深圳房地产某季度市场发展小结与展望

2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正2009一季度深圳房地产市场发展小结与展望Shenzhen GoFiner深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司2009年3月22日目录1引言32房地产开发投资32.1房地产开发投资规模下降32.2商品住宅投资比重下降43房地产一级市场53.1土地出让成功率大幅提高53.2土地供应结构发生变化63.3土地出让价格回落64房地产二级市场74.1新建商品住宅销售量回升74.2新建商品住宅销售价格持续回落84.3新建商品住宅七层以上集中在关外94.4供应结构以普通住宅为主105房地产三级市场105.1全市二手房交易量回升105.2各区二手房成交量较均衡1162009年1季度后房地产发展趋势展望126.1已出台政策对房地产市场的影响126.2房地产市场形势预测13如欲订阅深圳国房每个月的最新研究文章，请发邮件与0006GoF联系。1 引言2008 年，我国经济增长回落，3 季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升；4 季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。决策部门决定2009 年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。2 房地产开发投资面对错综复杂的国内外形势，2008 年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。金融在控制投资规模中的“闸门”作用亦体现得更为充分，一方面金融手段引导着固定资产投资需求与消费需求；另一方面金融手段在促进经济总量平衡和优化经济结构中更具有重要作用。深圳市房地产开发投资规模随宏观调控政策在跌宕变化。2.1 房地产开发投资规模下降2008 年以来，我市房地产投资规模持续下降，2007年完成房地产投资金额461.05亿元，同比增加0.08%，其中商品住宅完成投资331.73亿元，同比增加3.12%；2008年完成房地产投资440.49亿元，同比下降4.46%，其中商品住宅完成投资314.98亿元，同比下降5.05%； 2009年一至二月完成房地产投资44.83亿元，同比下降20.05%，其中商品住宅完成投资28.41亿元，同比下降31.22%。保持合理的房地产开发投资规模则成为政府保经济发展、平衡房价的“跷跷板”。附表一：2008年以来房地产投资情况表时间房地产投资其中商品住宅投资金额亿元同比%金额亿元同比%2008年一季度87.961.9865.4210.642008年上半年194.68-0.83142.844.342008年1-7月231.36-3.63170.41-1.272008年1-8月269.90 -2.32199.10 -1.222008年1-9月305.44-2.46225.381.112008年1-10月343.49-0.90 253.48-1.00 2008年1-11月381.791.71281.030.362008年1-12月440.49-4.46314.98-5.052009年1-2月44.83-20.0528.41-31.22从上表数据来看，房地产投资除在11月份政策调整后有所回升外，其他各月累计投资规模均呈下降趋势，商品住宅投资情况亦呈此趋势。附图一：2008年7月以来房地产投资状况图2008年各月的房地产投资规模相对平稳，12月份投资额度出现较大增加，但同比是下降的，说明2007年12月份亦存在此情况，即年底结算直接导致投资额的增加，这或许是统计制度的影响。2.2 商品住宅投资比重下降2009年1-2月份，房地产开发投资仅完成44.83亿元，同比下降20.05%，基本为上年度一个月的当量；其中商品住宅投资完成28.41亿元，同比下降31.22%。商品住宅投资占房地产开发总投资的比重由2008年一季度的74.37%下降为63.37%，下降了11个百分点。附表二：商品住宅占房地产开发总投资比重变化情况表时 期房地产开发投资亿元商品住宅开发投资亿元商品住宅占房地产开发总投资的比重2008年一季度87.9665.4274.37%2008年7月36.6827.5775.16%2008年8月38.5428.6974.44%2008年9月35.5426.2873.94%2008年10月38.0528.10 73.85%2008年11月38.30 27.5571.93%2008年12月58.70 33.9557.84%2009年1-2月44.8328.4163.37%3 房地产一级市场2008年深圳市以招、拍、挂方式推出土地103宗，其中成功出让的73宗，流拍30宗。住宅用地推出18宗，成功出让10宗；办公用地推出10宗，成功出让9宗；工业用地推出67宗，成功出让46宗。以上不同用途土地出让流拍率最高的为住宅用地区44%，其次为工业用31%，办公用地多数为企业总部扶持用地，成功率最高。3.1 土地出让成功率大幅提高2009年一季度政府共推出土地8宗，成功出让了7宗，其中南山大道以东南山垃圾场北侧T101-0048用地未成交。土地市场一反去年频繁流拍现象，首季迎来了开门红。第一季度土地出让总面积达到了321,785.83平方米，无论从出让数量还是从出让成功率，都有非常大的改观。附表三：2009年一季度土地出让情况表序号宗地编号土地位置土地用途用地面积（m2）建筑面积（m2）土地使用年期出让方式出让日期成交价元1A621-0036光明高新区工业16148.044037050出让2009-3-1710,288,0002A508-0031光明高新区工业20599.445149950出让2009-3-1713,206,1003T101-0048南山大道以东南山垃圾场北侧工业50518.0650034出让未成交4T204-0112南山高新区填海六区工业5000.692500050出让2009-2-2416,614,7005J308-0006盐田后方陆域仓储71212.144295010出让2009-3-1732,780,5006J310-001019063.14147807G12105-0445坑梓龙田社区工业91366.4650出让2009-1-1147,640,0008G13112-0096龙岗大工业区工业47877.8650出让2009-1-1236,007,400小计321,785.83.003.2 土地供应结构发生变化上述8宗土地均为工业仓储用地，而居住、办公等用途的用地未见一块挂牌。房地产一级市场供应结构的变化，影响了未来近两年内的市场供应，是整个房地产市场的源头，上述情况说明：(1)2009年，政府须保持合理规模的房地产开发投资，以保证经济的平稳快速增长；(2)07、08年估计商品住宅存量约在600万平方米左右，09年预计已出让的土地可新增近500万平方米的建筑面积，也就是说市场供应总量已达饱和，减沙商品住宅开发用地供应是必然的趋势；(3) 房地产开发投资中商品住宅投资适当减少，延续了2008年以来商品住宅投资比重持续下降的局面，以消化2007年以来的市场存量，维持房价水平平稳；(4)工业用地的增加，不仅有利于产业结构的调整与优化，更有利扩大就业，表明政府在目前房地产市场状态下扩大投资、拉动内需促经济发展的策略。3.3 土地出让价格回落在不同用地类型中，2008 年以来全国居民住宅用地和商业旅游娱乐用地价格涨幅下降速度最快，而工业用地和其他用地价格各季度涨幅基本稳定。2008 年1-3各季度，居民住宅用地交易价格指数分别为121.7、112.2、107.7，商业旅游娱乐用地交易价格指数分别为116.5、114.9、108.9，工业用地交易价格指数分别为103.9、104.7、103.1，其它用地交易价格指数分别为104.5、105.1、106.2。深圳在2006、2007年拍卖的工业用地中，龙岗宝龙工业区拍卖工业用地曾拍出楼面地价460元/平方米，宝安观澜高新区中工业用地曾拍出楼面地价420元/平方米，而上述地块成交价格基本维持在基准地价水平。4 房地产二级市场从2007年下半年开始，由于银行收缩银根，谨慎对待房地产开发贷款，收紧按揭信贷额度，过热的房地产投机行为得到有效抑制。深圳市房地产二级市场在一年余的时期内价量齐跌，直至2008年4季度减息降税政策的调整才有所复苏。4.1 新建商品住宅销售量回升根据深圳市一手房成交公示统计分析，2009年一月一手房成交39.09万平方米，二月一手房成交48.84万平方米，三月（截止3月21日）一手房成交55.10平方米。相对于2008年一季度成交总量约为51万平方米来说，2009年一季度的成交增长态势明显。附图二：而根据深圳市国土局发布的2009年1-2月深圳房地产市场分析报告：2008年12月份，按照备案登记数据，交易规模出现较大幅度上升，成交面积和套数分别达到78.78万平方米和8673套，超出11 0月份平均水平2倍以上。2009年1月，市场继续延续去年底以来的回升态势，成交面积和套数分别达到52.23万平方米和5873套，尽管与去年l2月份相比出现一定下降，但扣除季节性因素(春节期间9天内几乎没有备案登记记录)的影响，今年1月份的市场交易情况与去年12月份基本持平；2月份，全币成交981套、36.49万平方米，春节假期过后市场成交量逐步回升。尽管一手房公示成交数据与发布的备案数据存在一定差异，但房地产二、三级市场成交量全面放量上涨的事实是一致的，市场信心有望进一步稳定并上升。4.2 新建商品住宅销售价格持续回落2008年1月至2009年2月，我市新建商品住宅销售均价分别为15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米、12387元/平方米、12803元/平方米、11721元/平方米、12706元/平方米、13547元/平方米、10979元/平方米、11459元/平方米、10770元/平方米。经过1年余的价格调整，房地产市场价格回落明显，2009年2月价格水平基本与2007年1月价格持平（2007年1月全市新建商品住宅价格为10872元/平方米）。附图三：4.3 新建商品住宅七成以上集中在关外根据深圳市一手房成交公示统计分析：1-3月份（其中3月份数据截止21日），罗湖区成交2.99万平方米,福田区成交 7.31万平方米,南山区成交25.87万平方米,盐田区成交3.81万平方米,宝安区成交65.53万平方米,龙岗区成交37.52万平方米。其中宝安、龙岗两区扮演了市场主角，成交量占全市72.04%。附表四：各区一手房成交面积统计表区域合计1月2月3月（截止21日）面积平方米套数面积平方米套数面积平方米套数面积平方米套数罗湖29,982.8144910,796.891907,938.9911511,246.93144福田73,129.7381814,406.5918729,329.8231829,393.32313南山258,671.113,19787,991.011,11985,137.271,08885,542.83990盐田38,098.634688,989.5911712,980.5415716,128.50194宝安655,254.046,703171,194.561,860216,825.582,199267,233.902,644龙岗375,168.923,84597,482.79958136,202.531,398141,483.601,489总计1,430,305.2415,480390,861.434,431488,414.735,275551,029.085,774附图四：各区一手房成交比例图4.4 供应结构以普通住宅为主根据深圳市国土局发布的2009年1-2月深圳房地产市场分析报告：2009年12月，9 0平万米以内住宅销售套数为7243套，占全市销售规模的比重为73.5，与2007、2008年的50.56、68.13相比，该比重有所增加。5 房地产三级市场2008年 112月，二手住宅交易面积 257.12万m2，同比下降 67.48%。 二手住宅与新建商品住房交易面积的比例降至 1.07：1。各月二手房住宅交易面积分别为 25.22 万m2、12.62 万m2、22.98 万m2、 30.64 万m2、34.74 万m2、35.69 万m2、38.23 万m2、29.04 万m2、27.96 万m2，24.37万m2，28.21万m2，52.36万m2，二手住房市场交易仍比较低迷，但随着11月份交易税费、按揭利率等政策的调整，12月份二手住房交易量快速恢复，成交套数达4843套，为全年之最。5.1 全市二手房交易量回升2009年12月，二手住房成交规模为78.2万平方米，同比增加106.28，今年以来二手住房成交规模较去年同期增幅较大。二手住房与新建商品房成交比例为0.88:1，相对于2007、2008年的1.86:1、0.9:1该比例有所下降。根据深圳市二手房成交公示，2009年1月成交42.45万平方米；2月成交47.41万平方米；3月(截止21日)成交 65.27万平方米。不管是二手房还是二手住房，2009年一季度的成交量延续了2008年第4季度的增长态势。附图五：5.2 各区二手房成交量较均衡根据深圳市二手房成交公示统计分析：1-3月份（其中3月份数据截止21日），罗湖区成交30.8万平方米,福田区成交 39.2万平方米,南山区成交30.2万平方米,盐田区成交0.025万平方米,宝安区成交21.99万平方米,龙岗区成交32.79万平方米。各区二手房成交极不均衡,成交量最大的为福田区,其次为宝安区，成交量最少的为盐田区,一季度才成交3套;除盐田区外,其他各区二手房成交量相对均衡。附表五：区域合计1月2月3月（截止21日）面积平方米套数面积平方米套数面积平方米套数面积平方米套数罗湖308,524.283,96779,873.881,03796,513.121,250132,137.281,680福田392,312.384,204116,517.941,219111,706.971,310164,087.471,675南山302,500.733,19586,123.1888295,325.861,019121,051.691,294盐田252.493156.81295.681宝安219,906.772,42260,285.4765769,036.3275990,584.981,006龙岗327,900.623,24681,740.81929101,346.431,040144,813.381,277总计1,551,397.2717,037424,541.284,724474,085.515,380652,770.486,933附图六：6 2009年1季度后房地产发展趋势展望6.1 已出台政策对房地产市场的影响减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力从居民购房能力来看，2007 年居民住房可支付性指数由2006 年的102 下降为85，说明大部分居民住房支付能力不足。2008 年9 月以后，5 年以上贷款利率由7.83%连续下降为5.94%，加上房贷利率实行0.7 倍的优惠，居民住房支付能力有了较大幅度增加，仍以2007 年的房价水平和居民收入水平计算，仅利率下降就可导致住房可支付性指数由85 上升为104.5。可见，减息对恢复住房需求有较大的影响效果。此外，10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到3%，其五年以内住房转让5.5%的营业税予以减免，均在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房支付能力。扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张131号文中明确指出，“支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。”在相对宽松货币政策下，资信好的大企业将会得到一定的资金支持，有利于缓解开发企业资金紧张的状况，促进房地产行业内的并购重组。6.2 房地产市场形势预测2009 年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009 年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响