山云泉茶、树山杨梅、太湖水产等都享有盛誉。悠久的文化底蕴，富饶的自然资源，蕴育了通安人诚朴、勤劳的民风。 通安原属吴县市管辖，2001年3月1日吴县市撤销，划入相城区管辖，2002年9月区划调整划入苏州高新技术产业开发区、虎丘区管辖，从此，这片神奇的土地融入了工业化、城市化开发建设的大潮，步入了快速发展的轨道，已成为中外客商投资兴业的热土，依山傍水的优美环境，基础设施的不断完备，安定的社会治安已显示出独特的招商引资魅力。u 交通条件 u 人口和经济状况整个区域面积54平方公里，人口4.1万人，设25个行政村。华通花园建筑面积130万平方米，是苏州市最大的安置区之一，可容纳5万人居住。全镇耕地面积40000余亩（可开发面积为30000亩），山地7000余亩，水面10000亩。3、东桥镇概况u 区域区位u 历史沿革自古以来，东桥就是江南著名的“鱼米之乡”，主要种植水稻、三麦和油菜。在唐代，东桥曾是江南的水稻重要产区，是苏州的重要“粮仓”之一。东桥是著名的“浒关白席”的主要产区，素有“江南席乡”之称。宋代，东桥草席已作贡品，全乡数千织女四季织席，品种之多，产量之高，质量之好，享誉海内外。u 交通条件沪宁高速、环城高速设有东桥道口，且投资2.6亿元人民币的苏州最大的立交工程-东桥枢纽已于2004年竣工通车。 货运车道：距312国道、205国道、苏虞张一级公路5公里。 距上海80公里，一小时之内可以到达 距苏州新区10公里，15分钟内可以到达 距无锡新区18公里，15分钟内可以到达 航空运输： 上海虹桥国际机场（距园区95公里） 上海浦东国际机场（距园区140公里） 南京国际机场（距园区198公里） 杭州国际机场（距园区170公里） 无锡国际机场 （距园区15公里）u 人口和经济状况东桥镇面积34.4平方公里，常住人口26287人，外来人口20000人，耕地面积13190亩，下辖6个农业行政村和3个居委会。境内河网密布，土地肥沃，物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。2004年，全镇完成工业企业销售总额20亿元，工业性投入5亿元，年内竣工标准工业厂房20.5万m2。截止2004年末，全镇已有外资30家，完成注册外资2.5亿美元，到帐外资1亿美元；内资企业250家，注册资本12.5亿元。近年来，随着招商引资力度的加大，全镇工业经济结构不断完善，基本形成了以电子信息、精密机械、生物医药、五金建材、电器控制、吹塑玩具、轻工纺织等门类。目前，已有日本、韩国、美国、台湾等国家和地区的外资企业落户东桥。（二）浒通片区现状及规划规划形成了一个中心、 6 个居住社区、 9 个工业组团、 1 个保税物流园和阳山绿色生态区的规划布局结构。以片区级中心区为核心，片区中部为生活居住区，工业区围绕居住区外围布局，阳山绿色生态区由西南方向契入片区中部，功能区之间以带状绿地相分隔。三、区域环境总结1.区域经济发展是房地产开发的保障高新区在整体发展上以科技、文化、生态、高效的现代化新城区为目标，主要以发展经济为龙头，通过经济先行带动整个区域的发展。目前整个区域的大环境已经形成，在高新区核心区域外资企业云集，已经形成了高新技术开发区。同时浒关的进出口区、浒关工业园等一系列工业园区组成了整个西部区域的经济强阵，为房地产市场奠定了坚实的基础。区域经济发展迅猛，人民消费水平的提高，为房地产开发建设提供了有力支撑和保障。2.板块定位是本案的先天优势高起点规划：浒关板块高起点、完善城镇规划，区域定位于新区西北部中心，以经济为龙头；生活机能齐全：目前浒关镇很多地块拍卖，新的大批商住楼提高整个区域的居住水平；浒关工业区和进出口区企业陆续入住，使整个区域的经济和人口都得到了飞跃性的发展；周边的商业、教育、医疗等配套设施已经有了详细的规划，未来将逐步完善；本案的成功入市必须依赖于项目自身价值、板块在市场热度的提升。part 2-房产市场分析一、2006年苏州整体市场回顾1、2006年住宅推售面积区域及产品结构分析2006年住宅推售面积分区、分产品形态汇总列表（单位：万方）产品形态中心城区园区新区吴中区相城区产品合计普通公寓74.17125.5578.7689.2253.74421.44产品比例88.61%93.03%98.23%65.95%73.88%83.14%别墅9.549.411.4246.0719.0185.44产品比例11.40%6.97%1.77%34.05%26.13%16.86%合计83.7134.9680.18135.2972.74506.88区域贡献比率16.51%26.63%15.82%26.69%14.35%100.00%分析：l 区域推售面积分为“两大阵营”：第一阵营为吴中区和园区，合计比例达到53%，占市区住宅总推量的“半壁江山”；第二阵营为其余三区，比例分布较平均，都在15%左右。l 区域住宅市场供应结构分为“三大阵营”： 第一阵营为吴中区和相城区，此阵营公寓占比约66%-74%之间，别墅在26%-34%之间，前者别墅占比更是达到了34.05%，主要和该区域风景区众多、自然风景优美，适合开发高档住宅物业有关； 第二阵营为中心城区和园区，该阵营住宅推量主要以公寓为主，占比集中在89%-93%之间，别墅物业占比在7%-11%之间，前者别墅主要依托各历史旅游景点，后者主要依托区内自然城市湖泊金鸡湖； 第三阵营为新区，该区域由于可依赖的风景区、历史文化景点稀缺，别墅推量基本都以社区组团形态出现。2、成交指标分析2006年住宅市场成交情况列表统计分析指标中心城区园区新区吴中区相城区年度合计成交套数（套）1020012333691411878593047255成交面积（万方）111.73156.8881.3564154.34874.4576578.77成交均价（元/m2）5317.286199.014787.564816.934543.585249.02成交金额（亿）59.4197.2538.949974.348433.8304303.799单套成交面积（m2/套）109.539127.203117.669129.944125.561122.48单套成交总价（万/套）58.245178.853556.334862.593357.049664.29分析：l 园区和吴中区成交合计占市区总成交的“半壁江山”，达24211套，占比为51.24%，前者主要依托区域蓬勃的经济、国际化的居住水平及特殊的公积金制度，成为市区最理性的居住区域，后者一方面地域辽阔、楼盘众多，另一方面2006年内大量低价郊区楼盘上市和市场主流需求对接良好，共同推动了该区住宅的大量成交。l 中心城区寸土寸金，住宅的增值保值功能明显，故区域内房源受市场追捧，2006年该区共成交住宅10200套，占比为21.59%，其中郊区楼盘大量成交贡献巨大，典型代表楼盘：天筑、大观名园及橘子国。l 相城区和新区成交套数占比都在13%左右，前者地处苏州城北，区位上有一定的抗性且客源主要以吸纳本区域内客源为主；后者一方面由于新开楼盘较少，另一方面剩余房源面积较大，和市场主流需求之间存在较大差异，本年度成交情况较好的区域也为郊区楼盘，尤其是通浒片区和横山片区内大量楼盘上市，典型楼盘：理想城、名墅、金光大道、山水之恋等3、成交均价分析：l 园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，成交均价遥遥领先，突破6000大关，达到6199元/平米；l 中心城区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套，均价也突破5000大关，达到5317元/平米，这一价格水平还不能完全的体现中心城区的住宅物业价格，由于大量郊区楼盘和定销房冲击，一度程度上冲低了价格水平；l 新区和吴中区均价水平都集中在4800元/平米，都为郊区低价楼盘大量成交所冲低；相城区由于地处城北，区位上有一定的抗性，加上该区域处于房价的上升通道，目前4500元/平米的价格水平能较真实的反映出市场的实际价格水平。4、小结l 2006年苏州市区住宅市场共成交住宅47255套，比上年增长39.54%；成交住宅578.77万方，比上年增长39.11%；成交均价5249.02元/平米，比上年的5049元/平米上涨了3.96%，略有上升；成交单套面积122.48平米/套，比上年的123平米/套下降了0.42%；单套成交总价64.29万方，比上年的64.66万/套下降了0.57%。整体住宅市场呈现“量价双行”的成交态势，预计明年成交价格将继续保持稳中有升的趋势。l 郊区楼盘的大量上市对2006年的楼市支撑明显，同时从购买力来看，整体市场呈现下滑态势，目前主流需求为首次置业需求和改善居住环境需求为主，成交的房源主要为二房和三房，且有向一房和二房运行的趋势。二、高新区房产市场分析（一）新区房产市场概述苏州高新区成立十余年来，发展非常迅速，而高新区房地产在02年开始也得到了突飞猛进的发展。同为新发展区域，新区与园区的房地产市场有很大的不同，园区以高规格的规划起点，把区域推平重来，发展至今，其区域更为现代，房地产市场客源也主要以外来人员为主。新区在区域建设时以改造结合新建，使区域的居住氛围更加好，区域一方面是现代的，另一方面也是有人文气息的。这也使新区有了一定的忠实客源层支持，新区的客源构成主要是本区域结合外区域。 2006年新区的楼市处于上升的趋势，虽然市场上很多项目都结案了，主要表现在新区的核心地带，包括吴宫丽都和金河国际；但是同时有很多新的大盘推出市场，比如新创理想城和城市枫景，这些性价比高的大盘一开出后整个市场反应良好，基本是一推出市场就抢购一空，在目前市场受到一系列政策的调控下能有如此好的销售状况，说明新区市场已经趋于很理性的状态 。由于新区中心区域的土地稀缺，目前整个新区的重点发展转移向了新区的周边区域，比如浒关和木渎，以及市区的边缘区域。随着这些项目的启动，带动了整个新区市场处于比较热销的发展态势，特别是理想城、城市枫景、新港名墅、金光大道、等项目一推出市场就出现了抢购一空的景象，根据分析主要原因：第一这些项目的价格在区域属于相对比较低的价格，产品总价控制比较得当；第二就是整个产品的品质得到了认可，所以使整个新区的房产市场一直处于市场热销的局面。（二）高新区中心区域公寓市场分析高新区根据区域地段主要分为三大片区：中心片区、通浒片区、滨湖片区；三大片区又划分为五大板块，分别为浒关板块、横山板块、狮山板块、玉山板块、何山板块。整个新区因为每个区域的发展状况都不一样，所以在不同地段的房产市场的差别也是很大的，我们根据各区域不同的状况，对各板块的市场状况作分析和比较。1、新区各板块房产市场分析（1）狮山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率国际公馆小高层二期06.7130000590010360.889%保利雅苑高层06.242000598094-10856-64.682%板块特征分析产品方面狮山板块处于新区中心片区，占据了新区的核心地位，其土地供应量比较有限，一般项目规模不大，产品以小高层、高层为主。主力面积狮山板块因为价格比较高，所以户型以两房居多，主力面积集中在100-110平米左右。价格方面狮山板块为新区cbd区域，是一个集金融商贸、休闲娱乐、办公居住为一体的综合商贸区。其价位在5600元/平米6700元/平米，均价大概在5800元/平米左右。该价位在新区是最高的，是新区的高端客户市场。去化情况其良好的地段优势及发展前景为其带来了广大的客源，同时由于价格比较高，使得许多客户望而却步，故该板块总体去化情况一般。客源方面新区的客户占了大多数，且本地客户多于新苏州人。年龄基本都在35岁以上，绝大多数都是些公司高级管理人员或者实力私营业主。购房目的：自住与投资各半，并且换房首次置房（改善居住环境占多数）。小结：狮山板块形成黄金地段与高品质项目集聚形态，吸引了大量商务型成功人士驻足,成为新区真正的集商务和居住为一体的高档生活区。（2）何山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率恒达清水园小高层二期06.3130000560013065-7088%城市枫景多层小高层06.775671.5152801306595%大地之歌高层06.9660004900100、12950-6095%板块特征分析产品方面何山板块是紧挨狮山板块的一个板块，其产品形态与狮山板块基本一致，以小高层、高层为主。主力面积由于该板块的客源层里本地换房客户占了相当一部分比例，所以该板块的房型三房偏多，主力面积在130平米左右。价格方面何山板块为新区cld区域，是一个集金融商贸、休闲娱乐、办公居住为一体的中央生活区。价位在4400元/平米5900元/平米，均价在5200左右。目前该区域的楼房供应量比较大，竞争比较激烈。原因：该板块目前住宅区已基本成型，交通非常便利，生活配套趋于完善，主要集中在何山路与邓蔚路，此区域人气很足，居住氛围非常好。整个板块住宅群落的形成，在一定程度促使了房价上涨。去化情况该板块在新区来说是性价比最高的区域，因此其总体去化非常不错，很多楼盘只剩些尾盘。而且二房凭借其总价优势，其总体去化要好于三房。客源方面新区的客户占大多数，也有市区及其他区域的客户过来购买，本地客户与新苏州人对半。年龄范围在25-40岁之间，绝大多数都是些公司中高级管理人员和白领。购房目的：自住为主，首次置房的客户与换房的客户基本对等。小结：何山板块是整个区域生活配套最成熟的区域，是原来的苏州新区所在地，所以客户对这个区域的居住氛围很认可，但因为很多项目都是很雷同，几乎没有特色的楼盘，所以属于一般居住区。（3）玉山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率山水华庭多层、小高层、高层一期05.10270000多：4800小高：460090-9540-4588.5%eleven小高层06.36600043001305578%阳光假日多层、小高层、高层三期06.43700004900110、13050-6384%名馨主语城高层06.916000056001206592%板块特征分析产品方面玉山板块相对于前面两个板块来说位置有些偏远，该板块的项目一般规模都比较大，产品形态丰富，多层、小高层、高层都有。主力面积玉山板块的项目规模一般都比较大，产品形态丰富，其主力面积也有两种100平米左右的两房和130平米左右的三房。价格方面价格一般在3900元/平米5400元/平米之间，均价在4900左右。价格比起狮山板快和何山板快相对比较便宜。原因：地理位置偏远以及商业生活配套还不齐全，楼盘档次也差次不齐。去化情况虽然价格相对比较便宜，但是商业生活配套有限，同时楼盘品质不高位置偏远一点的楼盘去化欠佳，导致整个区域的去化情况一般。客源方面新区的客户占大多数，还有来自市区，吴中区和园区的，本地客户与新苏州人对半。年龄在25-40岁之间，绝大多数都是些中下层管理人员和小白领。购房目的：自住为主，投资为辅。小结：玉山板块为后续新推楼盘板块，区域后期规划比较好，各楼盘的竞争不仅表现为产品力竞争，还有项目附加价值的竞争。（4）横山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率美田山水之恋多层、小高层二期06.458000多：5200小高：460085、110、12050-6089%湖畔佳苑多层二期06.933662743009035-4095%板块特征分析产品方面横山板块区域目前还不够成熟，只有两个项目。产品形态以多层、小高层为主。主力面积年轻客户是该板块的主力客源，因此其主力面积也集中在110平米左右，符合这些人的需求。价格方面横山板块虽然离市区不远，但是目前其周边配套不全，道路系统混乱，交通不是很便利，导致价格一直上不去，均价在4500元/平米左右。去化情况该板块由于项目少，价格相对便宜，总体去化情况比较稳定。客源方面客源以新区的区域客户为主，很多都是横山脚下及横塘的拆迁户。年龄在25-40岁之间，购房目的：自住为主，投资为辅。换房的客户首次置业的客户。小结：横山板块房产市场目前处于低靡期，整个环境杂乱，还处于老居民区，但从整个新区市场来看，随着配套的不断成熟，后期这里将会得到逐步的开发，市场将会越来越成熟。2、中心区域公寓市场总结u 供需基本平衡新区楼盘品质不高，随着市场竞争越来越激烈，产品力提高才能在市场竞争中抢得先机。中心区土地稀缺，新区中心区可供房产开发的土地已然不多。稀缺性导致中心区房产升值潜力极大。u 户型结构更加合理新区近几年来发展迅速，不少几年前来到新区的外来人才需要购房，小面积住宅已经代替了大面积的户型，更加符合了市场主力客源的需求。(三) 新区未来重点发展板块分析未来整体发展呈现“向北、向西”延伸扩张，具体来说，有三大未来潜力板块。（1）狮山路板块（cbd区域）由于新的cbd核心区概念性规划已经出台，整体规划呈现“东高西低、南张北弛”，区内生产企业和学校将“进二进三”整治，必将放出大量的住宅和商业用地，目前还不能准确判断该板块的未来整体新增量体，但若规划开始实施，该板块必将摆脱目前无地开发的局面而重新进入市场。（2）城西的科技城片区高新区“北扩西进”的推动，城西的科技城成为下一个延伸的热点区域，如目前“西进”中在售的理想城、新港名墅花园等大盘的上市和热销，带动该板块的成型。结合大量的土地存量，可以想象，未来该板块的发展激烈程度。（3）城北浒通关片区高新区向北延伸段就是“浒关”。目前，该区域在永新的两个项目“金光大道”、“第三置业商务广场”的带动下，已经初步发展起来。此次土地出让会上 ，新区的城北浒关有3宗居住地块成功出让，分别被永新置业、瑞基建设、环保高科技三家夺得。结合大量的土地存量，该区域板块的后劲发展也不可小视。三、区域市场分析（一）项目区域公寓市场分析1、商品房市场楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率新创理想城多层06.7500000420095、105、13040-4588%金光大道多层06.10.3142641.693900126-13050-5595%新港名墅多层、别墅06.71700003800110、130、14040-5070%板块特征分析产品方面新浒板块地理位置偏远，属于新区的郊区，板块内商品房市场刚刚起步，该区域主力产品以多层为主，区域客户对小高层、高层的抗性比较大。 主力面积该板块地理位置已经基本接近郊区，当地客户的住房习惯一般都是大面积的户型，项目开发初期多层产品户型比较大气。价格方面该板块偏远的地理位置决定了其价格，均价在3950元/平米左右。随着区域热度的提高，价格会随着区域价值的提升而提升。去化情况多层产品的稀缺性和低端的价格使得该板块总体去化情况良好。客源方面浒关镇上的客户占了很大一部分比例，同时新区企业的员工也是该板块的主力客源，年龄在25-40岁之间，购房目的：自住为主，投资为辅。换房的客户与首次置业的客户基本对半。2、二手房市场小区总建幢数规划户数居住规模动迁对象主力面积二手房价格阳山花苑150万方490160005万原浒墅关经济开发区的18个村的居民。60/90/120平米2300-2600新浒花园80万方24880003万浒关镇附近约10个村的居民。2200-2300惠丰花园（商）-3561千-110-1203200左右价格：目前所出售的二手房主要为浒关当地的拆迁房为主，价格基本在2300左右，主要是受到产品本身的限制，拆迁房的户型都很差，只满足基本居住的需求产品。客源 ：主要客源为当地一些外来打工者或者本地居民，只满足基本居住的需求，并且因为出售的二手房基本没有两证，所以价格很便宜是吸引这部分客源的主要原因。小结：浒关板块房产市场刚刚起步，配套不成熟，还没形成居住氛围，但从板块的规划前景看好，随着配套的不断完善和政府对房产市场的规划，以后该区域会成为新区竞争最激烈的区域。3、项目周边乡镇房产市场分析区域小区总建幢数规划户数居住规模动迁对象主力面积二手房价格通安华通花园130万方471136003万人以上通安居民浒关镇山村居民60/90/120平米2500-2600东渚龙景花园71万方17755001.5万东渚东部五个村的居民，2600左右价格：目前所出售的二手房主要为当地的拆迁房为主，由于拆迁房量体也不多，所以价格基本在2500元/平米左右。面积：拆迁房都是固有的60（一房）、90（二房）、120（三房）的面积格局，没有满足市场真正需求的面积范围。产品：拆迁房在产品品质上很差，没有产品特色。客源 ：主要客源为当地一些外来打工者或者本地居民，只满足基本居住的需求，并且因为出售的二手房基本没有两证，所以价格很便宜是吸引这部分客源的主要原因。小结：项目周边区域房产市场还处于拆迁房市场，没有商品房这样的产品形态出现，对于商品房这样的产品，区别于拆迁房，购房者不仅是满足基本的居住需求，更是满足居住的档次和生活的品质，只要有相应的广告企划手段引导，应该能吸引到这个区域的部分客源群体 4、公寓市场总结u 大区域环境成熟高新区市场：从整个高新区来看，经过了几年房产市场的发展，整个区域已经形成了以新区cbd为核心的板块发展格局，各板块都有自己的市场特征，不管是从价格还是从产品都满足了本区域不同客源层的需求；从产品形态上也是从之前的多层过度到多层、小高层和高层共同发展的态势；从价格上看，根据各个区域不同的特性形成了各区域独有的价格特性。随着区域越来越多的项目交房入住，整个区域的居住环境将更加成熟。通浒及周边区域市场：目前区域市场主要是以拆迁房为住，商品房在浒关也属于初步发展阶段，所以整个区域市场还很浅薄。浒关目前在售的商品房也是06年兴起的，产品形态为多层，产品形态上还比较单一；从价格上看都停留在3800元/平米的水平，从客源上看主要以当地的换房客户为主。可以明显看到区域市场空间比较大，随着区域规划的不断完善，整个区域将会形成新区楼市一个新的热点，使整个区域房产市场越来越成熟，区域的居住档次越来越高。u 区域市场前景乐观高新区市场：中心区域市场在售项目量体已经比较少，很多项目都是尾盘了。由于项目的稀缺性会使整个中心区域的价值提升，价值的提升体现出来就是价格的上涨。通浒及周边区域市场：城乡结合市场和离市区较近的乡镇市场在06年已经形成了新的热点，随着大量体项目的推出和热销，已经宣布市场热点的转移。新一轮的房产市场盛宴刚刚拉开序幕。（二）项目区域及周边别墅市场分析1、区域在售别墅市场案名量体面积范围（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）风格名墅228210-2606000130万现代价格：目前高新区只有浒关的一个别墅项目在售，价格从开盘的5000元/平米调整到了现在的6000元/平米，和其它区域的别墅相比，价格有一定的空间。面积：面积都在200平米以上，面积段比较单一。产品：产品上还没有特色产品出现，后期产品空间很大。客源 ：主要客源为新区中心区域的客户，以及当地部分政府官员、出口加工区的管理阶层和部分本地的一些私营业主。2、周边区域在售别墅市场-木渎板块案名量体面积范围（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）风格去化比例天伦随园65套356100018000800中式32%天邻风景三期160套32060010000300600现代、欧式98%棕榈湾30240-2448100180加州预约苏园51250-3367500200中式98%价格：木渎是江南唯一的园林古镇，众多私家园林与风景名胜是区域别墅附加值的体现，别墅价格也高低不一，价格便宜的7500-8500元/平米，价格高的10000-18000元/平米。面积：面积也是根据产品的不同有很大差异，从200多到1000平米形成了普通别墅市场和豪宅市场并存的局面，满足了不同客户的需求。产品： 木渎市场依托灵岩山、天平山的山景和木渎古镇的旅游资源，建成了一批不同层次不同品质的产品，在产品形式上中式、现代、欧式、加州风格都有，市场产品形态多样化。客源：由于木渎离市区和新区比较近，区域别墅主力客源为苏州本地高端客源，有公务员、文教事业和商界精英。当然对于市场影响力较大的产品如天伦随园、天邻风景则会吸引区域外的实力客户，如上海、浙江等地，外地客户以追求自己喜好的产品为主要购买动机。3、区域别墅二手市场价格：从二手房市场看，二手房价格比刚开始的成交价格有很大的上涨幅度，一方面是这两个项目位置更接近市区，另一方面是整个区域的别墅市场成熟也抬升了二手房的价格。客源：购买客户是部分新区本地或者木渎本地的居民，还有部分私企业主，主要以买来自住为主。4、别墅市场总结u 周边区域市场成熟从市场可以看到周边区域-木渎的别墅市场已经很成熟，从产品形态、客源、价格都满足了各个不同客源层的需求，使整个西部区域的别墅市场有了可发展的基础。u 通浒市场机会大通浒片区别墅市场刚刚起步，满足了部分高新区客户的需求，但项目少、产品单一、价格单一是整个区域的缺点，同时为新起的项目找到了更多的市场突破点，随着整个区域的房产市场的不断发展，别墅市场也将有更广阔的发展空间。（三）区域供求趋势分析1、07年市场的供应分析u 一级市场存量新区06年和07年的土地拍卖中，新区拍卖了大量体的土地，由土地的存量可以判断以后市场发展的形式，随着土地的不断开发，新的项目的增多必然加大市场的竞争，市场的竞争越来越趋向于激烈化。根据一级市场可以推断后期市场的发展格局，大量体的项目的云集必将使市场竞争白热化。编号地块坐落基地面积(平方米)容积率用途楼面价(元/平方米)成交单位苏地2005-b-61高新区长江路西、竹园路南28264.22.5居住1839.8上海君地实业有限公司苏地2006-g-54塔园路东、吴前港南87502.0居住3543苏州新港建设集团有限公司苏地2005-b-62淮海街东、国新大酒店南73059.32.5居住/商业2562.3江苏大辰有限公司苏地2006-b-30号高新区长江路西、玉山路南225648.3居住、商业和办公1.72540 新港建设苏地2006-b-31号高新区开山河西、何山路北(a、b、c、d)163504.7居住12200 新创建设苏地2006-b-33号高新区滨河路西、环山河南20517.3居住0.65889 薛学苏地2006-b-34号国际教育园科源路西、学府路北140788.4居住1.32213 中锐科教苏地2006-b-39号高新区科技城龙山路西、科研路北124839.5居住11580 永新置地苏地2006-b-40号高新区科技城科研路北、诺贝尔湖西24140.9居住0.65523 瑞基房地产苏地2006-b-41号高新区科技城科业路北、规划河道西82375.2居住1.31470 高新技术产业园有限公司苏地2006-b-35号浒关镇浒杨路北、大通路东80029.7居住1.31538 新浒投资发展有限公司苏地2006-b-36号浒关镇浒杨路北、永莲路东55840.1居住1.31500 新浒投资发展有限公司苏地2006-b-37号浒关分区兴贤路南、规划道路东21320.8居住1.81125 阳山置业苏地2006-b-38号浒关分区鸿禧路北、出口加工区东95267.5居住0.64986 福建闽信投资股份有限公司苏地2006-g-55鸿禧路南、星丰路两侧120171.91.6居住701222苏州建筑工程集团有限公司苏地2006-g-56兴贤路北、312国道东77636.42.0居住70/商服401000/1500苏州永新置地有限公司合计新区1342154.2其中浒关450266.4占整个新区的33.5%根据土地拍卖资料未来预测分析：区域产品项目优势项目劣势b-37号多层+小高层+高层楼面价低有高层产品，苏州人抗性最大b-38号独栋+联排景观好，纯别墅社区楼面价高，产品价格高g-55多层+小高层+高层楼面价格低有高层产品g-56商业+多层+小高层+高层住宅楼面价低有高层产品本案独栋+联排+多层+小高层规模大，产品有特色楼面价高分析：新区住宅供应量体大：从已经拍卖了还没推出市场的总量体来看，新区市场存量占地面积为1342154.2平米，如果拟订平均容积率为1.3，那么总建筑面积大概为175万，也就是说在近两年内有市场住宅大概175万方的量体。浒关土地供应凸显：浒关市场存量占地面积为450266.4平米，那么总建筑面积将接近60万方，也就是说近60万方的住宅量体将会在近两年推出市场，而浒关人口仅5.1万，从这样的比例来看，项目优先推出市场抢夺本区域客源，通过产品品质吸引周边乡镇客源是关键，同时项目将面临非常激烈的竞争，差异化竞争很关键。浒关产品形态多元化趋势：浒关的土地资料从容积率来看，以多层和小高层的产品形态居多，但也有别墅和高层产品，区域告别原来单一的多层产品，走向了多层+小高