房地产企业质量纪录控制程序.doc

质量纪录控制程序.目的 通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。 2.范围 适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。 3职责 3.1 工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。 3.2 各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。 3.3 总经理工作部负责公司的档案管理工作。 4控制程序 4.1 质量记录的设置 4.1.1 工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见Q/TZH-WI-034质量记录表格样式汇编。 4.1.2 当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。 4.1.3 工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，并将其列入质量记录清单。 4.2 质量记录的编号 质量记录的编号由设置编号和填报编号两部分组成： 4.2.1 质量记录的设置编号位于记录左上方，其结构为：QRSS-XX 其中：QR表示质量记录 SSXX该记录顺序号 4.2.2 质量记录的填报编号位于记录右上方，其结构为： MMMSSXXX 其中：MMM填报部门代号，各部门的代号见Q/TZH-WI-006文件编码规定； SS填报年号 XXX填报的顺序号 4.3 质量记录的填写要求做到： a.字迹清楚，表达明确； b.真实、客观、准确、及时地反映活动的过程和结果； c.具备记录人的签字和填写的日期； 4.4 质量记录的传递 4.4.1由各部门资料员负责按照质量记录的传递路线，进行质量记录的传递。 4.4.2质量记录的传递，以相关人员在记录上的签字、档案移交记录表、盒内文件清单等形式作为传递过程的记录，必要时，可登记“质量记录发放登记台帐”和“质量记录接收登记台帐”。 4.5 质量记录的收集、贮存和归档 4.5.1 各部门资料员负责收集整理质量记录，在专门位置存放，进行保管和维护，以备查阅。 4.5.2 根据Q/TZH-WI-008档案管理办法的要求，由部门资料员负责对质量记录进行整理归档。 4.5.3 总经理工作部负责对归档后的质量记录进行管理，保存期限按Q/TZH-WI-008档案管理办法的规定执行。 4.5.4 各部门保管的质量记录的保存期限为五年，逾期可自行销毁处理。 4.6 质量记录的查阅 查阅人员需查阅质量记录时，应征得部门负责人同意后，方可进行查阅。当顾客提出查阅要求时，由接待部门征得工程部的同意后，为顾客提供有关的质量记录。 5.质量记录 5.1 QR19-01 质量记录变更申请单 5.2 QR19-02 质量记录发放登记台帐 5.3 QR19-03 质量记录接收登记台帐 6.支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-006文件编码规定 6.2 Q/TZH-WI-008档案管理办法 6.3 Q/TZH-WI-034质量记录表格样式汇编5.管理承诺 5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据： a)向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性； b)明确管理者代表，在手册中发布任命令； c)主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布； d)主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系； e)为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。 f)根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提供相应的资源配备。 5.2以顾客为关注焦点 公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求，确保： a）将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中； b）识别并确定顾客的需求和期望，包括公司应尽的责任和义务，以及法律、法规方面的规定要求； c）将顾客的需求转化为具体的质量要求，通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制，达到预期的目标。 5.3质量方针 公司的质量方针是：服务用户信守合同赢得信誉塑造形象 5.3.1公司质量方针的含义是： 服务用户公司的各种开发经营活动，要紧紧围绕客户的利益开展，不断提高服务水平，最大程度地满足顾客的需求。 信守合同在项目开发建设的各阶段活动中，严格履行各种合同、协议和约定的规定，不隐瞒欺诈用户，以信取人，为用户提供良好的投资条件。 赢得信誉通过对公司各项开发经营活动的控制，确保项目运作质量，在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。 塑造形象在公司的开发经营过程中，不断总结完善，提高公司各项管理水平，塑造良好的公司形象，不断拓展公司的生存和发展空间。 5.3.2公司总经理负责组织制定质量方针和目标，它体现了公司对质量的承诺，是公司质量管理的宗旨和方向，所有员工都要认真贯彻； 5.3.3公司将通过宣讲、培训，使职工了解质量方针的内涵，并通过质量体系的有效运行，将质量方针落实到每个员工； 5.3.4通过定期的管理评审对质量方针进行评审，确保其适宜性和有效性。 5.4策划 5.4.1质量目标 5.4.1.1公司的质量目标是： a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上； b)顾客满意率95%，年递增0.5%以上； c)合同履约率98%，年递增0.2%以上。 d)工程设计文件审查率100%。 5.4.1.2质量目标的考核办法是： a)开发工程优良率=（优良工程项目总数交验工程项目总数）100% 考核时间为：工程竣工验收后，交付使用前 b)顾客满意率=（满意户数考核总户数）100% 考核时间：每半年考核一次 c)合同履约率=（履约合同总数签定合同总数）100% 考核时间：每半年考核一次 d)工程设计文件审查率=（通过审查的工程设计文件工程设计文件总数）100% 5.4.1.3 工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。 5.4.1.4公司总经理确保各有关部门和项目部，都要制定本部门的目标和实现目标的措施，具有可操作性和可测量性，并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况，提交公司的管理评审。 5.4.2质量管理体系策划 围绕公司的质量目标，公司按照标准4.1总要求，根据公司的实际情况，对质量管理体系四大过程给予识别，做出了明确的规定，形成了文件化的质量管理体系，公司总经理将带领全体员工不断改进，通过管理评审及时调整质量目标，针对性采取措施，确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。 当质量管理体系需要更改时，由公司管理者代表组织进行策划，制定更改计划，确保质量管理体系平衡过渡的完整性。 5.5职责、权限和沟通 5.5.1公司各级人员质量职责 1）总经理：对公司的经营管理和工程开发建设全面负责，确保公司所有人员遵守公司的手册，保证影响质量的所有活动得到充分控制；负责制订落实公司的发展规划；负责任命公司管理者代表，组织制订公司的质量方针和质量目标；负责主持管理评审，协调所分管开发项目的重大事项。 2）生产副总经理：分管工程部，对公司的工程项目施工全面负责，平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项，负责公司的安全管理。 3）经营副总经理：分管经营部，对公司的经营管理全面负责，协调公司经营工作中的重大事项；组织进行重大不合格品的处理，监督有关部门采取纠正措施；组织向顾客提供质量保证，处理有关顾客意见。 4）总经理工作部经理：负责公司的综合协调工作，传达上级有关文件指示精神，协调各部门之间的工作关系，处理公司的对外联络、接待和外事管理；负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作；负责公司的人事管理工作和培训工作，制订年度培训计划并组织实施；负责对各部门的工作质量进行检查考核。 5）秘书：负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作；负责定期编辑出版公司简报；负责公司发文的核稿；负责公司大事记的编写工作； 负责公司会议的组织管理；负责公司会议确定事项的督查督办工作； 负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作；协助经理抓好指导档案、文书岗位工作；协助经理抓好小车班的管理工作。 6）法律事务与合同管理：负责公司的法律事务与合同管理工作；负责提供公司内部法律咨询工作；负责公司经济合同的规范性审查；参与公司重大合同和编制和签署过程；负责公司合同文件的管理工作；负责处理公司法律纠纷及诉讼； 负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。 7）档案管理：负责公司档案管理工作；负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作；负责对分公司、子公司的档案管理指导工作；负责公司图书管理工作；负责公司保密工作；负责公司办公用品管理工作。 8）文书：发文的登记、呈批、承印和分发工作；收文的收签、分阅、批办和催办工作；领导之间传阅文件的管理工作；一切文件的登记、收退及清理工作；文件的缮打、校对和盖印工作；机关收发通信工作；文书立卷工作；有关电话和接洽工作。 9）政策信息管理：负责公司信息化建设；负责公司计算机维护及公司网站建设；负责公司固定资产的管理工作；负责公司单身公寓的管理工作；负责驻外公司的后勤服务工作；负责公司的消防、保卫工作。 10）小车班长：负责公司车辆的管理工作；负责车辆的调度管理工作；负责车辆的安全管理工作；负责车辆的维护、保养、维修工作；负责有关车辆的对外联系工作。 11）驾驶员：做好车辆的维护保养，保持良好车况；遵守交通法规，不发生违章现象；加强安全学习，做到安全行车；做好出车日志，出车、回车及时向班长报告。 12）公寓管理员：负责公寓的日常管理工作；负责公寓的资产管理工作；负责住宿人员的管理工作；负责公寓的安全、保卫、消防工作；负责公寓的卫生管理工作。 13）财务与资产经营部经理：组织本公司财务核算和经营管理工作，及时准确提供财务信息；协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系；负责组织召开公司周例会、月度经营计划会议、季度经济活动分析会议，抓好会议精神的落实与贯彻；负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度；负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况，及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。 14）财务管理：接受部门经理的领导，组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作，及时准确提供财务信息；负责审核公司日常经济业务和会计凭证；负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表；负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。 15）财务核算：负责公司会计帐务与核算，编制公司会计报表；负责各种收入、成本、费用的核算；负责计提各种基金、税金，并按规定足额上缴；负责登记各种明细分类帐、总分类帐，做到帐证相符，帐帐相符，帐表相符；计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销；负责公司社保基金会计核算工作。16）成本稽核与控制：负责制定公司成本管理制度，并组织实施；负责进行项目成本综合分析，并制定降低成本措施；负责公司本部可控费用控制，及时发现执行过程中的问题，提出改进意见；负责公司项目成本的核算，并根据资金计划对各项目成本进行控制；参与公司经济活动分析；负责本部门的合同管理。 17）资本运营与资产管理：参与项目开发，提出项目资本运作方案；协助营销策划中心编制项目可行性研究报告；提出项目融资方案，联系贷款单位和办理相关融资工作；负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作；负责公司资金管理工作，按月编制公司月度资金收支计划；负责和协调公司债权债务清理工作；关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态，探索公司项目融资新渠道，实现公司低成本扩张。 18）计划统计：负责公司年、月度生产经营计划的编制，组织有关部门对生产经营计划研讨，以及生产经营计划的制订、下达与调整；负责公司年、月度生产经营计划的落实与考核；负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报；负责健全和完善公司的统计制度，监督、指导各部门、分（子）公司建立健全各种原始记录和计划统计台帐，并进行必要的业务指导；负责对有关统计资料的整理归档工作；负责公司工商年检、组织机构代码年检工作。 19）经济活动考核与分析：负责修订和完善公司经济活动分析及经营考核管理办法；负责编制公司本部年度财务预算和月度及项目分部预算；负责汇总编制集团公司财务预算；负责起草公司各部门、所属各公司年度经营承包合同；协助计划统计岗位对公司各部门、所属各公司月度经营计划完成情况进行考核；负责对公司各部门、所属各公司年度经营承包指标完成情况进行考核，提出考核意见；负责进行公司月度及季度经济活动分析工作，编制公司经济活动分析报告。 20）出纳：在本部门经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责现金、支票、有价证券等相关票据的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作，并及时汇总、整理现金和银行凭证；负责备用金的清理工作；负责每月与银行对账单核对，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；对违反现金管理制度和银行结算制度的行为，有权抵制、拒绝付款，并向部门经理汇报。 21）人力资源部经理：负责提出公司人力资源理念和战略建议；负责建立健全公司人力资源体系，组织制定人力资源管理制度并监督实施；负责组织编制公司人力资源规划，提交年度、季度、月度人力资源平衡计划；负责组织研讨建立公司组织机构，编制、修订公司部门职责；负责审核人力资源管理、党群管理、企业文化制度并监督执行；负责组织公司人员招聘、考核、专业技术评聘和职业技能鉴定工作；负责组织公司干部考察、绩效考核、教育培训及员工职业生涯设计；负责组织开展公司党群、工会、青年工作；负责审定部门工作流程、协调部门间工作联系和协调；代表公司解决劳动争议、纠纷或进行劳动诉讼；负责外派董事、监事的管理工作；部门副经理协助经理做好工作。 22）人事与董事管理：负责制定中高层管理及技术队伍建设规划和年度工作计划；负责中层管理人员的考察、培养、考核、奖惩、调配、聘用等日常管理工作；负责组织专业技术资格评定、认定、考核、聘任的管理和职业技能鉴定工作；负责中高层管理及技术后备队伍建设工作；负责公司外派董事、监事的管理与工作协调；负责领导班子管理工作；负责人事档案的管理工作；负责制定并监督执行公司人事管理制度；负责人事统计管理工作。 23）人力资源开发：负责员工职业生涯规划、设计工作，并负责组织实施；负责员工培养管理工作；负责员工教育、培训工作；负责组织做好员工技术比武、劳动竞赛等活动；负责联系人力资源市场、与主要的员工招聘渠道建立并保持固定联系；负责组织新增或缺员岗位员工的招聘、面试、录用等工作；负责调查培训需求，制定年度、季度、月度培训计划并组织实施；负责人力资源信息系统的规划、建设和维护工作；负责本部门文件资料的整理、保存、归档管理工作。 24）劳动管理：负责劳动组织管理，做好公司机构设置、定岗、定员、定责工作；负责公司绩效管理工作，组织做好员工绩效考评工作；负责员工流动管理工作，根据工作需要合理调配人力资源；负责公司劳动纪律管理、员工请假管理、考勤管理工作；负责员工劳动合同管理工作；做好劳动合同的签定、中止、变更、终止和解除等工作；负责组织确定公司工时定额、岗位说明书和岗位工作标准；负责制定并监督执行公司劳动管理方面的规章制度；负责员工劳动保护工作。25）工资管理：负责编制公司薪酬制度、福利制度，并组织实施；负责编制公司薪酬计划；负责制单核发在职人员工资、奖金、福利费用；负责组织确定员工薪酬标准；负责建立和维护薪酬、福利台帐；负责公司劳资统计管理工作；负责代扣员工社会保险。 26）社会保险管理：负责公司社会保险政策管理；负责员工社会保险账户管理；负责员工收入台帐管理；负责计算并通知有关部门(单位)提取、缴纳各项社会保险金；负责办理员工社会保险金的结算、转移等手续；负责社会保险报表及有关调查资料的填报工作；负责制定社会保险方面的管理制度和工作程序。 27）离退休管理：负责离退休职工离退休金制单及发放工作；负责办理离退休职工医药费用报销手续；负责协调处理离退休职工病、亡事宜；负责离退休职工档案管理工作；负责组织离退休职工参加党、工会活动及文娱活动；负责建立健全离退休人员管理方面的台帐；负责按照上级有关规定，编制本单位的制度、办法，并组织实施。 28）企业文化建设：负责规划公司企业文化体系；负责征集、提炼企业价值、企业理念、企业精神方案并提出建议；负责健全和推广企业形象识别系统；草拟并员工手册并提出修改意见；负责组织企业文化基本知识培训；负责提出公司基本制度和政策的修订或补充完善的意见。 29）党群管理：负责党委材料、文件的草拟工作；负责群众来信来访的管理工作、及时将有关问题提交党委或分管领导研究；定期进行职工思想动态调研并向党委提交报告；负责思想政治、纪检、监察工作；负责公司工会日常事务管理工作；负责公司青年管理工作。 30）工程部经理：负责组织、领导、协调各项目部的全过程管理；落实公司的项目责任制；负责监督落实工程施工计划；负责按质量体系要求，组织施工全过程的质量监控；负责组织调查和处理重大工程质量事故；负责公司的安全管理工作，组织公司职工贯彻落实国家有关的安全政策、法规；负责保障公司质量体系的有效运行；负责对本部门工作的安排、监督和工作成果考核；部门副经理协助经理做好工作。 31）项目设计与技术审查：负责项目的设计和设计审查工作；负责组织协调设计单位进行项目的设计工作；负责办理设计图纸的审批工作；负责项目设计审查工作；负责设计变更的有关工作；负责施工过程中的有关技术问题的处理工作。 32）施工与技术管理：负责完成本项目部的施工基本任务，负责本部门工程的技术及管理工作；办理工程建设中的有关手续；参加工程的初设及施工中与有关单位的协调工作；协调好施工单位的施工管理工作；对施工过程各工序及所有隐蔽工程进行检查验收并做出详细记录及办理签证；对工程的用工用料进行核实、检查、监督；及时处理工程中出现的疑难问题。 33）工程规划与管理：负责组织、实施工程项目的规划管理工作；依据项目的开发定位，组织协调规划机构进行项目的规划工作；办理项目的有关规划手续和报批手续，负责办理项目的规划许可证；负责与规划设计机构的联络工作；负责项目规划调整工作；负责与施工设计的衔接协调工作。 34）招投标管理：负责公司的工程招投标管理工作；负责编制招投标计划，组织招投标会议，办理有关招投标手续；组织编制招标文件，收集有关投标单位资料；办理中标通知手续；协助办理与中标单位签定施工合同。 35）工程部项目经理：在工程部经理的领导下，负责工程项目部的全面工作，实行集中领导、分级管理、统一指挥；负责制订项目的施工组织计划，并组织实施、检查与考核；负责组织政策研究，掌握市场信息，正确决策生产经营和工作方式；负责建立健全项目部各项管理制度，并组织实施、检查和考核；履行项目安全生产第一负责人的职责，组织建立健全质量保证与监督体系；负责维护财经纪律，合理使用各项资金。 36）计划与资料管理（兼）：根据工作需要，编制好工程总进度计划，施工组织设计；深入现场，每天认真做好工程量的汇总工作，及时掌握工程形象进度，确保按期完成施工计划；根据工作程序，做好计划的年报、月报工作。认真做好周计划的上报工作；负责合同的申报会签工作；负责支票的报销、工程款收支工作；负责本部门的资料管理工作；负责本部门内务管理工作。 37）质量体系运行管理：负责公司质量体系运行的日常组织管理工作；对公司各部门的体系运行工作进行检查指导；负责公司质量体系运行管理的有关标准和管理文件的培训工作；负责公司质量体系内审员的培训取证以及内审员队伍的建立和管理工作；负责组织进行公司的质量体系内部审核、整改验证工作。 38）安全和质量管理：负责公司的安全质量管理工作；编制有关安全质量管理的制度和规定，报有关领导审批后组织实施；负责组织定期开展安全与质量检查工作，监督检查整改情况，并提出考核意见；负责组织实施公司的安全与质量管理的培训工作。 39）工程概预算管理：参加项目的初步设计、图纸会审和预算的审查工作；参加项目施工协议合同的签约，提出执行合同的意见和条件；参加甲方、设计、监理和施工四方进行的图纸会审；参加签定设计合同及土地勘察合同；参加检查验收各项隐蔽工程；审查施工单位提出的材料计划、设备计划；审核甲方供货材料设备计划；审查办理工程结算及月度盘点结算；负责办理工程合同会签、材料付款、盘点结算会签工作。 40）审计部经理：负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件；负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计并参与建设项目的有关招投标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、结算、决算；负责审计工程项目资金来源到位、控制及资金支出情况；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，并负责实施；负责组织工程、财务的审计工作；部门副经理协助部门经理做好工作。 41）工程审计：在审计部副经理领导安排下，负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件；负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定；负责审计建设项目的有关招投标工作等；负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作；负责审计工程项目的概（预）算、结算、决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；编制年度工程建设审计计划，报部门领导审批，并监督实施；负责向审计部上报监督、审计情况。 42）财务审计：在审计部副经理领导安排下，负责编制部门年度、季度财务审计计划经批准后实施；审查工程资金落实到位情况。财务运做程序；审查建设项目资金收支计划；审查建设项目物资采购资金计划；与财务配合完成财务自查工作；负责审计工程项目的财务概决算；负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性；审查并参与建设项目几物资采购的招投标等工作；负责向审计部上报监督、审计情况。 43）策划营销中心经理：主持本中心全面工作（副经理协助经理工作）；组织人员对房地产市场进行考察、研究、分析，定期提交市场分析报告；组织项目的前期策划和规划设计；开拓市场，参入与政府洽谈购买土地事宜，开展项目的前期工作；参加土地拍卖竟标，购买土地；进行销售策划,负责房产、地产的销售工作；策划公司的对外宣传，负责公司的广告业务；制定企业的长远发展规划；负责售后服务。 44）发展规划：负责收集国内、外相关房地产企业的信息、资料；调查研究国内房地产市场的发展走势和动向；探讨本企业自身的发展空间；制订企业的长远和近期发展规划；保管本部门文字、电子等各方面的资料和设备器具；负责处理本部门的内勤工作。 45）市场研究与策划：收集房地产市场及金融政策等方面的信息（参加国内房地产方面的学术会议、阅读有关报刊网络等各种方式，收集信息）；对收集到的信息、资料进行整理、分类，把有价值的信息、资料及分析意见编成报告，定期提交给公司领导；按照公司的按排，对某地区（或某项目）的市场情况进行重点调查分析，研究策划，提出研究成果，指导下一步的市场开发；滚动预策全国及重点省市房地产市场2年、3年、5年10年的发展情况，每年提出一份报告；策划包装项目及公司的外部形象；策划宣传广告。 46）规划设计：编写各个阶段的设计任务书（提出具体设计要求）；联系规划设计单位；参与设计招标、议标，确定规划设计单位；起草、洽谈规划设计合同；组织项目的规划设计工作；根据工程进展情况提出调整、修改规划设计的意见；组织对规划设计成果的评审和汇报；贯彻落实规划设计成果，协调规划设计单位与施工图设计单位的关系。 47）市场开发：协同市场研究与策划人员进一步对某个项目（或一个地区）的市场进行重点调研,掌握市场行情；有目标的对某城市的土地存有量；空房存有量;居民购买力等市场情况进行重点调查掌握；有目标的对某城市的总体规划熟悉掌握；与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同，订购土地，项目立项；参加土地拍卖竟标，购买土地；办理土地的有关手续；参入项目的规划设计工作；进行项目前期的运作。 48）房地产销售：制定或编写营销方案；负责房产证及销售手续的办理；负责楼花或熟地的销售；负责楼房的销售；负责售房款的回收；负责楼盘的包装策划；负责办理广告业务；负责售后服务。 49）物资供应中心经理：在公司主管经理的领导下，负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采购、供应的计划管理工作；在公司主管经理的领导下，按照公司质量体系文件的要求，负责组织工程材料、物资、设备采购的招标和评审管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织、协调材料、物资、设备的采购、供应管理工作；在公司主管经理的领导下，负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行检查；对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督；对本部门的会计核算和财务管理进行监督；副经理协助经理做好工作。 50）物资计划：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责、物资、设备采购计划管理工作；及时汇总编制各子公司（分公司）及项目上报的材料、物资、设备需求计划表；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作；落实采购计划的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。 51）物资采购供应：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责材料、物资、设备采购供应管理工作；根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作；参与、配合物资计划员进行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作；参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作；负责组织材料、物资、设备采购合同的签订工作；落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况；参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法；负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。 52）财务核算：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责本中心的财务管理、会计核算工作；负责会计电算化、会计基础工作，使之符合会计电算化管理办法的要求；负责执行国家的法律法规，遵守财经纪律，确保财产不受损失；负责本中心的会计凭证审核工作,确保合规、合法、合理；负责本中心财务预算管理工作；负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作；负责本中心经营过程中的各项税收管理工作；负责会计档案的管理工作；参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有关制度、办法；参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。 53）出纳：在本中心经理（副经理）的领导下，具体负责现金、银行的收付及结算工作；负责库存现金、支票等有价证券的保管工作；负责现金、银行收付款凭证的填制工作；负责备用金的清理工作；负责与银行对账单的对账工作，编制银行存款调节余额表，及时清理未达账项；参与、配合财务核算员做好资金的筹措和调度工作；参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。 5.5.2管理者代表 管理者代表由公司总经理任命，其职责和权限见0.7章管理者代表任命书。 5.5.3内部沟通 公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程，并确保对质量管理体系的有效性进行沟通，通过公司内各职能部门和层次间的沟通，达到交流信息增进理解和协调行动，促进过程输出的实现和提高过程的有效性，提高公司效益。公司常用的沟通方式主要有： （a）行政会议和经营生产例会 通过定期召开会议，对公司的生产经营情况、有关的重大问题、工作安排、上阶段工作的检查及相关问题进行交流、研究、落实。 （b）文件和布告 公司质量方针、目标的调整，管理体制、机构及职能分配的变化，中层以上人员的调动等，均应以文件、布告等方式沟通。 （c）情况通报质量管理体系重要信息包括：招投标、工程进度及竣工验收、房屋销售等均应由归口管理部门采取情况通报的方式沟通。 （d）各部门相互走访：各部门采取口头或书面方式互通情况、增进理解、协调配合，加强接口联系，确保体系有效性。 （e）对发生特殊情况的信息：如发生顾客投诉、安全质量事故等特殊信息，应迅速按规定渠道加以传递沟通，并采取相应措施。 管理评审控制程序1.目的 通过管理评审，定期对公司的质量管理体系进行有效的评审，确保持续有效地满足标准要求。 2.范围 本程序适用于公司管理评审。 3.职责 3.1 公司总经理负责主持管理评审会议，并对评审结果做出决定性意见； 3.2 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系的运行情况，组织编制管理评审报告，检查落实管理评审意见； 3.3 工程部负责管理评审的组织准备工作，收集管理评审所需的资料，编制管理评审报告，组织实施和验证评审中提出的纠正和预防措施； 3.4 各部门负责准备并提供所分管的评审所需资料，实施有关的纠正和预防措施。 4.控制程序 4.1 公司每年（间隔不超过12个月）组织进行一次管理评审，由公司领导和各部门经理参加。在公司发生重大的质量事故、经营状况发生重大变化、公司组织结构发生重大改变以及外部审核等特殊情况时，由公司总经理决定，增加管理评审的频次。 4.2 管理评审会议准备工作 4.2.1 公司总经理决定会议的召开时间，由管理者代表负责安排有关部门，进行会议资料的准备工作： a. 工程部负责准备并提供年度内部及第二、三方质量体系审核和重大不合格品的处理情况、采取纠正和预防措施情况的汇总分析； b.策划营销中心负责准备并提供顾客意见调查分析报告和对顾客投诉处理情况的汇总分析； c.工程部负责准备并提供工程施工质量控制情况； d.财务与资产经营部负责准备并提供年度公司经济活动分析报告； e.管理者代表负责准备并提供质量体系运行情况报告； f.以往管理评审跟踪措施的实施情况； g.质量管理体系变更机会的识别； h.改进的建议。 4.2.2工程部负责收集整理有关的评审资料，经管理者代表审阅后，于评审会一周前，连同评审会通知发至参会人员。 4.3 管理评审会议 4.3.1 管理评审会议由公司总经理主持召开。 4.3.2 管理者代表汇报质量体系的运行情况和分析意见。 4.3.3 根据各部门提供的评审资料，对以下几个方面进行评审： a.质量体系审核的结果； b.顾客反馈； c.过程的业绩和产品的符合性； d.预防和纠正措施的状况； e.以往管理评审的跟踪措施； f.可能影响质量管理体系的变更； g.改进的建议。 4.3.4 公司总经理对评审会议进行总结，并确定质量管理体系的改进意见和措施。 4.3.5 工程部负责管理评审会议的记录并保存。 4.4 管理评审报告 4.4.1 工程部根据评审结果和会议记录，起草管理评审报告。 4.4.2 管理评审报告的主要内容包括： a.质量体系运行的总体情况； b.实施质量体系审核和纠正预防措施的情况； c.公司的经营状况; d.顾客意见及处理情况的汇总分析； e.公司质量管理体系具体的体系改进、产品改进和资源配置改进的需求及措施，以及这些措施实施和验证的要求； f.管理评审的结论；g.参会人员名单等。 4.4.3 管理评审报告经管理者代表审核，总经理批准后进行发放，并归档保管。 4.5 管理评审结果的验证 4.5.1 工程部根据管理评审报告，对需要采取纠正和预防措施的问题，填写“纠正和预防措施通知单”，下发责任部门，执行纠正和预防措施控制程序。 4.5.2 各责任部门负责制定纠正和预防措施，经工程部审核，管理者代表批准后，组织实施并验证。 4.5.3管理评审结论要求修改手册和质量体系程序文件的，由工程部负责组织进行修改。 4.5.4 对本次管理评审报告的落实情况和效果，要在下次管理评审中进行评审。 5.质量记录 5.1 QR01-01管理评审报告资源管理6资源管理 6.1资源提供 6.1.1公司总经理确定并提供所需的资源，以： a、建立、实施和保持质量管理体系并持续改进其有效性； b、达到顾客满意。 6.1.2资源包括人员、信息、技术、基础设施、工作环境等，要合理使用资源，使其发挥最大效能。 6.2人力资源 公司从不断提高质量管理体系运行的有效性及顾客满意的角度出发，对人力资源管理规定了相应的要求，见6.2章节人力资源控制程序。 6.3基础设施 1）公司所在的办公场所2）公司设有档案室，由总经理工作部统一管理，配置了有关房地产开发的法律法规、技术标准、规范等图书资料，能够满足公司开发经营的需要。 3）公司拥有多部商业用车，相关人员配备了固定电话和移动电话，能够满足公司交通和通讯的需要。 4）公司办公设备由总经理工作部统一管理，计算机和软件的使用管理见Q/TZH-WI-013计算机管理制度。 5）公司对施工等外包单位基础设施的配备能否满足其相应的外包任务进行监督检查，按7.4章节的有关规定执行。 6.4工作环境 1）硬件：物业管理公司提供物业管理，为公司员工提供了舒适的工作环境。 2）软件：公司通过开展民主管理、建立谈话制度等方式，确保与员工进行充分交流，及时掌握人员思想动态，在公司内创造一个开放、公平、和谐、宽松的人文环境；并严格按照国家、地方和集团公司的规定，落实职工的养老保险、住房公积金等福利，解除员工的后顾之忧。 3）为确保产品的符合性，公司各有关部门对开发项目所必需的投保及施工工作环境提出要求，并进行必要的监控人力资源控制程序1.目的 通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。2.适用范围 适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1员工的聘用、考核和管理 人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行Q/TZH-WI-042劳动用工管理办法和Q/TZH-WI-043聘用职工管理办法。 4.2公司各级人员基本素质技能要求 公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见Q/TZH-WI-031岗位资格要求，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。 4.3教育和培训 公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训： a)内部培训； b)外委培训； c)组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习； d)组织或参加学术论坛、经验交流会等； e)鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。 4.3.1 培训计划的编制 人力资源部根据公司的发展规划、项目开发运作的实际需要和各部门的培训需求，于每年12月底编制公司职工教育培训年度计划，报分管领导审核后，由公司总经理批准实施。 4.3.2 培训的实施 a)各部门根据年度培训计划安排的培训内容和时间，组织进行本部门或分管专业范围的培训工作，人力资源部负责协助各部门做好教师的聘任、教材准备等工作。 b)培训结束后，由培训部门对整个培训工作进行总结，将有关的培训资料报人力资源部，包括“职工培训出勤考勤表”和“培训总结”。 c)人力资源部负责收集整理有关的培训资料，进行存档保存。 4.3.3 公司职工培训工作主要包括： 1)岗前培训 a)岗前培训的对象主要包括：分配的大中专生、技校生、复转军人和新录用（招聘）的人员。 b)培训内容包括公司简介、房地产开发的基本知识、工程管理概况、安全质量管理和公司有关规章制度等。 c)通过岗前培训，要使上岗人员对公司有一个基本的了解，提高对公司生产经营管理的认识和安全质量意识，充分认识到自己岗位工作的相关性和重要性，增强对公司的荣誉感。 d)岗前培训由人力资源部负责组织，记录保管有关的培训资料。 2)专业技术培训 结合各岗位工作的实际要求、公司开发经营和工程建设的需要，由各部门根据职责分工或业务范围，进行有关的专业技术培训，提高岗位技能和管理水平，满足公司各项业务运作的要求。 3)法律法规知识培训 由人力资源部负责组织进行法律法规知识培训，使公司的各级人员掌握运用国家和上级的有关法律法规知识，确保公司各项工作业务的顺利开展。 4)安全培训 由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行Q/TZH-WI-017安全管理系统文件汇编中的“安全培训管理办法”。 5)外委培训 公司的外委培训主要包括：特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行Q/TZH-WI-036职工外委培训实施办法。 4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。 4.3.5人力资源部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。 4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。 4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。 5质量记录 5.1 QR21-01 培训出勤考勤表 5.2 QR21-02 培训总结 6支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-017安全管理系统文件汇编 6.2 Q/TZH-WI-031岗位资格要求 6.3 Q/TZH-WI-036职工外委培训实施办法 6.4 Q/TZH-WI-042劳动用工管理办法 6.5 Q/TZH-WI-043聘用职工管理办法 产品实现的策划控制程序1.目的 通过对项目开发的过程进行策划，明确产品实现过程中的有关职责、程序、方法和应达到的目标，确保项目的整体运作水平。 2.范围 本程序适用于公司开发建设项目的策划。 3.职责3.1 策划与营销中心负责组织有关部门对项目的整体运作进行策划，编制“项目运作方案”，并监督检查各部门的实施情况。 3.2总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部按照各部门的职责分工对项目运作进行策划，编写有关的策划文件和新增的程序文件并组织实施。4. 控制程序4.1项目运作方案的策划 4.1.1策划与营销中心负责组织项目运作方案的策划，召集总经理工作部、财务与资产经营部、工程部和项目部的有关人员，依据项目的可行性研究报告和项目开发建设的实际要求，对项目整体运作流程的各个环节进行策划。 4.1.2 各部门根据以下职责分工，进行运作方案的策划： a)策划与营销中心负责对项目的立项、可行性研究、市场调查、规划设计、拆迁安置补偿等相关前期工作以及项目的市场营销、交付、前期物业管理和物业管理的移交等工作进行策划； b)工程部负责组织项目部对项目建设的报建手续办理、工程施工和监理的管理、工程的质量和进度控制、工程材料采购等方面进行策划； c)财务与资产经营部负责对项目的融资、工程款拨付、资金还贷等资金运作方面的策划； d)策划与营销中心负责对项目开发建设中的合同管理、计划统计、工程概预算、项目开发运作过程中的招标等工作的策划； e)总经理工作部负责对项目开发的文件资料和档案管理方面的策划。 4.1.3 项目运作策划的主要内容包括： a)项目整体运作和各个环节运作应达到的目标、措施和检验的标准要求； b)针对开发项目自身的具体情况和特定要求，应配置的有关职责、权限和资源； c)采用的具体程序和作业文件，当现有的质量体系文件无法满足时，应制定新的程序或作业文件。4.2 项目运作方案的编制 4.2.1 各部门根据策划的结果，编制本部门分管职责内的项目运作方案，按规定的时间报策划与营销中心，由策划与营销中心收集汇总，编制开发项目的整体运作方案。 4.2.2 项目运作方案的编制要求:a) 工作步骤明确，有严格的工作规划； b) 明确各项工作的负责人员及工作要求； c) 项目建设的各个环节衔接有序。 项目运作方案编制的具体要求，见Q/TZH-WI-007质量体系文件编写导则。 4.2.3 项目运作方案经各部门责任人签字后，报分管副总经理审核、总经理批准。 4.2.4 批准后的“项目运作方案”由策划与营销中心下发各部门执行。4.3 项目运作方案的实施和