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第五章 供水、供热、供气、公共设施、房地产、环境保护项目评审本章介绍了单个供水、供热、供气、公共设施、房地产、环境保护项目的贷款评审重点。此类项目若打捆贷款，评审方法参见特殊贷款评审篇相关章节。此类项目贷款的还款资金来源若涉及土地开发收益的，土地开发收益的评审方法参见本章第五节。第一节 城市供水和污水处理项目贷款评审重点一、行业规划与信贷政策要点（一）行业概况与发展规划 1行业概况供水按照水源划分包括：地表水（淡水）和地下水；污水按照来源划分包括：工业废水、生活污水和混合污水。截止到2002年末，我国城市供水能力为23529万立方米/日，供水管道长度公里，实际供水12780万立方米/日，城市用水普及率为77.9%；污水处理率为39.9%。从我国城镇化现状、经济发展和工业化水平及发展趋势看，我国已经进入城镇化加速发展的阶段。目前，我国既是水资源短缺的国家，又是需要重点节水的国家。因此，城市供水和污水处理仍是我国今后发展的重要领域。目前我国水资源极度短缺，城市供水和污水处理由政府统一规划和管理，实行市场运作和政府运作两种主要模式。2发展规划供水：在规划的基础上，对城市供水要优先考虑加强供排水保障能力项目，努力促进节流优先、治污为本、多渠道开源的城镇水资源可持续利用战略的实施，以提高水资源利用效率为核心，把节水放在突出位置，重点考虑建立节水型城镇的供水项目。2005年城市规划用水普及率为98.5%。污水：在规划的基础上，应重点考虑城镇污染综合治理，要把城镇污染综合治理作为城镇建设的重要任务，加强环保设施建设，提高环境治理标准，改善城镇环境质量。所有城镇都要建设污水集中处理设施，落实污水处理收费政策，建立城市污水处理良性循环机制。2005年城市规划用水普及率为45%。（二）开发银行信贷政策要点重点支持城市集中供水和污水处理项目，包括水源、水厂、污水处理厂、泵站和管网建设项目。二、关于借款人评审通过市场化运作的供水和污水处理项目的借款人会计报表采用一般工矿企业财务报表。评审时需对借款人近三年的资产负债表、利润分配表、现金流量表进行综合分析，并重点分析借款人资产负债结构和经营效益。要求如下：1、借款人的资产负债率一般不得超过70%。2、分析借款人近三年的经营性、投资、筹资活动产生的现金流量。借款人经营性现金流一般较大，且净现金流大于0。3、分析借款人的盈利能力。评审报告中需披露的内容市场运作的供水和污水处理项目应披露政府（或行业主管部门）给予借款人政府特许权的协议（承诺）内容、执行期限以及政府承诺的有效性等。如果政府（或行业主管部门）向借款人承诺到期资产回购（BOT、BT等），应说明资产回购的条件、定价原则、回购方式等。三、关于项目政策、技术和完工风险评审常见政策风险：1、贷款项目是否符合城市发展总体规划。2、贷款项目前期审批工作是否完备。评审报告中需披露的内容除了共性内容外，应在项目概况前披露城市概况内容，具体内容如下： 城市地理位置、行政辖区、城市面积和人口数量； 上一年度全市国内生产总值及在全省同级城市的排位； 上一年度全市及市本级财政收入及在全省的排位； 与贷款项目相关的城市供气设施现状及总体发展规划； 已使用开发银行贷款的城市基础设施项目概况、贷款余额、资产质量状况。风险提示供水管网与自来水厂、污水管网与污水处理厂一般应同步建设，管网建设往往与城市道路的建设和改造同步进行。但同步建设容易常会遇到各种障碍，造成自来水厂与供水管网、污水处理厂与污水管网的不配套，影响项目正常运营。 四、关于项目市场评审 需要收集的市场资料和数据1、城市发展总体规划。2、前三年城市供水总量、产生污水总量和污水处理总量。3、前三年城市供水和污水收费总额和收费水平。4、目前城市执行的收费价格和最新批准的收费标准文件。 市场分析方法水务项目中凡是有收费的项目都应分别进行市场分析，分析的重点是项目提供产品（或服务）的“量”、“价”和收费率。分析时主要依据城镇人口和用地规模、城镇发展总体规划中的近期、中期和远期目标，预测项目设计能力的合理性和实现项目能力的可能性。根据现有收费标准，合理预测未来收费标准变化趋势。对尚未批准收费的项目收费标准，可参照本地区或周边类似地区相关收费标准，并结合项目实际情况综合分析、判断。在进行量的分析时，要从全市供求关系入手，即市场分析可在对相关产品市场供求现状调查分析的基础上，结合城市建设规划及城市人口和经济发展规划中的近期、中期和远期目标，分析供求状况，预测项目设计能力的合理性和实现项目能力的可能性。同时考虑相关的竞争因素，分析项目的市场发展前景，对产品销售量进行预测。除总量外，分析时自来水需考虑管网漏损率，污水处理需考虑实际用水量和产生污水的标准。在进行价的分析时，主要参考本城市同类产品的现有收费标准及发展历史，对尚未批准收费的项目收费标准，可参照本地区或周边类似地区相关收费标准，并结合项目实际情况，对产品未来价格及其发展变化趋势进行分析。对收费率的分析要重点依据已发生的实际收费总额、实际供应或处理总量，测算应收取的费用金额，以分析自来水或污水处理的收费率。 行业对比标准1、项目自来水供给量标准按照国家规定用水标准和城市人口、工业规模考虑。污水量一般按照自来水用量的80%考虑。2、价格按照当地居民接受能力和同类城市收费标准考虑。评审报告需要披露的内容1、城市供水、污水处理或收费管网现有状况和未来发展趋势分析。2、城市供水、污水处理或收费管网运营总量、自来水漏损、污水总量标准分析。3、分析城市收费标准和收费率。风险提示产品市场风险主要是充分考虑产品试生产和市场接受能力情况下，能否或何时全部销售；在听证会制度下，产品价格能否实现。五、关于项目财务评审和偿债能力评审（一）财务分析一般原则1项目效益的测算应遵循成本与收入同口径的原则，成本与收入参数的取值均以基年（评审年）为准。营运期，各项收费标准与成本一般不考虑增长因素（有权部门提供正式批准调整收费标准文件的除外）。2对改扩建项目，应预测原企业未来收益情况，若亏损需落实企业补亏来源，否则其亏损部分由项目利润补足。3政府特许权项目，根据特许协议（承诺），进行项目财务效益评审和偿债能力评审。4资产回购项目，应根据资产回购的条件、定价原则、回购方式等评审偿债能力。（二）偿债能力评审项目还款资金来源分为第一和第二来源。第一来源是指项目直接收入；第二来源是指由于第一还款来源不足，借款法人或地方政府提供的其它还款来源，包括企业自有资金和政府提供的其它资金。对项目第二还款资金来源应逐项分析其可靠性和稳定性。对需财政补贴运行费用及贷款本息的，需计算出年度财政补贴金额。评审报告需要披露的内容除了共性内容外，评审报告还需披露财政补贴的年度补贴额和补贴能力判断。风险提示1、借款法人自身收益状况，防止项目效益被企业整体亏损抵消。2、项目运营成本、需缴纳税金等是否漏项或预测不足。3、第二还款资金来源落实程度。六、关于信用结构评审（一