房地产开发合同教案课件

房地产开发 第九章 房地产开发合同,第八章 房地产开发合同,参考资料,重要网站 中国建设工程招标网 中国招标信息网 中国招标投标网 中国工程咨询协会FIDIC成员协会会员网 中国建设工程网 中国工程项目管理网 中国项目管理研究网 中国项目管理网,重要期刊 建筑经济 土木工程学报（工程项目管理版） 国际经济合作 中国房地产 施工企业管理 基建优化,重要图书 合同法（第四版），美 Claude D. Rohwer, Gordon D. Schaber 著，汤树梅注校。北京：中国人民大学出版社，2003 合同法案例评析，徐兆宏等主编。上海：汉语大词典出版社，2003 合同法典案例，俞里江编著。北京：中国人民大学出版社，2003 国际工程合同管理，何伯森编著.北京：首都经贸大学出版社，2002 建设工程合同管理与案例分析，梁鑑等.北京：中国建筑工业出版社，2004 建设工程施工合同纠纷案例评析，何红锋著.北京：知识产权出版社，2005,1 房地产开发合同的概念和类型,概念： 房地产开发合同是指在房地产开发阶段，当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销售的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。 类型： 1）前期工程类合同 2）房屋建设实施类合同 3）房屋销售服务类合同,房地产合同的类型,土地使用权转让合同 房屋买卖合同 房屋租赁合同 房屋抵押贷款合同 物业管理合同 房屋拆迁合同,房地产开发合同法律规范,中华人民共和国合同法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 建筑法 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 城市房屋拆迁管理条理 建设工程勘察设计企业资质管理规定 建筑业企业资质管理规定 工程监理企业资质管理规定 商品房销售管理办法 城市房屋租赁管理办法 城市房地产转让管理规定,适用的法律体系,1）法律。合同法、招标投标法和建筑法等。 2）行政法规。建筑工程安全生产管理条例、建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例等。 3）行业规章。建设工程施工许可管理办法、工程建设项目施工招标投标管理办法、建筑工程设计招标投标管理办法、建筑业企业资质管理规定、建筑工程施工分包与承包计价管理办法等。 4）地方法规和地方部门的规章。各地的建筑市场管理办法、建设工程招标投标管理办法等。,作业：请查阅厦门市与工程合同有关的地方法规和地方部门的规章。,合同的主体和客体,合同的平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 合同关系与其他民事法律关系一样，由主体、内容、客体三要素构成。 合同主体：即民事法律关系的参加者。 合同客体：即民事权利、民事义务共同指向的对象。 合同内容：即民事权利、民事义务的具体内容。 工程合同的主体：工程发包人；工程勘察、设计合同承包人；工程施工合同承包人 工程合同的客体：建设工程项目及其勘察、设计、施工建设、设备安装、装饰装修等工作任务。,工程合同的概念,合同法第二百六十九条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。”“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。” 概念：工程合同是指承包人进行工程的勘察、设计、施工等，由发包人支付相应价款的合同。 承包人：在工程合同中负责工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。 发包人：在工程合同中委托承包人进行工程的勘察、设计、施工任务的一方当事人。,工程合同的特点,特点：诺成合同、双务合同、有偿合同。 1）工程合同的标的仅限于建设工程 2）工程合同具有较强的国家管理性 3）工程合同为要式合同,合同的分类,1、单务合同与双务合同 2、有偿合同与无偿合同 3、诺成合同与实践合同 4、要式合同与不要式合同 5、有名合同与无名合同 6、主合同与从合同 7、单一合同与复合合同 8、预约合同与本约合同 9、涉他合同与不涉他合同 10、一时性合同与持续性合同,1）单务合同与双务合同,双务合同即缔约双方相互负担义务，双方的义务与权利相互关联、互为因果的合同。如买卖合同、承揽合同等。 单务合同指仅由当事人一方负担义务，而他方只享有权利的合同。如赠与、无息借贷、无偿保管等合同为典型的单务合同。 分类意义： 1）在两类合同的履行中，当事人享有的有关权利不同。双务合同的当事人双方负有相对应的义务，彼此间具有相互依赖关系，因而当事人依法享有同时履行抗辩权、不安抗辩权及其他相关权利； 2）两类合同解除后的溯及力不同。在双务合同中，因一方当事人违约而解除合同的，合同解除具有溯及力的效力，已履行义务的一方可以要求恢复原状或采取其他补救措施。,2）有偿合同与无偿合同,分类意义：承担责任轻重不同；合同主体要求不同；当事人可否行使撤消权不同。 1） 限制民事行为能力和无民事行为能力人订立的纯获益的无偿合同，不必经法定代表人追认即可生效；但限制民事行为能力人订立的有偿合同，一般需要经其法定代表人追认后才可生效。 2） 两类合同的债务人对合同的注意义务程度和违约责任的程度也有所不同。 3） 在无偿合同转让财产的合同中，如果该合同对转让人的债权人造成损害的，该债权人可以通过法院撤销该合同；而对有偿转让财产的合同，转让人的债权人不得行使撤销权，特殊情况例外。,3）诺成合同与实践合同,诺成合同，是指当事人一方的意思表示一旦经对方同意即能产生法律效果的合同. 实践合同，是指除当事人双方意思表示一致以外尚须交付标的物才能成立的合同。 分类意义：诺成合同中交付标的物是当事人的义务，若违反就产生违约责任；实践合同中交付标的物不是当事人的义务，违反它不产生违约责任，但可构成缔约过失责任。 合同法第367条规定“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”,4）要式合同与不要式合同,合同是否为要式合同，取决于法律的规定或当事人的约定。 要式合同：必须按照法律规定的特定形式或程序订立方可成立的合同。 （法定要式、约定要式） 不要式合同：法律对合同订立未规定特定形式的合同。合同除有法律特别规定者外，均属于不要式合同。 现代合同法为求流转的迅速和便捷，合同以不要式为原则，要式的例外。 我国合同法第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”,房地产开发建设实施类合同,2 施工合同,土建工程施工合同 设备安装工程施工合同 管线工程施工合同 装饰装修工程施工合同,建设工程施工合同的概念 建设工程施工合同也称为建筑安装承包合同，是发包人(建设单位、业主或总包单位)与承包人(施工单位)之间为完成商定的建设工程项目，明确双方权利和义务的协议。,建筑工程施工合同是建筑工程合同中最重要，也是最复杂的合同。 建设工程施工合同是工程建设质量控制、投资控制、进度控制的主要依据。 施工合同的当事人是发包人和承包人，双方是平等的民事主体，双方签订施工合同，必须具备相应资质条件和履行施工合同的能力。,2 施工合同主要条款,合同法第二百七十五条规定：“施工合同的内容包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。”,包括： 工期和合同价格 对双方有约束力的合同文件 标准和规范 发包人和承包人的工作 材料和设备的供应 担保和保险 解决合同争议的方式,签订施工合同的条件,1 工程的初步设计和总概算已经批准 2 工程以列入年度计划 3 建设资金和主要建筑材料设备来源以落实 4 有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料 5 开工准备三通一平 6 对招标工程，中标通知书已下达,建设工程施工合同示范文本,目前适用的示范文本主要为建设部和原国家工商行政管理局于1999年颁布的建设工程施工合同示范文本（下称示范合同），该版本是在1991年颁布的版本的基础上，结合我国相关法律法规的规定制定的，同时也参考了国际上最为通行的由国际咨询工程师联合会（FIDIC）制定的土木工程施工合同条件的内容，在合同内容与形式上都相当完善。我国的各类建设工程施工合同基本都采纳了这一示范合同文本。 在形式上，示范合同分为三部分：协议书、通用条款与专用条款。协议书是对双方就建设工程施工合同内容达成合意的书面确认，主要包括工程概况、承包范围、工期、质量标准、合同价款、合同文件的范围等基本内容。通用条款则是对双方合同权利义务的详细规定，可适用于各种不同的工程项目，具有相对固定性。专用条款则是合同双方针对特定工程项目所作特别约定，为当事人意思自治留下必要的空间。,施工合同双方的一般权利和义务,发包人工作 承包人工作 工程师的产生和职权 项目经理的产生和职权,施工合同的质量控制条款,标准、规范和图纸 材料设备供应的质量控制 工程验收的质量控制 保修,施工合同的投资控制条款,施工合同价款及调整 工程预付款 工程款（进度款）支付 确定变更价款 施工中涉及的其它费用 竣工结算 质量保修金,施工合同的进度控制条款,施工准备阶段的进度控制 施工阶段的进度控制 施工验收阶段的进度控制,施工合同的管理,不可抗力、保险和担保的管理 工程转包与分包 合同争议的解决 施工合同的解除 违约责任 索赔,建设工程施工合同(示范文本)简介 1.建设工程施工合同文件的组成 除专用条款另有约定外，建设工程施工合同由下列文件组成： (1) 双方签署的合同协议书； (2) 中标通知书； (3) 投标书及其附件； (4) 本合同专用条款； (5) 本合同通用条款； (6) 本工程所适用的标准、规范及有关技术文件。,在专用条款中约定: (1)适用的我国国家标准、规范的名称； (2)没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，则约定适用行业标准、规范的名称； (3)没有国家和行业标准、规范的，则约定适用工程所在地的地方标准、规范的名称；发包人应按专用条款约定的时间向承包人提供一式两份约定的标准、规范； (4)国内没有相应标准、规范的，由发包人按专用条款约定的时间向承包人提出施工技术要求，承包人按约定的时间和要求提出施工工艺，经发包人认可后执行； (5)若发包人要求使用国外标准、规范的，应负责提供中文译本。所发生的购买和翻译标准、规范或制定施工工艺的费用，由发包人承担; (6)图纸； (7)工程量清单； (8)工程报价单或预算书,2.词语定义 项目经理、设计单位、监理单位、工程师、工程造价管理部门、工程、合同价款、追加合同价款、费用、工期、开工日期、竣工日期、图纸、施工场地、书面形式、违约责任、索赔 、不可抗力、小时或天。,3.建设工程施工合同(示范文本)的组成 协议书通用条款专用条款三部分，并附有3个附件。,协议书是施工合同示范文本中总纲性文件，主要包括以下10个方面的内容: (1)工程概况：工程名称、工程地点、工程内容、群体工程应附承包人承揽工程项目一览表、工程立项批准文号、资金来源等；(2) 工程承包范围。(3) 合同工期：开工日期、竣工日期、合同工期总日历天数(包括法定节假日)；(4) 质量标准；(5) 合同价款：分别用大小写表示；(6) 组成合同的文件；(7) 本协议书中有关词语含义与通用条款中分别赋予它们的定义相同；(8) 承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任；(9) 发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项；(10) 合同生效：合同订立时间 ( 年月日 )、合同订立地点、双方约定生效的时间。,通用条款有11部分共47个条款、173个子款，基本适用于各类建设工程 11部分为：词语定义及合同文件、双方一般权利和义务、施工组织设计和工期、质量与检验、安全施工、合同价款与支付、材料设备供应、工程变更、竣工验收与结算、违约索赔和争议、其他。 通用条款的主要内容：关于质量控制的条款 、关于投资控制的条款 、关于进度控制的条款。,专用条款 考虑到建设工程的内容各不相同，工期、造价也随之变动，承包人、发包人各自的能力、施工现场的环境和条件也各不相同，通用条款不能完全适用于各个具体工程，因此，配之以专用条款对其做必要的修改和补充，使通用条款和专用条款成为双方统一意愿的体现。 专用条款的条款号与通用条款相一致，但主要是空格，由当事人根据工程的具体情况予以明确或者对通用条款进行修改、补充。,附件 附件是对施工合同当事人权利义务的进一步明确，并且使当事人的有关工作一目了然，便于执行和管理。 一般有3个附件：承包人承揽工程项目一览表、发包人供应材料设备一览表、工程质量保修书。,建设行政主管部门对建设工程施工合同 的管理 在市场经济条件下，建设市场主体之间相互的权利义务关系主要是通过合同确立的，因此，在建设领域加强对施工合同的管理具有十分重要的意义。,建设工程施工合同的监督管理，是指各级工商行政管理部门、建设行政主管部门和金融机构依据法律和行政法规、规章制度，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，调解施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同法规的贯彻实施。,1. 工程分包与转包 工程分包是指经合同约定或发包人认可，从工程承包人承担的工程中承包部分工程的行为。 承包人按专用条款的约定分包所承包的部分工程，并与分包人签订分包合同。非经发包人同意，承包人不得将承包工程的任何部分分包。,工程转包是指不行使承包人的管理职责，不承担技术经济责任，将所承包的工程倒手转给他人的行为。 下列行为均属于转包： (1)承包人将承包的工程全部包给其他施工单位， 从中提取回扣者。 (2)承包人将工程的主要部分或群体工程 ( 指结构技术要求相同的 ) 中半数以上的单位工程包给其他施工单位者。 (3)分包单位将承包的工程再次分包给其他施工单位者。,2. 不可抗力 (1)不可抗力的范围 (2)不可抗力事件发生后双方的工作 (3)不可抗力所造成损失的承担,3 建设工程勘察设计合同 （1）建设工程勘察设计合同概述 工程勘察和设计是工程建设活动必不可少的程序。建设工程在施工之前，必须要查明、分析、评价建设场地的地质、地理、环境特征和岩土工程条件，还要对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析和论证。根据建设工程的要求所进行的上述活动就是工程勘察和设计。,工程勘察设计活动是一项专业性极强的活动，必须由具备法定条件的专门机构和专业人员来完成。通常，建设工程的业主与从事工程勘察设计的专门机构签订勘察设计委托合同进行勘察设计活动。,2.建设工程勘察合同示范文本的内容 建设工程勘察合同示范文本分为两种。其中，GF-2000-0203版本适用于岩土工程勘察、水文地质(含凿井)、工程测量和工程物探；GF-2000-0210版本适用于岩土工程设计、治理和监测。 根据勘察任务的不同，两种版本的合同示范文本略有区别，但它们所包含的条款实质上是相同的。,建设工程勘察合同示范文本基本内容包括： (1)工程概况 (2)发包人的权利和义务 (3)勘察人的权利和义务 (4)开工及提交勘察成果资料的时间 (5)收费标准及付费方式 (6)违约责任 (7)合同争议的解决 (8)合同的生效与鉴证,3.建设工程设计合同示范文本的内容 建设工程设计合同示范文本也分为两种。其中，GF-2000-0209版本适用于民用建设工程的设计；GF-2000-0210版本适用于专业建设工程的设计。 根据设计任务内容的不同分为民用与专业建设工程两种，其条款叙述的内容实质上也是相同的。,建设工程设计合同示范文本的内容包括： (1)合同订立的目的和依据 (2)设计项目的内容 (3)发包人的权利和义务 (4)设计人的权利和义务 (5)设计收费估算值及设计费支付进度 (6)违约责任 (7)其他 (8)合同争议的解决 (9)合同的生效与鉴证,4.合同双方对勘察设计合同的管理 勘察、设计合同双方对于合同签订和履行的管理工作做得是否好，直接影响到双方的利益。 (1)委托方对勘察设计合同的管理 (2)承包方对勘察设计合同的管理,勘察、设计合同主要条款,勘察、设计合同的内容： 合同法第二百七十四条规定： “勘察、设计合同的内容包括提交有关基础资料和文件（包括概预算）的期限、质量要求、费用以及其他协作条件等条款。” 勘察、设计合同条款： 提交有关基础资料和文件的期限 勘察或者设计的质量要求 勘察或者设计的费用,建设工程委托监理合同 1.建设工程委托监理合同概述 建设工程监理，是指具有相应资质的监理单位受工程项目业主的委托，依据国家有关法律、法规，经建设主管部门批准的工程项目建设文件，建设工程合同和建设工程委托监理合同，对工程的建设实施的专业化监督和管理。,2.建设工程委托监理合同示范文本的内容 狭义的建设监理合同仅指委托监理合同文本，即示范文本，它由三部分组成：委托监理合同、标准条件和专用条件。,3.合同双方对委托监理合同的管理 监理人应当完成的工作 (1)正常的工作 (2)附加工作 (3)额外工作 双方的义务 (1)委托人的义务 (2)监理人的义务,监理酬金的计算和支付 (1)正常工作的酬金 (2)附加工作的酬金 (3)额外工作的酬金 (4)酬金的支付 违约责任 监理合同的生效、有效期、变更与终止,4 施工合同中合同计价的方式,4.1 建设工程承包合同分类 4.2 固定价 4.3 可调价 4.4 成本加酬金,4.1 建设工程承包合同分类,固定价、可调价、成本加酬金（23.2） 总价合同、单价合同、成本加酬金合同,总价合同： 以设计图纸和工程说明书为依据； 风险：对承包方具有一定的风险。 适用：必须明确工程承包合同标的物的详细内容及其各种技术经济指标。,单价合同： 以实际完成的工程量为依据。 分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。,4.2 固定价,固定总价、固定单价 在合同约定的风险范围内不可调整。,固定总价合同： 在约定的风险范围内价格不再调整的合同； 风险：对承包方具有一定的风险，一般报价中风险费较高。 总价优先。,固定单价合同： 以实际完成的工程量为依据。分部分项工程量允许有上下浮动；但分部分项工程的单价不变。 单价合同中涉及的分部分项工程的工程量为估计工程量。 单价风险由承包商负担，工程量变化的风险由业主承担。 单价优先。,固定总价合同,价格计算： 以设计图纸、工程量及规范等为依据。,适用条件： 招标时的设计深度已经达到施工图设计要求，工程设计图纸完整齐全，项目范围及工程量计算依据确切。 规模较小，技术不太复杂的中小型工程。 合同工期较短。 工程投标期相对宽余，承包商有足够时间研究招标文件。 合同条件中双方的权利和义务十分清楚，合同条件完备。,风险承担（承包商）： 价格风险（报价计算错误、漏报项目、物价上涨）。 工作量风险（工作量计算错误、工程范围不确定、设计深度）。,