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中国房地产税制改革研究 将利还民的期待,经济学院07级财政学课程报告 作者：组长：谢楚倩 组员：蔡莉莉，陈敏斐，侯柏嵐，陈家杰,内容提要 房地产税收体系概况 探析我国房地产税制存在的主要问题 房地产税制的国际比较 我国房地产税制改革的基本原则与思路 总结 【参考文献】,内容提要,随着社会主义市场经济的迅速发展，房地产行业呈现了快速高度发展的趋势，逐步发挥作为国民经济支柱产业导向作用。 房地产税收制度是税制体系中极为复杂的一个行业税收体系，我国现行的房地产税存在税制过时、税基狭窄、税种重复、收入偏小、内外企业税负有别等问题，无法发挥均衡个人收入和财富分配，缓解贫富差距的作用。 因此中国房地产进行税制改革完成一次将利还民的期待 【关 键 词】房地产税制改革 税收制度,一. 房地产税收体系概况,房地产是房产和地产的统称，也称不动产，房地产包含了土地和土地上的附着物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。,房地产税制是指一国家或地区的房地产课税体系，它是由各种不同的房地产赋税配合而组成的一个系统的税收组织，用以完成该国家或地区的房地产政策。,我国房地产税制主要税种表,表2 房地产税收体系,表3直接以房地产为课税对象的税种,注：资料来源于我国相关税收法规。,二、我国房地产税制存在的主要问题,(一) 我国房产税收入简介,我国城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的中华人民共和国城市房地产税暂行条例。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。 我国现行房产税设立于1986年，是1986年9月15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，是从原房地产税中分离出来的。,当时设置该税的目的是调节占有房产所形成的收入差别并约束固定资产投资规模过度扩张。 但改革以来，20世纪90年代中期开始，房产税收入呈现出扩张趋势，在税收结构中的地位也有所抬升。 1993年，我国房产税收入为49.15亿元，比1992年增加7亿多元，从1994年开始，我国房产税收入突破60亿元，近年来已达上百亿规模。,课税对象:城镇中的房产 納稅人:按房产原值（减除一定比例）或租金向房产所有人或经管者 征税范围:限定在城镇，是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，不包括农村房产(因为农村房产除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。) 计税依据:原值一次减10%-30%后的余额或租金 从价计征:税率为1.2% 从租计征:税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。,我国房产税收入简介,表4：房产税应纳税额的计算,纳税期限为房产税实行按年计算，分期（季度或半年）缴纳的征收办法。地点是房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的座落地点分别向房产所在地税务机关纳税。,房产税应纳税额的计算,例：甲公司以房产向乙公司投资，房产原值500万元，评估确认价值600万元，每年收取固定收入20万元，当地政府规定房产税减除比例为30，则其房产税的纳税处理是： 以房产联营投资收取固定收入，由出租方（甲）按从租计缴房产税，应纳税额20122.4（万元）。,1.房产税征税范围过窄,目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的区域，与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。,（二）房产税税制的弊端,我国现行房产税税制规定房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。,尤其在城镇与非城镇的交界处，一些地方同一条街道两侧的企业，一侧要纳税，而几米之外的另一侧的企业则不需要纳税，更加彰显了房产税和城镇土地使用税课税范围规定的失当。 房产税税制规定的征税范围与现实情况明显不符，直接限制了房产税收入的正常增长。,1.房产税征税范围过窄,20世纪90年代以后我国房地产业迅猛发展，商品化程度不断提高，房产购买主体结构发生了重大变化，个人购房比重逐步上升，2001年已达到90% 随着工业化的推进，农村城市化程度不断提高，农村房产规模急剧扩张、质量攀升。摆脱了计划经济的农村，农民有了投资决策权，经营用房规模自然膨胀很快。 显然，房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行原税制规定等于人为抛弃税源。,1.房产税征税范围过窄,2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平,我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，税收政策不统一。,2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平,具体表现在以下3个方面： （1）因纳税人身份不同而税负不同。内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，外资企业缴纳城市房地产税，且仅就房产纳税，地产不需纳税，其税收负担低于内资企业。,（2）城市维护建设税内外有别。对内资房地产企业开征城建税附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费。 （3）耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收。 这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别。二是对房产使用效益课税内外有别。,2.房产保有课税实行内外两套税制有违公平,3.房产税计税依据不合理,我国房产税暂行条例规定房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。 城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。 新企业税负重，老企业税负轻,把租金收入作为计税金额又带来了2个问题: 租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况。 房产租金本身是营业税课税对象，现又当做房产税计税依据，这人为造成了双重课税。 现在租金收入很模糊，没有明确凭证，有的甚至暗箱操作，而且一些不征房产税的房产也在出租，形成了不公平的景象。,3.房产税计税依据不合理,例如：广州市某国有企业，将A厂房(原值500万元，成新率60)，以融资租赁方式租赁给一实业公司，租期为4年，月租金为12万元，承租方在租赁期满后即获该房产的所有权；将B厂房(原值800万元，成新率80)作为投资，与一开发公司组成联营企业，合同规定，双方利润分红，共担风险。 应纳税额的计算： A厂房月应纳税额12121.44(万元) A厂房年应纳税额1.441217.28(万元) B厂房年应纳税额800(130)1.26.72(万元) 计征方法的税负比较： A厂房按房产原值计算年税负率: 17.285001003.45 B厂房按房产原值计算年税负率: 6.728001000.84,3.房产税计税依据不合理,三、房地产税制的国际比较,各国虽然因不同的国情以及经济调控的目标不同，房地产业 税制之间存在着很多不同之处，但它们一般都很重视房地产 业税制的建立和完善且以此作为调控经济的重要手段和财政 收入的重要来源。 房地产税收是世界各国普遍征收的一种税。 目前世界上几乎所有国家税收制度中都涉及房地产税， 并将其作为普遍征收的重要税种。具体征税方式有四种类型:,(一)国外的房地产业税制的基本情况,一是将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的所有财产(包括动产和不动产)综合征收一种税，征收此类税的国家有美国、荷兰、瑞士、瑞典、丹麦、德国等； 二是将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税，征收此类税的国家有日本、新加坡、印度、巴西等； 三是将土地和房产合并课征房地产税，对其他固定资产不征税，征收此类税的国家和地区有墨西哥、波兰、泰国、香港等； 四是将房产与土地分开单项征税，如日本的土地保有税、澳大利亚的地价税等。我国目前的房产税、土地使用税也属于将房产与土地分开单项征税方式 。,三、房地产税制的国际比较,有的国家和地区由中央政府统一决定，如韩国、新加坡、香港地区。 有的国家完全由地方自行制定，如美国、加拿大、新西兰、芬兰等。 有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制，如马来西亚、菲律宾，西班牙等。 有的国家将税率限定在一定的范围内，如阿根廷、丹麦。阿根廷规定税率为地籍价值的0.06%2%之间，丹麦为土地价值的1.6%3.4%之间，澳大利亚的大多数地区倾向于未改良土地价值的1%1.97%之间。 有的国家由中央制订基准税率，地方决定变动乘数，如德国、奥地利。德国为地方决定300%600%的乘数，奥地利为地方决定不超过500%的乘数。,三、房地产税税率的国际比较,房地产税税率的国际比较,从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如新加坡和我国香港地区实行统一的单一比例税率，新加坡为10%，香港地区为应纳税价值的5%。 有国家采用超额累进税率，如塞浦路斯。 还有的采用定额税率，如新西兰。 有的国家针对不同类型房产分别采用不同形式的税率，如韩国对住宅性房屋按超额累进税率征收，对高尔夫球场、高级娱乐场所等按比例税率征收；英国对经营性房地产采用比例税率，对住宅性房地产采用分等级征收定额税的办法。 许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率。,英国的地方税制较为简单统一，主要以房产税为主，房产税占地方政府收入的一半左右，占整个税收收入的 8 左右。 美国地方政府收入以财产税（房产税）为主，财产税占税收总额的 11 左右，占地方政府全部税收收入的 75 左右。,完善房地产税课税的配套制度与政策。,强化房地产产权登记制度 1.清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐。 2.改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关 系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。 完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。 1.加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地 产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据。 2.在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。,四、我国房地产税制改革的基本原则与思路,建立公告、公示制度,政府部门应当从消除信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革。 减少房地产行业私人信息拥有量 增加房地产开发建设的信息透明度。,建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台。 并定期向社会公告、 公示，以引导房地产 市场持续、稳定发展。,建立公告、公示制度,建立完善的价格评估制度,房地产征税的基础是对不动产价值的评估。 如果采用单个不动产评估的程序和方法，成本将很高昂，而且耗费时间， 我们可以借鉴美国的整体评估方法，这是运用经济计量模型和计算机系统进行评估的一套办法，要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化，而且要求有训练有素的专业人员，我国这方面的条件还不具备。,控制税收征管成本,目前我国已经广泛实行银行存款实名制，银行也已经实现全国联网，可以提供高效的个人支票服务，提高税务部门征税效率，降低税收征管成本。,征收房地产税要遵循“纳税受益”原则,房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务。 地方政府通过房地产税收收入提供地方公共产 品和服务供给。 使纳税人直接体会纳税受益，降低纳税人对交 纳房地产税的抵触，有利于改革的顺利实施。,五、总结,中国房地产业的迅速发展使房地产税收日益受到重视，国内目前对房地产 税讨论激烈，然而改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经 济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，牵涉到亿万群众。 从介绍了我国房地产业和房地产税制的概况，深入分析房地产税制改革的 必要性；比较分析国外房地产税制与我国房地产税制之间的差异；房地产 税制存在的具体问题，借鉴国际房地产税制的实践经验基础上，提出改革 与完善中国房地产税制的可行性，总结房地产税制改革的基本方针。 最后经过一组人的讨论，解决完善问题，对房地产税制进 行改革最迫切的方案该是完善房地产税课税的配套制度与政 策。强化房地产产权登记制度和完善房地产价格评估制 度，建立房地产评税机构，建立公告、公示制度，征收 房地产税要遵循“纳税受益”原则，完善的价格评估制 度。,六.【参考文献】,陈多长.房地产税收论.中国市场出版社，2005. 284-330 张跃庆，张连城.城市土地经济问题.光明日报出版社，1990 丁成日，改革和发展中国房地产税理论问题与现实挑战.财政研究J2006（1） 胡俊坤.房地产税制的改革和完善.湖南税务高