南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告 (2).doc

1 目录目录 一、总论一、总论4 （一）项目背景 .4 1、项目概要.4 2、开发商概况.4 3、可行性研究报告编制依据.4 （二）项目概况 .5 1、项目用地.5 2、建设规模.5 3、主要建筑条件.5 4、项目总投资及融资方案.5 5、综合技术经济指标.5 (三)研究结论 .6 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 .8 二、市场分析与需求预测二、市场分析与需求预测9 (一) 南昌市概况及经济发展基本情况：9 （二）市场分析 .10 1、宏观经济分析.10 2、区域房地产市场分析13 （二）目标消费群体及价格定位 .17 1、本项目的目标消费群体：.17 2、项目楼盘价格.17 （三）项目优劣势分析 .17 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会.18 2、项目的劣势和挑战.19 三三、小小区区规规划划 20 （一）项目整体规划 20 （二）总体平面布置 20 （三）用地平衡 .21 （四）住宅设计 21 （五）交通及停车系统 23 （六）绿化景观设计 23 四、工程设计方案四、工程设计方案24 （一）建设标准 .24 （二）主要建设内容及规模 .24 （三）工程方案 .25 1、主要建筑设计.25 2、总图规划设计.25 3、规划设计总体框架.26 2 五、环境保护与节能五、环境保护与节能27 1、项目场址环境现状 .27 2、环境质量标准 .28 3、施工时的环境影响及解决措施 .28 4、营运期的环保措施：.30 5、节能系统 .32 六、项目公用配套工程与消防六、项目公用配套工程与消防33 （一）劳动安全卫生管理 .33 （二）公用配套工程 .33 （1） 给水.33 （2）排水及去向.33 （3）供电设计.33 （4）燃气.34 （5）垃圾收集.34 （6）智能化设计.34 （三）消防 .34 七、组织管理七、组织管理35 （一）组织管理 .35 招投标管理.35 （二）物业管理内容 .35 1、前期物业管理.35 2、物业管理公约.36 3、物业管理委托合同.36 八、项目实施进度八、项目实施进度37 （一）建设工期 .37 （二）项目实施进度安排 .37 （三）项目实施进度表 .37 九、投资估价及资金筹措九、投资估价及资金筹措38 （）投资估算依据 .38 （二）开发建设投资估 .38 （三）项目投资与筹资计划 .38 1、项目投资计划.38 2、资金筹措计划.39 十、财务分析十、财务分析41 （一）（一）财务评价基础数据与参数选取 .41 1、项目计算期及财务基准收益率.41 （二）开发成本费用 41 （三）盈利能力分析 41 （四）不确定性分析 42 1、敏感性分析.42 3 2、临界点分析.42 （五）财务评价结论 42 十一、社会评价十一、社会评价44 （一）社会效益分析 44 （二）项目风险分析 44 （1）政策风险44 （2）市场风险44 （3）资金风险45 （4）工程风险45 （5）社会风险45 十二、十二、研究结论研究结论与建议与建议46 附表附表47 4 一、总论一、总论 （一）项目背景 1、项目概要 项目名称：xx 居住小区 项目开发商：南昌 xx 发展有限公司 设计单位：江西省 xx 建筑设计有限公司 项目建设地点：南昌市 2、开发商概况 南昌 xx 发展有限公司（原名南昌机械有限公司）于 92 年成立，企业总资 产投资近六仟万元，其中有：土地 15 亩；厂房、办公楼、仓库、食堂等配套用 房；水、电、路、绿化、下水道等配套设施投资；生产所需固定设备及技术投 资；职工近 100 人，平均年生产 5000 万元，累计创税 3000 万元。 为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成商贸一条街的整体改造工程” 拟将工厂迁入小兰工业园，计划征用土地 50 亩，投资 8000 万元，在原有产品 基础上新增集群抄表系统产品，预计建成后投产可实现年产值 1.1 亿元人民币， 并且每年将以 30%以上速度递增，年创税 800 余万元以上，地方政府将此项目 列入重点招商引资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了一系列优惠政策。 如：将地块容积率提高，通过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而造成 的经济损失。 3、可行性研究报告编制依据 （1） 投资项目可行性研究指南 ； （2） 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； （3） 江西省南昌市城市总体规划 （20062020） ； （4） 南昌市统计年鉴 （20062008） ； 5 （5）开发商提供的项目规划与建筑设计方案资料； （6）开发商提供的其它相关资料； （二）项目概况 1、项目用地 本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾北大道旁。该用地南北约 320 米， 东西约 86 米，面积 19739.9 平方米，地势西高东低,基地东南北三面现存有居 民楼，西临迎宾北大道。 2、建设规模 本项目总用地面积 19739.9 平方米，总建筑面积 84633.6 平方米。其中计 算容积率面积 76195.6 平方米、不计容积率总建筑面积 8438 平方米、建筑占地 面积 7351.6 平方米。该项目为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民用建 筑,本工程包括 4 栋 18 层住宅楼（1#、2#、3#、4#楼） 、2 栋 23 层住宅楼 （5#、6#楼） ，临街 2 层商业用房及一个 1 层的地下车库。小区规划居住总户 数 474 户，按户均 3.5 人计，约 2800 人，机动车停车位为 289 个。 3、主要建筑条件 （1）场地位于江西省南昌市南昌市，西邻迎宾大道，交通极其方便。 （2）南昌市城市规划办公室已将该地块规划为商住和车库用地，南昌市人民政 府出具了国有土地出让证。 4、项目总投资及融资方案 估算项目开发建设投资为 8855.07 万元，其中土地费用 802 万元，前期工 程费用 20 万元，基础设施建设费 80 万元，建筑安装工程费 6691.77 万元，开 发间接费 20 万元，管理费用 228 万元，利息 177.3 万元，销售费用 210 万元， 开发期税费 78 万元，其他费用 156 万元，不可预见费 392 万元。 估算项目总投资为 8855.07 万元。 本项目的投资来源包括自有资金 3630 万元、销售收入再投入 1225 万元、 向银行贷款 4000 万元。 5、综合技术经济指标 6 综合技术经济指标 项目数量 总用地面积： 19739.9 总建筑面积： 84633.6 计容积率总建筑面积： 76195.6 住宅建筑面积： 67096.5 90 平米以下户型 47025.6 70.1% 其中 90 平米以上户型 20070.9 29.9% 其中 商业建筑面积： 9099.1 不计容积率总建筑面积： 8438 地下车库建筑面积： 7437 其 中 其中 架空层建筑面积： 1001 容积率： 3.86 建筑占地面积： 7351.6 建筑密度： 37.2% 绿地率： 25.1% 住宅总户数：474 户 90 平米以下户型636 户 其 中90 平米以上户型162 户 机动车停车位：289 个 地下停车位：191 个其 中地面停车位：98 个 (三)研究结论 （1）近年来，南昌市在社会经济持续快速发展的同时，其城市化建设也取得了 显著成绩。南昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全 市已形成一个公路 四通八达、航空、水路、黄金十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005 年，第三产业实现增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%， “十五”期间年 均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005 年新开工商品房建筑面积 134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、 7 九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进 驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消 费品零售总额 24.5 亿元，比上年增长 15.5%， “十五”期间年均递增 19.49%。中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。 2005 年，地区生产总值比上年增长 19.93%， “十五”期间年均递增 15.39%，全市财政总收入比上年增长 33.6 %，年均递增 21.6%，全社会 固定资产投资比上年增长 61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，基本 竞争力迈入全国 a 级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，该市 位居全国最具投资潜力中小城市 15 位。 2005 年，全市总人口 91.73 万人，其中男性 48.25 万人，女性 43.48 万人；非农业人口 16.12 万人。2005 年，出生率 13.7；死亡率 3.74；自然增长率 9.96；人口呈上升趋势。 在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌 市及周边地区人口的居住问题，为南昌印钞厂工会提供良好的居住条件；项 目中的商铺能带动该片区的商业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商 业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居 民在日常生活中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总体价值。 （2） “xx 居住小区”位置极为优越，交通极其方便，该地在连接南昌市区 和南昌市的一条黄金大道迎宾北大道旁；周围三面临生活区住宅及附属用 房等，一面临街；周边各类市政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够感 受到真正不一样的都市生活。该项目已与目标消费群体签订了团购协议，项目 竣工验收后住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部分全部临街，已与南 昌市政府有关部门签订了相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在取得预 售许可证后即可进行汽配行业的招商，再加上项目的住宅部分以及周边已有的 居住小区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。 （3）南昌 xx 发展有限公司是南昌市当地的房地产开发公司， “xx 居住小区” 是公司很重视的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地产开发经营经验丰 富的管理人员操作，配以先进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项目的 顺利开发。 8 （4）有财务分析结果可见，项目投资税前财务内部收益率为 117%，高于设 定的基准收益率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言，市场的分析和项 目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具 有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实 现项目的销售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全可能的。 （四）该项目住宅部分的团购合作关系 该项目“xx 居住小区”由住宅和商铺两部分组成，是项目的开发商南昌 xx 发展有限公司和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由 南昌 xx 发展有限公司进行项目的开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成 后，按照南昌 xx 发展有限公司和南昌印钞厂工会共同签订的团购协议，由南 昌印钞厂工会团购除 开发商南昌 xx 发展有限公司自留的十套外的住宅部分； 最终完成该项目的开发、建设、销售。 9 二、市场分析与需求预测二、市场分析与需求预测 (一) 南昌市概况及经济发展基本情况： 南昌市历史悠久，素称江西“首府首市”，迄今置市 2200 多年。我市位于 江西省中部偏北，赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 11549116 19、北纬 28162858之间,是省会南昌的南大门。境域总面积 1683.62 平方公里，全市辖 16 个乡镇和向塘省级开发区、南昌小蓝经济开发区， 总人口 91.73 万人。 南昌市是省会南昌的南大门，省城近郊， 市城离市区中心仅 18 公里。 全市目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。公路 四通八达，、国道、温厚高速公路穿境而过；京九 铁路与浙赣铁路在向塘镇交汇，使南昌 市成为真正的黄金十字铁路枢纽，向 塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内 交汇，航道可通长江各口岸； 市城离昌北机场 25 公里。南昌市交通便利， 京九、浙赣、皖赣等铁路穿越市境，以 6 小时行程对接长珠闽三角洲等发达地 区。境内有全国第二、江南第一的向塘铁路货运编组站。市城距市中心仅 15 公 里，距昌北机场仅 30 公里。近几年来，我市紧紧围绕拼争全国“百强市、文明 城”两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主 战场，坚持开发区建设与市城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐 头并进，市域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。 2005 年，全市总人口 91.73 万人，其中男性 48.25 万人，女性 43.48 万人；非农业人口 16.12 万人。2005 年，出生 12568 人，出生率 13.7； 死亡 3432 人，死亡率 3.74；自然增长人口 9136 人，自然增长率 9.96。 2005 年，全市 gdp 实现 107.5 亿元，增长 19.93%;财政收入完成 7.18 亿元，增 长 33.6%，地方财政一般预算收入完成 4.47 亿元，增长 34.6%；市域经济综合 10 实力位居全国 a 级、全省第一。经中国社科院等三家权威机构联合评审,我市位 居全国最具投资潜力中小城市第 15 位。 2005 年，第三产业实现增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%，“十五” 期间年均递增 15.3%。房地产业快速成长， 2005 年新开工商品房建筑面积 134.56 万平方米，占全市 1/3 强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、 九里象湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进 驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、 江南饲料原料等专业市场功能增强。社会消费品零售总额24.5 亿元，比上 年增长 15.5%，“十五”期间年均递增 19.49%。2005 年末金融机构存款余 额 72.4 亿元，贷款余额 54.2 亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为 新亮点。 2005 年，全市实际利用外资 1.21 亿美元，实际利用内资 34 亿元，分 别比上年增长 20%和 36%。“十五”期间累计利用外资 3.02 亿美元，利用 内资 99.06 亿元，引进内外资项目 542 个，其中世界 500 强、国内 200 强 项目 2 个，知名品牌项目 2 个，投资超亿元项目 45 个。2005 年完成出口创 汇 3200 万美元，比上年增长 204.8%，自营进出口企业发展到 25 家。外经 工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地 市。个私民营企业完成总 产值 216.6 亿元，实现增加值 72.3 亿元，利税 14.4 亿元。承办了全国性 市域经济发展论坛，先后与全国 11 个市（市、区）建立友好合作关系。 （二）市场分析 1、宏观经济分析 2008 年房地产市场全年维持衰退态势，始于 2007 年第 4 季度，由珠三角 区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市 场自身调整和世界金融危机影响的结果。当前房地产市场已经出现供大于求的 状况，大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出 现下降。2009 年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政 策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在 3 季度宏观经济出现回 暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。 20082008 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征：年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： 房屋交易量持续下降 11 2008 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11 月，商品房 销售面积 49148.38 万平方米，同比减少 18.3%，增幅减少 48.8 个百分点。其 中，现房销售面积为 13716.96 万平方米，同比减少 19.4%；期房销售面积为 35431.42 万平方米，同比减少 17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由 1-2 月份的 4.2%降为 1-11 月份的 18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商 品房销售面积同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、 石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。2008 年 5 月，商品房空置面积结束自 2007 年下半年以来的负增长局面，11 月底，商品房空置面积为 13599.93 万平 方米，同比增加 15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加 22.9%，增幅比 3 月底增加 33.5 个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从 2008 年 2 季度就开 始显现，4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008 年 1- 10 月房地产开发企业购置土地面积为 29596.42 万平方米，同比减少 5.6%，增 幅比去年同期减少 22.5 个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积 19343.91 万平方米，同比减少 2.5%。 2008 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工 面积增幅均低于去年同期。1-11 月，商品房新开工面积为 84289.51 万平方米， 同比增长 5.4%，增幅比去年同期减少 17.5 个百分点；商品房施工面积为 254936.14 万平方米，同比增长 17.7%，增幅比去年同期减少 5.3 个百分点；商 品房竣工面积为 35084.23 万平方米，同比增长 6.1%，增幅比去年同期减少 2.4 个百分点。 房价出现近 10 年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8 月份 70 大中城市房价出现近 10 年 来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008 年，70 大中 城市房屋销售价格同比上涨 6.47%，涨幅比 2006 年下降 1.1 个百分点。其中， 新建商品住房和二手住房分别同比上涨 7.07%和 6.2%。从环比来看，2008 年 70 大中城市房屋销售价格下降 0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降 0.7% 12 和 0.2%，90 平方米以下商品住宅价格比年初下跌 1.2%。12 月份，70 大中城市 中有 50 个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有 52 个城市二手住房价格出 现环比下降。 2008 年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1 季度供给增长增加，需求 增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高 幅度；2 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城 市房价出现下跌；3 季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出 现首次下跌；4 季度房价下跌幅度继续加大。1-4 各季度 70 大中城市房价变化 分别为环比上涨 0.8%、环比上涨 0.3%、环比下降 0.1%和环比下降 1.3%。 加大住房保障建设 2008 年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资 比重与去年同期基本持平。1-11 月，别墅高档公寓投资额为 1720.04 亿元，在 商品住宅投资中的比重为 6.5%，下降 0.9 个百分点；经济适用房投资额为 819.37 亿元，同比增加 18.2%。 2008 年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中 央财政安排投入资金 68 亿元，比去年增加 17 亿元。下半年，加快保障性住房 建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。 在新增 1000 亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12 月份，国家发展 改革委又下达了 100 亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林 区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房 价，对非经济适用房的住房来说是威胁。 20092009 年年房地产房地产市场运行趋势市场运行趋势 商品房屋空置面积会有较大幅度增加 2006 年和 2007 年商品房屋新开工面积都保持了将近 20%的较大增幅，按照 建设周期推算，2009 年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于 2008 年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近 20%，决定了 2009 年进入竣工 状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的 当期供给，在空置房屋没有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降， 以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 13 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长 2008 年 2 季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响，2009 年房 地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如 果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。同时， 受存货增加的影响，2009 年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部 分项目对应的新增投资增长也会下降。此外，受宏观经济下行和资金紧张状况 影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。因此，2009 年房 地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 房地产开发企业并购重组将会增加 2008 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业 60%的 资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金 链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。 2009 年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支 持都有利于房价的稳定，2009 年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能 还会有利于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看，第三次 “婴儿潮”出生的大量 80 后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需 求的增加，过去五年经济高速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会 对促进房价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济 适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带 来的土地供给层面的长远影响等等。 在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计 2009 年 3 季度宏观经济将出 现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内 对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因 素的影响，预计 2009 年下半年房价将会止跌企稳。 2、区域房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析： 14 自 07 年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整 个房地产市场低迷，南昌市区的房价自08 年 7 月后相继开始下降； 但是， 08 年 10 月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土 地增值税、城市房地产税等税费，其中 90 平方米以下住宅的税费优惠力度就可 以达到 3%，其五年以内住房转让 5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低 了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。 国务院 131 号文中指出，2009 年到 2011 年，南昌市平均每年新增 5 万套 经济适用住房。2007 年经济适用房竣工套数约为 4 万套，如果新增 5 万套经济 适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的 1 倍多，今后三年各年经济适用 房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到 30%左右，而近三年来该比例一直 在 10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的 5%提高到近 20%。 南昌市经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的 “挤出”效应。当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实 90/70 政策 中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候南昌市大量供给经 济适用房，显然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧南昌市房地产市场 的调整幅度。即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这 种预期显然不利于扭转当前南昌市房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响，南昌市房地产开发投资意愿的下降从 2008 年 2 季 度就开始显现，4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年 同期，6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长， 受此影响，2009 年南昌市房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资 增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能 会出现负增长。同时，南昌市房地产市场受存货增加的影响，2009 年商品房屋 新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。 此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发 土地活动均不会增加。因此，2009 年南昌市房地产开发投资增幅会有较大幅度 下降甚至可能出现负增长。 15 2008 年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，南昌市房地产开发 企业 60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都紧缩，企 业资金链条日益紧张，部分中小企业面临资金困境，未来企业并购重组将会增 加。 南昌市的房地产市场分析： 近年来南昌市内大量新建房地产项目，仅 2005 年，南昌市第三产业实现 增加值 38.17 亿元，比上年增长 15.3%，“十五”期间年均递增 15.3%。房 地产业快速成长，新开工商品房建筑面积134.56 万平方米，占全市 1/3 强， 涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。新 洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大 酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增 强。社会消费品零售总额 24.5 亿元，比上年增长 15.5%，“十五”期间年 均递增 19.49%。2005 年末金融机构存款余额 72.4 亿元，贷款余额 54.2 亿 元。从 2005 年到 2008 年商品房的建筑施工面积和销售面积逐年上涨，南昌 市房地产市场的住宅和商铺供应量也在逐年上涨。 随着房地产的住房市场在南昌市打开后，百货商场等零售业和餐饮等服务 业也相继进入南昌市，为南昌市的建设添砖加瓦，为南昌市的住房增加了配套 设施。 南昌市的住房消费者已不再拘泥于南昌市本市的居民，更辐射到南昌市区 的居民去南昌市投资买房，南昌市住宅和南昌市住宅相比的优势有： 面对南昌市区高价且随时可能下跌的房价，不如买南昌市只有南昌市区 房屋单价一半的住房； 南昌市的房地产开发还只是起步阶段，投资购买南昌市的房产有很大的 投资获利空间； 南昌市环境优美、祥和、宁静，湖泊众多，空气清新，没有都市的喧嚣， 好似世外桃源，是都市人休闲度假的好去处； 由于较低的房屋单价，使得房地产开发商可以扩大套房的建筑面积，这 样消费者既可以获得大面积的住房使用面积，又可以获得更大面积的小区 活动空间；拥有在南昌市区不能获得的居住感受。 16 这吸引了近年来很多南昌市居民和想要在南昌安居乐业的人到南昌市购置 房产用于居住或投资，增加了南昌市的住房需求。 商业建筑的供应分析： 项目的商业部分在政府的大力支持下专门用于汽配的招商，形成商业汽配 一条街。南昌市内虽然已有了一个较大规模的洪城汽配市场，但也远不能满足 全南昌市的汽配需求，该项目的商铺全部临街，是汽配的理想商业用地，并且 与洪城汽配市场呈犄角之势，满足了南昌市剩余汽配市场的需求。可见，项目 商业部分的建设和招商完全符合市场的需求，是可行的。 需求群体分析： 南昌市和南昌市内对住宅的刚性需求消费者，这部分人群负担不起南昌 市区高昂的房价，就选择南昌市周边地区的较低房价楼盘购买楼房。多 为在南昌市内有较稳定工作，有一定的经济基础，想要在南昌市安家落 户的人群。 需要购买第二套房居住和投资的消费者，这部分人群已有了一套住宅， 拥有较高的社会地位和较好的经济基础，多数已拥有了自己的核心家庭， 希望购买住宅提供休闲度假功能或进行投资。 商铺的需求分析： 项目的商业部分做成汽配一条街，随着南昌市经济发展、房地产的开发和 建设增加了南昌市内的交通流动量，也增加了对公共配套的需求，汽配市场的 需求逐渐大于供给，可见汽配一条街的规划符合南昌市市场需求。 结论：结论： 经过以上的市场分析可以看出，国家近期的宏观调控有利于房地产开发， 促进了房地产市场的交易，虽然 07 年以来，我国大多数一、二线城市的房地产 泡沫使房产价格下跌，但对房产开发处于起步阶段的南昌市而言房产价格影响 不大。 南昌市内没有经济适用房，有南昌市区和南昌市大量的房地产刚性需求作 支撑，房地产前景十分可观；南昌市的房地产市场处于上升趋势，刚性需求偏 向于南昌市这样的低价房，投资者偏向于低价有投资空间的房产；南昌市房地 产市场的供求双方都有需求，因此本项目的开发能增加南昌市房地产市场的供 17 应量，促进南昌市的建设，为居民提供良好的居住空间，既符合市场需求又能 加大南昌市的基础设施建设。 xx 住宅小区项目的开发商已与南昌市印钞厂工会签订了定购合同，项目 的住宅部分开发商只留下十套，剩余部分待项目竣工后全部销售给南昌市印钞 厂工会。因此，项目住宅的销售不成问题，商铺部分的招商也符合市场需求。 因此该项目是一个在市场上可行，符合规划建设的优良项目。 （二）目标消费群体及价格定位 1、本项目的目标消费群体： 根据南昌 xx 发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的 xx 商品房团购合作合 同，本项目一经竣工验收，住宅部分除南昌 xx 发展有限公司自留 10 套住宅外， 其余住宅能全部销售给南昌印钞厂工会，工会会把项目住宅分配给已出资金参 与团购的南昌印钞厂职员。 项目的商业店面已与南昌市相关部门签订了协议，在本项目取得预售许可 证后即对汽配行业进行招商，把本项目的商业部分做成具有特色的汽配一条街。 商铺的目标销售群体： 汽配连锁店 经营汽配的私营个体户 有意投资的投资商 汽配经销商 本项目的地下车库部分出售给居住居民或本项目的商铺业主，地上车位 为公共使用车位。 2、项目楼盘价格 根据南昌 xx 发展有限公司与南昌印钞厂工会签订的 xx 商品房团购合作合 同，住宅部分的出售均价为 2580 元/。 据网络调查，普遍认为南昌市房价偏低，大多数人有意购买。南昌市房地 产的房价确实偏低。建筑材料每年都在涨价，有时高达 20%；土地成本更是成 倍涨价，这些成本上的涨价是最现实也不可避免的事情。还有劳动力成本的增 18 加等等；这使房价只能上涨。南昌市的经济建设和房地产还处于起步阶段，因 此购买南昌市的房地产具有很大的保值增值空间。 本项目楼盘的商铺价格定为均价 4000 元/，价格在南昌市属于中等水平， 与南昌市周边商铺比较，较具有竞争力。 （三）项目优劣势分析 1、项目与周边楼盘对比的优势和机会 本项目在繁华都市南昌市的南昌市内，这里没有繁华都市的喧嚣与嘈杂、 也不似宁静的郊野般沉寂与哀怨。项目的规划设计把都市生活的激情、浪漫和 郊野的宁静、闲适精心聚拢在这一地块上，大手笔的空间处理、细腻独到的细 部、舒适的空间构架、文明的场所内涵、流畅清新的布局、合理的交通组织， 使得中心绿化与各景点紧密的联合在一起，居住空间安静的坐落在园林绿化当 中，使项目华章异彩。 项目中有 6 栋 18-23 层高的高层住宅，彰显了时代气息，改善了人居环境， 提升了人文价值，使项目在南昌市很具有竞争潜力。 与南昌市政府相关部门签订协议并取得了政府大力支持将把项目的商铺部 分全部用于汽配行业的招商，形成一条南昌市的特色汽配商业街；既全面了南 昌市的公共配套，也形成了南昌市前所未有的特色汽配商业街，还提升了南昌 市的自身形象和项目的特色、价值。 住宅中 90 平方米以下的住宅占本项目住宅部分的 80，大量的住宅套房 以小户型为主，既符合了政府提倡的小户型，又大大降低了整套住宅的房价； 在现如今房价大跌、消费者持币观望的时期，买整套房总价较低的小户型在房 地产市场中是一种时尚，而且无论在房地产市场的低迷期还是暴利时期，小户 型都会是房地产市场的宠儿。 项目的东、南、北三面与住宅区相邻，这使其与相邻住宅区形成了一个大 型整体住宅区,小型住宅区之间互相弥补、互相影响、互相提升居住价值，从而 提升了项目的居住氛围和居住质量，也提高了本项目的整体居住价值。 该项目在连接南昌市和南昌市区的黄金大道迎宾大道旁，并对着迎宾大道 设有三个出入口,使该项目的交通环境优越，从该项目到达南昌市繁华市中心车 程不足一小时，到达南昌市区车程不足半小时。 19 良好的交通环境，时尚的建筑结构，物美价廉的小户型，人性化的布局规 划，与周围居住环境的良好衔接，再配以特色的商业街，整个项目与周边的楼 盘相对比，不仅适合舒适的居住，而且独具特色，很具有市场竞争力，前景十 分可观。 该项目周边的楼盘也有很多开发了商铺，商铺的价格与本项目商铺的价格 一样，项目的价格具有竞争力。 除以上优势外，本项目还具有以下优势： 宏观形势好，08 年 10 月以来出台的两次房地产救市政策，在一定程度 上降低了南昌市居民购房负担，提高了南昌市居民住房支付能力。 符合城区规划 楼盘类型满足市场需求 交通方便 规划合理的小区布局，绿化优良 发展前景和升值空间较大 2、项目的劣势和挑战 离市区中心不近，公共配套设施不够完善，不如市中心居住方便；但是 项目所在地安静、空气清新、交通方便。 受金融风暴的影响，整个房地产市场低迷，市场上出现了供给大于需求 的现象，价格下跌，未来价格也不太可能上涨；好在项目已经签了团购协议， 并在协议中约定了房产均价。 房地产市场竞争激烈，项目周边建设了大量的新楼盘，还有大量的在建 楼盘与南昌市内的存量楼盘，将于本项目形成激烈的竞争。 20 三三、小小区区规规划划 （一）项目整体规划 项目整体规划：以生态性、休闲性、人文性为主题，营造主题社区 以革新的、原创的、诗意的现代建筑来塑造城市 体现生态、信息、人性空间的模糊功能区 项目总体规划理念：强调全区建设的整体性，统一规划，形成统一整体； 以“以人为本，健康生活 ”为宗旨； 自然而安静的记住生活使人们追求和向往的，把大自然的绿叶成荫、鸟 语花香带入千家万户，融入人们的日常生活是本规划建筑设计最显著的特色； 以建立独具特质和与自然亲和的人文环境，并注重居住文化氛围的设计， 把绿色空间引入小区设计中； 在整体布局的基础上开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的既可以 分又可以和双向性； 以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内的自然环境，充分利用环 境和较大的开发规模，全方位营造居住环境； 住宅建筑、汽配一条街具有鲜明的时尚特设和时代气息，将居住空间安 静的坐落在园林绿化当中，创造了良好的归宿感，明确的向心力和舒展明朗 的场所精神； 21 在整体风格协调的前提下，各组团具有清晰地可识别性，单体建筑具有 一定的差异性，尤其是资源分享尽量均好。 （二） 总体平面布置 该工程基地南北约 320 米,东西约 86 米,面积 19739.9 平方米,地势西高东 低,基地东南北三面现存有居民楼。本方案设计通过与地形有机的结合,采用流 畅清晰的布局,合理的交通组织,采用最佳日照和朝向的原则来组织总体空间布 局，建成后将与南昌印钞厂现职工住宅形成整体小区,西临迎宾大道,其它三面 临生活区住宅及附属用房。整个住宅小区总共 6 栋 1823 层高层住宅，西临 迎宾北大道、沿街由南至北依次排列，分别为 1#、2#、3#、4#楼拟建 18 层， 5#、6#楼拟建 23 层。沿街设计了二层的商铺,而将居住空间安静的坐落在园林 绿化中,创造了良好的归属感,明确的向心力和舒展明朗的场所精神。本小区沿 迎宾大道设三个出入口，小区内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地 面机动车停车位 98 个,地下停车位 191 个。地下车库结合人防工程设计布置在 地块北端。 综上所述，该项目的建设强调了人性化住宅小区的规划设计，流畅清晰的 布局,合理的交通组织,使得中心绿化与各景观节点紧密的联合在一起。运用当 地常用的表现形式，同时加入具有特色的东西，形成一个独一无二的 xx 居住小 区。充分体现了以人为本的设计思想，小区内实现了人车分流，绿化覆盖系数 为 25.1%，项目建成后小区将处于绿化环抱中，与周围环境相协调。因此，项 目总平面布置较为合理。 （三） 用地平衡 规划用地平衡表 项目面积（）占规划用地比例（%） 项目总用地 19739.9100 其中建筑基底面积 7531.637.2 总绿地面积 4954.7225.1 道路及地面停车用地面积 5378.58 28.2 其他用地面积 18759.5 22 （四）住宅设计 住宅设计融入了卫生防疫、环保、节能、智能化和无障碍设计。 小区内共新建 6 栋 1823 层住宅，住宅总户为 474 户，90 平米以下小户 型面积占住宅总面积的 70.1%，每户建筑面积平均约 74 平方米，90 平米以上户 型面积占住宅总面积的 29.9%，每户建筑面积平均约 124 平方米。该小区住宅 层高均为 2.9 米。第一、二、三、四栋栋楼地上有一层 1.5 米高架空层，标准 层 18 层；第五、六栋楼地上有一层 2.8 米高架空层，标准层 23 层，地下有 4.7 米高地下室。小区沿街设两层商业服务网点,一层层高 4.4 米,二层层高 3.6 米.每个商业服务网点内有楼梯上二楼,每个商业服务网点有独立卫生间。小区 规划布局中高层建筑之间最小间距为 13 米,与周边多层建筑之间最小间距 9 米。 且小区内设有 4 米宽消防车道,转弯半径最小处 12 米,回车场最小 12 米12 米。 卫生防疫：卫生防疫： 住宅采用全明设计，均可自然通风采光，房间内窗地比：起居室、厨房均大于 1/7，楼梯间大于 1/12； 厕所内设备按规范规定设计，每户均考虑洗衣机位置，楼内水箱采用不锈钢产 品/土建水池水箱内部贴白色瓷砖，保证水质。 环保设计： 污水与废水：污水与废水： 室内：污废水分流； 室外：直接进入城市污水系统，或经过消毒后进入城市污水管道。 废气：厨房设置防回流垂直排烟油道，在屋顶设无动力风帽排放废气，以防止 交叉回流，厨房设水平排油烟道，热水器废气直接排除墙外，废气与脱排油烟 机严格分开。 地库换气通过管道在绿化内放散。 噪声与振动控制：噪声与振动控制：各专业设备使用低噪音，设备基础采用隔振处理。接口采 用软接口。对于机房，内墙面采用吸音墙，设吸音顶，对外采用隔音门。一般 外门窗采用中空玻璃。 环卫设计：环卫设计：垃圾收集方式采用生活垃圾真空管道收集系统。 劳动保护：劳动保护：本小区设计全部选用经过劳动保护部门认可的电梯。 23 防雷措施，高层建筑屋顶除设避雷针外，设备按规范采取防雷措施。 安全保卫安全保卫 总平面上考虑小区总体保卫工作，设有围墙、门卫等设施。 每栋住宅首层入口设有防盗总门，每套住宅均采用防盗功能的分户门，分门户 上不开气窗。底层对外廊的外窗加防护栅栏，沿道路的阳台做封闭式。 建筑外墙装饰物的设置避免有利于窗外攀爬。 访客对讲系统、电视监控系统、防盗报警系统、手动报警系统、煤气泄漏报警 系统等设施采用住宅智能化设计。 无障碍设计：无障碍设计：本项目的总体及各类建筑的以下范围按无障碍原则进行设计： 小区内各级人行道，各级中心绿地，儿童及老年人活动场地，设置电梯的住宅 的首层路口，入口平台，侯梯厅，电梯轿箱，公共走道，营业或服务区域。 （五）交通及停车系统 本小区沿迎宾大道设三个出入口，车行系统呈环状,并与造币厂生活区现状 道路连接,4 米宽的车道环绕小区,最大限度地减少车行道路对小区居住秩序和 居住环境氛围的干扰,紧扣”以人为本,健康生活”的设计主旨进行设计。小区 内停车采用宅前停放与集中地下停放相结合，地面机动车停车位 98 个,地下停 车位 191 个。地下车库结合人防工程设计布置在地块北端。 （六）绿化景观设计 本小区中心绿轴系统是以一条自南向北的道路为主干，组团道路为树枝、 组团绿叶，形成一株会呼吸生长的大树，勾起人们对原先场地上茂密植被的集 体回忆。 该小区的绿化绿地率 25.1%。绿化设计与环境设计紧密结合，功能上净化与 调节基地内的空气质量，降低外界噪音，改善小气侯。采用点、线、面相结合 的方式，合理搭配树种、建筑小品、草坪，小径，建筑等，形成优美的整体居 住环境，提供居民良好的活动场地，让家家户户都有良好的室外景观。具体的 设计原则是在各建筑出入口适当位置、中心区域等处设置观赏类树木，中心绿 地作为居民休息、活动的主要场所及环境设计的重点，设有草坪，铺地，水景 与丰富的观赏植物。 24 道路旁种植树冠较大的乔木，夏季具有遮阳降温的作用，建筑东西北侧， 适当种植常绿乔木，冬季可以适当阻挡寒风。建筑南面适当种植落叶乔木，帮 助建筑形成冬暖夏凉的小气侯。 四、工程设计方案四、工程设计方案 （一）建设标准 项目方案设计引用的标准及依据： （1） 城市居住区规划设计规范 （gbj5018093） （2） 商业建筑设计规范 （jgj 6290） （3） 住宅设计规范 （gb5000961999） （4） 住宅建筑规范 （gb503682006） （5） 建筑设计防火规范 （gb500162006） （6） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （gb5006797） （7） 江西省城市规划管理技术导则 （8）各工种工程设计的国家规范及地方规定 （9）建设单位提供的设计任务书 （10）南昌市城乡规划管理局提供的规划红线图及规划设计条件 （二）主要建设内容及规模 开发城市商品房 76195.6 平方米，用地 19739.9 平方米。 项目主要建设内容见下表： 25 1 幢：住宅楼，住宅层高 2.9m，地上有一层 1.5m 高架空层，标准层 18 层。 2、3、4 幢：住宅楼，住宅层高 2.9m，地上有一层 1.5m 高架空层，标准层 18 层。 5、6 幢：住宅楼，地上有一层 2.8 米高架空层，标准层 23 层，地下有 4.7 米高地下室。 沿街设两层商