某商住大厦物业管理顾问方案

第一部分XX物业简介深圳市XX物业管理有限公司（以下简称“XX物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港XX物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的XX物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。多年来，XX物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港文汇报、大公报、商报、星岛日报，国内的人民日报、经济日报、工人日报、法制日报等新闻媒体对XX物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。随着XX物业在行业内地位的日益显著和XX物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，XX物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证XX物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，XX物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。在长期的物业管理实践中，XX物业管理模式逐渐形成，XX物业的品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。肩负中国物业管理行业发展领导者的XX物业将以提高中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992年，集团之旗舰中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化发展目标，专门从事建筑工程承包、咨询、设计管理，以及地产发展与基建投资等，业务现时遍及香港和内地。公司以“服务社会、繁荣香港、建设祖国、造福人群”为宗旨，以“海纳百川，有容耐大”的市场运做气魄，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，建成各种楼宇1,157万平方米；开山填海造地逾9,000公顷；铺设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京XX雅园、广州锦城花园和深圳XX华庭等具有较大社会影响的高质素的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，XX集团在基建投资、创业投资、物业管理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已发展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。 展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。第二部分XX大厦物业管理顾问初步方案XX大厦位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。项目占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。 集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深XX房地产开发有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢，加之项目优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了XX大厦必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。为保证XX大厦高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证XX大厦内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一管家”美誉的深圳市XX物业管理有限公司（以下简称“顾问商”）凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接XX大厦项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务全程式的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到XX物业高品质的服务。我司针对XX大厦项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的物业管理顾问服务方式作系统的阐述。第一节 顾问方式概述及顾问期限确定一、 顾问方式概述：1、 为保证XX大厦项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，XX物业（以下简称“顾问商”）将指导沈阳深XX房地产开发有限公司（以下简称“发展商”）聘请的物业管理公司(以下简称“管理商”)负责XX大厦项目物管工作的具体实施运作； 以便利用XX物业公司在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大业主提供高品质的物业管理服务。2、 双方合作关系一旦确定，我司将把XX大厦的物业管理工作列入XX物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据XX大厦的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。3、 考虑到XX大厦项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行XX物业管理模式，我司将于顾问实操指导阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合XX大厦物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。4、 我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时XX物业良好的品牌效应也必将促进XX大厦物业的租售；在顾问期限内，我司允许发展商就XX大厦项目向外界使用“XX物业顾问管理”等文字进行宣传推广。 顾问服务方式示意图：传达、推行方案制定物管方案根据反馈信息修订方案管理商反馈方案执行情况及其它问题驻场顾问顾问团定期或不定期检查、考核、了解信息双向沟通二、 顾问期限顾问期限预计共计二十五个月（以项目入伙时间预计为2005年3月1日为准）。顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为10个月（预计自2004年3月至2004年12月），实操指导阶段为12个月，自XX大厦物业入伙之日前二个月起计（预计自2005年1月1日起）；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。三、驻场顾问和顾问团工作职责 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段（物业入伙前二个月起）我司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作： 全面考察项目，收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。 将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。 将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。 协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等工作。 日常物业管理工作的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处理技巧。 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考： 前期介入阶段l 首次考察l 工程交接验收阶段 实操指导阶段l 物业入伙当月l 入伙后的正常管理期 服务质量跟踪阶段l 本阶段末顾问团（约3-5人）于前期介入阶段、实操指导阶段和服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次数总共不超过五次，顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需要来安排。顾问团主要负责工作如下： 由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借XX丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。 负责解决物业管理工作中的重点和难点等。 定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。 对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。顾问工作安排（详见下页表）工 作 阶 段人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作 安 排前期介入阶段（10个月）顾问团35人驻场经理1人（开盘前后各一个月）定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次实操指导（12个月）顾问团35人定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次。驻场顾问1人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作。服务质量跟踪（3个月）顾问团35人定期赴现场考评指导建议本阶段末赴现场工作1次。另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。顾问团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次（往返差旅费及现场食宿由发展商承担）。说明：1.顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。2.顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。 为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：1、 对售楼人员进行物业管理方面的培训2、 职业礼仪培训3、 售楼现场的布置及人员岗位职责指导第二节 顾问管理工作范围一、 楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。二、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。三、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。四、 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。五、 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。六、 专业装修工程质量监理与装修管理。七、 公用绿地、花木的绿化养护与管理。八、 公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。九、 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 十、 对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。十一、 管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。十二、 接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。十三、 全方位商务服务支持。十四、 协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。十五、 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。第三节 顾问管理工作内容一、前期介入阶段时限界定：由签约之日起至XX大厦入伙之日前二个月（预计2004年3月至2004年12月）结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。（一） 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。（二） 顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。（三） 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。1、 考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进 度计划提议方案；2、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；3、 设备机房的环境、通风是否满足要求；4、 对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；5、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；6、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；7、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；8、 在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；9、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；10、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；11、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地 制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；12、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；13、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；14、 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；15、 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；（四）从业主/住户使用的角度，提出专业建议： 1、从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。2、用电负荷是否满足现代家庭需要。3、住户门是否有明显标识。4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。（五） 从智能化的角度，提出专业建议：1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；3、 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；4、 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。（六）从环保的角度，提出专业建议：1、根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；2、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提出建议。（七）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；2、公共部分装修材料的选用；3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方 面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；4、满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协 助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；5、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、 施工等的成功经验；6、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；7、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供 相关法规、政策文本；（八）在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。（九）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。（十）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。1、 指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序及发现相关问题的处理程序。2、 指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。3、 楼宇质量及使用功能的检验。4、 公共配套设施设备的验收。5、 协助制定工程及设备的验收记录（十一）根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。（十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供XX物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。（十三）配合发展商楼盘租售工作：1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。 2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。 3.指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方面的问题进行答疑。 4.对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专业化建议。 （十四）小区会所前期建议1、会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。2、会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。3、会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。4、会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。5、会所的器材配置：向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。6、会所的节能要求：会所的许多项目与ISO14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。7、会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。三、 实操指导阶段合作期限：共12个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。前期筹备期指物业入伙前，XX协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做相应筹备的工作时期。（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。（二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：（三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。1、 人工费用测算；2、 设备耗能费用测算；3、 设备维修保养费用测算；4、 清洁定额费用测算；5、 园艺绿化项目的定额费用测算等。（四） 协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：1、 提供人员配置及相应素质要求的具体方案；2、 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。（五） 协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。1、 提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；2、 协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实 情况等进行跟踪检查和指导；3、 协助对操作工进行操作培训；4、 协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；5、 就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；（六） 协助制定入伙交接验收标准及实施程序：（七） 指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。（八） 指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。（九）协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件：1、 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管 理商进行修订、充实和完善；2、 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序；3、 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施；4、 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；5、 根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；6、 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案；7、 协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；8、 协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；9、 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度；10、 根据项目配套设施情况，协助编制项目年度社区文化活动规划；11、 提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍；12、 结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度；协助发展 商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；13、 协助制定项目公众制度；14、 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；15、 协助建立健全财务管理制度。（九） 协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。 1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。 2、技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。 3、物业资料：住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。 4、住户入住资料：入伙通知书、业主公约等。 5、其他相关资料。（十一）协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。（十二）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。（十三）协助制定入伙前工作计划。（十四）指导管理商从创优的角度，根据市/省/国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。集中入伙期指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。为此XX物业将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础： 指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。 指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。 协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。 场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。 设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。 管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。 指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等。装修搬迁期指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入驻的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二： 面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。 业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。为此，XX将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括： 指导建立严格的装修审批程序。 指导建立装修单位进场管理工作流程。 指导建立各业主/用户的装修档案。 指导建立装修日常监督管理制度等。 指导建立装修现场验收制度。 指导建立装修单位退场管理工作流程。 指导建立各业主/用户的入住管理办法。正常管理期指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，XX大厦环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。此时XX主要提供的顾问服务内容有：一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。二、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。四、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。五、指导建立机电设备维修保养管理制度。六、按照ISO9000国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。七、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：1、各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况：2、按ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查；3、根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。八、会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案：如果要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。3、结合会所的实际，提供一套完善的管理制度（包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等），并制作成册。4、开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。5、会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。6、开业酬宾：开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。7、会所运转指导：服务人员工作流程、顾客消费方式（单次消费、各类消费卡；会员消费、贵宾消费等）、消费价格、营业时间、帐务管理等。九、建立日常管理资料保洁管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。三、服务质量跟踪阶段合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。服务质量跟踪阶段是XX的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保XX物业所提供顾问服务质量的持续稳定。（一） 顾问团对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。（二） 解决遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。（三）根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。第四节 顾问管理目标一、 管理总体目标在中国市场经济中崛起的XX物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指导管理商使XX大厦项目成为沈阳市物业管理的经典楼盘，为发展商及管理商树立良好的市场口碑。1、 管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过我们的指导与建议，促使管理商充分利用并完善XX大厦的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。将XX大厦项目管理成为文明、安全、清洁、优美、舒适、方便的人文社区，成为沈阳市独具特色的商住楼宇。2、 效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则。充分利用顾问商专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，指导管理商合理地开源节流。3、 服务定位：以人为本，服务第一的原则。“让您和您的子孙后代永远满意”是顾问商不变的承诺，“为您提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”是顾问商永恒的追求，为此，顾问商将采取“驻场顾问 + 顾问团”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证管理商的服务质量符合上述要求。二、 管理目标承诺XX物业凭借长期物业管理软件输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，我们对XX大厦项目的物业管理质量做出如下郑重承诺： 1、 执行国家有关法律及各级政府物业管理主管部门规定的各项标准。2、 保质保量、按时完成全部工作内容。3、 物业一经入伙即按照ISO9000国际质量管理体系进行管理，符合ISO9000国际质量管理体系的标准要求。 第五节 顾问服务设想整体设想XX物业经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于XX大厦项目，我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助管理商塑造精品，树立品牌！一、酒店式物管概述为顺应时代发展和满足业主的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，XX物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术，将“物业管理”提升为“物业服务与管理”，即明确的提出了物业管理企业的本质是“服务业主，而不是管理业主”，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度。XX物业管理公司在成功运做“XX物业酒店式物业管理模式”的基础上，本着“业主至上，服务第一”的XX服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，又正式推出“大管家”的服务模式，即“酒店式物业管理模式”第二代升级版，使物业管理和服务工作整体上升到一个新的水平。1、 以业主为中心，提供酒店式专业化服务。传统的物业管理企业，多依照“物业管理条例”和“业主公约范本”制定一套规章制度与约束条件，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际感受；但酒店式物业管理，完全是以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，推出例如私人区域清洁服务；接飞机、火（汽）车服务；代客洗衣服务；代订酒店客房服务等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。2、 以星级酒店为样板 ，营造温馨、遐意的服务氛围。酒店业是整个服务行业的代表与典范，酒店的经营理念是“宾至如归，即让客人住在酒店如住在家里般温暖和舒适”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，体会到作为消费者的尊贵与自豪。而物业管理相对来说，就是保安、维修和清洁卫生，服务机械而且呆板，缺少感情色彩。XX物业管理公司的酒店式物业管理模式则将酒店服务与物业管理有机的结合起来，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务，例如大堂里设接待服务总台，由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员24小时恭候服务；出入大门口设门童，专职负责客人的迎送；大厦里见不到穿着保安制服的保安员，改为技术监控和便衣巡视代替等。无论是发展商，还是业主、住用户，让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。3、 强调服务意识，提高服务效率。传统的物业管理企业，依然采用行政管理模式中的“办公室”组织编制，但酒店式物业管理模式则改设“服务中心”。一是把以物业管理公司“办公”为主，改成为业主“服务”为主，更加突出了物业管理行业服务的特性，摆正了物业管理公司与业主之间的主宾关系；二是调整了作业流程，服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后，采取“一站式服务”和“首接责任制”，也就是当业主来到服务中心时，那一位接待员第一时间接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑去，到处找人，直到业主满意离去为止。很多服务行业里的工程维修服务都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是偶有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口号，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务（ 100 - 1 0 ，提供的服务必须百分百合乎标准，达到客人的要求。假如有一点不合格，其结果不是99分，而是小于0分。酒店式物业管理，就是把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”，努力达到业主（住用户）的满意率为百分之百。4、 调整组织架构，实行科学化管理。 传统的物业管理企业的项目管理处，将员工分为管理层和操作层两大级别，存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象，严重影响员工的士气；对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该具体找谁来处理却又摸不着头绪。而酒店式物业管理，采用星级酒店管理模式，在内部组织结构上按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则重新设置，达到了权、责、利的统一；从财务收支、内部管理、后勤保障、资源经营四个目的出发，管理处下设财务部、行政部、管家部和经营部四大部门。在对外服务和接待上，服务中心提供一站式服务；又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息，汇编成服务指南派发给业主，既加大了管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定了优质服务的基础。5、 建立信息网络平台，为客户提供全方位后勤支援与保障。传统的物业管理企业，仍然还停留在管理处不涉及经营项目的狭隘观念里，仅靠收取微薄的物业管理费来维持整个社区的正常运行，由于可调动使用的资金有限，所以在社区文化的建设、服务环境改善、服务层次的提升等方面捉襟见肘。更何况如果物业管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入亏损的尴尬境地。酒店业与物业管理行业最大的不同之处就是具有的经营性（酒店所有服务项目的设置都是以经济效益为中心）。所以具备资源经营思想是酒店式物业管理模式的另一重要特点，充分利用小区的既有资源，广泛建立和编织社会合作网络，为业主和业户提供全方位的后勤支持和保障。例如会议室、洽谈室的出租；写字楼租售代理；票务代理、房屋清洁、餐饮外卖等特色服务；电梯广告和户外广告位的招租等等，通过对自有资源的不断挖掘和整合，吸引各路商家争先惠顾，一是在社会上树立良好的企业形象，使物业保值升值；二是广开财源，为提升管理水平和改善服务环境赢得必需的资金，减轻发展商、业主、物业管理企业的投入负担。6、 营造社区精神，倡导“无为而治”的物业管理崇高境界。社区文化建设，是物业管理行业的一个老话题，新课题。传统物业管理行业的社区文化建设一直以来都仅仅停留在组织业主搞搞文体活动的浅薄层次，将社区文化片面的理解为小区里的文体活动。而XX物业酒店式物业管理模式所倡导的社区文化，核心就是社区精神的建设与营造，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化达到引导、约束、凝聚、娱乐、激励、改造的目的，最终建立良好的社区关系和形象，实现“无为而治”、“氛围管理”， “寓管理于服务之中” 物业管理的至高境界。例如组织社区有目的的向政府部门、街道办事处、当地驻军、学校等捐赠；举办慈善舞会；特定的日子派代表访问敬老院、孤儿院、部队、医院、残疾人学校等社会福利机构，参加社会上公益活动；挖掘业主潜力，在酒吧定期举办用户收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动；邀请知名作家、文学家、音乐家到社区内与用户举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等。酒店式服务项目(服务指南)经过在多个项目成功实施酒店式物业管理的实践，XX物业积累了丰富的经验，我们将对XX大厦提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务的顾问指导。1.特约私人区域卫生清洁 服务中心卫生清洁人员会在您指定的时间段内完成办公区域的卫生清洁工作。 您可以填写卫生清洁预约卡离开时交给服务台，也可以直接致电服务中心。 此服务需至少提前一天预约。2. 家庭花艺服务 业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。 价格见样本目录，需至少提前三小时以上预定。3.医务服务 为了业户的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药局，日间更有资格医师提供专业安全的意见。 此项服务仅限本物业住（用）户及其亲友使用。4.特约接机、车服务 信誉良好之营业车队，为您接送机场、车站和公务游览。 详尽价目表将在服务指南中附。5.邮政服务 代寄收邮件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等邮政业务。 可直接留在大厅服务台并登记签收或致电服务中心上门收取。 收费按国家邮政标准执行。6.票务代理 机票、火车票24小时接受预定。免收服务费。7.物品代购服务 由阁下指定物品品牌、地点和指导价格。 我们将派人替您购物，并由您支付指定的交通方式费用。 业主须提前填妥授权书和支付货款。 收费标准：参照服务指南。8.饮品小食平价即送服务 阁下可参阅服务指南中附的饮品小食目录，致电20分钟内送到。以上项目的收费，将在服务指南中详细列明。二、健康式物业管理健康物业管理模式是参照国家健康住宅建设技术要点要求，以促进业主身心健康为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。“健康物业管理模式”由日常物管中心和健康物管中心两大部分组成。其中日常物管中心（环境管理中心）的功能是完成传统物管的维修、清洁、保安、园林养护等基础服务环节，维持居住环境的舒适、健康。为业主提供健康生活指引：1、节约用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、尽量少用常流水等。2、减少水污染：因地制宜种植室内植物、不要到饮用水源游玩、选用环保型洗涤剂等。3、节约用电：随时关灯、不开长期灯、采用节能灯具等。4、减少尾气排放：少开私家车等。5、控制噪声污染：公共场所不要大声喧哗、养成轻开轻关、轻拿轻放的习惯、控制电器音量等。6、珍惜纸张：多用草稿纸、开展“减卡救树”等活动。7、少用一次性用品等。“健康物管中心”的主要功能是实现健康住宅建设技术要点里对于“健康环境的保障”的目标，我们将设立健康档案管理、医疗保健服务、24小时求助中心、社区文化中心和健康交流俱乐部等职能部门，全方位地保障健康生活理念的延续。首先，在环境保障中的保健方面，我们设立健康中心，包括为业户提供健康测评，度身设计健身计划和心理健康指导，建立完善的住宅保健服务。健康档案管理为XX大厦内所有常驻业主设立专门的健康档案，对业主身体健康的变化做出跟踪记录和更新，随时为业主提供身体健康状况的报告，对比不同时期的健康数