陕西西安商品房市场分析报告.doc

2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:8000180872011年西安商品房市场分析报告西安房地产信息网数据研究中心目 录一、宏观运行背景 1.1经济环境 1.2政策环境二、商品房市场 2.1商品房供应市场2.2商品房销售市场2.3 商品房市场特征三、分物业市场 3.1 普通住宅市场3.1.1 普通住宅销量走势3.1.2 普通住宅购房年龄段占比3.1.3 普通住宅分面积区间情况3.1.4 普通住宅分面积区间情况3.1.5 普通住宅分价格区间情况3.1.6 普通住宅购房人群来源情况3.2 商服用房市场3.2.1 商业物业销量走势3.2.2 商业物业各月成交均价走势3.3 写字楼市场3.3.1 住宅调控 写字楼迎机遇3.3.2 成交均价呈震荡上扬态势3.4 别墅市场3.4.1 市场供应3.4.2 市场销售四、分城区商品房市场4.1 城南区商品房市场总体运行情况4.1.1 城南区普通住宅市场运行情况4.1.2 城南区普通住宅市场特征4.1.3 城南区商办物业情况4.1.4 区域热点分析4.2 城北区商品房市场总体运行情况4.2.1 城北区普通住宅市场运行情况4.2.2 城北区普通住宅市场特征4.2.3 城北区商办物业情况4.2.4 区域热点分析4.3 城西区商品房市场总体运行情况4.3.1 城西区普通住宅市场运行情况4.3.2 城西区普通住宅市场特征4.3.3 城西区商办物业情况4.3.4 区域热点分析4.4 城内区商品房市场总体运行情况4.4.1 城内区普通住宅市场运行情况4.4.2 城内区普通住宅市场特征4.4.3 城内区商办物业情况4.5 高新区商品房市场总体运行情况4.5.1 高新区普通住宅市场运行情况4.5.2 高新区普通住宅市场特征4.5.3 高新区商办物业情况4.5.4 区域热点分析4.6 城东区商品房市场总体运行情况4.6.1 城东区普通住宅市场运行情况4.6.2 城东区普通住宅市场特征4.6.3 城东区商办物业情况4.6.4 区域热点分析2011年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策出台，楼市现象交相出现，从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。一、宏观运行背景1.1经济环境2011年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。l 固定资产投资平稳较快增长1-10月份，全社会固定资产投资2561.67亿元，同比增长30.2%，较上半年提高0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资1688.94亿元，增长42.4%。分产业看，1-10月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资62.64亿元，同比增长15.7%；第二产业投资362.99亿元，增长38.1%；第三产业投资2136.04亿元，增长29.4%。从房地产市场看，1-10月份，房地产投资818.67亿元，同比增长17.4%。投资保持较快增长，很大程度上得益于保障性住房投资加快的拉动，前三季度保障性安居工程新开工12.18万套，完成投资133.47亿元。指标总额同比增长全社会固定资产投资2561.6730.2%其中： 城镇固定资产投资1688.9442.4%其中：第一产业62.6415.7%第二产业362.9938.1%第三产业2136.0429.4%房地产投资818.6717.4%其中：前三季度保障性投资133.47l 消费市场需求持续增强1-10月份，全市实现社会限额以上消费品零售总额1174.43亿元，同比增长30.4%。从销售地域看，1-10月份，城镇市场实现社会消费品零售额1161.48亿元，增长30.1%；乡村市场实现社会消费品零售额12.95亿元，增长52.3%。 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:800018087从行业看，1-10月份，批发业实现零售额196.00亿元，增长53.1%；零售业实现零售额898.90亿元，同比增长26.8%；住宿业实现零售额19.86亿元，增长26.5%；餐饮业实现零售额59.67亿元，增长23.1%。从销售形态来看，1-10月份，餐饮收入为73.50亿元，增长24.3%；商品零售为1100.93亿元，增长30.8%。指标总额（亿元）同比增长限额以上消费品零售总额1174.4330.4%从销售地域分城镇消费品零售额1161.4830.1%乡村消费品零售额12.9552.3%从行业分批发业实现零售额196.0053.1%零售业实现零售额898.9026.8%住宿业实现零售额19.8626.5%餐饮业实现零售额59.6723.1%从销售形态分餐饮收入73.524.3%商品零售1100.9330.8%l 财政收支增长较快1-9月份全市财政总收入489.23亿元，同比增长28.5%。地方财政一般预算收入236.47亿元，增长34.0%，比1-10月份提高2.3个百分点。工商税收174.60亿元，同比增长29.7%，比1-10月份提高2.0个百分点。非税收入增速较快，各月累计增速高于税收收入20个百分点以上，前三季度非税收入41.14亿元，增长50.4%1-9月份，全市地方财政一般预算支出324.16亿元，同比增长57.6%。其中，民生支出239.79亿元，增长58.7%，占到一般预算支出的74%，占比较上年同期提高0.6个百分点。指标总额（亿元）同比增长全市财政总收入489.2328.5%地方财政一般预算收入236.4734.0%工商税收174.6029.7%非税收入41.1450.4%全市地方财政一般预算支出324.1657.6%民生支出239.7958.7%1.2政策环境2011年楼市政策盘点：政策发布时间发布方政策细则摘要2011年1月17日银监会2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月19日国务院国务院常务会议审议并原则通过的国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。2011年1月25日住建部住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日国务院国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月27日财政部财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日财政部（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月9日住建部住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。2011年2月21日住建部2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。目前，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。2011年2月25日西安市政府2月25日下午，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议，传达全国保障性安居工程工作会议精神，讨论并原则通过了关于进一步加强房地产市场调控工作的通知，俗称“限购令”。其中明确规定本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。自通知发布之日起施行。2011年4月19日国土部国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。2011年4月25日西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)精神，实现西安市2011年新建住房价格控制目标，该局日前出台了相应文件，其中明确，各房地产开发企业要科学核算成本，合理确定销售价格。商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价”，“一价清”相关规定，销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。已办理商品房预售许可的项目，开发企业应按前款规定于4月30日前在销售网络系统中补填每套房屋销售价格。 2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:8000180872011年5月1日发改委根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月5日西安市物价局5日西安市物价局召开的“西安市商品房销售明码标价工作会议”明确要求，即日起西安市商品房销售实行明码标价新规定。2011年5月10日住建部住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月15日陕西省物价局15日，陕西省商品房销售明码标价规定实施细则正式出台并开始实施，凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。同时，中介机构销售二手房的明码标价也要参照执行。2011年5月19日住建部住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月1日西安市住建委、市发改委商业、办公类的商品房项目，不能改头换面，设计成住宅样式出售。市住建委、市发改委等五部门联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。通知将于下月1日起执行2011年6月9日住房城乡建设部住房城乡建设部有关负责人9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。2011年7月1日西安住房公积金管理中心西安住房公积金管理中心：根据国务院住房公积金管理条例、西安市住房公积金管理条例的规定，2011年度住房公积金缴存基数自2011年7月1日起进行调整。2011年7月7日住建部住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知，5年期以上公积金贷款利率上调至4.90%。2011年7月14日国务院国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购2011年7月14日国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。2011年7月21日国务院国务院发布土地市场国五条，强化土地调控。2011年7月26日西安市价格监督检查局西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌、商品房销售明码标价表、商品房明码标价签，共三类五种表格、44项具体内容，主要解决销售展示和实际成交两个环节的明码标价，同时标示价格举报电话、信息查询途径及监制标识，这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式。2011年7月27日银监会中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议并发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。2011年8月26日陕西省日前陕西省出台了陕西省物业服务收费管理办法，多层住宅(六层以下，含六层)物业费每平方米每月最高0.45元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为1.50元，预收物业费不得超过三个月。2011年8月31日财政部财政部提出关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见，要求推进税制改革，加快修订房产税暂行条例。2011年9月1日财政部财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。2011年9月3日国务院国务院办公厅提出关于保障房建设和管理的指导意见，要求健全保障房退出机制。2011年10月12日国务院国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施，适当提高对小企业贷款不良率容忍度。2011年11月30日国土资源部国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部近日联合下发关于农村集体土地确权登记发证的若干意见，意见强调，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。2011年银行信贷政策：发布时间细则解读1月14日1月20日上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19%，中小金融机构存款准备金率将达15.5%。2月18日2月24日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19.5%，中小金融机构存款准备金率将达16%。3月18日3月25日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20%，中小金融机构存款准备金率将达16.5%。4月17日4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达20.5%，中小金融机构存款准备金率将达17%。5月12日5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.0%，中小金融机构存款准备金率将达17.5%。6月14日6月20日起上调存款准备金率0.5个百分点这是央行2011年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.5%，中小金融机构存款准备金率将达18.0%。11月30日12月5日下调存款准备金0.5个百分点中国人民银行今日决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年加息时间表：发布时间细则解析2月8日2月9日起加息0.25个百分点这是2011年以来央行首次加息，此次加息使得房屋贷款以基准利率贷款额100万，20年为期，则每月还款额度增加117元。4月5日4月6日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调整后，一年期整存整取定期存款利息达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%。7月6日7月7日起加息0.25个百分点这是央行2011年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5，一年期贷款利率达6.56。二、商品房市场2011年西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北170226788900107130461城东1461159282011817527城南15932336089876218726800城内2428315745城西30677791475058737西高新119810846902270015646总计62628512931625058305999162011年西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北59499.443009033.49306559.85104753.163479845.94城东43850.851672663.948881.53313591756755.32城南56580.032688421.1174860.94135657.22593933114912.29城内282.3237224.4135162.1172668.84城西13437.46705133.095126522777.88792613.43西高新43450.951090838.28199822.39329459.191663570.81总计217101.059203314.31767670.29601528.989075210880366.632011年西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城北文景小区5304777965.92城西天朗莱茵小城2442214489.63城南天赐颐府1430195421.54城南中海碧林湾1697187970.95城南曲江观山悦1093155991.56城北领汇双河湾1394152336.67城北华远君东锦绣天下1140140369.69城南金地湖城大境72813460510城北西安首创国际城1312134477.92.1 商品房供应市场2.1.1 季度供量走势情况：投资额（亿元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年195.391527355414680754144360592011年258.85139312361342930012239362变动 32.48% 8.79% 8.52% 15.22%自今年1月底新国八条后，各地方版“限购令”、商品房明码标价规定、央行三次加息、六次上调了存款准备金率，楼市政策调控在不断升级，金融市场也持续收紧，造成西安房产市场观望氛围日趋浓烈；同时，伴随着通胀压力的日益增大、银行信贷能力的萎缩，不少开发商资金链开始出现问题，加上在日渐趋紧的政策调控的背景下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，市场供应方的供应能力呈现出下滑态势。2011年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。2.1.2 月度供量走势情况据西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2011年，西安商品房新批准预售面积为1405.12万平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1040.09万平方米，同比去年下降21.73%。从2010年与2011年商品房新批预售面积的对比情况来看，1、2月，在春节因素的影响下，人们消费意识较为冷淡，需求市场处于淡季时点，而供应方同样是处在年关总结阶段，对其房源释放力度也有所放缓，2010年及2011年的前2个月，房产供应市场表现出了较为相似的特点。而在楼市政策调控（2010年4月17日的新国十条、2011年2月25日的地方版限购令）不断深化的影响下，商品房销售市场受挫，房企已不敢贸然推货，2010年和2011年的5月，西安楼市供量同样是呈现出了较大幅度的下滑情况；随后的6月至8月，基于2011年政策调控效应相对比较强烈，加之2011年8月前央行的3次加息作用及年内通胀压力持续加大等外围因素的影响，2011年6到8月的商品房市场供量明显要小于2010年。时至“金九银十”传统楼市销售旺季，尽管2010年9月的商品房供量也有很大程度的释放，但是由于2011年前8个月楼市库存量持续的积攒，在对传统销售旺季的极大预期下，9月商品房市场供应量得到了迅速的释放，楼市供量急剧攀至最高点，远远高于去年同期水平；之后的几个月，伴随着大部分房企全年销售指标的基本完成，其对市场后期的开发信心已明显不足，2010年和2011年的商品房市场供量都保持相对稳定的状态。2.2 商品房销售市场2.2.1 季度销售情况从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的4季度往往是楼市销量突破的一个时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长2.14%，09年4季度增长54.07%，10年4季度增长46.35%；然而受11年楼市政策调控效应持续作用及金融市场不断收紧的影响，11年4季度西安商品房市场销量呈现出下滑的趋势。2.2.2 月度销售情况据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，西安商品房销售量销售量为1088.04万平方米，同比去年同期下滑23.85%，其中，普通住宅销售面积920.33万平方米，同比去年同期下滑26.2%。从2011年西安商品房市场各月销售情况来看，1、2月，在对限购令即将出台的强烈预期下，抢签备案迅速占据了市场，楼市在前2个月呈现出了大规模交易的现象，相比2010年前2个月，商品房市场销量较去年同期增长75.28%，普通住宅市场销量增长88.92%。3月，在限购令正式实施后，楼市骤然降温，投资投机行为被逐出市场，销量急速下跌至谷底。4、5月，政策逐步被消化，市场销量开始稳步攀升，至6月，随着个案项目开始集中网签备案，楼市销量上升至2011年的最高点。6月后，尽管打折、优惠等促销活动铺满整个楼市且力度在不断加大，但是，政策调控的加码及金融市场的紧缩，使得人们对于后市房价下跌的预期不断的增强，造成了观望情绪一直笼罩着市场，商品房销量呈现反转稳步下跌的走势，这与2010年6月后楼市销量持续攀升的情况形成了鲜明的对照，2011年6到12月，商品房市场销量相比去年同期下跌27.72%，普通住宅市场销量相比去年同期下跌32.43%。2.3 商品房市场特征从西安商品房供销额对比情况来看，在对限购令即将出台的预期下，2011年1、2月，商品房市场呈现出供不应求的状况，1月供销差额达-82.87万平米，2月供销差额为-33.35万平米。3、4月，在限购令的影响下，楼市交易门槛提高，商品房市场销量迅速走低，表现出供大于求的状况。5月到7月，随着房企推货速度的减慢，加之限购政策逐渐被消化，商办物业不限购的优势得到了体现，商品房市场再度呈现出供不应求的局面。而在8月后，由于市场销售情况一直不景气，楼市库存量在持续积攒，房企在经过了8月的试探性推货后，借“金九银十”之际，开始迅速释放房源，9月，商品房市场供销差额已超过200万平米，上升至年内高位。在“金九”销售旺季破灭后，10月、11月、12月，房企推货已变得较为谨慎，但部分房企迫于资金的压力，11月，市场供量还是得到了一定程度的增长。2011年2月25日限购令出台后，随着限购政策对住宅市场的限制，商办物业销量实现了迅速的膨胀，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：限购后10个月，商服用房销售占比由去年同期的月均5.69%提升到了10.49%，写字楼销售占比由去年同期的月均4.15%提升到了7.15%；2011年3-12月，商服用房成交面积同比去年同期增长21.25%,写字楼成交面积同比去年同期增长7.23%。而眼下西安楼市供需双方对峙、博弈在持续地加剧，商办物业去化难度进一步增大，当前，西安楼市商办物业存量已经达到高位。截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为46.97个月和24.53个月。在此情况下，9月后，房企对商办物业的开发已开始减少，9、10、11、12月，商服用房新批预售面积分别为：30.78万平米、2.78万平米、9.84万平米、12.06万平米，写字楼新批预售面积分别为：33.6万平米、2.66万平米、0万平米、6.38万平米。近几个月商办物业供量已明显放缓，市场存量去化周期也有所缩减。但就现状来看，由于限购后很多开发商转入不限购的商办物业，其开发量得到了持续的积攒，而眼下在整个楼市都不景气的情况下，商办物业供销已严重失衡，以目前的去化情况来看，商业地产未来销售情况甚是堪忧，销售压力仍然十分巨大。三、分物业市场情况3.1 普通住宅市场3.1.1 普通住宅销量走势尽管2010年曾被一度认为是有史以来楼市调控力度最大的一年，但是，从普通住宅市场的年度销量来看，相比2009年，2010年仍然是有2.39%的涨幅。而进入2011年，年初首月底，“新国八条”的出台便率先给11年全年的调控尺度定下了基调，随后几个月限购、限货、限贷、商品房明码标价等政策措施也相继实施，在政策的不断鞭策下，西安普通住宅市场销量缩水严重，尤其是在限购政策实行后的前3个月里，住宅市场销量同比持续大幅下跌，其中，3月份的销量更是跌至近2年来的最低谷，同比下跌了71.76个百分点。由此来看，相比2010年，2011年的楼市政策调控力度是有增无减，加上央行在年内的3次加息、市场通胀压力的持续加大及去年调控的滞后效应等因素影响，造成全年的市场观望氛围都比较浓重，销量下滑也在情理之中。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，西安普通住宅销售面积920.33万平方米，同比去年同期下滑26.2%。3.1.2 普通住宅购房年龄段占比从各面积区间比例来看，2011年，25-30岁年龄段占比最大，占市场份额的19.73%。从今年普通住宅市场购房年龄结构构成来看，各年龄段比例较为均衡，并没有出现比重特别大的年龄区间。2011年由于限购政策的作用和首付比例的一次次提高，刚需购买力被压制，青年首置人群比例下滑显著。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，20-25岁年龄段比例较去年下滑6.85个百分点，25-30岁年龄段比例较去年下滑0.64个百分点。而在2011年后半年，随着限购政策效应的减淡，部分外来购买力开始入市，其中不乏陕北大客户前来采购高端楼盘项目，40岁以上各年龄段比例呈现上涨态势，总体较去年同期上涨7.68个百分点。3.1.3 普通住宅分面积区间情况50以下5070709090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2010年8.21%10.73%20.82%27.20%13.00%9.08%8.16%1.82%0.44%0.54%2011年6.12%8.14%20.41%23.88%17.16%9.89%10.04%2.54%0.80%1.02%变动-2.10%-2.58%-0.41%-3.32%4.16%0.81%1.89%0.72%0.36%0.48%从普通住宅各面积区间段比例来看，70-90、90-110、110-130平米户型是2011年的三大面积区间段，分别占20.41%、23.88%、17.16%。而与去年相比，2011年住宅面积结构呈现出的最大特征是，110平米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平米以上各面积区间段比例则都表现为上涨态势。在今年限购政策的影响下，普通住宅需求市场对于户型结构的选择发生了较大的变化，一方面，政策的严格限制使得很多刚需群体的购房观念开始转变，以前那种由小户型向中、大户型改善的置业计划已经转变为“一步到位”的一次性置业的理念，另一方面，市场投资投机行为被挡在政策大门之外以后，被一直热炒的小户型的比重开始下滑，刚需购买力在后限购时期占据了楼市的主力。2000年以前商品房市场启动之初，西安市住房消费尤其是以先富人群为主的模式下，住宅套型求大求全。1999年西安市住宅单套成交面积为132平方米，而后随着住宅市场的逐步启动，住房价格的持续上行，住宅需求面积呈现逐步下行过程 ，2004年套均交易面积降至121平方米，2006年随着中央关于“90/70%”政策的实施，住房成交面积迅速下行，2006年降至106平米，至2009、2010年市场发展趋于稳定，住房单套成交面积已基本稳定于99平方米，而2011年前3季度在限购政策影响下，购房呈现“一步到位”的需求特征，商品住房单套成交面积再次升至106平方米。而11月，随着全国楼市降价潮的涌动，加之保障房的大批成交，70-90平米户型占比达到了26.7%，是近2年来该区间段比重最大的一次，以至于11月月均面积减小至104.64平米。12月，城南、城北区大面积户型的走俏，再次使得全市住宅平均面积呈现上涨之势。3.1.4 普通住宅分面积区间情况从今年各月度购房人群平均年龄分布来看，当下置业人群年龄均在36岁左右，且呈现持续下降态势。西安住宅市场购房人群逐步向青年刚需置业者转变。2011年，西安商品房购房人群平均年龄为37.1岁，相比2010年减小1.5岁。3.1.5 普通住宅分价格区间情况小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500- 80008000- 10000大于100002010年8.96%5.28%6.15%11.89%15.39%14.08%10.60%7.65%6.16%4.03%6.60%3.22%2011年11.76%10.08%3.98%4.56%6.34%9.42%11.25%11.94%8.58%5.55%9.73%6.80%变动2.80%4.80%-2.17%-7.33%-9.05%-4.66%0.65%4.29%2.42%1.52%3.13%3.58%从价格区间段分布情况来看，2011年，西安普通住宅4000-6000元/平米各价格段占比呈现出下滑趋势，其他各价格区间段比例则都表现出了不同程度的上涨态势。其中，比例下滑最为显著的是5000-5500元/平米价格段，同比去年同期减少9.05个百分点，而比例增长最为显著的是3500-4000元/平米价格段，同比去年同期上涨4.8个百分点。由2011年西安住宅价格区间段占比特点我们可以看出，随着保障性住房在今年的稳步推进，加上年中个别项目集中备案的影响，4000元/平米以下各价格段比例增长较为显著；与此同时，下半年部分省内其他地区群体对于城南区高端物业的追逐，促使高价位区间比例呈现上涨走势。3.1.6 普通住宅购房人群来源情况从商品房购房者来源情况来看，2011年，基于楼市限购政策的影响，房地产投资投机行为被抑制，市场购买力已转向的本地人群，西安市普通住宅市场购房人群中，本市人群占91.62%，占据市场绝对的主力位置。2011年2月25日，西安版限购令的正式实施，绝大部分的外来置业人群被挡在了政策的门槛之外，限购政策推行的9个月里，西安市普通住宅市场购买人群中，近九城的客源都来自于本市户籍人群，尽管在此期间，外来人群比例有所波动，但总体来看，政策调控还是收到了很大的成效。本市本省其他地区外省市境外2010年91.92%4.72%3.33%0.02%2011年91.62%5.84%2.53%0.01%变动-0.31%1.12%-0.80%-0.01%自2010年4月17日“新国十条”出台后，房地产市场调控持续升级，加之金融市场收紧的影响，西安普通住宅市场购房人群结构发生了很大的变化，外来人群购房比例从4月的12.89%降至12月的4.97%，降幅十分显著，本市人群开始逐步占据市场。进入2011年，“新国八条”在1月底的出台，加之西安版限购令的呼之欲出，1、2月外来购买力在短时间内得到了释放，外来人群购房比例呈现出反弹态势；然而，2月25日限购令正式出台，由于人们对政策解读和房屋申请、审批等程序存在滞后性，3月，外来人群购房仅成交43套，其所占比例也是降至了近几个月的最低点；4月后，随着人们对限购政策的深入理解，外来购买力再次开始活跃，市场占比再次开始放大。至9月，在“金九银十”的刺激下，外来人群占比在2011年首次突破了10%大关，其中以城南、城北外来人群比例较多，随着城南、城北区外来人群比例的持续上升，10月和11月，全市外来置业人群占比已基本趋于稳定。3.2 商服用房市场3.2.1商业物业销量走势自2月25日西安版“限购令”出台至今，西安楼市成交量渐走低迷。新政的不断加码，使得住宅市场观望情绪渐浓，部分住宅投资客也得到一定程度的遏制。不少的投资客已经开始转战商业地产，随着新政的持续实施，商业地产在2011年的春风里迅速崛起。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2011年全年，西安楼市商业物业共销87.4万平方米，与2010年全年相比，增长了9.6个百分点。3.2.2 商业物业各月成交均价走势2011年，在楼市调控下，西安商业地产市场异军突起，成交均价也一波三折。2011年初，在民乐园万达广场等城内区商业用房大力成交的拉动下，西安商业物业的成交均价逼近15000远/平方米。在政策调控的影响下，楼市观望分为迅速形成，商业地产价格也有所下滑。随着通胀压力的增加，投资客蜂拥而至商业市场，直至9月，西安商业地产达到了当年顶峰。3.3 写字楼市场3.3.1 住宅调控 写字楼迎机遇2011年，西安市写字楼市场供应量为68.65万，相比去年环比上涨3.17%；成交量为64.63万，相比去年同期上涨44.1%，供需双双继续保持上涨态势。在政策调控的同时，连番加息以及物价上涨让闲散资金急于寻找出口，住宅受到限购令的影响，人气和成交量都跌入低谷。而商业地产由于其不限购等优势，成为当下楼市受到追捧的投资品，写字楼、商铺、商务公寓等各种形式层出不穷。住宅市场的调控致使部分投资性需求转向写字楼物业，在一定程度上拉升了写字楼整体销量。客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值，也是写字楼市场表现良好的主要原因之一。3.3.2 成交均价呈震荡上扬态势受政策影响，西安房地产市场整体都受到了巨大的冲击，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价的变动比例也相对较小。从上图中可以看出写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。3.4 别墅市场3.4.1 市场供应投资额（亿元）施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年7.783847383777402747552011年5.85255892388348277780变动-24.81%-33.49%2.81%1.10%3.4.2 市场销售随着楼市政策调控的不断深化，2011年，西安别墅类物业销售也受到较大的打击，从2011年各月别墅销量走势来看，2月后，市场销售始终处于低迷，月均销售不足5000平米。而从区域销售状况来看，西安别墅去化依旧是集中在城南及城东两个区域。从别墅物业的价格走势来看，受到楼市调控影响，住宅市场均价在2011年产生了较大的波动，然而，别墅类物业不限购且属高端消费产品，其价格受到调控的影响相对不是很大。随着城南曲江区高端别墅项目在下半年的受宠，2011年，西安别墅均价呈现出上涨的走势，据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年，西安别墅成交均价为18078元/平米，同比去年同期上涨6.72%。四、分城区商品房市场4.1 城南区商品房市场总体运行情况西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示：2011年城南区商品房销量为3089273.56平方米占全市总成交的28.29%，相比去年商品房总成交量下滑26.2%。从各月的成交走势来看：受到限购政策颁布的恐慌性需求所致，作为传统的房地产市场成交淡季的1、2月在今年却显示出火热的场面。城南施工面积（）竣工面积（）新开工面积（）2010年3183076333853731219782011年398068437485563246205变动（%）25.06%12.28%3.98%2011年1、2月城南区商品房月度成交量持续徘徊均在50万平米附近，相对于2010年前两月成交分别同比上涨59%及69%。随着2月25号西安限购令细则的出台，成交量开始呈现大幅下滑，3月份城南区商品房成交环比2月大幅下滑323.4%。随着市场对于调控政策的逐步消化，加之各房企打折促销的拉动，步入9月，城南区销量首次突破30万平。整体来看随着限购令的实施城南区商品房成交一直较为低迷相对往年同期持续处于低位运行。这一年，调控逐步深入，信贷越收越紧，短期无法扭转的市场颓势令楼市提前入冬经过一年的调控，房地产市场上的利益方博弈力量发生了历史性的转变，错综复杂的市场形势令开发商伤透脑筋。预计开发商会进一步提升优惠空间甚至以成本价格促销来完成年度销售任务，而明年开发商也很有可能受到当前楼市影响，适当调减销售任务，西安的房价将逐步步入理性轨道。城南区各物业销售情况：车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交套数159323360898762187成交面积56580.032688421.1174860.94135657.2259393(单位：套；平方米)从城南区全年各物业成交情况来看：普通住宅共成交23360套，成交面积为2688421.1平米，占到城南区商品房总成交的86.31%，成交量同比去年下滑21.31%。城南区长期作为全市住宅的重要区域，成熟的配套以及良好的居住氛围受到购房者的青睐，随着越来越多知名房企的进入，区域内市场竞争逐渐加大，产品结构也趋于多样。尽管调控层层加压，但是区域内商品房成交在全市各城区中一直保持着相对较好的态势，从今年各城区商品房成交面积占比来看，城南区占到28.29%位居第二。4.1.1 城南区普通住宅市场运行情况普通住宅的成交走势也显示出明显的节点性特征：限购令出台的前2个月恐慌性购房致使销量攀升，随着限购令细则的正式出台销量徒然回落3月份成交量成为年内月成交量最小的一月，销量逐步开始回升但始终处于地位运行。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：城南区2011普通住宅总成交26.73万平米，同比去