维修部工作手册40ISO精.doc

工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-0版本：A改次：0目 录页 码第 1 页共 2 页文件编号版次文 件 名 称页码备 注JYHT-WX -0A0目录1JYHT-WX -00A0修订页3JYHT-WX -01A0维修部质量/环境目标4JYHT-WX-02A0维修部组织架构图5JYHT-WX-03A0工程维修部岗位职责6JYHT-WX -04A0工程维修服务检验流程和标准8JYHT-WX -05A0维修服务受理和服务规程10JYHT-WX -06A0上门维修工作细则12JYHT-WX -07A0发电机房巡查规程15JYHT-WX -08A0供水系统维护保养规程16JYHT-WX -09A0公共照明系统维护保养规程19JYHT-WX -10A0应急指示系统维护保养规程20JYHT-WX -11A0供电系统突发性事故应急规程21JYHT-WX -12A0供水系统突发性事故应急规程24JYHT-WX -13A0水池清洗、消毒操作规程25JYHT-WX -14A0低压配电柜（箱）、开关保养规程26JYHT-WX -15A0阀门保养规程29JYHT-WX -16A0控制柜保养规程30JYHT-WX -17A0防避雷系统保养规程31JYHT-WX -18A0变压器保养规程32JYHT-WX -19A0高压配电柜配电操作规程33JYHT-WX -20A0电梯故障应急处理规程35JYHT-WX -21A0高压室巡查维修规程36JYHT-WX -22A0低压室巡查维修规程37JYHT-WX -23A0设备重大故障维修规程38JYHT-WX -24A0设备分类代码管理规定39文件编号版次文 件 名 称页码备 注JYHT-WX -25A0维修安全管理规定40JYHT-WX -26A0房屋维修管理规定44JYHT-WX -27A0供水系统维护管理规定46JYHT-WX -28A0工作票管理制度47JYHT-WX -29A0临时用电管理规定48JYHT-WX -30A0变压器室管理规定49JYHT-WX -31A0水泵房管理规定50JYHT-WX -32A0配电房管理规定51JYHT-WX -33A0电梯机房巡查流程52JYHT-WX -34A0电梯故障维修操作规程53JYHT-WX -35A0水泵房巡查规程55JYHT-WX -36A0机电设备管理规定56JYHT-WX -37A0设备设施大修管理规定57JYHT-WX -38A0变压器室巡查流程58JYHT-WX -39A0电梯困人救援操作规程59JYHT-WX -40A0电梯机房管理规定60JYHT-WX -41A0电梯操作规程61JYHT-WX -42A0柴油发电机安全运行管理规定62JYHT-WX -43A0发电机安全操作规程63JYHT-WX -44A0发电机房管理规定64JYHT-WX -45A0柴油发电机维修保养规程65JYHT-WX -46A0给水系统维修保养规程66JYHT-WX -47A0工程维修部值班室管理规定67JYHT-WX -48A0游泳池循环系统安全操作规程68JYHT-WX -49A0服务质量考核办法69JYHT-WX -50A0工程维修部工作手册文件编号：JYHT-WX-0版本：A改次：0目 录页 码第 2 页共 2 页工程维修部工作手册文件编号：JYHT-WX -00版本：A改次：0修订页页 码第 1 页共 1 页修订时间文件编号本文修订状态修订人批准人2007-8-JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止JYRHT-WX-O新增 修订 废止工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-01版本：A改次：0维修部质量/环境目标页 码第 1 页共 1 页工程维修部质量/环境目标维修服务满意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率对维修服务满意的业主人数客户满意调查总业主人数1.0维修服务满意率= 100%，不得低于85% 。每月检查中完好的设备设施数量总设备设施数量2.0设备设施完好率= 100%，不得低于98%；对维修服务及时感到满意的业主人数客户满意调查总业主人数3.0请修及时率=100%，不得低于95%；每月一次请修合格次数每月请修总次数4.0请修合格率= 100%，不得低于95%。编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号：JYHT-WX -02版本：A改次：0维修部组织架构图页 码第 1 页共 1 页管理处经理管理处主任工程维修部领班维修技工编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-03版本：A改次：0维修部岗位职责页 码第 1 页共 2 页1.0维修部领班直接上级：管理处主任/经理直接下级：维修技工工作职责：1)配合管理处主任/经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。2)负责工程维修部的全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生；负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养；下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情况。5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。7)现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。8)定期召开维修部会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10)指挥突发性设备设施的抢修工程。11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。13)定期向管理处主任/经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。基本要求：1)保证设备设施完好率达98%以上；2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，不影响业主正常生活及管理处日常运作。工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-03版本：A改次：0维修部岗位职责页 码第 2 页共 2 页2.0维修技工直接上级：管理处主任/经理直接下级：无工作职责：1)配合维修领班的各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完成任务并配合其它部门工作。2)负责对种类公共设施按时进行维修，确保其正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。3)及时处理各种突发事故，并做好记录。4)向领班报告工作情况、每月的材料使用情况等。5)对维修中的一些整改项目，提出合理化建议。6)负责小区内的供配电的正常运行，保证正常供电。7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运行记录表整理归档，呈报管理处。8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。9)向领班报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议。10)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作；按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。11)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。12)完成领班及上级领导交代的其它任务。基本要求：1）及时修复水、电、气故障，保证业主生活及管理处工作需要。2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。3) 保证小区内正常供电，不出现供电方面大的责任事故；4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-04版本：A改次：0工程维修服务检验流程和标准页 码第 1 页共 2 页1.0目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。2.0适用范围： 2.1小区内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。2.2业主（住户）委托的各种维修的维修过程检验。 3.0职责： 3.1维修领班每日对维修单进行检验。 3.2维修领班负责公共设施设备及公共部位的巡检，组织对发现的问题实施整改。3.3管理处客服部负责对客户请修工作进行回访。 4.0基本内容： 4.1维修过程的检验要求： 4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天， 对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。 4.1.2维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。 4.2检验： 4.2.1日检：维修领班及时收回每日的维修单，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况。 4.2.2周检：维修部领班每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促协助维修技工解决。 4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。4.2.4 月检：维修领班每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。 工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-04版本：A改次：0工程维修服务检验流程和标准页 码第 2 页共 2 页4.3服务标准内 容服 务 标 准备 注上楼时间接到维修要求，到目的地不超过30分钟，如与业主(住户)约定时间必须准时到达若人员暂时未空闲，应向住户解释并再约时间服务态度礼仪热情、礼貌、使用文明用语提供维修材料应向住户提供合格维修材料维修服务时间视工艺复杂情况而定，一般不超过当天，最长不超过三天如超出上述时间，应向住户说明原因服务对象满意率应达到对不满意的应根据实际情况征得住户意见，组织二次维修洗脸(菜)盆漏水经反复试用不漏水，住户满意，此项维修不超过1.5小时洗脸(菜)盆堵塞达到畅通，对切口处的修补应尽力恢复原样维修时间不超过2小时浴缸堵塞及漏水达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经使用保证畅通、不漏水，维修时间不超小时维修墙内水管应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完后外观恢复原样，维修时间不超过72小时疏通马桶往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅通, 维修时间不超过3小时严重堵塞除外,如马桶内掉进梳子等疏通地漏达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时房间没水此项原因较多,应在2小时内解决住户用水问题(市政停水除外)阀门，滤网等可能造成房间没水水龙头漏水维修后应达到原来标准，保证密闭、开关自如，维修时间不超过1小时水管接头漏水应达到紧固、密封，维修时间不超过1小时楼上水漏到楼下尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙地面等污染处清理干净马桶漏水以不漏水为标准,如需拆马桶安装，应予以恢复，维修时间不超过6小时房间无电以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时房间插座无电以使用方便、安全为标准.并把故障原因告诉住户,维修时间不超过3小时比较复杂的不超过24小时5.0支持性文件和记录5.1维修单 编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-05版本：A改次：0维修服务受理和服务规程页 码第 1 页共 2 页1.0目的:规范维修服务流程，保证服务质量。2.0适用范围:客户请修的处理流程。3.0职责:3.1维修领班负责维修指导及监督检查，维修领班与维修技工负责日常维修服务。3.2管理处客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。4.0基本内容:业主提出维修YESYES4.1流程图:客服中心填写请修登记通知维修领班取维修单即日或按约上门查看客服前台回访维修单交客服中心维修单交班长登记物业管家汇同业主验收进行维修NO向业主说明并估价是否复杂项目是否保修项目NO通知保修单位或公司工程部保修单位或公司工程部维修工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-05版本：A改次：0维修服务受理和服务规程页 码第 2 页共 2 页4.2流程说明:4.2.1住户提出维修请求,客服中心受理后登记并填写维修单。4.2.2通知维修班长领取维修单并上门查看。4.2.3属于保修项目,简单的进行维修,如较复杂通知保修单位进行维修,如施工队未能及时处理,通知公司工程部组织人员维修，物业管家汇同业主进行验收。4.2.4非保修项目,向业主说明情况并估价,如业主同意后进行维修,工作完毕后请业主验收,到财务交费,维修单交领班登记，维修单交客服中心。4.2.5客服中心填单的客服前台进行回访。5.0支持性文件和记录:5.1上门维修工作细则5.2维修统计表5.3维修单5.4回访记录编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 1 页共 3 页1.0目的：确保上门维修及时、高效，让业主（住户）满意。 2.0适用范围：所有涉及业主（住户）的维修服务。 3.0职责：3.1维修领班指导、监督及协助技工完成维修工作。 4.0基本内容：4.1接待住户的维修请求： 4.1.1维修领班到客服中心领取维修单，根据维修内容安排上门维修。 4.1.2无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予住户合理的解释。 4.1.3根据实际情况，即日或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修， 如住户要求马上上门则必须在分钟内到达现场。 4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。 4.1.5约定时间的必须按约定时间提前分钟到达。 4.1.6凭维修单进门查看；对发现的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间征询住户意见，并得到住户肯定后方可进行下步工作。 4.2领用材料 4.2.1如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。 4.2.2如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向公司申购。 4.3上门维修 4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好留言条，附在住户家门上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。 4.1.2 敲门。当和业主起得联系后到达其所属单元门口时，无论业主是否开门都要轻声敲门等候业主的回应。 4.1.3介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理处工程维修人员，工号，前来为您服务”。4.1.4 进门。经业主许可后，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，拆卸的零件，不能将工具和拆工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 2 页共 3 页卸下来的零件直接放在地上。4.1.5 预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在维修单上，请业主确认、签字。如维修收费标准无所须维修项目的价格，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交收费员。4.1.6工作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招呼，并说“非常抱歉，对不起要打搅一段时间”。4.1.7 整理：修理完毕后，应负责打扫干净，将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.1.8试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好的项目。4.1.9讲解：向住户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉住户正确使用方法和注意事项。4.1.10填单：请住户填写维修服务意见。4.1.11辞别：工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用过程中如有问题，请联系客服中心，再见”。4.1.11 整个工作期间不得接受业主赠送的物品。 4.4 有关上门维修常见的问题及处理方法：4.4.1 全屋停电有以下几种情况：1)区域停电，为不可抗力。由客服中心向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间检查该单位电表箱开关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味，来作出判断。4)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。5)如果以上检查全部通过，未发现问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议业主去维修。工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-06版本：A改次：0上门维修工作细则页 码第 3 页共 3 页6)引起跳闸的原因还有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发火花、发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主解释清楚。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。1)在天花板上发现水渍，首先，要询问业主该处水渍是突然出现，还是时有时无。如果是突然出现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有以下几种方法：（1）肉眼观察水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较干净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话，水迹会给人污糟的感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至0.8Mpa，稳压10分钟，观察压力表变化，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。还有一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。2)当发现墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。5.0支持性文件和记录： 5.1维修单 5.2留言条5.2便民服务收费标准编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-07版本：A改次：0发电机房巡查规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。2.0适用范围：小区发电机房。3.0职责 3.1维修领班每周巡查及监督检查； 3.2维修技工每天巡查。4.0基本内容： 4.1巡查过程发电机房巡查更换机油否机油粘度及油质量是否符合要求 恢复充电检查处理电池是否充足电 否 无电源恢复充电检查处理电池液位是否正常 子表 否 没效果 通知领班申购柴油储量是否支持运行2小时 否 水箱水位是否正常 控制柜指示状态是否正常 相关数据记录 5.0支持性文件和记录5.1发电机房管理规定5.2柴油发电机运行记录表编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-08版本：A改次：0供水系统维护保养规程页 码第 1 页共 3 页1.0目的：规范给水系统设施，设备保养工作，确保给水设施，设备各项性能完好。2.0适用范围：适用于小区内给水设施（含消防给水机组）的维修保养。3.0职责：3.1工程维修领班负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。3.2管理处主任/经理负责审核并检查计划的执行情况。3.3工程维修领班协同维修技工负责具体实施维修保养工作。3.4客服中心负责向有关用户发出停水通知。4.0基本内容4.1有关设施设备维修保养计划的制定。4.1.1每年12月15日之前，由维修领班制定给水设施的维修保养年度计划并上报管理处审批。4.1.2制定给水设施设备的维修保养计划的原则：A：给水设施使用频度。B：给水设施运行状况（故障隐患）。C：合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容： A：维修保养项目及内容； B：备品、备件计划； C：具体实施维修保养的时间； D：预计费用。4.2根据维修保养计划实施维修保养工作。区内主管道（DN100以上）爆裂、供水管道阀门拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委单位完成，其余维修保养项目由工程维修部负责。4.3水泵机组维修保养。每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次保养、清洁。4.3.1用500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应烘干处理或修复。4.3.2检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。4.3.3检查电机风叶有无碰撞机壳现象，如有则应修整处理。4.3.4清洁电机外壳，检查是否脱漆严重，如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。4.3.5检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如同时有异常摩工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-08版本：A改次：0供水系统维护保养规程页 码第 2 页共 3 页擦声响，则应更换同型号规格轴承。4.3.6转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同型号规格轴承。4.3.7检查压盘根处是否漏水成线，如有则应加压盘根。4.3.8清洁水泵外表，如有脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲掉脱落层，重新油漆。4.3.9检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有应更换。4.3.10检查水泵机组螺栓是否紧固，如有松弛则应拧紧。4.4控制柜维修保养。每年5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.4.1用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。4.4.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰，是否有脱落现象，如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。 4.4.3清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。4.4.4清洁铁芯上的脏物。4.4.5检查复位弹簧情况，如不能或复位困难应更换。4.4.6拧紧所有紧固件。4.4.7用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻，应不低于0.5M，否则要进行干燥处理。4.4.8自耦减压器外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后，拧紧接地线。4.4.9检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。4.4.10检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后不能达到要求的应更换。4.4.11用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于0.5M，否则烘干处理。4.4.12清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。4.4.13自动空气开关在闭合或断开过程中，可动部分与灭弧罩无卡住现象。4.4.14查触头部分有无小的金属颗粒，如有则应清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。4.4.15对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。4.4.16检查各信号灯是否正常，如有不亮应更换同型号小灯泡。4.4.17检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差应进行调整，调整后如果偏差仍很工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-08版本：A改次：0供水系统维护保养规程页 码第 3 页共 3 页大则应更换同型号规格的仪表。4.4.18检查远传压力表内是否有积水，如有应进行干燥处理。4.4.19检查信号线接头是否有锈蚀，如锈蚀严重则应重新焊接。4.4.20偏差很大或信号线锈烂的远传压力表应更换。4.5闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养4.5.1闸阀维修保养A检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。B检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。C对闸阀阀杆加黄油润滑。D对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.5.2止回阀的维修保养A检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏则应更换。B检查止回阀弹簧弹力是否足够，如不够则应更换同规格弹簧。C检查止回阀油漆是否脱落，如严重脱落则应重新处理。4.5.3浮球阀维修保养A检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。B检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。C检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.5.4液位控制器的维修保养A检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。B清除压力室内污物，疏通控制水道。C检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧。5.0支持性文件和记录5.1供水系统保养记录5.2水泵保养记录表编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-09版本：A改次：0公共照明系统维护保养规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的:保证小区公共照明的完好。2.0适用范围：适用于小区公共区域照明维护保养。3.0职责：3.1维修领班制定保养计划和相关管理规定。3.2维修技工及夜班护卫员负责巡查。3.3维修领班协同维修技工实施更换及养护。3.4管理处主任/经理进行审批和监督实施。4.0基本内容：4.1为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜班护卫员巡查记录，或客服中心的维修单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的公共照明设施，以保证其正常使用；4.2为了更好的作到节能降耗，要根据季节的变化调校公共照明的时控开关；4.3为了确保公共照明设施的安全使用，要求技工每周对其进行常规测试并记录；4.3.1要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有任何连通；4.3.2接地线的接地阻值不得大于4。4.4为了保证路灯的美观，要求每季对灯具外壳、灯杆进行补漆；4.5定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆，小心操作防止机油或油漆淋洒以免污染环境。4.6要随时跟踪材料的存货情况，发现不足时申购。4.7不亮的节能灯要收回，可以更换的要进行更换，损坏的由保洁部统一处理。5.0支持性文件和记录5.1室外照明系统保养记录表编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-10版本：A改次：0应急指示系统维护保养规程页 码第 1 页共 1 页1.0目的：使应急出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮，以保证在发生紧急状况时可以引导人员疏散。2.0适用范围：小区所有安全出口消防应急指示灯。3.0职责：3.1维修领班负责指导及检查应急指示系统的维护工作。3.2维修领班协同维修技工负责日常维护。4.0基本内容：4.1检查出口指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象；4.2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复；4.3出口指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；4.4检查灯具安装是否牢固可靠；4.5清洁灯箱外壳及显示屏表面；4.6每月每盏灯试用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；4.7发现故障及时修理，每月检查一次。4.8报废更换的灯泡和电池回收至维修部统一处理，不得随意处置。5.0支持性文件和记录5.1应急指示系统保养记录表编写： 审核： 批准： 日期：工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-11版本：A改次：0供电系统突发性事故应急规程页 码第 1 页共 3 页1.0目的：保证处理供电突发性故障的有序进行。2.0适用范围：小区供电系统的突发性故障的处理。3.0职责：3.1维修领班组织并指挥工作。3.2维修领班协同维修技工具体操作实施。4.0停电处理流程：4.1流程图：停电检查线路合闸试送电通知领班联系厂家维修通知客服中心通知供电局记录检查市政停电是否正常是否正常再送电跳闸送电发电机转送电通知部门和客户YESNOYESNONO工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-11版本：A改次：0供电系统突发性事故应急规程页 码第 2 页共 3 页4.2流程说明：4.2.1停电后，维修领班及技工尽快赶到电房；4.2.2检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行检查线路后再送电，还不行通知管理处联系厂家维修。4.2.3如属市政停电，用对讲机通知客服中心查询，进行应急系统发电机发电应急换送电工作。4.2.4停电不能在短时间（通常半个小时）内恢复，应通知住户有关停电事宜，如停电原因、预计恢复时间等。4.2.5正常供电后，进行有关事故的记录。5.0事故及故障处理方法：5.1外线故障 5.1.1当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 5.1.2 向供电部门报告并了解故障情况。 5.2 内部故障5.2.1当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受点柜停电，此时值班员应遵守下列程序：5.2.1.1 将故障柜的真空开关退出（若引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一人向消防中心报告）。5.2.1.2 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。5.2.1.3 投入另一变压器，保证小区用电。5.2.1.4 向管理处报告经过和处理情况。5.2.1.5分析事故发生原因和处理措施，并书面报告至管理处。5.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处置：5.2.2.1 判断跳闸原因（短路或过载）。5.2.2.2 查清楚负载种类及分布情况。5.2.2.3 对可疑处逐个检查，确认故障请求支援解决。 并通知客服中心通知停电事宜。4.2.2.4 故障排除后立即恢复供电。 5.2.3 触电处置：发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行抢救。工程维修部工作手册文件编号： JYHT-WX-11版本：A改次：0供电系统突发性事故应急规程页 码第 3 页共 3 页 5.2.3.1拉开电源开关、拔去插头或熔断器。 5.2.3.2用干燥的木竹竿移开电线或用绝缘工具（胶钳）剪断电线。 5.2.3.3用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。 5.2.3.4 防止触电者在断电后跌倒。 5.2.3.5如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医，密切观察其症状变化。 5.2.3.6如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医救治。 5.2.3.7 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸，并连续不断的做到触电者自行呼吸或医生到场为止。 5.3 变配电房发生火警、火灾按火警、火灾应急处理规程处置。 5.4 变配电房发生水浸时的处置：