2010经典-2007年滁州地域地产投资可行性研究报告.ppt

关于对滁州地域地产投资可行性及肯地亚地产公司战略报告,地产营销部权小楠,可行性报告摘要,第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析 第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划 第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告 第四篇、滁州房地产投资战略建议 附件：滁州备选地块,第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析,滁州旅游全图,第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估,滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。 生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化底蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。 区内交通条件较差，景区道路不足。 城市基础环境不良，接待能力严重不足。 景点建设不精，未系统规划。,第二章、滁州辐射区域,滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。 交通地理形式优越，辐射地区广泛。 可做长三角的后花园。,第三章、同等城市对比,山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。 均价，4000。 交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。,山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。 均价，3800。 交通路途较长，以投资度假为主。,湖北咸宁，以温泉度假为主，主要客户群为湖北地区/内销。 均价，2700。 交通路途便利，以投资度假为主。,城市对比,第四章、滁州旅游地产可行性分析,1、滁州具有良好的自然景观资源 2、滁州具有良好的旅游辐射资源 3、滁州具有丰富的历史文化底蕴 4、滁州房地产价格偏低，具有较大的可上升空间。 5、滁州周边可房地产价格对比性价值较高 6、滁州区域基本配套成熟。,第五章、滁州地产发展现状分析,1、房地产业投资 滁州房地产呈现产销两旺的局面。上半年该市房地产投资额突破10亿元，增速达73.2%，高于上年同期56个百分点。但各县市区发展很不平衡，天长市和明光市分别完成房地产投资2.1亿元和0.6亿元，比上年同期分别增长134.2%和105.3%；增幅最低的全椒县为30.1%。高速增长的背后是房地产产销两旺的良好局面，资料显示，上半年房屋施工面积达173.9万平方米，比去年同期增长37.5；新开工面积71.2万平方米，比去年同期增长18.9。商品房销售面积42.3万平方米，比上年同期增长95.0；空置面积仅7.6万平方米，比上年同期下降42.3%，减少了5.6万平方米。,2、发展轨迹 近三年，滁州房地产开始真正迅猛的发展，这与部分发达地区的中小开发商开始大量介入二三级城市有关。也与当地百姓住房消费正好处于产品更新换代的阶段不可分割。另一个重要的原因是土地价格的大幅上涨，更加速了房价的上涨。山水人家等几个相对高品质的楼盘的入市，也刺激了当地购房者的消费热情。另一方面，随着滁州交通条件的改善，长三角经济发达地区由于当地房价高昂，涌入周边城市购房的群体逐年增加，而滁州又属于南京一小时经济圈范畴之内，加之气候风景宜人，自然成为当地投资以及置业养老群体的首选。但到目前为止，滁州市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区1015年。,2、产品结构 滁州房地产市场上的产品目前以多层为主，市区中心位置有少量小高层以及极少量的高层。从项目规划上来看，以直排板楼为主，缺少变化。而在景观设计上，目前已完工楼盘除“山水人家”在牺牲较大用地面积的情况下营造出较好的景观外，其他项目都以单纯绿化为主，尚无完整的景观概念。但是新建的如“裕坤丽晶城”等项目，已经开始逐渐注重社区景观。从户型上看，由于受板楼外型以及造价的限制，基本属于中规中矩，但缺乏变化和亮点。,3、销售价格 目前滁州城区房价约2500元/3500/之间，郊区房价在20003000之间。由于滁州城区距开发区和郊区距离较近，故房价差距不是十分明显。 4、消费群体 目前二次置业群体和一次置业群体所占比重相差不大，说明当地房地产尚未达到真正的置换高峰，也就是说以改善居住条件为目的的公务员、私营业主等富裕群体的购买潜力尚未被激发出来。并且从目前滁州各大论坛上看，购房者普遍对房价将有较大幅度上涨已经有了心里准备。,土地价格 2007年，滁州重新制订了城市基准地价表，相对2001年其价格有了大幅度的提升，显然滁州市政府也对当地的房地产市场未来发展前景持乐观态度，加上上海绿地等地产大鳄的进驻，预计地价将有较大幅度的攀升。,安徽省滁州市城区基准地价表 发布时间：2007-1-4 单位：元/平方米,综合分析： 滁州房价和地价在0708年都将有大幅度的增长。 随着更多大城市开发商的介入，土地竞争将进入白热化。 房地产产品品质将有较大的提高。 市中心区将逐渐以小高层和高层为主。 预计08年年中，该市房价普遍将超过2500元/，最高房价应在4000元/左右。 纵观安徽各个城市，合肥房价上涨脚步已经放缓，但是芜湖、铜陵、淮南、蚌埠二线城市的房价却飞速攀升。特别是蚌埠，竟然窜升到中国各大城市房价涨幅榜的前几位。由这几个城市可作为样板，参考预测滁州未来房价走势（附文献蚌埠，二线城市的成长标本）。,第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划,第一部分 项目基本情况,1、拟建地点 紫薇南路1号，清河东路22号。滁州市近城工业区。,2、用地规模 项目用地约10亩，6660平，属于小型地块，整个地块呈不规则的多边形，地块南角用地被其他开发商占有，西北角被城建征用，属于工业区。,3、地块配套分析 地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类。 周边交通条件优越，但分钟车流量较低，只作为城市备用通道 周边工厂区聚集，生活品质不高 市政设施较少，商务性不高,第二部分、物业发展建议,物业发展途径 1、商业、住宅、酒店式公寓综合体 2、五星级酒店,物业发展规划1、商业、住宅、酒店式公寓综合体,市场产品布局现状单调的行列式布局 当地房地产属于起步上升期，所较多楼盘过于保守，只是基本照搬大城市的成熟经验故突现压抑。,成业家园,维也纳春天,缺乏围合的邻里空间,单调的行列式布局,形成围合的邻里空间,橄榄型布局,变化的橄榄型布局,围合、变化的邻里空间,整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感 在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在15的范围内。,产品围合及旋转建议,商住分流建议,1、在商业区域、停车场预留电梯出口，供小区住户使用。 2、利用景观带隔阂商业及住宅区域 3、半地下停车场间隔为2个区域，供分流使用 公寓入口 景观带 商业入口 住宅 入口,停车组织地下停车与露天停车结合,地下停车结合各组团间隔设置 采用露天停车位置，设置在项目边界处 分双入口，减少主要车流对居住区的影响，一定程度上降低商业区的负面影响,地下车库入口,地下车库入口,建筑楼层建议小高层为主,住宅项目楼层设置建议以小高层为主，适当考虑高层，理由有三： 1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售； 2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化； 3、根据建安楼层间距的要求，高层势必减少面积。,小高层楼层建议设置为13层左右，商业2层。 建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置，小高层其中3层为小户型酒店式公寓，商业一层为地板 卖场，二层为肯帝亚展示厅。,商业,小高层,建筑风格的考虑,产品定位：现代简约，体现新城市品质感 区域规划层面： “建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征” 经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比,现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现代感。,建筑细部表现立面处理,虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感 实：砖红色/白色的外墙 虚：清透的玻璃,建筑细部表现细部处理,通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化； 通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。,阳台、窗台为立面带来的丰富光影,材质、色彩搭配带来层次感,集中景观公共活动空间,邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间 活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间 公共活动空间及公共景观的结合集中设置，既有效提升小区产品档次，又集约整合利用了高层住宅的间隔空间 结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性,空中花园,宅间绿化扩大的邻里空间,树荫下的休闲空间，随处可见的休息位置，让人愿意在这里驻足、畅谈。,强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间,主力设置市场上主流需求的舒适型三房及经济型三房,本项目户型配比,吸取热销楼盘优点，适当采用认同度高的创新设计及提高附加值方式，提升产品价值，获得更高的利润。,户型设计策略,市场上的户型设计还未曾注重产品的附加值及消费者心理特征，项目需要提升； 消费者对户型的居住舒适度要求高，大面积房普遍受欢迎； 从开发商角度考虑，户型可以在保证热销的基础上，通过亮点设计提升销售价格，获得更多利润,户型设计建议,细部设计建议阳光室,通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，是飘窗台的提升设计； 为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。,阳光室,2.2m,传统的飘窗台设计,阳光室设计,飘窗台,细部设计建议飘窗台,飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间； 更好增加室内空间，建议飘窗进深约1m；,1m左右,细部设计建议入户花园,入户花园可提升产品品质感和舒适感，并且以一半大小计算面积，是体现产品附加值的有效途径； 通过特殊的技术处理还可将入户花园改造成为卧室进行使用，进一步增加产品的附加值。,细部设计建议首层附加值单元,入户私家花园,从楼梯进入地下的多功能室,建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单元的产品附加值；,户型平面参考一梯两户,户型特点： 电梯间、楼梯间自然采光通风； 餐厅、客厅共享入户花园景观； 三开间的布局设计，两个房间客厅朝南，客厅南北对流。,3房2厅2卫 建筑面积：约135,3房2厅2卫 建筑面积：约135,户型平面参考一梯三户,户型特点： 品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向； 电梯间、楼梯间自然采光通风； 采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；,3房2厅2卫 建筑面积：约135,3房2厅2卫 建筑面积：约135,2房2厅 建筑面积：约85,会所泛化，仅设置少量的日常娱乐健身设施作为泛会所配套；,业主日常配套泛会所,物业发展规划2、五星级酒店 滁州酒店风格总结 1、古朴古乡型建筑过多 2、旧搂改建过多 3、未做任何包装处理 4、尊贵未体现 5、景色资源利用不当 6、不大气,肯地亚整体风格把握,建筑风格建议,打造现代感的五星级酒店，以大气震撼的形象引领滁州新标杆，成为滁州标志性建筑。,外立面建议,满足项目高端定位升级滁州酒店档次，树立酒店标杆； 力争510年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前滁州酒店大幅提升。,外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。,外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。,采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。,主入口广场规划建议,主入口广场,预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，聚集人气,预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。,中庭是酒店内部的焦点空间： 内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点 休息：提供顾客休闲停留的场所 视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境 增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感 增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃,中庭设计建议,酒店,中庭,主入口,建筑楼层建议小高层为主,小高层楼层建议设置为13层左右，底座2层。 小高层其中3层为小户型酒店式公寓，,酒店,客房,第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告,方案1、 商业、住宅、酒店式公寓综合体 项目规划指标,成本明细,一、土地大配套费 1土地款，60万元/亩，600万。 2大配套费，200元/平，519.6万. 3拆迁管理费，200000元。 4土地契税，土地出让金3%，18万 5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万 6小配套费，100元/平，259.8万 总计：1421万。,项目成本,二、前期成本,1、规划管理费，1元/平，26640元。 2、规划设计费，10元/平，266400元。 3、施工设计费，8元/平，213130元。 4、景观设计费，10元/平，266400元。 5、监理招标费，2.5元/平，66600元。 6、勘察费，4元/平，106560元。 7、产权登记费，2元/平，53280元。 8、销售许可证及面积测量，1.36元/平，36230.4元。 9、房屋转让手续费，3元/平，79920元。 10、其他，10元/平，266400元。 总计：138.1560万元,三、建安工程费,住宅，1000元/平，1998万元 商业，1500元/平，900万元。 半地下车库，1000元/平，400万元。 其他，20元/平米，59.96万元。 总计：3357，96万元。,四、其他,销售费用，销售额2%，111.896万元 推广费用，销售额1.5%，83.922万元 税费，销售额5.5%，307.714万 不可预见费用，销售额2%， 111.896万元 管理费，销售额2%， 111.896万元 总计：727.324万,五、总计,一、土地大配套费，1421万。 二、前期成本，138.156万元 三、建安工程费，3357，96万元。 四、其他，总计：727.324万 成本共计：5644.44万,项目建设及销售进度,总体建设期设定约1.5年（未包括筹建期） ，从2007年9月至2009年6月，销售周期划定横跨2008年，借以大势，有望缩减周期及提高利润。,销售收入,项目销售货量共为5594.88万万元,静态效益分析,项目在可售物业销售完成后，开发投入的全部资金能基本回收，亏损49.56万元 ，但持有6000平方米的商场物业。并在第10年收回900万，商业部分运营周期计20年，扣除30%的运营成本费用，累计静态1210.44万。,累计现金流量图,项目资金最大占用量为3357万元，发生在2008年3季度，项目可通过资金滚动进行开发。,最大资金占用量,成本明细,一、土地大配套费 1土地款，60万元/亩，600万。 2大配套费，200元/平，400万. 3拆迁管理费，20万元。 4土地契税，土地出让金3%，18万 5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万 6小配套费，100元/平，200万 总计：1241.6万。,项目成本,方案2、 酒店式综合体 项目规划指标,二、前期成本,1、规划管理费，1元/平，2.8万元。 2、规划设计费，10元/平，28万元。 3、施工设计费，8元/平，22.4万元。 4、景观设计费，10元/平，28万元。 5、监理招标费，2.5元/平，7万元。 6、勘察费，4元/平，11.2万元。 7、产权登记费，2元/平，5.6万元。 8、销售许可证及面积测量，1.36元/平，3.808万元。 9、房屋转让手续费，3元/平，8.4万元。 10、其他，10元/平，28万元。 总计：145.208万元,三、建安工程费,建工，1500元/平，3000万元 装修，2500元/平，5000万元。 半地下车库，1000元/平，400万元。 附属建筑，1000元/平， 400万元 其他，20元/平米，59.96万元。 总计：8859. 96万元。,四、其他,销售费用，销售额2%，224万元 推广费用，销售额1.5%，168万元 税费，销售额5.5%,616万元 不可预见费用，销售额2%，224 万元 管理费，销售额2%， 224万元 总计：1456万,五、总计,一、土地大配套费， 1241.6万元。 二、前期成本， 145.208万元 三、建安工程费， 8859. 96万元。 四、其他，1456万元 成本共计：11702.768万元,成本回收,保留产权 以五星级酒店标间200间，收费368，日入住率为40%，利润率50%计算，年利润537.28万，计20年基本收回成本。,不保留产权 以70%可出售面积计算，出售面积为14000平米。 以其中10000平米单平售价8000元计算，销售收入为8000万。 以其中4000平米单平售价10000元计算，销售收入为4000万 则静态收入为297.232万。,两个方案对比分析,两个方案都可通过资金滚动进行开发 方案一属于稳妥方案，但目前时机尚未完全成熟。 方案二保留属于产权，对资金要求极高。方案二不保留产权有风险性，且回报率较低。,第四篇、滁州房地产投资战略建议,在企业的初创期如何做快速套现的投资项目?,1、从城市资源层面上去分析 2、从企业团队层面上去分析 3、从客户类型层面上去分析 4、从区域趋势层面上去分析 5、从竞争形势层面上去分析 6、从营销机遇层面上去分析 7、从整合模式层面上去分析,1、从城市资源层面上去分析 滁州作为与泰安、威海、咸宁、特别是蚌埠等同规模同等级的拥有旅游资源的城市，旅游资源开发滞后，但之后的同时是更大得上升空间，以本地的房地产价格来看，此地正处于房价节点及上升期，在此时机介入，投资回报率会较高，尤以非常规地产的操作，所带来的经济效益及社会效益极高。,2、从企业团队层面上去分析 未介入房地产开发，但在如此大趋势下，完全可在奋进中发展、历练、成熟。中国的房地产发展印证了此经验完全可以借鉴，在房地产大潮中，前仆后继的历练了万科、万达、绿地、天泰、海信、鲁能等一大批通过市场检验的成熟团队。维维、苏宁等地产新贵，也是借此趋势及机遇纵向成熟。,3、从客户类型层面上去分析 因滁州的特定优势资源，其客户资源已不是仅仅局限于当地消费，借助长三角经济区强势客户完全可促成项目高利润的开展。则在地域建立第一品牌，以滁州为平台，向其他优势地区进驻，历练出肯地亚地产成为地产界的精英新贵。,4、从区域趋势层面上去分析 滁州目前处于地产开发的启蒙发展过渡阶段，尚未有强势公司进驻，所该地资源丰富且成本较低，在普遍直线上升的地产业的影响下，定会随大势发展。而现时正处于过渡期末的转型期，时间较短，适宜迅速扩张。,5、从竞争形势层面上去分析 据悉，上海绿地已与滁州结成战略合作伙伴，但尚未启动。析，意欲作为战略储备之地，贵司适时介入，必将使其司跟风介入，带动当地地产发展，再此期间，利润上升空间较大，经营风险较小，产出比较高。,6、从营销机遇层面上去分析 在此大环境下，营销战略步骤建议如下： 1、晚启动厂区、办公区土地（等待时机） 2、购地开发（近山景区域） 3、办公区开发（五星级酒店） 4、购地待动（ 近山景区域 ） 5、厂区开发 6、二次购地开发,外部环境 A、机会 B、威胁 C、不确定性 D、资源可获得性,内部环境 A、优点 B、弱点 C、特色能力 D、管理模式 E、过去业绩,总裁、高层管理 团队,战略决策,全程操作 土地决策 规划设计 施工管理 物业管理,有效性结果 目标利润 品牌 机制 人才 资源网络,决定使命,资源整合,7、从整合模式层面上去分析,简单稳定低不确定性 1、少数外部因素并且外部因素相似 2、因素保持相同或变化缓慢,中低不确定性,简单不稳定中高度不确定性相似 外因少且 因素变化频繁且不可预测,高度不确定性 房地产,环境变化,环境复杂性,稳定,不稳定,简单,复杂,不确定性,战术流程设计,战略流程设计,培养市场直觉,全程操作,打嬴各场战斗,获得系统优势,形成整合能力,复杂整合圈,1、资源整合,2、投资分析,3、土地决策,4、价值研判,5、市场定位,6、营销主题,7、规划设计,8、建筑施工,9、市场推广,10、物业管理,高层流程设计,战略流程,经营流程,保障流程,目标购房者,营销策划机构,规划设计人员,工程施工管理,市场推广机构,市场潜在机会分析,市场定位与产品概念,规划设计方案,项目价值推广,全程整合操作：跨职能的项目领导小组,规划设计,顾客需求,资金滚动,成本会计,开发周期控制,市场营销,物业控制,建工控制,分期开发,公共关系,品质计划,8、从企业战略层面上去分析 1总体战略 以房地产开发为主业，以肯帝亚品牌为依托，以住宅产品保证基本利润，以旅游地产获取高额利润，立足滁州，幅射长三角二三级城市。 发展战略：立足滁州，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象识别系统（CIS）建设，精心打造和维护肯帝亚房地产企业品牌，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。 成本战略，建立以经济效益为中心的成本领先战略。加强成本控制管理，在房地产微利时代，成本管理是赢得项目价格优势的重要基础。 肯帝亚要坚持以适应市场要求的经营理念，完善的品牌经营战略为指导，精心打造公司品牌。发挥肯帝亚地板固有的企业品牌优势，努力在住宅小区规划设计、环境建设、工程质量、配套设施、管理和服务等各个重点环节上取得最佳的效果。 永不停歇的创新战略。在房地产开发的各个环节，努力做到不但比过去做的好，还要比竞争对手做的好，创新是企业赢得超额利润的重要手段。,2投资战略 21投资方向 土地 由于政策规定一般土地出让是按项目出让，国家不允许进行土地炒卖。为保障北辰房地产业务持续滚动发展，储备一定量的土地是必要的，若能凭肯帝亚地板与政府创立的关系便利地取得一手地，且位置优越， 在完善整个肯帝亚房地产公司的企业内部架构之前，肯帝亚集团应该在各地产大鳄进驻滁州之前加紧“圈地”，以及与目前手中有地的部门和公司达成合作协议，并寻找合作伙伴进行开发和销售。 （2）普通住宅 根据经济学家分析，进入住宅投资的时机应当在住宅需求上升之初或在通货膨胀之初。根据对社会经济发展形势分析，目前中国经济正处在通货膨胀期，而滁州正处于房地产产品更新阶段，购买潜力刚刚被激发，正是房价上涨的高速期，所以应把握时机，选择住宅作为重点投资方向。根据前文分析，滁州普通住宅需求潜力在未来几年仍然很大。,（3）高档公寓和别墅 由于滁州的地理位置和房价都具有先天优势，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周边地区的群体来滁州置业。这一部分人消费能力强，要求品质高，对高档公寓和别墅产品需求较大，别墅产品的利润率很可观，但是出售风险相对较大。肯帝亚集团若有长线投资打算，即迅速圈地建设别墅，将有较为可观的现金流入。 （4）经济适用房 随着国家对房地产政策有限制需求到增加供给的转变，二三级城市建设经济适用房、限价房和廉租房的力度必将加大。肯帝亚集团与政府有良好的关系，但是由于利润率受政府限制，加之对开发企业有一定的资质限制。现阶段，肯帝亚不宜参与经济适用房开发，但可随着公司实力的增强逐渐参与进来，作为稳定的利润保障来源，也可凭此建立与政府更密切的合作关系。 （5）写字楼 投资写字楼所担的政策风险、经济风险和财务风险都要远高于投资住宅。因此，写字楼开发不应作为肯帝亚的投资重点,但若有好的地段,在分散风险的情况下,可适时介入，作为自有优质物业，长期持有。,22投资区域 从目前滁州房地产发展趋势来看，琅琊山脚下和城市中心都是重点发展方向。特别是琅琊山脚下的区域，目前土地供应量较大，且最具升值潜力，肯帝亚公司应密切关注这些区域。,23投资策略 由于目前滁州房地产业处于“群狼环视”的阶段，安徽类似城市的房地产都已被炒热，预计滁州的房地产开发市场在今后几年内，发展前景广阔，但是也将面临越来越激烈的竞争。 肯帝亚集团在投资组合上，应采用： 短线长线相结合、低风险项目和风险高项目相结合的方式，以住宅特别是中档住宅开发为主，并为企业的滚动发展不断储备土地。长期可以适当开发别墅和花园洋房项目。 土地储备与物业开发相结合。建议目前年开复工面积控制在100亩左右，土地储备量与公司的物业开发量相协调，避免出现今后无地可开发或土地储备过多的局面，未来3-5年土地平均储备量为500亩左右。,3融资方案建议 最佳方式：利用肯帝亚地板企业优质资产向银行贷款； 理想方式：通过土地担保或抵押方式向银行贷款； 可以接受方式：合作开发，利用合作方资金,4风险规避措施 认真研究国家金融政策，充分考虑通货膨胀对房地产投资的影响，投资决策时考虑银行利率提高的可能性。 （2）当房地产开发处于成熟期，切忌盲目追求高利润，当审慎决策避免盲目投资，在经济上升期加大投资，降低风险； （3）谨慎选择房地产项目投资，利用不同类型物业投资相互补充，不做资金缺口的房地产投资，提高整体的抗商业风险能力； （4）在长三角二级地区打造肯帝亚品牌，尽可能扩大投资规模，限制竞争项目的出现；,（5）加强房地产投资项目经营管理，防止亏损，提高盈利水平；选择合适的分包商，降低成本、保证信誉； （6）建立科学体制，完善用人制度，发挥专门人才优势，防止重大失误； （7）建立预警系统，对项目实施分析、反馈和控制基础上，防止严重偏离目标； （8）在自然灾害小的地方进行投资，投保自然灾害和意外事故保险，转嫁风险。,总 结 论 发展战略：立足滁州，在有充足资金保证的情况下，实施稳健策略下的快速扩张，加强企业形象识别系统（CIS）建设，精心打造和维护地产品牌，并利用肯帝亚地板本身品牌影响，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。 产品定位：以住宅（特别是普通住宅）开发投资为主。视土地资源、视开发时机推进高档物业；住宅开发以商品住宅开发为主；暂不参与开发经济适用房。 开发规模：年开复工面积10万平方米，年竣工面积5万平方米以上，未来3 5年土地年均储备量500800亩。 投资区域：充分发挥肯帝亚在滁州的地域优势，紧紧把握房价告诉上涨的历史机遇，不失时机向优质区域拓展。 土地储备：发挥企业与政府的良好关系，参与土地整理，依据开发规模、资金实力，适时获取优质土地储备，实施动态管理，增强企业发展潜力。 长远目标：在确立了良好的品牌和营造出优质社区的基础上，利用资金优势，运用资本运营手段，参与目标市场企业的资产置换、兼并、收购、重组等、寻找战略合作伙伴，形成强强联合，增强获取资源的能力，进行规模化经营，立足长三角，面向全国。,房地产策划大全, /chenguimao N,写好策略简报,黑弧广告 2003/07/27,它真是个好东西,让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；,有把握做出有创意的广告；,知道创作的源头、方向、味道核心诉求；,先澄清几个概念,营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。,广告策划：围围绕营销任务的传播整合。,广告创作：一个具体的广告创作。,本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。,策略单的覆盖面,所有广告涉及的内容,1. 企业品牌核心,2. 项目品牌核心,4. 一次活动、一则促销广告,3. 阶段性广告运作,5. 几乎所有的广告内容,撰写三忌,1. 含糊其辞,2. 泛泛而谈,3. 不着边际,1、品牌,广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。,目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。,它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；,一件事，一个观点，一中价值观；,对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；,内容解释：,关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；,举例说明：,国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。,浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。,蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。,星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。,2、广告任务,这个广告的目的，必须具有针对性,目的：这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。,我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。,引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。,它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。,内容解释：,考虑它的阶段性、媒体特征。,举例说明：,国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。,浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。,蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。,公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。,普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念,3、目标受众群,包括生理和心理状况,目的：把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合