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深圳华侨城案例分析,深圳华侨城,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,2,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,3,深圳华侨城,华侨城位于深圳经济特区的深圳湾畔，面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和经营管理。从1986年开发以来目前已经形成4大主题公园为主的20个旅游项目，高端住宅（波托非诺和其他居住区）、产业办公区、文化设施（何香凝艺术馆）、五星级酒店、生活购物配套等，形成集旅游、文化、居住为一体，具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城区。目前区域仍有大量居住地块在建。,深圳华侨城，集旅游、文化、居住为一体的具有旅游功能的主要城区,项目所在地,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,4,深圳华侨城,项目开发引擎，主题公园集群开发，旅游先行，引动区域市场,四大主题公园的建设,锦绣中华 1989年9月开业，中国第一个现代意义上的主题公园、融中国山水名胜于一园。一时成为深圳旅游的代名词。当年即收回投资，几年之后成功上市。,中国民俗文化村 1991年10月开业，是一个荟萃中国民俗文化、民间艺术、民居建筑的大型文化旅游景区。,世界之窗 1994年6月开业，是个汇集世界奇观、古今名胜、自然风光和民俗风情于一园，展示世界历史文化的大型旅游景点。,欢乐谷 1998年10月开业，运用现代休闲理念和多项科技成果，在功能上突出了参与性、娱乐性，与原有三大主题公园形成互补。,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,5,第一阶段：旅游先行配合少量地产开发 1986-1993,房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升 旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展,深圳华侨城,开发周期深圳华侨城经过将近30年的开发，经过4个发展阶段,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,6,第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004,项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报,深圳华侨城,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,7,第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点 2004-2008年,04年起，以LOFT为启动，促进工业区的厂房建筑向以创意产业为主体的新空间形式转换 06年5月，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，奠定其在中国创意产业的战略地位 深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业，OCT-LOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目,入驻OCT-LOFT华侨城创意文化园的企业 OCT当代艺术中心、国际青年旅舍、高文安设计工作室 a/u（雅域）国际设计机构、都市实践建筑设计公司、PAL设计事务所 梁小武工作室、影像人俱乐部、鸿波信息动漫基地、世纪凤凰传媒等,深圳华侨城,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,8,第四阶段：启动高端文化旅游项目欢乐海岸 2008-至今,首个新型复合型滨海主题商业和中国最具特色的都市娱乐目的地 共125万平米，北地块面积近69万平方米自然湿地保护区56万平方米都市文化娱乐区、滨海公共旅游区、绿色休闲度假区 购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、高端城市会所、精品酒店、SOHO公寓、IMAX影院、椰林沙滩、狂欢广,2011年试营业并开业,深圳华侨城,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,9,华侨城高端住宅项目波托非诺,深圳华侨城,项目概况: 波托菲诺是深圳华侨城在历经16年, 建造四大主题公园并运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大利千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北部，四周是高尔夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然资源优越。 楼盘地址：深圳市南山区华侨城西北部 开发商：深圳华侨城房地产有限公司 经济技术指标： 占地面积：80万平米 容积率：1.35 绿化率： 35% 建筑面积：约108万 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 建设分期： 分三期建设：一期天鹅堡；二期纯水岸；三期：包括波托菲诺一区、栖湖花园,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,10,华侨城高端住宅项目波托非诺,深圳华侨城,项目占地80万平方米，以北侧4万平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖为核心分为两个区片； 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。,天鹅堡,纯水岸,规划理念:,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,11,华侨城高端住宅项目波托非诺,深圳华侨城,产品构成:,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,12,华侨城高端住宅项目波托非诺,深圳华侨城,项目开发周期和价格走势:,波托菲诺的产品开发从高层起步，随着社区开发的不断成熟，产品类型逐渐多元，密度降低，在少量独栋和联排产品的标杆作用下，项目高端形象完全确立。产品价格随着开发进度实现了飞跃。,2002年,2003年,2006年,2010年,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,13,深圳华侨城项目小结,关于项目开发模式,华侨城以“主题公园+旅游地产”的主业架构，先做旅游后做地产，形成可全面复制的“旅游+地产”的开发模式，最终形成双核发展的开发模式 深圳华侨城注重规划的完整性、综合性、连续性，使规划有弹性，易于分期开发与建设。不同阶段形成不同规划主题开发，最终形成多种产业混合互动、功能综合配套、城区环境优美的旅游休闲综合大盘,在形成旅游业核心的基础上，房地产借力开发，与旅游资源、产品相互协助，同时产生品牌效应，互相渗透、最终形成旅游和房地产双核的发展模式，山野与创意地产同时服务于两个核心,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,14,深圳华侨城项目小结,关于项目开发周期,从深圳华侨城的开发周期来看，成功的旅游地产开发需要经过一个较长的开发周期，华侨城经过将近30年的开发，目前板块还未完全开发完成。其中的住宅地块也开发了将近10年的时间。我们发现在整个开发周期中，旅游开发和配套设施建设占据开发周期的大部分，这一阶段也是需要企业大量资金投入阶段。,华侨城地块开发周期,住宅地块（波托非诺）开发周期,旅游地产开发需要经历一个漫长的开发周期，前期旅游开发的投入是一个长期而且需要大量资金投入的过程,大量资金旅游投入,地产销售，快速回收成本 实现超额利润,10年不到,将近20年时间,CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商 ,15,深圳华侨城项目小结,关于旅游资源对房地产开发的作用,旅游资源为分享旅游资源的房地产提供明显的溢价空间，从长远来看旅游资源及配套将成为房地产项目的配套资源，成为房地产项目后期市场价格提升提供支撑,天鹅湖1期,白石洲均价,8500元/平方米,6000元/平方米,2500元/平方米溢价空间,2002年房地产售价情况,2002年华侨城天鹅湖1期入市