物业环境管理服务教学.ppt

第四章 物业环境管理服务,41 保洁服务 411 保洁服务的概述 1保洁管理的涵义 保洁管理: 指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，保护物业区域.环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公共部位的清理卫生，保持环境整洁，提高环境效益。,2保洁管理的原则 （1）扫防结合，以防为主 （2）依法依规严格管理 （3）责任明确，分工具体,3保洁管理的范围 （1）公共地方 在物业区域中，业主私人的空间不允许打扰，但是，公共地区的卫生必须靠物业公司来保持，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空地、绿地等平面位置的保洁和管理。 2）共用部位 指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的清扫保洁。,3）垃圾处理 包括住宅区的生活垃圾和商业楼宇使用过程中的费物的分类收集、处理和清运，要求业主按规定的时间、地点、方式，将垃圾倒入指定的区域或容器。,4保洁管理的质量标准 （1）“五定” “五定”，既指清洁卫生工作要做到：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 （2）“六净”、“六无” “六净”、“六无”，即指清扫保洁标准应做到：“六净”，路面净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”，无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。,（3）保洁管理的机构设置,保洁部各级人员的岗位职责,部门经理（保洁主管）的职责 按照公司经理的指示精神和公司的管理目标，组织各项清扫保洁管理的具体工作 每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补课 接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收 经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决,技术员的职责 配合经理拟定清扫保洁工作的实施方案 对专用清洁设备进行使用指导 随时检查和保养清洁用具和机械设备 检查监督分管的保洁区域和项目 做好经理交办的其他事项,公共卫生区域领班的职责 向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的指示，并接受其督导 检查员工签到记录，察看是否全勤当值，对缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作 检查所辖范围的清洁成效 随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人力配备 编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控制成本,保洁员的职责 遵守员工守则，统一着装上岗 听从领班的安排，严格按照清洁程序，保质保量地搞好职责范围内的清扫保洁工作,仓库保管员的职责 严格遵守员工守则及各项规章制度，服从主管的工作安排 认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫，合理堆放货物，发现可疑迹象可火隐患及时排除或报告上级 负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收，并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手指手续是否齐全，对于手续欠妥者一律拒发 严禁私自借用工具及用品 做好月底盘点工作，及时结出月末库存数据报主管 做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管,412 楼内保洁服务 （1）人行楼梯、电梯 1）地面保持光洁、光亮，无污迹、无水印、脚印 2)走廊四角及踢脚板保持干净、无污渍 3)墙面、地面、灯具保持干净、无积灰 4)安全扶梯台阶保持清洁、无污物，栏杆上保持光亮、无污迹 5)电梯梯门光洁、光亮，轿箱及四壁干净、整洁,（2）高层住宅出入口大堂及楼层清洁,1)地面：无废杂物、纸屑，无污迹，地毯平整、干净 2)墙面：踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、污迹、斑点 3)垃圾桶：外表干净，无积垢、臭味 4)玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）：明净、光洁、无积尘、污迹、斑点 5)各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）：表面干净，无积尘、污迹、斑点,（3）公共部位的卫生间 1）大小便池：内外光洁，无污垢、积尘。适当地方放卫生球，喷空气清新剂 2）洗手盆、镜台、镜面：内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘 3）地面、墙面：光洁、无污迹，无杂物、脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网 4）厕所篓、垃圾桶：无陈积物，无臭味，外表干净,（4）玻璃门窗及不锈钢设施 1)玻璃无灰尘，无水迹，保持干净、光亮 2)玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁 3)爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃 4)不锈钢表面无灰尘，无水迹，无污迹，无手印,413 外围保洁服务 1清洗条件 （1）气候情况 由于外墙情况一般是在室外高空进行，危险性大，因此，应注意清洗的气候条件。一般情况下，风力应小于四级，尤其是高空风力。此外如果下雨、下雪、下雾及高温（35C以上）气候条件，均不宜进行外墙的清洗。 （2）人员条件 外墙清洗的清洁工人，必须身体条件要好，心理素质好。无心脏病、高血压等症，严格进行定期体验，并须经过专门培训、取得高空作业证书，并在证书有效期内，持证上岗。,2清洗方式 （1）擦窗机 擦窗机也叫作室外吊篮，通过吊篮上、下、左、右移动，达到情况的目的。吊篮内有电话，可以与外界随时联络，比较安全，是今后高楼外墙清洗的发展趋势。 （2）吊板 吊板是由悬挂支架、大绳（直径16mm），吊板和安全带、安全滑动锁组成。它将清洁工吊到工作位置上进行外墙清洗。使用这种清洗方式，危险较大，因此，要求各项安全措施到位，避免危险事故发生。,414 垃圾清运 1环境卫生设施 （1）废物箱 （2）垃圾容器和垃圾容器间 （3）垃圾管道 （4）垃圾转运站,2 垃圾的收集与清运 在楼宇的各个场所分别放置垃圾筒、垃圾箱、字纸篓等存放垃圾的容器应做到： 1)按垃圾种类和性质配备存放垃圾的容器 2)按垃圾的产生量布置场所的合适位置 3)存放容器要易存放、易清倒、易清洗 4)存放垃圾容器的周围环境要保持清洁,垃圾清运的操作程序 1)及时清运所有楼地面上的所有垃圾，选择适宜的时间，使用货运电梯清运 2)不准将垃圾散落在地面上、楼梯上 3)要常冲洗垃圾存放地，不得产生异味、飞虫,42 绿化管理 421 绿化管理概述 1绿化作用 （1）具有保护和改善生态环境的作用 （2）绿化具有美化作用 （3）绿化能陶冶人的情操,2绿化管理工作 绿化管理工作通常是指绿地建设和绿化 养护管理。 绿地建设包括新建小区绿地建设、恢复整顿绿地和提高绿地级别三方面的内容。 新建小区绿地一般由房地产开发公司建设，但物业管理公司应争取早期介入，参与建设和了解掌握建设情况，以便日后更好管理。 恢复整顿绿地主要是对原有绿地因自然或人为因素严重损坏部分进行整治和修复工作。 提高绿地级别就是对原有绿地进行全面升级改造。,绿化管理的机构设置,绿化管理部,养护组,花圃组,办公室,422 室外绿地养护 1园林绿地的营造与养护 (1）植物选择 （2）配置方式 （3）施工 （4）养护 2绿化养护管理的质量要求 1）树木 生长茂盛无枯枝 2）树形 美观完整无倾斜 3）绿篱 修剪整齐无缺枝 4）花坛 土壤疏松无垃圾 5）草坪 平整清洁无杂草,绿化养护管理具体的考核标准 1）新种树苗。本市苗成活率大于95%，外地苗成活率大于90% 2）新种树木。高度1处倾斜超过10的树木总数不超过树木总数的2%，栽植一年以上的树木保存率大于98% 3）五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的2% 4）围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏 5）草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物 6）绿地整洁无砖块、垃圾 7）绿化档案齐全、完整，有动态记录,3园林小品 居住区绿地建设中，少不了园林小品点缀。其种类、造型、规格可根据功能与需要而设计。园林小品建造宜简单、小型，较多采用的是水池、瀑布、喷泉、花架、假山、亭子等。 建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用。,居住区绿化管理方面的规定： 1）爱护绿化，人人有责 2）不准损坏和攀折花木 3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物 4）不准在树木上及绿地内设置广告招牌 5）不准在绿地内违章搭建 6）不准在绿地内堆放物品 7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾 8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地 9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品 10）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理,423 室内绿地养护 建筑物内（如宾馆大堂、餐厅，会议厅、商店和居室等处）种植或摆放观赏植物，构成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享受现代物质文明（如空调、音响和灯光等）的同时与植物为伴，是现代审美情趣祟尚自然、追求返朴归真意境的反映。,1大厦内的绿化布置 大堂的绿化摆设以大盆或中盆的观叶植物为主，如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树等。在春、秋季节还可适当配些色彩鲜艳、品种名贵的盆花来加以点缀，如茶花、杜鹃等。走廊、过道绿化摆设 以普通型的大盆或中盆的观叶植物为主，如散尾葵、发财树、针葵棕竹等。,2办公室的绿化摆设 办公室是写字楼办公的主要地方，在绿化摆设上要突出舒适、清静、高雅。在窗台上可选用小兰草、君子兰、文竹等植物来点缀，办公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花等来衬托。,3阳台绿化 (1)根据阳台不同方向和地区气候特点所形成的日照、风力、温度、湿度等条件选择植物，特点是选择喜阳或耐荫植物。 (2)根据