宁波国大雷迪森国际中心发展定位报告.ppt

11th May, 2006,宁波国大雷迪森国际中心 发展定位报告,Presented to:,目录,社会经济环境分析 地块分析 市场分析 办公楼市场分析 公寓市场分析 商业市场分析 项目开发内容建议 财务分析,社会经济环境分析,宁波概况,地理位置优越，经济发达； 国内第二大港口 长三角南翼中心城市 目前距上海约279km，距杭州约 168km 2010年左右，杭州湾大桥建成，宁波与上海距离将缩短到约179Km，车程约2-3小时；杭绍甬高速铁路建成后，宁波到杭州只需要50分钟； 根据2006年3月20日中国社科院发布的中国城市竞争力报告NO4蓝皮书显示，2005年宁波综合竞 争力名列内地城市中排名第六：上海、 北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州。宁波在市民竞争力、企业竞争力、商务环境竞争力上排名靠前，但在创新、生活、社会环境等方面排名较后。,2000-2005年，GDP年均增幅21.6%； 2005年三类产业的GDP贡献比例为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业： 电气机械及器材制造业 石油加工及炼焦业 服装及其他纤维制品制造业 普通机械制造业 烟草加工业,宏观经济总量,2000-2005,社会消费品总额年均增长19.1%。,目前宁波已经形成3个国家级开发区、10个市级重点工业园区，主要分布在北仑、镇海区域。其中宁波市科技园区是宁波与中国科学院合作开发的高新技术产业园区，是浙江省首家高新技术产业园区，紧邻本案项目。,2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%； 按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业： 电气机械及器材制造业 金属制造业 通用设备制造业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 化学原料及化学制品制造业 这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等方面的需求。 2004年外商投资6强： 香港38.9% 英属维尔京群岛10.7% 开曼群岛10.4% 美国7.58% 日本6.9% 台湾5.9 外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。,外商投资,宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。,私营经济,人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。,人口及收入背景,2005年宁波人均可支配收入17,408元，仅次于深圳、上海、广州、北京。 深圳 21,494 上海 18,645 广州 18,287 北京 17,653 苏州 16,276 杭州 16,601,由于较高的人均可支配收入，宁波居民整体上具有较强的购买力；另外，由于宁波的私营经济发达，造就了规模较大的以私营企业主为代表的富有人群，这些人尤其具有很强的富裕财力进行房产投资或收藏，因此在发展类似产权出售型办公楼、商铺、服务式公寓等投资性较强的产品方面，宁波本地有着较大的潜在客户群。,宁波 17,408,2000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上； 2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%； 根据2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的最新政策信息及中央动 向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括： 稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性； 加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题； 房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险资金等将被禁止进入房地产开发市场。,房地产业发展,总体规划,本案项目,根据宁波总体规划纲要（2020），宁波市中心城将主要包括3片，三江、镇海和北仑，其中三江为生活带，镇海和北仑为生产带； 三江片中将形成市级行政、商务、商业、文化、教育、休闲旅游中心，其中行政、商务中心即建设中的东部新城，商业中心仍将在现在的三江口区域。位于本案项目北面的宁波市科技园区将成为宁波市内唯一的高科技工业园区。,宁波市总体规划,三江片总体规划,东部新城总体规划,东部新城,科技园区,区域规划背景,从远期规划角度来看，东部新城将成为未来市区的中心位置； 即使从目前的交通条件来看，东部新城到达三江口、高校园区、钱湖、镇海、北仑等区域的实际车程在15-40分钟内； 东部新城是未来的市中心，物业升值潜力大。,东部新城规划占地面积15.85平方公里，其中核心区8.45平方公里； 东部新城主要包括行政、商务、商业、居住功能，本案项目位于混合区（商业、商务、酒店等），紧靠中心商务区； 东部新城核心区规划居住人口约6万人，工作人口约8万人，其中东部的居住区规划居住人口9.5万人。,社会经济环境小结,宁波具有很强的经济实力，作为国内第二大港口，国际化程度高，外商投资活跃，具有雄厚的制造业基础，外商投资也主要集中在制造业，据此可以推断在甬的外籍人士的主要工作区域是各重点工业园区，这些人士将产生较强的中高档次的居住消费需求尤其是对服务式公寓的需求，从而推动宁波当地该类型物业市场的发展； 宁波市的外资企业，实力较强、数量较多的的私营企业也将产生较大的对写字楼物业的需求，这对于宁波写字楼物业市场的发展将起到实质性的推动作用； 东部新城规划将重点发展行政、商务、居住功能，从其他二线城市新区建设的经验来看，上述功能必将衍生对于商业物业功能的需求，从这个角度来看，本案项目发展商业物业是有其必要性的； 宁波居民整体收入水平较高，2005年人均可支配收入水平位于国内第5位，仅次于深圳、上海、广州和北京，据此推测宁波市民在房地产方面也有着较强的个人/家庭消费/投资能力； 由于宁波对外开放时间较早，国际化程度较高，整体经济实力较强，城市建设的潜力较大，根据上海、北京、深圳等城市的经验，境外资本流入宁波房地产投资市场的可能性较大； 总的来讲，目前宁波的整体社会经济环境对于开发写字楼、服务式公寓类型的物业是有利的，本案项目所在的东部新城区域也存在着较好的商业物业发展空间； 本案项目位于规划中的宁波市中心区域，其区位价值上升潜力大，可以作为本案项目的卖点之一，而且项目目前也已经具有较好的交通条件，到目前的市中心、北仑、镇海、东钱湖区域的车程都在15-40分钟内，这对于本案项目的物业发展、推广是有利的条件。,地块分析,基地现状,本案项目现状平整，东面临水系，与科技园区江东分区相望，该高科园区规模相对较小，多维电子类企业，如桑尼电子； 项目西面与宁波市国际会议展览中心隔海晏路相望； 项目南面现状为农田，西南面有市政府办公区域，预计在2008-2010左右将投入使用； 项目北面为宁波市科技园区，该园区的规划面积达到17.9平方公里，将集中大量的常住及流动人口，是距离本案项目最近的、发展相对成熟、人口和企业最为集中的区域；,科技园区,农田,投入使用的 会展中心,轨道交通分析,2006年4月6日，宁波市完成了对宁波城市快速轨道交通建设规划的评审，但是该规划尚有待中央的批准。如果该规划能够通过批准，那么预计在2015年，宁波市将完成地铁1号线二期、2号线一期的建设，本案项目距离1号线的海晏路站点约1公里左右； 根据该规划，距离项目最近的轨道线路将是5号线与6号线，这两条线将分别从本案项目的西面及北面通过，但是这两条线路的建设完成为期尚远； 由于时间因素，尽管轨道交通条件不能给本案项目的开发销售带来实质性的推动作用，但是无疑可以增强人们对本案项目的升值空间的期望。,人口/企业数量分析,目前本案项目周边人口最为集中的区域为北面的科技园区。科技园区主要由2个居住区，文化信息中心、科技中心、创业孵化中心及一类工业区组成，2002年工业园区人口为6000人，而2005年底园区人口达到约6万人；根据调查的情况来看，目前园区已发展了约30%，预计到2020年规划期末，园区人口可发展到约18万人左右（注：这里讲的人口包括常住人口和流动人口），假定园区人口在2005年后匀速发展，根据这个进度，预计到2008年，园区人口规模可以达到8.4万人，2010年可达到10万人。,到2005年底，科技园区的微电子/软件/光通讯园区已经入住微电子企业约20家，软件企业约100家，光学通讯企业约10家；科技中心已引进研发机构约50家，创业企业约260家；世界500强之TRW亚太技术中心（TRW全球3大研发中心之一）已经在园区开始动工；再加上其他企业，目前园区企业数量约在440家左右。根据园区计划，到2007年底，园区企业数量将在1,200家以上。,根据已知的园区规划，科技园区内的物业类型将主要为工业物业、居住物业，以及极少量的酒店物业、办公楼物业和商业物业，因此待园区规模迅速扩展过程中，其对周边区域的生活、商务配套设施依赖性将越来越强，也为本案项目的开发提供了潜在市场机会。,基地分析小结,本案项目周边环境现状为：北面是已经发展到一定的程度的科技园区，东面、南面都是待开发区域，其开发进度将滞后于本案项目，西面为已经投入使用的国际会议展览中心，根据调查的情况，该中心及周边目前都没有设置餐饮设施，西南面市政府办公区将在2008-2010年左右投入使用。根据以上周边区域的状况，我们认为本案项目进入市场或是投入使用时，可以考虑吸引的目标客户群体，一是距离本案项目最近的科技园区职工/居民/企业、不定期的参加会展的公司企业、市政府部门，二是距离本案项目较远的目前的市中心区域、北仑、镇海区域的居民/职工/企业； 科技园区的规划发展规模大，发展速度快，是本案项目不可忽视的潜在目标客户区域； 由于轨道交通规划时间上滞后本案项目入市节点太多，对于刺激本案项目的销售推广的作用估计不大，但是，依然可以成为本案项目的卖点之一，用以巩固、增强本案项目的升值潜力。,写字楼市场,主要写字楼的区域分布,目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,除上述主要写字楼外，还有位于市区边缘的新天地国际商厦，以及鄞州中心区的万达广场等， 目前除上述两个仍未形成具有规模的商务中心。,14,15,16,17,18,19,20,未来供应,目前，宁波的写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，这两个区域构成了宁波市最主要的商务区。 随着这两个区域的土地供应量逐渐减少，宁波市的写字楼开始向这两个区域以外的区域扩展。 从整体规划来看，预计到2020年，宁波市中心将形成“一主八辅”（“一主”：一个城市商业中心，即“三江口商业中心；”八辅“：鄞州商业中心、东部新城区商业中心、江北商业中心、江东七里垫商业中心、北仑新碶商业中心、骆驼商业中心、镇海老城区商业中心、江北洪塘商业中心）的商业中心分布格局。 上述辅助商业中心中，除去离市区较远的北仑、镇海区域的商业中心，并除去以零售商业为主的发展区域外，未来将突出商务功能且会有较多写字楼土地供应的辅助商业中心主要是鄞州商业中心、东部新城区商业中心。即本项目所在区域和鄞州的商业商务区域将成为本项目写字楼物业的主要的竞争对手。,未来写字楼的区域分布,根据目前了解的市场状况，未来一两年内将推出的写字楼分布如下图所示：,未来供应,1. 已知办公楼项目,根据目前能够获得的市场信息，未来3年内会上市的写字楼项目合计约为970,900平米，其中江东区未来供应将达到471,900平米。,2. 土地供应预计(1),未来供应,2. 土地供应预计(2),在已公布的2005-2006年宁波市土地供应数据中，未来可能建设写字楼的总供应体量约为352,310平米，其中东部新城所推出的用于写字楼开发土地估计为193,434平米，占总写字楼供应量的54.9%。 未来两三年内，东部新城将是宁波写字楼供应的重点区域。,未来供应,未来供应,根据目前能够获得的市场信息，未来3年内的写字楼供应（含未来写字楼项目和2005-2006已推出的土地供应）合计约为1,323,210平方米。2007年将达到供应高峰。 其中，江东区的写字楼供应量总计约为665,334平方米。,* 土地供应已折算成可建建筑面积。,需求,根据2004年数据统计，宁波市一年内新增的外商投资项目有1,081个，新增的交通运 输、仓储、社会服务业新增个体工商业和私营商业的数目总计为81,521个。,主要需求,根据城市发展的趋势，未来以东部新城为代表的商业发展区域将成为写字楼发展的主要 扩散区域。假设东部新城区域可以吸引到约5的企业在此租用办公楼，且每个企业租用 面积为150平米，则东部新城一年可以消化的办公楼面积约为60万平米。,宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下游服务型企业， 如咨询公 司、科技、教育等行业也将是本项目吸引的目标客源。目前，宁波科技园区已吸引入驻企业 1,000多家，高科技型企业600余家。目前科技园区内的办公楼数量少且品质较低，因此本项 目也有望吸引一些在科技园区内的企业在此设置品质高档的办公场所。 除此之外，紧邻会展中心为本项目的写字楼吸引广告、设计、装潢行业的企业提供了便利条 件。 上述需求，保证了本项目上市时能够获得足够的市场需求份额。,其他需求,需求,产品研究,目前，宁波市的写字楼基本已平层为主，极少数写字楼项目如华宏国际、天一豪景中设计了数量 不多的挑高层。 总体上看，写字楼的电梯数量和电梯速度偏低。以上东国际为例，标准层约为900平米的28层写 字楼，仅配置了四部2.5米/秒的电梯。以28层的写字楼而言，此电梯配置略现偏低。 在设备配置上，中央空调系统在许多在售项目中并未配备，如兴业大厦、上东国际、新城国际 等。 外墙的装饰，目前以全玻璃幕墙装饰的写字楼项目数量较少，离本项目距离相对较近的新天地国 际商务大厦基本以涂料粉刷外墙，上东国际也仅使用少量玻璃。对于整个项目品质而言，较好的 外墙装饰对于本项目的整体形象至关重要。 写字楼的标准层面积，目前市场上特别是江东区域市场上比较多的项目都在9001,200平米之 间，相对较小。目前，标准层特别大的项目是新天地的国际商务大厦，其标准层面积超过2,250 平米。 在单元分隔上，市场上的项目基本最小分隔在70150平米范围内，部分项目如开丰大厦，最小 单元分隔面积仅为43平米。从市场表现来看，单元面积在100150平米范围内的写字楼项目销 售状况普遍较好。,江东区域在售写字楼概况,写字楼竞争分析,本项目竞争性楼盘目前已经入市的数量较少，主要的楼盘包括新天地国际商务大厦（1），新城国际（2）以及百丈东路上的上东国际（3）。预计未来随着东部新城的开发，将有更多的楼盘成为本项目的竞争对手。 同时，我们还提供了目前市场上较好的一个写字楼项目波特曼写字楼（4）作为典型项目研究。 竞争项目分布如下图所示：,3,1,2,本项目地,潜在写字楼集中供应区域,4,竞争楼盘新天地国际商务大厦,竞争楼盘新城国际,竞争楼盘上东国际,典型楼盘波特曼写字楼,公寓市场分析,细分市场定义,由于本案项目用地性质的为商办用地，决定了若要发展居住功能的产品，就只能向投资性强、具有经营性质的服务式公寓产品类型靠拢，因此本次调查主要关注宁波市区内的精装修的公寓细分市场，因为这个细分市场的产品一般户型较小（除老外滩外），投资性较强，并且其中部分项目的产品是经营性质的，对于本案项目的借鉴意义较强，宁波当地通常称这一类产品为单身公寓； 从用地性质上来看，目前宁波这个细分市场存在的产品主要可以分为2类，一是居住用地性质的、产权70年的住宅类产品，二是商/办/酒店综合性质的、产权50年或40年的综合性项目中的公寓产品部分，现存的11个项目，有7个属于前者，4个属于后者，即位于科技园区的欧宝国际酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼国际公寓、 常青藤公寓； 从产品用途角度来看，欧宝国际、波特曼、常青藤和好阳光表现出更强、更专业的投资性，其业主可选择与开发商签署委托经营合同，开发商聘请专业公司统一运营管理，并承诺6%的回报率。,现有产品分布,市场供应及销售情况分析,总的来看，精装修细分市场的整体供应量小，去化速度快，从而反映出需求强劲，我们判断，目前宁波的单身公寓产品处于供小于求的阶段： 单身公寓整体的供应量少，目前宁波单身公寓的整体供应量估计总共在2,103户左右； 根据调查的情况来看，2006年初入市的住宅项目以及可预见的即将入市的项目中，单身公寓产品的供量是很少的，因此在2008年以前市场上的单身公寓产品会维持在一个较低的水平。,市场供应及销售情况分析,一般来讲，除了科技园区的几个项目外，其他靠近三江口市中心区域的单身公寓项目一半都能够在3个月左右的时间去化80%左右，而位于科技园区的项目也一般能够在3个月内去化60%左右，欧宝国际相对例外，其目前的价格水平在8,000-9,000元/平米，比附近的锦城明都、东城峰汇价格要高出约1,000元/平米，但是锦城明都的装修质量比之欧宝国际要好，且送全部电器， 70年的产权也比欧宝国际更高，因此，我们认为欧宝国际在定位上的错误导致其销售缓慢，但是，欧宝国际部分公寓产品可以采取返租、6%回报率、前10年回报一次性返还的方式购买，也吸引了部分投资者，目前公寓部分的去化率估计在90%左右（已销售约16个月时间）。,从上面的表中可以看到，本地投资者是目前宁波单身公寓产品的最大买家，其次为本地的年轻夫妇购买用于婚房或临时过渡房，再次为异地投资者及境外投资者； 在调查过程中我们发现，宁波本地市民购买房产进行长线投资的意识较强，比如天一豪景的公寓、写字楼产品大约70%都是由本地居民购买，用于长线投资；另外，我们认为相当部分的房产集中于本地私营业主手中，由于宁波私营经济发达，企业主数量较多，他们购买房产主要是利用房产的保值性，同时兼顾自身接待客户或作为员工宿舍用途，基本上都有中长期持有房产的打算，举例来说，我们在调查过程中就发现有私营业主在好阳光商务公寓的B幢同时持有5间相连的公寓，另外有本地企业主在天一豪景同时持有公寓、写字楼物业用于长线投资。本地普通的中老年居民在荟博雅苑、时代豪庭购买一套住宅用于长线投资，作为养老收入的现象也比较频繁； 年轻夫妇购买单身公寓作为结婚用房或者临时过渡用房的现象在宁波本地也比较常见； 境外人士在宁波进行单身公寓投资的现象目前也已经逐渐增多，境外人士通常会关注品质较高、升值空间较大的物业，他们在价格承受能力方面也相对较强，波特曼国际公寓的境外买家比例相对较高，类似情况在上海、北京等地更为明显。,市场供应及销售情况分析,产品设计,* 二手市场价格,从上表可以看到，目前宁波单身公寓产品的主要总价范围在30-60万元之间，这样的总价水平即使对于家庭收入在5,000元左右的年轻夫妇也可以比较轻松的承受，举例来说：50平米单身公寓40万元的总价，假设采用纯商业贷款7成30年，那么每月等额本息还款为1,700元左右,这对于工作时间不久的年轻夫妇而言也是相对轻松的承受的。购买门槛低，这也是单身公寓产品去化速度快的最主要原因之一； 老外滩3号情况相对特殊，由于老外滩本身特色强，其房源数量稀少，总共39套，主要是面向本地的富有阶层收藏、自住或投资用,产品设计,宁波目前的单身公寓产品的设计基本上以平层的房型为主，只有荟博雅苑、时代华庭、好阳光商务公寓有复式的产品。平层房型的净高一般在3-3.1米左右，复式房型的净高一般在5-5.2米左右； 房型面积的主流范围在36-62平方米，复式房型也都是按照底层面积计价，因此复式房型在使用面积上有优势，但是在价格方面并没有与平层房型产品体现出明显的差距，复式房型也没有受到特别欢迎，主要是因为：1）隔层使得室内2层的高度较低，感觉压抑；2）室内的楼梯占用了底层的使用面积，复式产品事实上是将活动区与休息区分割到底层与上层，实际上并没有创造出更多的功能空间；3）为了抵消层高过高带来的额外成本，一些项目的复式产品交房时并不提供隔层，或者在装修质量方面相对较差，例如时代华庭，其复式产品价格与平层产品相仿，交房时并不提供隔层，荟博雅苑复式产品的二手价格与锦城明都相仿，但是在装修及家具配置方面的水准差距明显； 目前的单身公寓产品的单层布局都为走廊式布局，即以直线形的走廊为轴线，各单元沿走廊分布，单层布局一般为2-3梯，16-20单元，这种布局决定了单元房型的面宽较窄，进深较深，房型整体感觉比较狭长，一般房型的面宽：进深为1：2，例如锦城名都和老外滩的比例都在1：2左右，这个比例是可以接受的，因为一般住宅房型设计的面宽：进深不能小于1：3.5。；另外从实际使用感觉来看，我们认为电梯厅居中布置、单层单元数不超过16户的布局是比较适合的，例如好阳光商务公寓就是采用这种布局； 由于单层布局特点，单身公寓房型都是南向或北向，少数可以做到南北通透，因此每个房型都可以做南向或北向阳台。由于房型面积较小，因此阳台多是封闭式的，这样可以增加使用面积，少数项目房型的阳台作开方式处理，我们认为是不实用的； 为了增强室内空间的感觉，少数面积较大的单元都采用飘窗形式。,产品设计,产品设计,产品设计,目前宁波单身公寓产品的配套设施及装修因产品档次而已，档次相仿的产品其配套也类似，档次差距明显的其配套的差距也明显。目前波特曼国际公寓的设备的档次是最高的，下面介绍波特曼国际公寓的设备，并分析其他项目产品与之的一般差别：,产品设计,目前宁波单身公寓产品之间提供的服务也有着比较明显的差别，这里讲的服务包括两个层次，一是开发商为业主提供的代为经营的服务，二是管理公司为物业使用者提供的服务； 目前开发商为业主提供返租服务的项目有好阳光商务公寓、波特曼国际公寓、老外滩3号、欧宝国际酒店，这4个项目单身公寓的业主可以选择与开发商签署返租协议，承诺的回报一般为10年年回报6%，其中欧宝国际酒店公寓产品的回报承诺是：前5年年回报6%，一次性返还，后5年年回报7%，是目前宁波市这种产品承诺回报最高的，但是事实上欧宝国际小业主的实际收益年限只有30年（40年土地使用期限，10年已经被耽误了），因此事实上还比不上好阳光、波特曼或老外滩项目的回报，举例来说，假设在理想条件下每个好阳光、波特曼或老外滩项目的年回报固定为6%，那么根据使用年限这3个项目的回报分别为420%、300%、420%，而欧宝前十年回报为65%，后20年为120%，总共只有185%。国际公寓、老外滩3号、欧宝国际酒店也与其他项目有着明显的优势，这4个项目都可以享受送餐、预约室内清洁、预约清洗衣物等室内服务， 而其他项目则无法提供这些服务。项目间的物业管理费用方面也有着差异：,宁波外籍人士居住项目专题,目前宁波的外籍人士居住的地域海曙区与江东区，外籍人士集中程度高的居住项目主要有3个，即中央花园、好阳光商务公寓和波特曼国际公寓，这3个项目中主要是长期在甬工作的外籍人士； 中央花园项目于1989年左右竣工，当时作为宁波唯一的涉外居住小区，到现在已经成为宁波最为传统的外籍人士居住地，入住率在90%以上，保守估计其中50%以上的租客是外籍人士。房型面积较大，主要有90、130、160平米3种房型，平面布局为2梯6户，基本设备包括3条供水系统（冷、热、纯净水）、ADSL接口、卫星电视、门禁系统等，物业管理费用在1.95元/月/平米。但是中央花园由于设计较早，内部装修老化，点式布局导致部分房型终日日照时间太短，这是其明显的缺点，但是其较大的房型面积，个性的建筑风格以及严格的安保使之依然受到外籍人士的欢迎； 好阳光商务公寓是目前宁波唯一有网上预订系统的单身公寓项目，严格来说好阳光商务公寓是真正意义上的服务式公寓产品，其类似酒店的管理服务、更多的家具（洗衣机、烘干机、煤气灶等），使之成为目前宁波最为成功的产品，估计其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好阳光商务公寓在品质方面尚有所欠缺， 波特曼国际公寓是目前宁波最为高档的单身公寓产品，也是真正意义上的服务式公寓产品，与好阳光商务公寓相比，其经营情况目前尚不理想，主要原因在于：1）营业时间尚短；2）没有网上预订系统；3）返租执行不够彻底导致经营管理不够统一。但是波特曼的品质和相对较大的房型也受到不少外籍人士的青睐，根据内部的消息，年初曾有70位工作地点在北仑的日籍人士与波特曼洽谈长租事宜，但是未能谈成，原因未知； 下面总结这3个项目的租金价格、优劣势，并分析外籍人士对居住地的关注要素：,宁波外籍人士居住项目专题,我们认为在甬工作的外籍人士在选择长期居住地关注的要素包括： 优良的建筑品质，这方面最为成功的是波特曼国际公寓，好阳光商务公寓及中央花园都还有所欠缺，例如消防系统、内部装修等都与波特曼有明显差距； 严格的安保管理，这方面3个项目都是比较成功的； 方便的客房预定系统，这方面目前来看好阳光商务公寓式最为成功的； 完备的生活配套设施，这方面由于3个项目都处于比较成熟的地段，因此在生活配套方面都比较到位，而且3个项目内部都配有健身俱乐部、SPA、咖啡厅、西餐厅等配套设施； 居住地距离工作地点的车程在1小时内，对于外籍人士而言是可以接受的，例如，北仑工业区到宁波市中心的车程在40分钟左右，很多在北仑工作的外籍人士就选择在好阳光商务公寓居住。,需求及竞争分析,根据上面的分析，我们知道目前宁波单身公寓的买家主要来自本地的投资者、外地及境外的投资者和本地的年轻夫妇等人群，这里有必要再分析一下此类产品的最终使用者，因为单身公寓产品的投资性较强，产品最终使用者决定了需求状况，也就决定了产品的租赁状况，租赁市场的状况最终会决定产品的销售状况； 外籍人士的需求将主要锁定在单身公寓中的服务式公寓产品，目前服务式公寓产品租赁市场需求强，预计未来较长时间这个需求或继续保持强势，我们可以进行简单的量化分析，尽管目前长期在甬工作的外籍员工的确切数量尚不可得，但是从北仑工业区、保税区、江北区等等区域的零散信息来看，估计人数至少在5,000人以上，因此，其中80%集中在工业园区工作，北仑与镇海区的工业园区是外籍员工最为集中的区域。假设60%的外籍员工需要服务式公寓，以一人一套计，那么也需要3,000套的服务式公寓，而目前3个服务式公寓产品即投入使用的好阳光国际公寓、波特曼国际公寓和在售的欧宝项目的总供应量只有约881套左右，因此目前的市场缺口就在2,119套，本案项目将在2-3年后投入使用，预计期间这个市场缺口将继续拉大，这主要是由于宁波的较快的经济发展步伐以及中国入市后国内很多市场对外资的解禁都将给宁波带来更多的外商投资，同时带来更多的外籍工作人士，若本案项目发展服务式公寓，最终的使用者将主要来自北仑、镇海、科技园区及市中心区域，租赁需求预计是强劲的，在此基础上，产权出售的前景也是看好的； 除了服务式公寓的其他单身公寓产品的租赁需求尚不明确，因为这类产品都还尚未投入使用，但是根据上海此类物业市场的发展经验，未来2-3年这类产品租赁市场的形势可能出现分化。一般而言市中心或次中心地段、生活氛围成熟、靠近商务区的产品租赁市场会相对较好，因为这类产品的租客通常是月薪较高的年轻白领群体，他们没车，一般也无法像外籍工作人员那样享受专车或包车接送。地段距离商务区稍远的单身公寓产品就会失去优势，租赁状况也相对较差，从而也影响到此类产品的销售情况。本案项目在投入使用时，周边整体氛围尚不够成熟，基本上很难吸引在市中心或其他区域工作的年轻白领的注意，在发展此类单身公寓产品时将面临较大的市场风险； 由于市场整体供应量小，本案项目周边的东部新城区域内也尚未发现未来供应，因此，我们在这个细分市场的竞争是比较小的，需求导向将是本案项目公寓产品定位的主要方针。,公寓产品市场分析小结,目前宁波市单身公寓产品总体供应量小，本案项目面临的竞争程度也较低； 由于经济发达，宁波本地居民购买能力强，尤其是本地的私营企业主等，头有着较强的投资房产的意识，总价较低的受到这类投资目的的人群的欢迎，同时也受到自用目的的年轻夫妇的欢迎，因此这类产品的市场需求较强，去化速度快； 目前宁波市单身公寓产品的主流面积范围在36-62平米，主流总价范围在30-45万元之间，平层房型为主，复式房型为辅，平层产品的受欢迎程度更高； 目前这类型产品的投资年回报率是在6%-7%左右； 中央花园、波特曼国际公寓和好阳光商务公寓是目前宁波外籍人士集中程度最高的项目，它们在一定程度上反映了外籍人士在甬选择长期居所的要素： 优良的建筑品质； 严格的安保管理； 方便的客房预定系统； 完备的生活配套设施； 居住地距离工作地点的车程在1小时内。 波特曼国际公寓、好阳光商务公寓是目前宁波投入使用的真正意义上的服务式公寓，欧宝国际酒店的公寓部分也属服务式公寓范畴，其优缺点对于本案项目公寓部分的发展定位有着较强的借鉴意义； 通过外籍人士居住项目的专题研究，我们认为外籍人士是相对偏好面积较大的房型的，从这个角度讲好阳光项目的房型偏小，波特曼的房型配置相对合理，但是可以再适度提高大房型的比例；,商业物业市场分析,宁波商业市场背景,宁波市整体的居民消费能力较强，消费欲望强。2000-2005年，宁波市的社会消费品零售总额从389.29亿元上升到了759.80亿元，几乎翻了一番，而且2002年以来的社会消费品的年增长率也保持了较快的上升速度；,2000-2005年市区居民的人均消费性支出从7997元上升到了11758万元，期间年均增长率达到9.4%。2005年，宁波的市区居民人均消费性支出排在国内城市的第6位，前五位分别是深圳、广州、上海、杭州、北京； 2002年，宁波市的人均商业面积约为0.8平米左右，根据宁波市中心城商业网点规划纲要（2002-2010），到2010年宁波市的人均商业面积要达到0.9-1.2平米，若按照宁波市人口500万计算，那么宁波市的商业面积还需要发展50-150万平米；根据规划，海曙、江东、江北和鄞州中心区的主要商业网点面积要达到115万平米，根据我们的调查，目前宁波的主要商业物业存量约为59.86万平米，再加上在建的34.26万平米的万达商业广场以及其他主要物业（见下文），那么到2010年海曙、江东、江北和鄞州中心区的商业发展体空间还有约20.88万平米，这意味着，至少2010以前，宁波尚有一定的商业物业发展空间，本案项目可以发展商业物业而不必担心商业物业市场已经饱和。,零售商业物业市场概况分析,目前宁波市现有或在建主要零售商业物业（建筑面积不小于10,000平米）如下图所示；,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,目前宁波的主要零售商业物业的存量大约在59.86万平米左右，其中约75%集中在三江口区域，约25%分在距离三江口较远的区域； 从商业形态上来看，商业街的是目前宁波规模最大的商业形态，主要包括了天一广场商业街区、鼓楼步行街及城隍庙商业街区；百货商场、大卖场、购物中心的份额差距相对较小；,目前宁波所有的百货商场及购物中心都位于三江口区域，集中分布在中山东路两侧，档次主要在中档、中高档及高档（国际购物中心是目前宁波唯一的高档购物中心）； 现有的大卖场则主要分布在距离三江口相对较远的区域，主要分布在成熟的、大型的居住社区周边，总体上来看； 根据调查的情况来看，一些新兴的商业形态如FOS（Factory Outlet Store 工厂直销店）或者品牌折扣店都还没有在宁波出现，另外便利店在宁波的数量也还相对较少。,零售商业物业市场概况分析,零售商业物业市场概况分析,零售商业物业市场概况分析,宁波现有的10个主要的百货商场、购物中心都集中在中山东路，相互间存在着竞争，但是各商场的定位覆盖了中、中高和高三个档次，定位的差异性一定程度上降低了竞争程度。另外由于宁波市居民整体的消费能力较强，尤其是存在一批数量较多的私营企业主，因此百货商场、购物中心整体的经营状况都比较好。在二线城市中，类似国际购物中心这样的包括了20多个一、二线品牌的高档购物中心很少见，而且国际购物中心的经营情况也很好，据称2005年一般单柜营业额可以达到60-70万元，最好的可以到170万元，这直接反映了宁波市居民强劲的消费能力。从百货商场、购物中心的经营情况我们可以得出这样的结论：宁波市民的整体购买能力强，对于品牌的认知度较高，追求品牌商品的心理较强； 目前主要的商业街包括天一广场商业街、城隍庙商业街区及鼓楼商业街，后两者主要针对本地的年轻人及少年，定位在中档或以下，经营状况也都比较好。天一广场则是目前宁波这个城市的标志性商业场所，集旅游、购物、休闲娱乐、餐饮、集会等综合性功能于一体，整体的档次在中档及以上，是宁波最受欢迎的周末休闲购物场所，面向的消费群体也涵盖了各个年龄层次，在宁波的商业领导地位相当牢固； 由于商场、购物中心、商业街基本上都处于三江口区域，意味着宁波市民有着跨区域购物的习惯，因为位于距离三江口较远的地方的居民也必须到三江口区域购物，他们的交通工具主要是公交车； 从目前宁波的大卖场情况来看，单体规模达到10,000平米以上的大卖场数量是相对较小的，从大卖场的分布来看，基本上分散在海曙、江东、江北的成熟居住社区周边，即使加上在建的欧尚、沃尔玛，也总共只有11个，平均每个区3.7个，大卖场之间的平均距离也远超过3公里，2004年底宁波市区人口约213.4万人，平均19.4万人拥有一个大卖场，从各方面来看，宁波大卖场还有着较大的发展空间。大卖场供小于求的状况也决定了目前宁波各大卖场的经营状况都比较好。,零售商业物业市场概况分析,零售商业物业市场概况分析,从上表可以看到，宁波在建的一些未来主要商业项目主要位于三江口以外区域，这是因为三江口区域现在由于可用于商业物业开发的土地有限； 万达商业广场将成为目前已知的宁波最大的综合性商业物业，他将包括百货商场、沃尔玛、国际影院、百安居等主力租户，综合规模将超过天一广场，并且不同于天一广场商业街区的商业形态，将成为宁波南部的商业亮点。天一广场、万达商业广场将分别成为宁波市区中心和南部的商业亮点，而建设中的东部新城区域尚未发现商业亮点。,餐饮/娱乐休闲市场概况分析,餐饮/娱乐休闲市场概况分析,如上表所述，目前宁波主要的餐饮/娱乐休闲场所大约有548家（这不包括数量较多的中餐厅和美容/美发/美体场所），这些餐饮/娱乐休闲场所中有大约80%分布在海曙区，天一广场及周边是最为集中的的区，其他20%主要分布在江东百丈路沿线及江北老外滩区域； 以上数据反映，目前宁波市民绝大多数的餐饮、休闲娱乐消费都是集中在海曙区尤其是天一广场及其周边区域进行的，江东、江北区域都还缺少集中的餐饮/娱乐/休闲场所（老外滩区域除外，其定位在中高及高档次，消费者主要是外籍人士及高收入阶层）； 从整体上来看，宁波的休闲娱乐场所是相对缺乏的，区域的分布也存在不均衡； 从餐饮/娱乐休闲业的经营特点来看，晚上到凌晨是其主要的营业时间，这就决定了这种大部分这种类型的商业只能在非常成熟的地段经营，以方便晚间人流的到达与疏散。由于本案项目投入使用时，周边环境将还不成熟，若本案项目发展此类型的商业，在商家选择、引进方面面临着较大的局限性与困难。,商业物业销售/租赁概况分析,由于商业市场整体状况较好，宁波的商业物业整体的入住率较高，租赁需求强； 目前宁波可出售的商业物业中，以沿街商铺为主，主要是社区型商业街铺，多位于三江口区域以外，此类物业的整体体量难以统计，但是可以明确的是此类可售的商业物业整体体量较小（比如说，一个10万平米的体量的住宅小区，其社区商业面积很可能不到5,000平米不到），去化速度整体上来看是比较快的，由于社区型商铺的总价相对较低，因此，其购买者除了自用者外，还包括部分个人投资者。在市中心区域有部分百货商场和购物中心是产权出售的，比如恒隆中心的百货商场及购物中心、金隆国际的购物中心，此类物业的单元总价一般在200万元以上，购买者主要以自用者及投资基金等，根据调查的情况，2005年底恒隆中心百货商场的1-4层被一家投资基金购得； 主要商业类型的租金及售价如上表所示。根据一些主要商业物业的成交纪录，我们认为目前宁波市的地段较好的区域商业物业投资回报率可以达到10%左右，高于住宅物业，而地段相对较偏的区域的商业物业回报率最低的水平在4.2%左右,购物中心类型的物业考虑到使用率的影响，其收益率一般在6%左右； 但是由于总价门槛相对较高，而且操作相对住宅物业困难，因此个人投资者在此类物业的购买者中的比例相对较低。,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,通过以上对宁波商业市场的基本认识，我们认为本案项目在发展商业物业方面面临着几个困难：）进入市场的时间节点不佳（周边环境不成熟）；）整体规模有限；）距离现存的建成区较远（从三江口区域到本案项目的车程估计在分钟左右）；）百货商场、购物中心、大型卖场等传统业态发展已经相对成熟；）个人投资者越过商业物业投资的门槛困难，意味着商业物业产权销售的目标市场相对狭窄。 综合以上个方面考虑，我们尝试分析FOS的可行性。FOS最早诞生于美国，起初的含义是工厂直销店，处理工厂尾货，经过一百多年的发展，现在的FOS是指以较低折扣专门销售品牌产品的下架、过季、断码产品的商场，其供货渠道从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道，通常FOS以商品市价的折进货并以市价的6折出售，有时候部分FOS中也供应当季的商品，不过其价格也与市价相仿。 目前国内的FOS主要存在于上海与北京两个城市，其中北京迄今为止已经有个FOS,档次定为主要在中高及高档。二线城市中，厦门、重庆、成都等城市也已经出现了FOS。目前浙江省内唯一的一家FOS在绍兴。 目前国内的FOS的规模一般从,平米到,平米，定位一般从中高档次到高档次，例如上海FOXTOWN、北京燕莎奥特莱斯就是高档次的FOS，其商品以世界一线品牌为主，而北京爱家奥特莱斯的定位在中高档次，商品既包括国外品牌，也包括国内品牌.下面我们选择北京爱家奥特莱斯以及一个海外项目(Harbour Town澳大利亚)两个案例进行分析，前者的规模、地理位置等与本案项目相仿，后者可以提供更多的先进概念供本案项目参考。,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,北京爱家奥特莱斯 （AIKA Outlets）,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,Harbour Town, 澳大利亚,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,Harbour Town, 澳大利亚,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,Harbour Town, 澳大利亚,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,爱家奥特莱斯 位于北京北四环与三环之间，并非绝对的市中心区域，从市中心区域出发车程分钟可到达，靠地铁站，有十条以上公交线车通往该区域。,由北京爱家集团（AIKA）开发并运营 总建筑面积1.5万平米，包括地下1层、地上3层的单体建筑 商品类型包括品牌服装、服饰、鞋帽、珠宝、精品皮革、皮具、运动休闲产品、家居饰品 经营品牌共有个左右，例如：,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,爱家奥特莱斯配有300个地面停车位。B1层到2层单层面积约4000平米，3层面积约3,000平米； 每层设置2部手扶电梯，3个楼梯，2个洗手间、地下一层设置餐厅及儿童游乐场。配备中央空调系统，餐饮区设置煤气及油烟管道等； 经营状况良好，平均双休日人流量达到30,000人，工作日5,000-6,000人，主要针对北京市区内的月收入在3,000元以上的“品牌追求者”，年龄层次多在25-45岁，以及18-25岁以下的青少年。,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,由于爱家奥特莱斯单层面积相对较小，因此采用的是6米*6米的柱网； 内部场地分割一般为18平米（3米*6米）、36平米（6米*6米）、48-54平米、72平米。其他面积范围可以协商。,FOS (Factory Outlet Store 工厂直销商场)专题分析,爱家奥特莱斯体现了国内FOS的一般特征： 商品品牌质优，品牌及商品种类多，价格低廉，对品牌爱好者吸引力强； 对距离不敏感，商圈范围大。由于其商品的品牌质优、价格低廉的特征，很多品牌追求者为了购物一般可以接受1个小时左右甚至以上的车程； 在国内城市，人流的到达与疏散主要依靠公共交通； 工作日人流少，双休日人流多，节假日是人流高峰； 由于以品牌商品为主，因此在档次形象方面较好； 具备购物、餐饮、休闲娱乐的综合功能。,通过与爱家的对比，基于以下方面因素的考虑，我们认为FOS是比较适合本案项目的商业形态： 宁波还没有这种类型的商业物业，目前为止也尚未发现有这种类型的未来商业物业供应； 宁波居民购买能力强，品牌消费意识较强，客观上存在FOS的潜在消费者群体； 本案项目到建成区的距离适中，基本上建成区任何地方的居民可以通过公共交通在1个小时内到达本案项目； 本案项目已经具备一定的公共交通基础，536、566等5条左右的公交线路经过本案项目或本案项目附近区域； 建筑规模灵活，1万平米以上的商业空间即可开设FOS； 通过与有FOS运营经验的公司合作可以弥补开发商运营经验上的不足； 通过一定时间的成功运营，即可通过整体收购或产权带租约销售的方式转让FOS，实现较快的资金回收。,位于澳大利亚珀斯（Perth）市的黄金海岸(Gold Coast)，是澳大利亚著名的旅游、休闲、购物胜地； Harbour Town位于珀斯市区的西部，靠近米切尔（Mitchell Freeway）公路的出口，从珀斯市中心区域出发，可以通过自