物业基础条例培训.ppt

,物业基础条例,2012-3-1,主要内容,2007年10月1日颁布施行的中华人民共和国物权法 2007年10月1日修改施行的物业管理条例 2002年5月1日施行的住宅室内装饰装修管理办法 2010年1月1日修改施行的安徽省物业管理条例 2011年8月1日施行的合肥市住宅小区物业服务收费管理办法 2012年2月1日施行的合肥市物业管理若干规定,合肥物业管理工作主要的相关法律法规,一、安徽省物业管理条例要点,物业是指正在使用或可以投入使用的各类建筑物及附属设施设备、相关场地组成的单宗房地产及依托于该实体上的权益。 物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。,什么是物业？,物业管理： 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 摘自物业管理条例国务院令2003379号 第四十四条 物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房建筑面积不低于二十平方米。 摘自安徽省物业管理条例,什么是物业管理？,管理与服务不冲突！ 物业管理的性质主要是“服务性”的； 物业管理是寓管理、经营于服务中； 物业管理是在服务中体现管理并完善管理和经营。,物业管理对象：物业及设施、设备 物业服务对象：客户 内部：员工、公司领导 外部：业主、住户、使用人及 其它（来访人员、装修人员、参观指导人员）,物业公司和建设单位、施工单位的关系？,第六十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当对最终用户实行装表到户、收费到业主，直接为业主服务。 第六十六条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业 第七十二条 业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪用他用。 摘自安徽省物业管理条例,物业公司与业主装修的关系？什么是专项维修资金？,关于业主大会,1、为什么要成立业主大会？ 2、业主大会成立的条件？ 3、业主大会决策的条件？,第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 摘自安徽省物业管理条例,为什么要成立业主大会？,第十五条：一个物业管理区域成立一个业主大会。 （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。 第十七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）入住率达到50以上的； （二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30的； （三）首批物业交付满三年的。 摘自安徽省物业管理条例,业主大会成立的条件？,第十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面移2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 摘自安徽省物业管理条例,业主大会决策的条件？,前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算； （二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。,业主大会决策的条件？,思 考,业主大会未成立前以何为标准？,开 发 商,物 业 公 司,业 主,业主临时公约 商品房买卖合同,业主公约,前期物业服务合同,物业服务合同,前期物业服务协议,二、合肥市住宅小区收费管理办法,物业公司该收哪些钱？,本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区区域内房屋及配套的公共部位、公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。 物业公司正常收取费用包括： 物业综合服务费 车辆停放服务费 装饰装修垃圾清运费 其他有偿服务费用,举例实行市场调节价的物业类型？,第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。 非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号 2011年8月1日施行,合肥市住宅小区物业服务收费管理办法,物业服务一般包括以下内容： （一）物业公共部位、公共设施设备的日常维修、养护和管理； （二）物业公共部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集整理和化粪池清理； （三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理； （四）车辆停放服务管理； （五）做好安全防范和秩序维护工作； （六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作； （七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理； （八）业主委托的其他公共性服务内容。,主要工作职责,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用； 9、经业主同意的其它费用。,物业服务成本构成,物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。 未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测得房屋建筑面积计算。,业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。,业主对车辆有保管要求的，业主和物业服务企业另行签订保管合同。 业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为拒绝。,面积计算？,车辆管控,可以预收么？,我家被盗啦！ 找物业公司赔！,关键要看物业公司与业主签订合同中是否有对人身财产安全负责的约定。（一般是没有的，物业主要在安全上做的是维护公共秩序，不是保险公司、个人保镖）,物业服务合同没有约定财务保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。 摘自北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）京高法发2003389号,物业费、停车费保险费 摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号 合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准 “上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等”,对办法实施后新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照本办法执行。对办法实施前双方签订的委托合同已明确期限，且没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。,第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。 二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。,现在合肥公摊水电费要不要交？,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号,二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。 二十九条 利用物业公共部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 业主与使用人约定有物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号,建筑垃圾应堆放 在垃圾集中点！,第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号,摘自合肥市建筑垃圾管理办法合肥市人民政府令（第149号） （2010年2月1日起施行。） 第十六条 居民因装饰、维修等产生的零星建筑垃圾，应当按照物业管理单位或者社区居民委员会指定的地点统一堆放，并按规定交纳有关费用；物业管理单位或者社区居民委员会负责统一清运。 零星建筑垃圾运输应当采用袋装或者密闭的方式，运输过程中不得遗撒、泄漏，并在市容部门核定的地点倾倒。,合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准,定价形式：政府指导价,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号 2011年8月1日施行,合肥市住宅小区车辆停放服务最高指导价收费标准 定价形式：政府指导价,说明：1、上述费用包括物业综合服务费、公共设备运行费和日常维护费等。 2、小型车，乘坐人数9人，蓝牌；中型车，乘坐人数1019人，黄牌。 3、室内地下、地上公共车库、车位不得强行销售，不得拒绝业主租赁使用。 4、停车收费标准为最高指导价，下浮不限。 5、已成立业主委员会的由业主委员会在上述最高指导价收费标准内确定具体收费标准。,摘自合肥市住宅小区物业服务收费管理办法合价房201141号,我出国了一年，没在小区居住，为什么还要交物业费？,空置房物业费的缴纳,摘自安徽省物业管理条例 第五十九条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。 合肥市住宅小区物业服务收费管理办法 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。 物权法第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。然而，在现实生活中，个别业主义务观念淡薄，常常以放弃权利为由，不履行共同义务。比如，有的业主以自己没有入住为由拒缴物业服务费。,摘自物业服务收费管理办法,物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。 包干制：盈亏由物业管理企业享有或承担； 酬金制：结余或不足由业主享有或承担。 （一）包干制 包干制是指物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担。 在包干制方式下，物业服务费用是固定的，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。 乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。 （二）酬金制 在预收的物业服务费资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物企，其余全部用于物业服务合同的约定的支出，结余或不足由业主享承担的计费方式。,三、住宅室内装饰装修管理办法,我是业主、我就要封阳台！,遵从法规及约定,1、国家或地方法规 2、商品房买卖合同 3、（临时）业主公约,不得违规搭建的原因,改变住宅外立面 装修人从事住宅内部装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗； 摘自住宅室内装饰装修管理办法建设部令第110号 增加建筑面积 增加安全隐患 影响毗连关系,物业公司职责：,告知 巡查 制止 上报 诉讼,装修管理相关责任,业主： 向物业管理企业提交装修申请； 对违规装修及所造成的损失承担连带责任。,住宅室内装饰装修管理办法,住宅室内装饰装修管理办法,住宅室内装饰装修管理办法,第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照放水标准制订施工方案，并做闭水试验。 第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计。 第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施 物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行进场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。 。,物业的禁止行为,不行！,未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局、物业使用性质以及对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建，涉及结构安全违规装修行为。 未取得规划、房管及原设计单位等部门的合法手续且未向物业管理企业报告，擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光板、雨棚、防盗门、防盗窗、拉闸门、亭子、阳光房等其他构筑物、建筑物，擅自封闭阳台，擅自加高分户栏杆，擅自在屋面安装其他设