北京房地产业市场研究报告

2009.10.272009.10.272 2 2 2 2 20 0 0 0 0 00 0 0 0 0 09 9 9 9 9 9 年年年年年年 1 1 1 1 1 10 0 0 0 0 0 月月月月月月北北北北北北京京京京京京房房房房房房地地地地地地产产产产产产业业业业业业研研研研研研究究究究究究报报报报报报告告告告告告中国房地产市场的投资主力正由 “外”转“内” 。国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008 年的36%上升到今年上半年的 70%。关于“二次房改 ”最新的消息是住房和城乡建设部正式出面给予了否认，这让不少无房家庭因此而燃起的一点希望之火随之被浇灭。“随着内地房企近期集中在港路演上市，投资者可以选择的空间非常多，这对房企的融资来说可能是个挑战。 ”时常往返于香港资本市场为内地房企“牵线”的投行界人士林汝其对表示，如今的香港资本市场刚恢复热闹，但在房企的密集上市之下，看热闹的多，下单认购的未必就多。国家统计局近日公布了前三季度国民经济的各项统计数据。数据显示，三季度以来房地产投资和房屋开工数据的环比持续回升。专家认为，这显示了市场的开发和供应正在不断增加。本期要点本期要点本期要点本期要点亚博房地以北京、上海、重庆、深圳、广州及杭州等重点城市的房地产市场为主要研究和观察对象，在此基础上向全国辐射。内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、地方信息集锦、家装建材行情、物业管理先进理念模式推介、企业经营管理经验创新及房地产市场热点论述等。报告在广泛调研市场的基础上，以敏锐的洞察力发现客户所面临的最紧迫的问题，是一篇难得的专为房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业信息监测报告。报告中的分析评述，仅代表分析员个人观点，不作为研究结论或投资依据，望善加利用并慎重决策！对有关信息或问题有深入需求的，欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务。 亚亚亚亚亚亚博博博博博博看看看看看看台台台台台台 .3房地产市场投资主力正由“外”转“内”.3一线城市楼市量跌价升并非拐点来临.3 政政政政政政策策策策策策解解解解解解读读读读读读 .4二次房改被否无房家庭希望被浇灭.4房地产捆绑地方财政推高房价.5 战战战战战战略略略略略略布布布布布布局局局局局局 .5房企密集融资投资者忧心后市风险.5制造业资金逃往楼市营造空中楼阁.8 策策策策策策略略略略略略设设设设设设计计计计计计 .9房地产市场供应不断恢复有助于稳定后市预期.9万科金地今年业绩将创新高.10 京京京京京京城城城城城城行行行行行行情情情情情情 .12北京：11 月新盘均价涨幅将逾一成.12北京：公积金贷款预警系统基本建立.13北京：住宅用地供应断档.13 异异异异异异地地地地地地传传传传传传真真真真真真 .14上海：推出最大规模供地计划.14广州：暂难对“住改商”说行开放关键有“三证”.15深圳：二手房市场再度火爆日销量达 851 套.16深圳：楼市陷迷局豪宅还能狂奔多久.17深圳：房地产市场每周简报.18杭州：新房飙至 3 万/平米满眼豪宅购房者望房兴叹.20重庆：北滨路将开发三大特色带重点打造四大片区.21重庆：中冶赛迪“宜居之路”走出重庆模式.22重庆：大渡口引进先进商业模式推进第六商圈建设.23西安：自身整合待批紫薇地产重组透视.25 建建建建建建材材材材材材时时时时时时尚尚尚尚尚尚 .2709 年秋季家装潮流趋势.27 物物物物物物业业业业业业管管管管管管理理理理理理 .29小区车位“只售不租”可罚 20 万.29 投投投投投投资资资资资资技技技技技技巧巧巧巧巧巧 .30中国房地产投资信托发展面临系列风险.30 亚亚亚亚亚亚博博博博博博看看看看看看台台台台台台 房地产市场投资主力正由房地产市场投资主力正由“外外”转转“内内”中国房地产市场的投资主力正由 “外”转“内” 。国际知名房地产服务机构仲量联行新发布的报告显示，国内投资者在中国房地产市场投资份额的比重已经由2008 年的 36%上升到今年上半年的 70%。当境外投资者投资力度普遍减弱时，财务状况更为健康的国内机构投资者在房地产投资市场却更加活跃。这种趋势在今年更为明显。比如，多个大型中央直属企业已经跻身为中国房地产投资领域的重要参与者。这些企业正逐渐演变成为涉足多种业务范畴的大型企业集团，房地产投资是受到较多关注的领域之一。保利集团、中信集团等都设立了从事房地产开发业务的下属机构。今年 10 月 1 日起实施的新 中华人民共和国保险法 ，允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。仲量联行认为，2008 年中国保险业的总投资为 22500 亿元人民币，按国际惯例保守估计：保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的 15%，如此估算，中国保险公司可在国内房地产市场投资额将达 2360 亿元，这相当于上海全部甲级写字楼总价值的两倍以上。返回一线城市楼市量跌价升并非拐点来临一线城市楼市量跌价升并非拐点来临部分城市的单项数据变化不足以支撑市场 “拐点”的说法，多数城市的房地产市场还是向上的发展态势。前三季度的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述，一季度可用 “回暖” ，二季度可谓 “井喷” ，三季度，由于具有楼市风向标的部分一线城市销售面积的下滑，是“拐点”初现还是阶段盘整，成为人们热议的话题。房房价价涨涨得得快快致致销销售售放放缓缓三季度商品房和住宅的销售面积分别为24262 万平方米和 22174 万平方米，较第二季度增长 4.7%和 6.4%；销售额分别为 10221 亿元和 11732 亿元，较第二季度分别增长 6.0%和9.4%。中国房地产业协会副会长朱中一说： “这表明商品房和住宅市场销售在第三季度仍处于上行通道，但增速略有趋缓。”具体到不同区域，第三季度特别是 9 月份，北京、上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。为什么东部一线城市的房地产市场会出现这些新变化呢？专家认为，房价增速过快是其中一个重要原因。据了解，深圳 9 月的住宅成交均价超过 20000 元平方米，高于历史最高水平，北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史最高水平。多多数数城城市市市市场场仍仍向向上上部分城市新增供应不足也是造成交易量下滑的因素。与此同时，三季度以来，央行、银监会等部门纷纷多次强调严格执行去年颁布的 “二套房贷”政策，这对交易量也产生影响。从量价齐升到量跌价升，具有楼市风向标的一线城市的新变化，是否意味着 “拐点”的出现呢？朱中一表示，东部部分城市销售量下降，但应该看到三季度成交量较去年同期仍然增长显著。部分城市的单项数据变化不足以支撑市场 “拐点”的说法，多数城市的房地产市场还是向上的发展态势。国务院发展研究中心研究员廖英敏说： “目前房地产市场出现的变化，我认为是按照市场规律的自我调整，价格上涨过快，回落也是正常的。从土地等先行指标来看，也不能反映出来是拐点 。 ”返回 政政政政政政策策策策策策解解解解解解读读读读读读 二次房改二次房改 被否无房家庭希望被浇灭被否无房家庭希望被浇灭关于“二次房改”最新的消息是住房和城乡建设部正式出面给予了否认，这让不少无房家庭因此而燃起的一点希望之火随之被浇灭。不知相关部门在否认的同时有没有体会到老百姓为何如此期盼二次房改。其实，此次误传的缘起是住建部在调研十年房改的得与失。从住房市场的实际来看，的确还有诸多不尽如人意的地方，例如一些城市房价畸高、保障住房的公平与效率缺失等问题，住建部官员也表示有进一步改善和调整的必要。所以， “二次房改”的说法虽然遭到否定，但自下而上的房改需求不容漠视。其实到底是“98 年房改”的继续还是“二次房改”不是最重要的，因为所谓的 “二次房改”并不是要推倒 “98年房改”而重来。之所以引起如此高的媒体关注度和社会共鸣，实则因为第一次房改后，我国的经济社会发展环境已经出现了重大变化，众多百姓对实现十七大报告所提出的 “住有所居”的目标充满了愿景。因此，怎么改才是最关键的。首先，住房问题是一个复杂的问题，因地域因人而异；还有就是住房问题并不是哪一个或者几个部门的事情。要不就不会有房价、地价到底谁是鸡、谁是蛋的 “口水仗”好打了。因为复杂，所以有时相关文件出现 “不断完善机制、政策体系”这些辞藻就不难理解了；而因为复杂，所以需要明确，房改是不是 “一改定终身” ，需不需要再深化，再改将怎么改，到底由谁说了算。其次，保障性住房的资金保障问题。这个问题的实质是土地财政的问题，也是根子问题。建设保障性住房，地方政府面临着减少土地收入以及未能建设商品房而丧失的税收“机会成本” 。廉租房甚至还需要承担建筑成本，尽管地方政府自有变通办法。由此，在追求 GDP 数字的目标下，不少地方政府很难有自觉性完成保障性住房建设。再有，公平与效率的问题。从人来说，到底哪些人应该购买或者租住保障性住房，需要对这些家庭建立一个动态的收入跟踪系统，保证够条件的进入，条件变化了该退出的及时退出。这已说了很多年，但至今未能付诸实施，仍有待各个部门的密切配合。就房子来说，从规划、设计、建设、排号、摇号到购买、入住甚至物业管理等须建立一套透明的制度。一来保障住房质量，二来让群众全过程监督。这个不但对保障性住房适用，也应该推及商品房，起码不要让殚精竭虑承受高房价的老百姓再有安全之忧。这其中，有的规章制度已经建立，但有待真正实施。综上来看，房改真的还有很多基础性的工作需要改。返回房地产捆绑地方财政推高房价房地产捆绑地方财政推高房价1-3 季度，北京市财政收入 1519.5 亿元，其中土地出让金达 512 亿元，超过了去年全年总额。也就是说，北京土地财政收入占了全市财政收入的 1/3 强，为历史最高。同样的故事发生在上海、重庆等一线城市，地方政府大举卖地壮大土地财政，以应对经济放缓下的地方财政收入增长。由此，形成的局面令人震惊，大量土地流入开发商手中“囤积” ，豪赌中国一线城市土地资源价格的长期看涨。截至9 月 30 日，中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中恒大和碧桂园分别以 5100 万和 4160 万平方米位列第一和第二位。即便是以 “快速销售”著称的恒大，以前三季度 453.7 万平方米的销售速度计，要完成所有土地储备的全部销售变现，也需近十年时间。楼市大佬潘石屹甚至称，上市房企土地储备最高可开发年数高达151 年。如此一来的结果，不仅会推动房价在远离社会平均支付能力的情况下居高不下，也会导致地方政府对土地财政的“成瘾性”日益严重。更值得关切的是，大量城市可开发土地由地方政府落入地产商手中后，将是政府对房地产市场调控引导能力的 “自我废黜” ，同时也是地产商市场垄断能力的持续强化。这种情况持续到一定程度，政府的土地调控将可能成为一句空话。其实，这样的故事已经发生了。在 2004-2007 年上海房地产市场持续火爆的时期，大量土地已经进入市场，政府手中可控的城市土地，尤其是中心城市土地越来越少，尽管上海市政府不断释放出大规模经济适用房的规划，但因手中可开发的地块都在郊区，不但未能控制上海楼市价格，反倒成为爆涨的“助燃剂” 。上海的土地调控也因此一度处于无能为力的状态，而开发商与政府叫板或博弈的底气，与其在土地市场上获得的强大话语权不无关系。担忧的是，各地方政府对土地收入的过度依赖还在继续加深。以公开声称对房地产和土地收入并不依赖的北京为例，2008 年卖地收入超过了财政收入的 27%，加上当年北京财政收入中房地产业税收占 15%，两者合计占北京地方收入的42%，再加上建筑业建材业装修业等相关产业的税收就更多了。联想全国其他严重依赖土地收入的二三线城市，其所占比重更大。应该说，地方政府对 “土地财政”的过度依赖，使房地产“绑架”了地方财政。这种现象将来必然造成很大的被动，给国家给子孙后代造成不可估量的损失。因此，政府 “土地财政”对房地产卖地的财政依赖，实际上是造成当前土地调控困境的主要原因。此症不除，房市无宁日。返回 战战战战战战略略略略略略布布布布布布局局局局局局 房企密集融资投资者忧心后市风险房企密集融资投资者忧心后市风险“随着内地房企近期集中在港路演上市，投资者可以选择的空间非常多，这对房企的融资来说可能是个挑战。 ”时常往返于香港资本市场为内地房企 “牵线”的投行界人士林汝其对表示，如今的香港资本市场刚恢复热闹，但在房企的密集上市之下，看热闹的多，下单认购的未必就多。10 月 19 日，恒大在港路演，包括新世界发展主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、中渝置地主席张松桥、香港烟草有限公司主席何柱国等悉数到路演现场，为恒大造势。但摆在恒大掌门人许家印面前的一个现实是，投资者疑问依然颇多，恒大不得不降低融资规模。“这次恒大融资规模大约在 50 亿港元左右，每股价格约 3 港元左右，比之前预期有大幅缩水。”林汝其说，资本市场经过近两年的调整，投资者对房企的风险管控和可持续成长更为关注，股市和楼市的后期压力都在影响着大家的预期。有信息显示，从 2009 年 10 月开始，有 49 家房企将以各种形式登陆资本市场融资，总融资额近千亿元，但楼市后市的风险预估，还是让投资者产生了更多的疑惑。囤囤粮粮备备荒荒“在香港资本市场融资将是内地房企下半年解决资金需求的重要来源。 ”瑞银集团亚洲区主席蔡洪平如此表示。此时他已手握内地多家房企在港融资计划。此间，恒盛、恒大、龙湖、宝龙等十多家内地房企，相继启动赴港上市， “这些房企总计融资金额将超过 80 亿美元。”蔡洪平说，如此密集的融资，超过了近几年在港融资内地房企的总规模。 “主要原因是，从 2008 年四季度以来执行的适度宽松的货币政策，及其带来的充足的流动性，房企加大了开工、拿地和销售预期，对融资必然有迫切需求。 ”蔡说。国家统计局数据显示， 2009 年 9 月商品房施工面积和新开工面积持续增长，环比上升 10%和 15%，企业对资金的需求进一步膨胀；而在资金来源方面， 2009 年 1 到 8 月，房地产开发企业本年资金来源近 3.4 万亿元，同比增长 34%，其中国内贷款 7384 亿元，增长 46%。但问题是， “今年上半年银行贷款仍是房地产项目最主要的资金来源，这种单一的房地产融资模式，无论对于开发商还是银行系统来说，都蕴含着较大风险。”林汝其认为，一旦政策缩紧，开发商又会遭受 “苦日子” 。因此，房企只有拓宽融资渠道才能抵御政策风险。“万科、保利等龙头房企选择增发募资都超过了100 亿元，而万达、绿地、恒大、龙湖等大型房企则选择了企业债和上市等方式募集资金。”长期研究房地产金融的重庆协同投资公司副总经理孟波说，随着上半年楼市销量的猛增，开发商加大开工和土地储备都迫在眉睫，而现实的问题是，银行对大型房企的授信只是画饼充饥，“民营房企和中小房企很难真正从银行拿到实实在在的贷款，只能靠其他渠道补给。”在孟波看来，从 5 月份开始的拿地大战已经显示，房企手中如果没有实实在在的真金白银，不仅拿不到优质的地块，可能连将来叫板的机会都没有了。“央企发动的地王争夺战其实质是把房地产由 地王时代延伸到资本时代 。 ”孟波说。而这种变化必然带来一股房企大规模的融资高潮。 “上市政策放松、信托基金即将入市，现在连保险资金也将进入房地产市场，虽然现在市场还有很多犹豫，但还有比这更好的时候吗？”林汝其反问。扩扩张张压压力力对于房地产企业而言，“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。 ”对于大型地产商来说，更多的是庆幸，而对于小型地产商来说，左右为难处更多：一方面是房屋销量大涨后又在“金九银十”的楼市旺季中出现滑坡，另一方面是大型房企不断抢地，推高的土地价格，让不少抢不到地的地产商们陷入左右为难的境地。“现在不是愁卖房，而是愁下一步可能无房可卖。”重庆一本地房企负责人 刘先生指出，即使在 2007 年市场量价齐升之际，他们这样规模的中小型地产商也只能卖到约30万平方米，但 2009 年仅截至目前就已经卖出了近 40 万平方米。 “存货新货都已卖完，只能拿地再开发，先不说资金压力，到哪里去找合适的土地也是个问题。”他无奈地表示，市场的变化太突然，如果贸然拿地，一旦市场再度低迷，那么对于融资能力有限的中小型房企来说将是致命的，“现在只能边走边看。 ”“房地产行业的周期性特征特别明显，楼市出现一段热销之后，往往也会出现一段卖不动的时候，如果在热卖之后又大肆扩张的地产商不能有效解决融资问题，一旦重遇调整期，财务风险无疑难以控制。”孟波说。事实上，当下融资形势的变化也让更多的地产商心态产生变化。 “上半年银行贷款超过 8000 亿元，不可能这么一直天量放贷，未来新开工的项目将更多地靠企业自己想办法。”成都一位地产商表示，在信贷宽松政策是否持续尚难预料的情况下，只能谨慎扩张，“有多大的脚穿多大的鞋。”民生银行近期发布的 中国地产金融蓝皮书 显示，即使是经历了 2009 年上半年的楼市热销，当前中国房地产企业仍面临很高的动态风险，利润率越高的企业财务风险越大。该报告认为： “上半年的楼市透支了大量的刚性需求，如果楼市在 2009 年四季度或 2010 年年初发生转折， 47%的企业将出现资金缺口，如果危机延续两年以上，将有65%的企业面临财务压力。 ”泡泡沫沫隐隐忧忧在扩张压力面前，地产商似乎可以通过扩大融资来解决预期中的资金压力，但实际的情况可能并非如此。据中原地产的一份研究报告显示， 2009 年下半年起，地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模： 1-8 月，全国完成房地产开发投资 2.11 万亿元，全国房屋新开工面积近6 亿平方米，但“项目开工回暖的速度远远滞后于市场成交的回暖速度。 ”孟波分析，开发商卖房回收的资金和融资所得很大一部分并没有直接进入新盘开工，而是进入了土地市场。 “据不完全统计，仅 9 月份各大房企拿地资金就超过了 700 亿元，而此间的新盘开发资金应该不超过 300 亿元。 ”他说。进入 9 月，全国楼市交易 “价涨量跌”越发明显。不少业内人士认为，如果大规模融资进入项目开发领域，势必会增加市场供应，从而稳定房价。但如今，事实可能正朝着相反的方向发展。“大部分开发商是为了囤积土地而进行融资，一旦房企融资成功，会进一步降低开发商用销售回笼资金的愿望，造成捂盘惜售行为，从而加剧房价的上涨。”成都嘉进地产副总经理马永林分析，目前地产商对房价期望较高，挤出了相当一部分消费需求，购房者大规模观望和地产商捂盘惜售一旦大量出现，这将再次形成对房企融资的严重挑战。“市场的起伏教育了更多的成熟投资者，简单的买地、融资再卖地模式已经让人有所警惕。”林汝其说，面对资金过度涌入地产行业可能造成的新一轮泡沫，投资者的谨慎已经让不少房企降低了融资规模，但一旦后市向好，并不排除房企再融资可能， “这种可能还得看下一步的楼市调整有多大。 ”返回制造业资金逃往楼市营造空中楼阁制造业资金逃往楼市营造空中楼阁随着楼市回暖，越来越多的制造业资金正在进入深圳楼市，由于工厂效益下滑，许多民营老板陆续关闭工作或缩减规模，转而将资金投向了房地产市场，营造出巨大的 “空中楼阁” ，并面临着经济能否持续复苏的考验。“这两个月我在南山区的泛海拉菲花园和依云伴山买了三套房子。 ”在深圳拥有一家电子设备 公司的周先生近期突然转投楼市，一口气将六七百万资金投向了深圳南山区的部分中高端住宅。民民企企老老板板化化身身投投资资客客据了解，今年深圳重新活跃起来的房产投资客中既有一般的民企老板，也有高管个人，有些资金规模大的民企老板还合伙成立投资公司，这种投资公司目标广泛，目标包括新房、二手房，还活跃于商铺、写字楼、拍卖房市场。从深圳美联地产获悉， 3 月份开始，已有约 10%的投资客入市，目前这一比例还在上升中，后海区域的成交价格已高达 1.8-2.2 万元/平方米。据了解，深圳市南山区后海片区配套成熟，中高端住宅云集，目前该区域的大户型房产购买者主要是民企老板和企业高管，二手房价近期已经上涨20%，涨势最猛的蔚蓝海岸等楼盘高达 30%。深圳关内的大户型豪宅同样涨势凶猛，福田香蜜湖一号高层最低曾至 650 万元，如今最低需 900 多万元，且盘源很少。波托菲诺天鹅堡高层，春节前曾成交过2 万元/平方米，如今 2.8 万元/平方米已属笋盘。众厦地产总经理助理林晓华表示，由于宽松信贷、通胀预期、打击炒房措施尽数解除，正使得越来越多的投资者入市博弈，这正使深圳房价的泡沫再次发酵。京、沪等地同样出现投资客活跃的身影。李嘉诚在上海推出的御翠园双拼别墅已全部售罄，温州、山西投资者阔绰出手买入南汇别墅，陆家嘴和静安有人出手抄底 21 世纪不动产研究人士透露，本月以来上海陆家嘴板块出手的购房者中，投资客已占三成左右。上海中原地产等二手房中介公司也纷纷反映，沉寂多时的温州炒房客，如今又出现在上海楼市。杭州很多的楼盘，目前也已经有温州炒房客的身影。北京、天津等地，近期也出现了温州炒房客，甚至在海外的地产市场，也不乏温州炒房客。据业内人士介绍，自去年年底金融危机以来，许多温州人将他们的濒临困境的外贸公司、制造公司关闭了，抽取资金进入房地产市场。情况与前几年不同的是，现在的温州炒房客对投资回报的要求并不高，年收益在8%-12%，也就达到他们的要求了。易居中国统计显示， 4 月上海 3 万元/平方米以上的豪宅成交量达到 672 套，环比上涨了 44%。二手房方面， 4 月中原地产豪宅成交套数为 52 套，而 1 至 3 月分别成交 9 套、13 套、30 套。豪宅成交量的加速上升，导致了楼市均价的止跌回升。“空空中中楼楼阁阁”堪堪忧忧对于这种现象，著名经济学家郎咸平近日在深圳演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。他还判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性改善。全球金融危机发生以来，我国推出 4 万亿投资计划，第一季度 4.58 万亿元银行新增信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的力量，经济回暖迹象在3 个月内体现出来。郎咸平认为，在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到资金后，无法进行实体投资，部分资金尤其是从银行流出的资金就进入虚拟经济，造成股市、楼市出现回暖的假象。当前的楼市回暖并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的。郎咸平还表示，深圳 2007 年房价飙升，就是源于制造业的困境，企业家把制造业资金打入楼市。财经评论人士叶檀也认为，民间资金从制造业出逃进入楼市，因为制造业的回报率较低，难以吸引投资。制造业难有起色，民企老板纷纷抽资炒楼，房地产市场营造出巨大的 “空中楼阁” ，这个空中楼阁正在面临楼市以及经济能否持续复苏的考验。尽管我国经济一季度增长了6.1%，但一些关键指标依旧很不乐观， 4 月份进出口依旧持续疲弱，CPI 和 PPI 连续三个月双双在负数阶段运行，就业形势依旧严峻，宏观经济尚未复苏之下，房地产市场难言乐观。从房地产市场供求关系来看，国内供大于求的基本状况未变，全国空置面积估计还有 1.6 亿平米的天量，去库存化仍是当务之急。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3 月末，北京市商品房屋现房空置面积 1437.2 万平方米，同比增长 34.5%，消化周期最少需要 13 个月。而今年以来的房价上涨则有多方面原因，一是去年10月以来的政策扶持，释放了一部分的需求；二是开发商主动降价，迎合了部分需求的心理价位；三是因为信贷宽松，一部分资金进入了楼市。业内人士认为，倘若下半年房地产不再出台利好政策，且信贷投放出现收紧，未来房地产市场恐仍将处于困境。而刚刚出炉的统计数据显示，北京 5 月份住宅期房网上签约6360 套，住宅现房网上签约 1704 套，日均分别为 398 套、107 套，较 4 月份平均水平分别下滑 20.3%、12.3%。看来，楼市持续反弹演绎出的 “空中楼阁”将面临考验。返回 策策策策策策略略略略略略设设设设设设计计计计计计 房地产市场供应不断恢复有助于稳定后市预期房地产市场供应不断恢复有助于稳定后市预期国家统计局近日公布了前三季度国民经济的各项统计数据。数据显示，三季度以来房地产投资和房屋开工数据的环比持续回升。专家认为，这显示了市场的开发和供应正在不断增加。市市场场阶阶段段性性供供应应减减少少买买卖卖双双方方预预期期受受影影响响北京市统计局公布的最新数据显示， 9 月份住宅销售套数为 0.9 万套，比 8 月份减少 37.4%，成交量达到今年 3 月以来的最低值。 10 月份，市场成交量仍然在低位波动。针对“价升量跌 ，房地产是否接近拐点 ”的议论，业内人士评论说，除了房价上涨导致的成交下降以外，市场供应量的下降也是导致成交下降的重要原因。民生银行发布的中国地产金融蓝皮书 称，今年 1 月份，按照月均销售1.2 万套计算，北京楼市去库存约需要 12 个月，而到 9 月底，楼市库存已经只够 5 个月销量。全国情况也有类似。国家统计局数据显示，前三季度，全国商品房销售面积超过 5.8 亿平方米，已接近去年全年销售面积，而同期房屋竣工面积为 3.34 亿平方米。在销售量大幅上涨的情况下，库存消化较快，部分一线城市甚至出现阶段性的供应不足，导致市场成交出现较大波动。这一状况对买卖双方的预期带来了一定的影响。新房供应量小、价格涨得快，再加上紧缩的二套房贷政策，导致许多购房者选择观望。对开发商而言，在当前的市场情况下，有的企业选择加快开盘、销售，也有开发商则再次 “惜售”以静观其变。搜房网提供的一份调查表明， 10 月份北京新盘开盘骤降，原计划 60 个新盘入市，但最新信息显示仅有 30 个。市市场场供供应应不不断断恢恢复复有有助助于于稳稳定定后后市市预预期期在销售旺盛、价格处于高位的背景下，前三季度，全国完成房地产开发投资 2.5 万亿元，同比增长 17.7%，增幅比18 月提高 3 个百分点。同时，房屋施工面积 27.75 亿平方米，同比增长 15.4%，增幅比 18 月提高 1.9 个百分点；新开工面积 7.32 亿平方米，同比下降 0.4%，降幅比 18月缩小 5.5 个百分点。9 月份，全国房地产开发景气指数为101.08，比 8 月份提高 1.00 点。华润置地有关人士认为，随着上半年商品房销售的回暖，存量房逐步消化，开发商对后市普遍看好，纷纷上调全年销售目标，加快项目开工的进度，调高新开工面积。由于房地产投资和新开工较市场成交量的回暖有一定的滞后性，四季度相关数据会呈现加速上升的态势。国家信息中心经济预测部主任范剑平认为，房地产投资增幅和新开工面积的环比大幅上升，有助于在今后一个时期增加市场有效供应，从而稳定市场预期，平抑过快上涨的房价。同时，从资金来源看，前三季度，房地产开发企业本年资金来源 3.9 万亿元，同比增近 40%。尽管银行贷款政策有所收紧，但开发企业通过增发、 IPO 等方式不断加强融资力度，旺盛的销售也保证了开发企业项目到位资金的全面回升，为后市增加供应增添了砝码。花旗银行首席经济学家沈明高认为，明年信贷规模将继续增长，流动性还会保持比较宽松，对房地产市场有一定的支撑作用。在刚性需求会有一定的萎缩的情况下，改善性和投资需求将成为影响明年价格比较关键的因素。在供应充足的前提下，明年房地产市场总体将比较稳定。返回万科金地今年业绩将创新高万科金地今年业绩将创新高万科 A、金地集团 26 日公布三季报。两公司业绩均大幅增长。其中，万科三季度净利润同比增长101%；金地三季度净利润同比增长 338.3%。两公司均表示，全年业绩将创历史新高。万万科科三三季季度度净净利利翻翻番番万科三季报显示，公司第三季度实现营业收入77.4 亿元，同比增长 46.3%，净利润 4.3 亿元，同比增长 101%。前三季度万科累计实现营业收入 295.4 亿元，净利润 29.6 亿元，分别较去年同期增长 31.1%和 29.9%。截至三季度末，万科尚有 450.2 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计 393.7 亿元。今年前三季度，万科实现销售金额 461.5 亿元，销售面积 510.3 万平方米，分别比去年同期增长 29.6%和 26.8%。万科称，因前三季度销售金额接近 2008 年全年，而 10 月以来销售形势依然良好，预计今年销售金额超过2007 年的523.6 亿元，创新高已无悬念。对于三季度部分城市相比年中销售高峰出现了不同程度回落，万科总裁郁亮认为，三季度成交量与供应存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，短期内的新增供应跟不上销售，到三季度市场可售资源降至近年来低点，制约成交量的扩大。郁亮指出：“9 月份多数城市的批售面积较 7、8 月份已出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。新房逐步入市，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。 ”郁亮同时表示，万科 “没有志在必得的土地，宁可错过，绝不拿错” 。今年前三季度万科共获取新增项目 30 个，按权益计算的建筑面积 632.7 万平方米，平均土地成本约 2686元/平方米，低于 2007 年。万科三季报还显示，今年 1-9 月，管理费用比去年同期降低 11.6%，销售费用比去年同期降低 17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35%。金金地地预预收收款款 1 14 44 4 亿亿元元金地集团（）同日公布三季报，第三季度归属上市公司股东净利润 4.82 亿元，同比增长 338.3%，基本每股收益0.21 元。前三季度归属上市公司股东净利润7.69 亿元，基本每股收益 0.35 亿元。前三季度，金地集团已累计实现销售面积134.5 万平方米，同比增长 83.9%；累计销售金额 149.6 亿元，同比增长90.6%。今年前三季度的销售面积和销售额已经超过了去年全年。金地称，随着下半年在各地项目推盘力度加大，以及目前高达 144 亿元的预收账款，今年全年业绩有望创新高。据了解，未来两个月金地将新推或加推多个项目，包括深圳上塘道、广州荔湖城、东莞博登湖、南京名京、南京自在城、杭州自在城、天津格林世界、武汉格林春岸、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区等 10 多个重点项目。土地储备方面，今年金地在一线城市与重点二线城市积极获取优质土地。截至目前，未结算的项目资源约1144 万平方米，其中今年新增 7 块地，规划可售面积 124 万平方米。三季报数据还显示，报告期内金地的管理费用比上年同期压缩近 1.29 亿元，降幅高达 38.34%。华侨城 A（）也公布了三季报，第三季度营业收入11.71 亿元，同比增长 28.85%，基本每股收益 0.051 元。前三季度共实现营业收入 24.76 亿元，同比增长 46.6%，净利润 5.87 亿元，同比增长 12.72%，基本每股收益为 0.224 元。返回 京京京京京京城城城城城城行行行行行行情情情情情情 北京：北京：1111 月新盘均价涨幅将逾一成月新盘均价涨幅将逾一成亚豪机构监测数据显示， 11 月，拟开盘项目均价达17008 元/平米，环比涨幅达 16.7%。其中，老项目后期的推盘均价比前期房源有一定上涨，多数楼盘提价1000 元/平方米以内，涨幅有所放缓。新新盘盘供供给给减减少少楼市进入淡季，开发商推盘意愿也逐渐降低。亚豪机构数据显示，11 月，北京即将开盘的项目有 41 个，其中，纯新盘项目 13 个，主要集中在朝阳区及大兴、通州、昌平等郊区。老项目后期开盘有 26 个，这些项目中有频繁加推房源的热销项目，如海棠公社二期、保利西山林语、润泽庄园等。从项目数量上看， 11 月份北京新盘项目明显减少。与7、8 月份平均近 80 个项目的开盘量比较， 11 月新盘供应量已缩减五成。 10 月，北京拟开盘项目也达到 60 个，截至10 月 21 日，已有近 40 个项目按计划开盘。亚豪机构副总经理分析，一方面，市场转入销售淡季，部分项目蓄客量较少；另一方面，目前多数开发商可售房源不足，房企资金又相对充足，新盘更倾向于等待更好的时机。11 月开盘的项目价格仍在走高，说明更多开发商正采取“提价控量”的策略，楼市博弈将进一步加深。城区内即将入市的纯新盘项目较前期有所增加。数据显示，11 月，五环以内项目达 18 个，占总开盘量的 45%。而10 月已开盘项目中五环内楼盘仅有 1/4。其中三至五环区间共有 7 个纯新项目计划于 11 月份开盘，分别是华远九都汇、万科蓝山、京投阳光花园等。这些项目多为精装住宅与公寓项目，开盘均价普遍较高。迎迎合合改改善善性性需需求求10 月，北京楼市成交延续跌势，房地产交易管理网数据显示，10 月 1 日至 20 日，北京期房商品住宅成交套数环比下降 28.5%，成交面积下降 27.1%。不过，高端低密楼盘销售仍在攀升。某一线地产商的市场调研显示，目前，“60 后”中产阶级是购房主力军，这一群体的财富正高速增长，品牌消费和投资需求旺盛。他们购房主要倾向于低密度宜居住宅，而开发商也日益迎合这一群体的改善性需求。目前，北京五环以内的楼盘容积率大都在2.0 以上，容积率小于 1.0 的住宅项目，往往因其区域、产品与景观等稀缺性而受到青睐。以邻近 CBD 板块的海棠公社为例，项目容积率为 0.69，周边有高尔夫公园等绿地。二期产品由8 栋情景叠院，48 栋别墅组成；一层下跃产品户型面积为290平米；二、三层等平层户型面积为 165-190 平米；四、五层上跃产品户型面积为 230 平米。 “每户带有独立庭院，产品很大程度上满足改善型购房者的生活需求，这是项目热销的原因。10 月份，海棠公社的认购量和蓄客量均创新高。”海棠公社销售负责人表示。北京易居房地产研究所牟增彬认为，作为居住的升级品，低密度、大户型住宅符合中产阶层高品质居住需求；随着住宅消费能力的提高，住宅市场细分趋势会更加明显，而拥有低密度绿色资源的产品更具有保值投资属性。返回北京：公积金贷款预警系统基本建立北京：公积金贷款预警系统基本建立公积金贷款预警系统基本建立；该服务目前限新增借款人。今后，公积金借款人将接到北京市贷款担保中心的还款电话提醒。来自北京市住房贷款担保中心昨天的消息，北京已基本建立起了公积金贷款预警系统，新增借款人能享受到这项服务。据了解，北京公积金的贷款预警系统包括，放贷前加强公积金贷款个人信用评估，建立公积金贷款的个人信用记录，并在向借款人放款时与银行信用系统完成对接。放贷后则按期监控借款人的工作、收入变动等情况，根据不同情况对借款人状况进行分类，对不同类别采取不同管理方式。向借款人提供电话提醒服务就是按期监控的一项业务。其中，还款提醒服务目前只针对新增借款人。市贷款担保中心相关负责人介绍说，按照正常的程序，放贷银行在每月扣划公积金借款人 “月供”时，如果发现账户内余额不足，导致扣划不成功后，会及时通知公积金管理中心。不过目前公积金管理中心只能与银行进行定期数据交换，还不能像信用卡消费的提示短信那样，在监控过程中 “实时”提醒。此外，该负责人表示，目前北京公积金贷款是安全的，基本没有出现恶意拖欠贷款的现象。截至今年9 月，北京公积金存量贷款超过 17 万笔，贷款余额 300 多亿元，每月拖欠还贷的借款人比例平均不到 4%，但均能逾期还贷。大部分都是因为偶然因素，如出差、出国或遗忘，致使未及时还款。返回北京：住宅用地供应断档北京：住宅用地供应断档北京住宅性质土地供应断档近一个月。由北京土地整理储备中心网站数据发现，从 9 月 30 日两块商品住宅性质土地成交后，10 月份，北京暂无公开的住宅性质用地出让信息。业内分析人士认为，面对目前持续上扬的房价，土地主管部门应该加快土地出让数量和节奏，给购房者和开发商良好的市场供应预期，以此来平抑房价。目前有 16 块土地在“正在交易”栏目中，除了两块旅游性质和商业性质用地外，其他的 14 块全部为工业用地，具有住宅性质的土地供应目前是零。数据显示，距离现在最近的一次商品房住宅性质用地成交是在 9 月 30 日，该日有两块住宅性质用地成交，一块是通州区台湖镇住宅性质用地，该地块经过200 轮竞价成交。另一块就是房山长阳镇 4 号地，经过 35 轮竞价成交。此后，北京公开的土地出让信息中，住宅性质的商品房用地供应断档，该现象一直持续到昨天 (10 月 25 日)。 “以此推断，北京住宅性质土地供应断档近一个月。”月亮河公园营销总监张奕奕这样表示。中原地产提供的数据显示，北京土地集中供应主要集中在年中。6 月份成交的住宅性质用地就达 17 块，比 7-9 月的土地成交量虽然有所下降，但基本每个月成交8 块住宅性质用地。即使是去年楼市处于疲软期， 10 月份还有 7 块住宅性质用地成交， 11 月也有 7 块土地的成交。“按照传统，北京每年的最后几个月是土地集中供应的阶段。 ”张奕奕表示，此前，北京在最后几个月，甚至第二年的 1 月份，一般都是土地集中供应和成交的高峰期。“今年前三季度的土地供应量非常大，基本能够完成今年既定的土地供应计划，可能土地主管部门因此放缓了土地供应的节奏。”北京土地主管部门此前也曾公开表示，今年要改变之前年底集中土地供应的局面，争取在前三季度实现土地的大量供应。应应保保持持土土地地平平稳稳供供应应多个业内人士也表示，虽然今年的土地供应计划完成的较好，但针对目前仍旧持续上扬的房价，应该持续、合理地进行土地供应。多个业内人士表示，虽然住宅性质用地供应断档近一个月，但今年到年终仍有两个月的时间，此后的两个月内政府仍应该加大或保持平稳的土地供应。“土地供应增加，市场中的住宅供应量就会增加。当供应量实现了集中增加，北京楼市住宅供求平衡，或供大于求都会使得房价平稳。”北京理工大学房地产研究工作室主 任周毕文博士认为，从整个城市的土地供应来看，如果土地供应量增加，必然会使得住宅的供应量增加，这样对于平抑或缓解持续上扬的房价有重要的意义。返回 异异异异异异地地地地地地传传传传传传真真真真真真 上海：推出最大规模供地计划上海：推出最大规模供地计划谁会是今年上海下一个新地王？这个问题正变得越来越不敢“设想” 。然而，上海 “卖地”收入已经让上海政府性基金赚得“盆满钵满” 。9 月 30 日，绿地集团以 72.45 亿元的价格，再度发力拿下了位于徐汇龙华路 1960 号的地块(龙华地块)，其楼板价达到了惊人的 27231 元/平方米，地王再度诞生。这一笔土地出让交易为上海前三季度土地出让市场的 “火爆”划上了一个大大的惊叹号！10 月中旬，上海市财政局知情人士明确地指出： “由于上半年土地市场交易平稳以及三季度 地王频现等原因，我们初步测算，在今年三季度，年初定下的土地出让金收入已经实现了超额完成。”实际情况究竟如何呢？上上海海卖卖地地收收入入超超全全年年目目标标在今年 8 月的一次会议上，上海市财政局局长葛爱玲曾坦言，去年下半年起，包括房地产在内的四大行业收入 “由旺转弱” ，影响了全市财政收入增长。或许，正是在这样的 “担忧”之下，今年年初，上海市财政局在向上海人大提交的预算报告中，设定的今年上海市土地出让金处收入仅为 393 亿元。与前两年的上海卖地数据相比，该目标显得十分保守。此前的 2007 年，上海公布的土地出让金是 481.294 亿元，2008 年是 398.184 亿元。从上海市财政局获悉：今年上半年，上海市土地使用权出让金收入已经完成了 242.65 亿元，实现了全年指标的61.7%。而根据现有公开数据测算，今年三季度，上海的 “卖地”收入已经远远超越了全年实现 393 亿元的目标。而之所以能够超额实现，可以说与今年第三季度，上海土地买卖市场火爆、地王频现密不可分。7 月 23 日，金地集团拍得赵巷 10 号地块，价格为30.48 亿。8 月 27 日，华润置地拍下南翔两块地，价格为35.22 亿元。9 月 10 日， “总价地王”中海地产拍得长风地块，价格为 70.06 亿元。9 月 17 日， “单价地王”海航集团、保利地产分别拍得黄浦江中心两幅地块，价格为18.24 亿元、30.05 亿元。9 月 30 日，绿地集团拍得龙华地块，价格为72.45 亿元。仅凭借上述五次 “地王级”的上海拍卖土地交易计算，属于上海政府性基金的土地出让金及相关收益就达到了256.5亿元，加之上半年的 242.65 亿元及其他土地出让收益，这意味着，截至今年三季度，上海市政府在土地出让上的收益已实现了近 500 亿元。大大规规模模供供地地抑抑 “地地王王”上海市规划和国土资源管理局知情人士向 中国经济周刊预测说：“今年上半年，上海共推出商品房土地 188 公顷，实现了 242.65 亿元的土地出让金，若下半年 井喷式的土地供应以及地王频出的局面得以延续的话，全年实现800 亿以上的土地出让金的收益也是有可能的。”然而，房地产市场人士普遍认为，一旦上海市政府提高土地供应量，类似于今年二、三季度的 “地王”频出的现象将不复存在。那么，今年四季度，上海的土地供应情况究竟如何呢？9 月 30 日，也就是今年三季度最后一天，上海市规划和国土资源管理局在其官方网站上公布了沪预告字 (2009)第11 号土地使用权出让预公告。该公告称，此次拟挂牌出让地块预公告涉及浦东、普陀、闸北、杨浦、宝山、闵行、嘉定、松江、金山、奉贤、青浦、临港新城(原南汇)等 12 个地区共计 40 幅居住类及商业办公类土地，约 355 公顷国有建设用地。据悉，这也是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应，其目的就是 “为科学合理安排土地供应规模和进度，方便意向竞买人及时掌握土地出让有关信息 ” 。在获悉这一消息后，有房地产开发商表示，由于今年上半年上海市整体土地供应量比较小，仅为188 公顷，致使很多房地产开发商认为上海市政府及规土局有意紧缩土地供应，因而出现“地王频现”的情况与此也是相关的。如果上海市政府在今年四季度，土地供应能够放开，开发商对于是否购买土地和用什么价格更为合理购买土地都会变得更可预期，这样的话“地王频出”的现象自然而然会减少。此 40 幅土地分别将从 10 月中旬到 11 月末进行“推介会” 。而位于靠近中心城区的普陀区的真如城市副中心地块、长风等 4 幅地块，和位于闸北区的 1 街坊地块将成为考验今年四季度，新地王是否会诞生的关键。返回广州：暂难对广州：暂难对“住改商住改商”说行开放关键有说行开放关键有“三证三证”广州市政府常务会议日前讨论并原则通过了 关于做好促进就业工作实施意见 （以下简称“意见 ” ） 。 意见中“允许企业、个体工商户按有关规定，将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）等级注册 ” ，不少市民认为，这是广州住改商 “松绑”的信号。广州市工商局有关负责人表示，由于目前没有收到具体文件，“对待住改商问题依然谨慎，即使开禁也是 有条件、对行业有限制 的开禁。”而广东省工商局有关负责人则表示，目前全省 “住改商”的政策依然未变，符合条件的业户可以申请 “住改商” 。广广州州市市工工商商：没没有有收收到到相相关关文文件件此前，广州“住改商”经历了 9 年的拉锯战， “住改商”一直在禁止和允许之间徘徊。特别是今年2 月 6 日，广东省政府在其政府网站发布 关于鼓励创业带动就业工作的意见 ，明确提出： “允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册 ” ，广州“住改商”松绑的呼声再次响起。不过，广州市工商局有关负责人相当谨慎的表示： “由于目前没有收到相关文件，因此不敢妄断 住改商是否全面开禁。 ”负责人强