2011深圳万K龙岗购物中心内部汇报.ppt

龙崗购物中心汇报(2011) 万科商用,目 录,part1. 项目概况 part2. 消费者调研 part3. 零售商洽谈 part4. 测算 part5. 项目参考 part6. 项目市场定位 part7. 建筑设计 part8. 业态组合 part9. 主题概念,万科龙岗中心城3#1/3#2地块 购物中心建筑面积109,820平方米 位於中心城商圈,旁为62,892平方米的 世贸中心 北侧龙翔大道,南鄰深惠路 地铁3号線,吉祥站与龙城廣場站的中间,地块介绍,part1.项目概况,part1.项目概况,地块介绍,3#1,3#2,龙城广场,地理位置,part1.项目概况,奧体新城,龙翔大道,深惠路,黃阁路,龙岗中心城,龙城广场,地铁三号线,吉祥中路,本项目,part1.项目概况,地铁连线,吉祥路地铁站,龙城广场地铁站,項目受惠地铁3号線於2009/10年通車,帶动200萬人. 政府定位龙崗為東珠三角交通輸紐,深惠公路,東部海滨通道,更方便消费者到本項目消費. 深圳中部及西部零售商圈已形成,東部新商圈將成新的零售熱点. 龙崗區為深圳最大的區,新增城市人口总計180萬人(2010年),龐大新城市社会消費.,发展概况,part1.项目概况,人口特征: 商圈消费者概况. 消费习惯: 消费购物的习惯和频率平均消费. 购物喜好: 对现有购物设施的喜好和意见; 对不同商 铺组合及品牌的反应;对个别店铺类别的选择. 对项目的期望: 定位主题商品组合店铺组合 消费者市场调查共完成: 1137份主样本问卷及223份辅助样本问卷.,part2.消费者调研,研究目的,第一商圈:龙岗/龙城 行车时间不多于15分钟 人口共有39.2万人,第二商圈:布吉/横岗/平湖/坪山 行车时间约15至45分钟内 人口共有117.2万人,第三商圈:坪地/坑梓/葵涌/大鹏/南澳 行车时间多于45分钟 人口共有27.4万人,part2.消费者调研,商圈介定,第一商圈人口特征: 屬青年人區,平均年龄26.64岁. 男性与女性的比例相約,女性稍多. 約有54%受訪者未婚,而有8成的巳婚人士巳有 至少一个子女. 高达94%在龙岗/龙城工作.,part2.消费者调研,人口特征,教育程度: 大学或以上25% , 中学73% 工作地區:94%在龙崗 職业:管理層/專业人仕 41%. 普通白領 25% 个人平均每月收入2596元 家庭平均每月收入7036元 个人平均每月总消費佔总收入的56%,高於整體 常住深圳人仕 8%,part2.消费者调研,人口特征,外出逛街消费频率(购买非日常用品),第一商圈受访者外出逛街次数较高,平均每月6.7次. 第一商圈人士甚少跨区逛街购物.,part2.消费者调研,消费习惯,商圈每月平均消费费用,第一商圈受访者相对较多花费在外出购物和餐饮上. 第一商圈受访者每月消费占总收入56%,高于整体常住深圳人士8%.,part2.消费者调研,消费习惯,年龄群每月平均消费,较年轻的受访者消费占总收入较高,年纪越大的受访者的总消费额则越高.,part2.消费者调研,消费习惯,高收入消费群每月平均消费,家庭收入每月人民币18834元. 高收入人士主要花费在购物(44%),餐饮(36%),娱乐(21%).,part2.消费者调研,消费习惯,在第一商圈中龙岗天虹世贸百货龙岗华润万佳排 名前三,购物点集中在中心城商圈,最常去的也主要集 中在龙岗和龙城. 受访者购物主要以日常用品(92%)及食品(89%)为主. 除日常用品,相对常购买的是男女服装(58%),但百分 比相差30%,精品类的货品如化妆品内衣文具首 饰等货品则较少购买.,part2.消费者调研,购物喜好,来本项目消费的可能性: 所有受访者的46%表示一定来消费, 第一商圈受访者有69%表示将来一定来消费. 商业模式: 77%希望为大型现代化购物中心. 主题特色: 综合式购物中心(69%) 饮食天地(54%) 国内百货公司(53%) 未来交通工具: 地铁(79%) 公共汽车(64%) 自驾车或他人接载(20%).,part2.消费者调研,项目期望,必有业态种类: 零售店铺(94%) 餐饮店(82%) 休闲娱乐设施(77%). 必需要有的零售种类: 银行(65%) 男式服装(64%) 运动体育用品(64%) 女士服装配饰(61%). 必须要有的餐饮种类: 美食广场(49%) 中国地方特色菜(43%) 咖啡甜品店(39%) 中式酒楼(38%) 中西快餐(37%) 西餐(29%) 酒吧(26%). 必须要有的娱乐休闲设施: 儿童游乐场(47%) 电影院(33%) ktv(32%) 健身中心(32%) 溜冰场(22%) 电子游戏中心(21%) 保龄球(18%),part2.消费者调研,项目期望,part2.消费者调研,关键词总结,part3.零售商洽谈,洽谈结果,part3.零售商洽谈,洽谈结果,part3.零售商洽谈,洽谈结果,总投资额 17亿元(13亿建筑成本,4亿资本化利息) 10年投资回收期估算 17亿 / 10年 / 109,820平方米 / 12个月 =129元 月租金承托力为129元,part4.测算,回收估算,part4.测算,消费额估算,龙岗现有商业供应+未來策划中供应面积=300万平方米 购物中心面积 109,820平方米 占全区供应占有率 3.60% 龙岗区2006全社会消费 21,023,600,000元 购物中心应占消费额 756,849,600元 坪效 6892元,其它商场(2006年度)坪效比较 金光华: 3,083元 太阳广场: 11,428元 东门茂业: 22,500元 华强茂业: 17,500元 南山花园城: 5,000元,part4.测算,坪效比较,開业時间: 2004.11 占地面積: 18,000平方米 商場面積: 120,000平方米 樓層: 地庫二層至七層(共九層) 店鋪數目: 295 易达性: 連接地鉄 停車位: 600个 (地庫二及三層) 租金(每月每平方米): 100元起(建筑面積計算) 定目: 本地客,上班客,国內旅客,中高檔 現在形勢:增加餐飲,part5. 项目参考,金光华广场,開业時间: 2004 年 商場面積: 110,000平方米 樓層: 地庫一層至五層(共6層) 店舖數目: 209 易迖性: 連接地铁 停車位: 1,000个 租金(每月每平方米): 130元起(以實用面積計算) 定位: 本地客,上班客,国內外遊客,中高至高檔 現時形勢:加强高檔服裝,餐飲生意火旺,part5. 项目参考,万象城一期,開业時间: 1期:2003年; 2期: 2005年 商場面積: 80,000平方米 樓層: 地庫二層至九層 (共十二層) 易迖性: 近地铁站 租金(每月每平方米实用面積計算): 保底租金:300元;抽成10-28% 定位: 本地客為主 現時形勢: 仍主打服裝,茂业百货(华强店),part5. 项目参考,開业日期: 2006年 商場面積: 70,500平方米 樓層: 四層 租金(每月每平方米实用面積計算) l1: 300-450 ; l2: 220-300 l3: 150-200 ; l4: 100-150 定位: 本地客為主 現時形勢:主力量販店百貨影院餐飲,part5. 项目参考,南山花园城中心,地铁效應及交通方便進出商場,商圈的幅射力將更廣泛,跨商圈/商區的边界复叠 商場的內容差異性,豐富商品,好玩,好享受,將成新寵熱点賣場 競爭日趨劇烈,營运,推廣,特色主題將成如何吸引及留着消費群 以发展大型現代化購物中心為主 建筑更人性生活化,part5. 项目参考,总结,part6. 项目市场定位,面積: 109,820平方米 定位: 東部区域現代化购物中心 目標客群: 滿足東部区域内需求 目标年龄群: 25-45岁 易迖性: 距地铁約500米吉祥站,龙城廣場站 地铁效应作为未來到此项目多元化消费 政府打造龙岗成为东部珠三角区域交通枢纽,周边人口将成項目未来的消费群.,part7.建筑设计,参考项目,part7.建筑设计,万象城,part7.建筑设计,万象城,part7.建筑设计,万象城,万象城,part7.建筑设计,part7.建筑设计,mega box,mega box,part7.建筑设计,part7.建筑设计,mega box,mega box,part7.建筑设计,part7.建筑设计,理念,形造卓越零售计划及购物中心的设计 着重购物意慾环境 将生活方式溶入购物中心的設计 平衡及利用零售面积及公众空间 滿足及吸引消费群对购物中心的期望 理想的商户及业种組合,万科建筑无限生活 主題建筑呈現出玻璃和石頭的永恆面象 主題式建物表現出动態和活潑的律动 玻璃幕牆外形設計成為龙崗區的新地標,part7.建筑设计,建筑形态,高穿透建筑表现,商品,色彩, 视觉的延伸. 现代光线照明技术,展现建筑 的立体感.,玻璃幕牆,大量商戶品牌霓虹燈廣告 增加外形美觀 最重要增加創利潤,part7.建筑设计,模拟效果图,style shopping bally cartier aigle bossine esprit,万科龙崗中心城,購物60%,娱乐休閒7%,歺飲 30%,教育 3%,part8.业态组合,part9.主题概念,成功要素,提供新的购物体验 提供丰富商品种类