对大连房地产市场状况的调查.docx

进入新世纪以来，我国房地产业迅速发展，成为拉动国民经济增长的支柱性产业。大连的房地产市场同全国一样，随着经济的快速发展，也呈现出持续发展的局面。近年来，房地产泡沫问题逐渐成为大家关注的焦点。那么，大连房地产市场是否存在着泡沫?本文试图通过市场调查回答这一问题。 所谓房地产泡沫，通常可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生还会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者随着价格的不断上涨、投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。这种情况的出现，就叫房地产泡沫。而泡沫不断膨胀的结果，是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，这就叫泡沫破裂。因此，从泡沫的本质来说，是发展的不可持续性。按照这样的理解，我们不妨来分析一下大连的房地产市场。 一、大连市房地产市场概况 1、房地产投资增长加快 2001年到2011年，大连房地产投资占全市固定资产投资的比重从340下降到170，平均比重为201，逐渐趋于合理(见图1)。2011年，全市房地产开发投资11075亿元，占全社会固定资产投资总额6500亿元的170。11年间，大连房地产生产总值由815亿元增加到1899亿元，累计实现增加值1084亿元，年均增长106，年均拉动经济增长05个百分点，对地区生产总值(GDP)的年均贡献率为34(见图2)。大连市共拥有房地产企业617家，从业人员35891人。房地产上下游关联的行业有40多个，直接和间接就业的人口超过100万人，房地产行业为大连市创造了大量的就业机会，创造了直接的经济效益。 2、商品住房需求推动价格上扬 2011年，商品住宅总体销量大幅下滑，降幅为26，但供应量却依然较高，全市商品住宅新批准上市预售量为1135万平方米，同比略降38。自2000年以来，大连房地产市场进入蓬勃发展期，商品住房的需求日益旺盛，从图3中可以看出，2001年，大连市商品住宅销售面积为3537万平方米，2010年已经达到了11267万平方米，尽管2011年受宏观调控政策等因素的影响，市场回调，但依然销售了8334万平方米。居民购房需求的增长极大地带动了供给的增长，2001年，大连市商品住宅新开工面积为4779万平方米，到2006年增长了近一倍，达到9311万平方米，此后，一直保持近千万平方米的规模，2010年甚至达到了14165万平方米，2011年受宏观调控政策等因素的影响，新开工面积也有所下滑，但依然达到11752万平方米。 然而随着住房需求的不断增加，也推动了价格的不断上扬，全市商品住宅的价格由2001年的 2669元平方米攀升到2011年的7929元平方米3、保障性住房建设进展迅速 2010年以来，大连市政府深入实施民生工程，认真落实国务院关于加快保障性安居工程建设的决策部署，进一步加大保障力度，完善住房保障体系，新增建设了公共租赁住房，在解决中等偏下收入家庭住房困难问题的同时，对特殊群体、新就业职工及符合条件的外来务工人员住房需求方面都起到一定作用。目前，大连市初步建立了包含公租房、廉租房、经济适用房的住房保障体系。2011年，建设公共租赁住房35万套，廉租住房实现应保尽保，整治弃管楼院296万平方米，住房公积金惠及面也不断扩大。 二、大连市房地产泡沫程度的若干指标验证 理论界关于房地产泡沫测度的指标众多，主要有：房价收入比、房屋空置率、房地产增长率GDP增长率、房屋租售比等。其中部分指标在理论上很有说服力，但在实际数据采集上有一定困难。从另一方面来看，不同的指标虽然有时会得出不同的结论，但一般情况下结论大体一致。因次，从数据易得和便于日后监控的角度考虑，选取以下测度指标对大连房地产市场的泡沫程度进行分析。 1、房屋租售比 房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标澈，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：3001：200。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 根据部分房地产中介公司的数据显示，2011年，大连市市内四区住宅的年平均租金是28元平方米，根据房地产交易所的登记数据，2011年，商品住宅年成交均价是12551元平方米，粗略计算租售比约为1：448，远低于1：300，大部分房地产年投资回报率在2-3之间，还不及银行的活期储蓄利率，如果房价逐步趋于稳定，住宅的投资价值就很低了，靠租金收入都不够偿还银行贷款。因此从这个指标来看，大连市内四区房地产市场存在一定的泡沫。 2、商品住宅施工与竣工面积比值分析 商品房施工与竣工面积比是反映商品房未来供求的指标，反映将来12年现房供应量，该比值越大，则说明泡沫越大。从2001年到2010年这十年间，大连市商品住宅施工面积与竣工面积比值从20升高到87，2011年受国家调控政策影响，回落到61(见图5)。根据大连市房地产市场的实际情况，大连市商品住宅施工面积与竣工面积比值在4左右比较合理，2001年到2005年，这一比值远小于4，市场出现了供不应求的局面，是后期价格大幅上涨的重要因素之一，而2007年以来，这一比值又远大于4，市场向供过于求的方向发展，尤其是2011年房地产宏观调控政策开始实施，直接导致需求大幅减少，商品住宅出现积压的情况。从这个比值的情况来分析，大连市房地产市场出现了供过于求的局面，存在一定的泡沫。 3、房地产投资占全社会固定投资总额比值分析 房地产投资占全社会固定投资总额的正常比值不应超过20，一般应该在15-20之间。对GDP的贡献率的合理的区间在8-12。2001年以来，大连市房地产投资占全社会固定投资总额的比重呈现逐年下降的趋势，2007年以前，比重均高于上限值，房地产市场存在泡沫现象，2008年开始回归到20以下，后逐年下降到17(见图6)。同时，房地产投资占GDP的比重在2010年以前均在 15以下，仅在2011年超过15的上限值(见图 7)。从这两个指标的常规经验看，大连市房地产投资在十年间有过存在泡沫的时期，但是目前已经没有泡沫存在。 三、分析结论：大连房地产市场存在一定程度的泡沫 从上述几个常用指标的分析结果看，大连市房地产市场确实存在泡沫，从指标本身看，泡沫成分还很大，但是如果结合大连市的实际情况，实际泡沫要小得多，但是价格偏高，供过于求，房屋出现积压的现状不容忽视。主要基于以下的综合分析： 1、房价水平偏高 从房价水平看，大连市的总体房价有些偏高，根据统计局的指标，2011年大连市商品住宅价格为7929元平方米，在19个副省级城市中排名第十，青岛、沈阳、长春和哈尔滨的价格分别为 7171元平方米、5614元平方米、5969元平方米和5347元平方米，从居民购买力水平来看，大连市的住宅价格相对要高，尤其是在东三省来看，要高出很多，所以说大连市房地产市场的价格泡沫相对来说要大一些。 2、发展背景特殊 大连作为东三省唯一的计划单列市和沿海开放城市，还是东三省的出海口，经济和地理位置都很特殊，大连经济发展一直走在东三省的前列，房地产市场的发展更是早于其他地区很多年，而目前正处于高速发展期，这是个特殊时期，各项指标一般都要偏离常规标准，所以如果不是偏离很多，就不能视为存在泡沫。前文分析的三项指标显示，大连市的房地产投资规模还是比较适中的，虽然另两项指标显示房屋的供应偏高，出现积压，价格也偏高，但是情况应该没有数据显示的那么严重，泡沫成分也没有那么大，应该是刚刚有了出现泡沫的迹象，如果今后能够引起警觉，及早采取措施，应该能够尽快解决这些问题。 3、房价收入比较高 所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为3-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则泡沫也就越大。2011年，按照大连市商品住宅销售户均而积87(70)平方米、住房价格723万、平均家庭年收入68万的衡量标准，计算可得大连房价收入比为106(85)，高于合理的房价收入比范围，反映出大连市居民的收入水平相对房价有些偏低。 4、住房市场尚有充分的刚性需求 从城市住宅存量与市场投放总量平衡看，2011年底，大连市建成住宅总量约为127亿平方米，城市居住人口近400万，人均居住面积30平方米左右，相对于传统的住房观念，此标准仍然较低。大连正处在城市化的进程中，城市人口还处在一个快速增长时期，尤其是大连地理位置优越，自然气候宜人，是理想的宜居城市，吸引着大量的外来人口来就业、投资和居住，按照人口增长和人均住房条件进一步改善的发展趋势，大连市未来房地产市场存在很大的刚性需求，还有很大的发展空间，目前市场一定程度的泡沫，只要能够及时采取措施，适时合理控制，防止新的更大的泡沫产生，会在未来的发展过程中被逐渐消化。 四、保持大连房地产持续健康发展的对策思考 大连房地产经历了十几年来的蓬勃发展，逐渐成熟起来，为大连社会经济做出了突出的贡献，是不可或缺的支柱产业。但是在发展过程中，也出现了一些问题，导致一定程度的泡沫的产生，这是难免的，也是经济发展的必然，相对于一些发达地区，大连的泡沫成分还很小，只要及早警觉，尽早研究对策，未来仍会保持健康持续的发展轨迹。针对目前的情况，可以从以下几个方面进行调整： 1、保持合理房价，促进房屋销售 目前，大连房地产市场存量面积较大，另外大连的房价相对有些偏高，如果房价继续像前几年那样快速上涨，将不利于市场的健康发展，产生更大的泡沫，甚至威胁到金融市场。所以针对目前的现状，建议采取措施，限制价格的快速上涨，保持价格能够在合理范围小幅波动，同时研究制定促进房屋销售的措施，尽早消化库存压力。更为重要的，应该在提高居民的购买力上做好文章，这样就能使大连的房价收入比逐渐趋于合理，进而消化掉前几年因价格快速上涨产生的泡沫。 2、运用城市规划杠杆，把握好房地产土地投放市场的合理节奏 目前，大连市正在施工的住宅面积4500多万平方米，考虑到目前的可售量较高和销售比较低迷等因素，其规模总量较大，应引起注意。到 2020年的未来近10年中，应结合城市人口增长的规律，有序有度地把握好每年房地产用地投向市场的规模节奏，平均每年批准开工建设的住宅建筑面积应以1000万平方米左右为宜，而近2至 3年间，考虑到要消化库存压力，这一指标还应该小一些，建议在600至800万平方米左右。 3、进一步落实好住房保障体系，完善相关政策机制 首先，合理的城市住房供给体系应与城市居民收入结构相匹配，对于大连市来说，应该尽早制定出合理的比例，明确由政府提供的保障性住房和由市场提供的商品住宅的比例，并将这一政策措施良好地运用在大连的公租房政策之中。同时要完善后续的监管和退出机制，对于保障房的上市交易设立不同于普通商品房的严格政策，避免利用保障房进行谋利。要加强对保障房申请者的身份核查，提供给真正的城市低收入者，避免将保障房用于权力寻租。 4、加强房地产土地管理，促进土地市场的有序运行 首先在土地供应方面，为保障房价合理，政府应不追求过高的土地售价，要保证住宅建筑的土地成本不高于售价的三分之一。其次是加强管理土地资源，规范土地市场。对于尚未开工建设的项目用地进行严格的全面清理，积极盘活闲置存量土地，努力提高存量资源的使用效率，依法打击囤积、炒卖土地、违规开发等破坏市场秩序的行为。再次，对于土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构和规划等信息向大众公开，使得各方参与者对于整个土地市场的状况可以有所监管，防止炒作土地引起的抬高房价。 5、构造多层次供给体系，优化住宅产品供给结构 从开发的角度来说，要注意开发结构的调整和改善，从实际消费需求出发，注重不同价位商品房的开发，避免一味追求高档。从消费的角度来说，就是向高收入阶层提供