锦州发达嘉园推广销售计划.docx

锦州发达嘉园推广销售计划北京观复房地产经纪有限责任公司目录一、市场分析3主要竞争项目及楼盘分析3二、SWOT分析4三、项目价格定位5定价方法：市场对比法5四、推广定位6五、推广策略71.派单推广72.短信SMS推广83.公交车车身广告94.线下活动9六、销售目标：9一、 市场分析主要竞争项目及楼盘分析区域现实供应规模统计项目名称首次开盘时间总建筑面积发达嘉园2013年10月16日22.5万平方米金瑞尚品2012年9月20万平方米嘉睿富华逸墅2013年10月16日17万平方米香榭丽花园2013年8月13万平方米天成雅典2010年2月30万平方米万成红树林2013年10月15万平方米华宇新城2013年9月29万平方米发达嘉园35%自然园林绿化景观二期果蔬市场高层3.24高级涂料金瑞尚品30%自然园林绿化商业、会所、幼儿园高层3.23高级灰色涂料/部分石材嘉睿富华逸墅30%自然园林绿化/健身休闲风情商业街高层2.8高级涂料香榭丽花园50%绿化餐饮娱乐商业街高层2.4高级涂料/深浅卡其色石材天成雅典42%北美风格/健身场等超市、银行、社区商业等高层2.2高级涂料/西班牙风格金黄色万成红树林35%自然园林绿化商业、会所、幼儿园高层3.3高级涂料华宇新城30%绿化/部分水系超市、银行、餐厅、各种娱乐场所高层2.87高级涂料/粉白色项目名称总户数开盘时间当前均价发达嘉园1700余户352套7套2013.10.165180金瑞尚品约1866余户1866余套95%左右2012年9月4900元/平米嘉睿富华逸墅约1616余户1616余套0%2013.10.164600元/平米香榭丽花园约1500余户1500余套15%左右2013年8月4800元/平米天成雅典约3400余户340065%左右2013年7月5400元/平米万成红树林约1300余户13000%2013年10月底4850元/平米华宇新城约2500余户2500余套10%左右2013年9月3980元/平米二、 SWOT分析三、 项目价格定位定价方法：市场对比法A权重因素对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。B选择项目选择本区域内6个项目，包括：香谢丽花园、万成-红树林、金瑞尚品、富华逸墅、天成雅典、华宇新城l 计算表格：修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%香榭丽花园1111114750本案0.811111.3市场价格比较一:4750*15%*0.8+4750*15%*1+4750*30%*1+4750*15%*1+4750*15%*1+4750*10%*1.3=4750修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%万成红树林1111115000本案0.80.910.80.81.5市场价格比较二:5000*15%*0.8+5000*15%*0.9+5000*30%*1+5000*15%*0.8+5000*15%*0.8+5000*10%*1.5=4725修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%金瑞尚品1111114600本案1111.210.9市场价格比较三:4600*15%*1+4600*15%*1+4600*30%*1+4600*15%*1.2+4600*15%*1+4600*10%*0.9=4692修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%嘉睿富华逸墅1111114500本案111.311.11.6市场价格比较四:4500*15%*1+4500*15%*1+4500*30%*1.3+4500*15%*1+4500*15%*1+4500*10%*1.6=5242.5修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%天成雅典1111113890本案0.80.90.92.30.91.5市场价格比较五:3890*15%*0.8+3890*15%*0.9+3890*30%*0.9+3890*15%*2.3+3890*15%*0.9+3890*10%*1.5=4492.95修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%华宇新城1111114200本案1.31.3111.31.5市场价格比较六:4200*15%*1.3+4200*15%*1.3+4200*30%*1+4200*15%*1+4200*15%*1.3+4200*10%*1.5=4977l 经过加权平均比较，本项目市场价格如下：（4750+4725+4692+5242.5+4492.95+4977）/6=4813.24四、 推广定位l 本项目推广的核心在于突出准现房的优势，购房零风险；l 强调项目简洁的建筑风格，突出区位优势和户型设计优势诉求；l 发达嘉园作为房地产中端品牌，以项目品牌定位：“发达嘉园大型居住式社区”为推广核心，在推广过程中，诉求“老地段，新面孔，便捷畅享缤纷生活”的品质定位和内涵，借此实现项目整体的营销推广策略；l 以相应的折扣（全款95折，贷款97折）来吸引意向客户；l 以生活舒适、交通便利，适宜居住来吸引适婚青年家庭；l 灌输未来太和区发展，项目升值空间巨大的理念，变目前发展滞后的不利因素为有利因素五、 推广策略1. 派单推广除在人员集中的商超聚集进行派单代客工作外，另根据前期市场反馈及订房客户信息，对于特定目标区域进行地毯式铺排，以桥西区为重点铺排对象；2. 短信SMS推广l 选定项目锁定为的数据库客户群体进行短信定点发送；时间排期投放渠道短信投放投放量（万条）金额单价：X分六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五12月短信1010101010101010101010101010101016001月短信1010101010101010101010101010101016002月短信55555555555555558003月短信55555555555555558004月短信55555555555555558005月短信555555555555555580l 利用短信车在定向区域（市区、近郊区县）进行车载短信群发，拦截过往客群；时间排期投放渠道短信车投放量（天）金额单价：万六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五12月信车12345678910111213141516171819202122232425262728293031801月信车12345678910111213141516171819202122232424262728293031402月信车12345678910111213141516171819202122232425262728403月信车12345678910111213141516171819202122232425262728293031504月信车123456789101112131415161718192021222324252627282930405月信车12345678910111213141516171819202122232425262728293043. 公交车车身广告选定目标人群集中地区域的公共交通路线，