彭州市威亨工业港规划报告.doc

彭州威亨工业港规划报告彭州威亨工业港管理委员会四川大学战略与发展研究中心2006年10月目 录目 录2第一部分 彭州威亨工业港背景分析51.1 项目的提出51.2 项目环境背景51.2.1 彭州区域经济发展态势51.2.2 威亨工业港基本情况6第二部分 彭州威亨工业港战略思路102.1 威亨工业港建设理念102.2 威亨工业港六大特色102.3 威亨工业港发展目标112.4 威亨工业港规划思路112.4.1规划重点112.4.2 规划特色112.4.3 规划意义12第三部分 彭州威亨工业港定位133.1 区位定位133.2 功能定位143.2.1 促进彭州区域经济的发展143.2.2 优化彭州工业开发区的产业结构143.2.3 提供创业机会143.2.4 缓解就业压力143.3 目标客户定位143.4 形象定位153.4.1 总体形象定位153.4.2 建设风格定位153.5 实现成功定位的保障条件15第四部分 彭州威亨工业港功能分区及布局184.1 威亨工业港生物化工（研发、总部经济）区194.2 威亨工业港化工设备、机械制造区204.3 威亨工业港配套服务中心214.4 威亨工业港管理委员会224.5 威亨工业港道路规划234.6 威亨工业港绿地规划24第五部分 彭州威亨工业港建设与发展计划265.1 威亨工业港经营发展模式265.1.1 管理模式265.1.2 经营模式265.2 威亨工业港开发步骤27第六部分 彭州威亨工业港配套服务286.1 市场服务中心286.2 金融服务中心286.3 人才服务中心286.4 技术咨询服务中心296.5 信息服务中心296.6 中介服务中心306.7 物流服务中心306.8 政策服务中心306.9 基础设施服务中心30第七部分 彭州威亨工业港营销推介思路327.1 威亨工业港营销理念327.2 威亨工业港营销战略327.2.1 市场细分327.2.2 目标市场327.2.3 培育并强化威亨工业港的优势327.2.4 推广威亨工业港的USP（独特的销售主张）337.3 威亨工业港的目标企业337.3.1 目标企业选择337.3.2 目标企业标准347.3.3 目标企业区域347.4 威亨工业港企业入港形式347.5 威亨工业港招商前期准备357.5.1 建立招商接待中心357.5.2 准备完备的招商手册357.5.3 培训招商人员357.6 威亨工业港招商手段367.6.1 利用传媒招商367.6.2 举办或参加行业招商会367.6.3 借助中介机构的联络渠道招商367.6.4 派出招商小组主动招商367.6.5 以商招商367.6.6 针对某一目标企业定向招商367.6.7 聘请招商顾问377.6.8 借助电子网络招商377.6.9 借助VRP三维电子技术宣传招商377.6.10 各类政府及协会的渠道377.7 威亨工业港招商活动推广计划377.7.1 筹备期推广计划387.7.2 介绍期推广计划407.7.3 强销期推广计划417.7.4 待续期推广计划417.8 威亨工业港定价标准、交付标准及物业收费标准42第八部分 彭州威亨工业港成本估算与风险防范438.1 威亨工业港成本估算438.1.1 土地438.1.2 建筑物438.1.3 道路成本438.1.4 绿化系统438.1.5 停车系统448.1.6 信息系统448.1.7 能源448.1.8 公共设施448.1.9 工业港后期维护管理448.2 威亨工业港项目风险评估及对策448.2.1 政策风险分析与对策458.2.2 资金风险分析与对策458.2.3 管理风险分析与对策468.2.4 经营决策风险分析与对策468.2.5 “接受时间”风险分析与对策47第一部分 彭州威亨工业港背景分析1.1 项目的提出2006年，四川年产80万吨乙烯项目落户彭州，对彭州经济、社会的发展将产生深远的影响，加之彭州自身所拥有的丰富自然资源，使其成为四川乃至西部地区最具发展潜力和创业机会的城市。因此，为更好地利用彭州的优势资源，积极推动基于产业集群的工业园区发展，为企业提供优质高效的投资环境，四川省威亨置业投资有限责任公司对位于彭州工业开发区的威亨工业港进行整体规划与打造，运用控制性详细规划手段对威亨工业港的发展进行宏观控制，拟将其塑造成最具竞争力和发展前景的综合性工业港。1.2 项目环境背景1.2.1 彭州区域经济发展态势近年来，彭州市国民经济持续快速健康发展，综合经济实力显著增强。2005年，全市实现地区生产总值77.32 亿元，比上年增长13.6%；其中，第一产业增加值达18.99亿元，比上年增9.2%；第二产业增加值达32.13亿元，比上年增长21%；第三产业增加值达26.19亿元，比上年增长8.4%。人均国内生产总值达9928元(现价)，比上年增长17.88 %。一、二、三产业占GDP的比重为23.3%、42.9%、33.8%，产业结构进一步优化，全市经济保持良好发展势头。彭州市工业基础实力较为雄厚，以化工、医药、建材、能源、食品为重点行业，不断实施技术改造，结构日趋合理，运行质量日益增强。随着80万吨乙烯项目落户，彭州市着力壮大以精细化工、现代医药、优质建材为支柱的第二产业，积极培育以房地产、旅游、现代物流为主导的第三产业，不断深化以蔬菜、畜禽、水产、林产为主导的第一产业。彭州以城乡经济相融、一二三产业互动的良好局面，向世人展示出她无限的商机和美好的前景。1.2.2 威亨工业港基本情况1.2.2.1 项目概述彭州工业开发区“威亨工业港”项目，占地1338.4亩，总建筑面积约30万平方米，位于彭州市致和镇贤德村和清林村，属于彭州工业开发区中心地带。工业港先行统一整理土地，建设工业港的公共服务项目和水、电、气、道路、信息网络以及物流系统等基础设施，为进港的企业提供最优的环境和投资条件。项目前期准备工作将于2006年11月完成，整个项目分三期进行，成片滚动开发，预计2009年全部完成。1.2.2.2 项目建设的优势及条件（1）区位优势（见图1-1）彭州市位于成都西北部，距成都市区20多公里，是成都平原与龙门山脉交接地带。境内交通便利，有5条出入境高等级公路（其中成彭高速全长19公里），正在建设的有成都北延线彭州段和成都沙西线彭州段（成都至彭州的货运快速通道）。另有2条铁路，其中宝成铁路青灌线横穿彭州工业开发区，在彭州有4个货运站，另一条矿石运输专线彭白铁路也正在进行扩建中。彭州市距全国第5大国际机场双流国际机场70公里，以成彭高速、绕城高速、机场高速相连接，全程只需40分钟左右。彭州处于四川省主要经济圈成德绵产业带上，该产业带在高新技术和先进制造业上的优势将对彭州机械加工行业的发展起到巨大的辐射作用。目前，第二条成绵高速公路的建设已提上日程，彭州作为其中一个关键站点更凸显其在整个产业带中的核心作用，彭州的发展也使产业带的结构更趋完善（彭州背景资料详见附件一）。图1-1 彭州交通区位示意图威亨工业港所属的彭州工业开发区是四川省级重点开发区，始建于1992年。规划总面积25.2平方公里，建成区已达6.9平方公里。规划有医药、机械加工、精细化工、服装、家具、石化产业配套区等产业园区，目前已落户工业项目百余个（威亨工业港周边工业园区情况详见附件二）。（2）产业优势（见图1-2）四川年产80万吨乙烯项目的落户将对彭州经济社会发展产生深远的影响，主要表现在：投资强度大，配套产业链长，带动能力强，综合效益佳，将大大提高彭州的知名度，全面促进彭州市经济结构优化和相关产业发展。另外，彭州是全国五大蔬菜基地之一，蔬菜及相关产业已成为彭州经济的支柱产业。 图1-2 彭州地理区位示意图 （3）政策优势彭州市委、市政府在招商引资工作中坚持“重商、亲商、爱商”，不断强化投资软环境建设。在认真执行国家、四川省和成都市出台的各项投资优惠政策的基础上，彭州市还制定了更加优惠的投资政策彭州市投资优惠政策（彭委发200521号），以最优惠的政策服务于海内外投资者。（4）劳动力优势在前期的调研中发现，西南地区丰富的人力资源是吸引投资者的重要驱动力，在各种驱动力中位列第一（见图1-3）。图1-3投资者投资驱动力分析（数据来源：市场调查）彭州人口78万，其中劳动力总量40万人，可转移农村剩余劳动力20万人。政府每年都对劳动力进行相关引导性培训和职业技能培训，劳动力价格较低，约为东部沿海地区的1/3-2/3。一般工人年工资8000元左右，中级工人年工资10000元左右，高级工人（管理人员）年工资12000元左右。另外，彭州水电气供应充足，供排水网络完善，邮政通讯方便快捷，金融服务完善，社会治安稳定。综上所述，凭借四大有利条件良好的区位和产业优势、丰富的劳动力资源、优惠的投资政策、完善的基础配套设施，在彭州市建设高起点规划、高标准建设、高效能经营和高水平管理的“彭州威亨工业港”，必将有利于彭州市集中发展工业，有利于政府招商引资，并最终有利于促进全市经济的快速、稳定、健康、协调发展。第二部分 彭州威亨工业港战略思路2.1 威亨工业港建设理念理念一：强调整体规划，突出合理的分区布局。理念二：突出配套功能，增强服务功能，发挥主导产业的优势。理念三：明确市场定位，按照“总量控制、层次清晰、特色突出、发展协调”的原则，塑造威亨工业港交通便捷、配套完备、安全可靠、环境宜人的形象。理念四：构建完备的信息服务平台，建设现代化的服务体系。理念五：注重生态和谐，加强绿化建设。2.2 威亨工业港六大特色特色一：结构弹性威亨工业港由生化（研发、总部经济）区与化工设备、机械制造区两个产业分区组成。工业港的产业之间具有较强的兼容性，能彼此提供相关配套服务，有利于整个产业链的延伸。同时，港区布局在突出主导产业的前提下，可根据投资者需求进行适当调整，使园区工业布局具有较大弹性。特色二：服务完善 金融服务：积极协调金融机构与入港企业之间的关系，为入港企业开辟更多融资渠道，如：临时短期拆借、专项贷款、银行贴现、小额贷款等。 政务服务：“一站式”全程代理制服务，全力协助入港企业办理立项、规划、国土、建设、工商、税务等各项行政许可手续的报批；受理并协调解决项目建设、生产经营过程中出现的各种问题；为企业提供咨询服务。特色三：成本最优彭州丰富的资源为企业提供了价廉物美的原材料。工业港基础设施齐全，能最大限度实现设施共享，减少能源和资源的消耗，提高设备的使用效率，避免重复投资，有效地降低了投资者的成本。特色四：市场广阔彭州及其周边地区拥有与工业港相关联、实力较雄厚、规模较庞大的产业基础，为工业港产品的输出提供了广阔的市场。同时，工业港内两大产业也是四川省重点发展的产业，这些都为港内企业提供了很好的市场前景。特色五：信息共享工业港利用现代化手段搭建信息平台，通过整合企业、行业、政府和社会的有效信息资源，加强企业间及企业与政府之间的沟通合作，充分实现信息共享。特色六：生态优化整个工业港将按照工业生态学的原理进行建设和管理，有效降低消耗性污染、建立物质闭路循环、努力实现污染零排放，从而使整个工业港保持生态优化。2.3 威亨工业港发展目标目标一：构建适宜投资者创业和发展的平台。目标二：创建便捷的信息共享平台。目标三：打造完善的配套服务体系。目标四：争取投资者的回报最大化。2.4 威亨工业港规划思路威亨工业港的规划思路是在实地考察、市场调查、以及多次专家论证的基础上，结合对彭州市现状的深入分析而得出。2.4.1规划重点在明确工业港两大主题的基础上，科学规划，合理布局，整合营销。2.4.2 规划特色经济可行性此次规划方案充分考虑了彭州市以及威亨工业港现有的资源和其所处的环境，在项目定位中充分考虑了当地资源和项目的兼容性，从而有效降低成本，兼顾各方利益，确保方案可行。多元复合性威亨工业港的各专业园区既相互区别又相互联系。专业园区分属两个不同行业，但两者之间又具有一定的相关性，彼此间能提供相关配套服务，从而使整个工业港真正达到“特色突出、整体规划、项目分区、产业互补”。规划可持续性在工业港整体规划的基础上，综合考虑了工业园区的发展趋势。强调通过现代化管理手段、政策手段以及新技术的采用，保证工业港的稳定和持续发展。资源共享性方案在充分考虑各专业园区对基础设施不同需求的同时，针对其需求的共同点，进行统一建设，有效提高设施的利用率。从而达到资源共享，降低成本。2.4.3 规划意义 体现威亨工业港的特色，培育核心竞争力。 创建品牌，为投资者提供无限商机。 促进彭州区域经济的发展。第三部分 彭州威亨工业港定位3.1 区位定位威亨工业港位于彭州工业开发区中心地带，其南面为西南交通大学国家院校科技工业园区，东面为机械、医药工业园区，北面为服装、家具工业园区，西南是彭州市南城区文化、商业、居住区。具有交通便捷、靠近中心城市及若干工业园区的区位优势（见图3-1）。图3-1 彭州威亨工业港区位图3.2 功能定位威亨工业港的功能定位立足于实现地方政府、商家、投资者三方的社会、经济效益最大化。3.2.1 促进彭州区域经济的发展威亨工业港的建立为入驻者提供服务的同时，也将促进彭州区域经济的发展，提高当地财政税收。3.2.2 优化彭州工业开发区的产业结构彭州工业开发区内已有医药化工、机械、服装、家具、新型建材、食品工业园和西南交大国家科技园七个专业园区，但其结构相对单一。威亨工业港的存在为各地客户提供产品的同时也为其他工业园区提供产品和服务。3.2.3 提供创业机会威亨工业港开发商本着“双赢”的原则，为有识之士提供完善的配套服务、特殊的优惠政策，降低了投资者进入工业港的“门槛”。3.2.4 缓解就业压力港内企业的入驻，将创造大量的就业机会，有效缓解彭州地方政府的就业压力，促进社会的和谐发展。3.3 目标客户定位结合彭州优势，威亨工业港的目标顾客主要包括：（1）生化企业（总部与研发）以及有意于投资生化行业的投资者。（2）化工设备、机械制造企业以及有意于投资轻工加工行业的投资者。（3）其他有意于在彭州创业、发展的相关行业的投资者。3.4 形象定位3.4.1 总体形象定位威亨工业港是一个涵盖乙烯下游诸多产业的轻化工类综合性工业园区，其投资形式多样、配套设施完整。充分发掘产业集群的优势将其打造成为“性价比最高的创业洼地；环境最优的创业沃土；投资最佳的创业平台”。3.4.2 建设风格定位工业港建设风格协调统一，整体保持现代简约风格，在充分体现企业文化形象的基础上，使建筑具有良好的可识别性。工业港绿化面积合理，港内辅以一定的休闲设施，充分体现人与环境、人与自然的和谐统一。3.5 实现成功定位的保障条件威亨工业港成功定位需要考虑与工业园区相关的政治、经济、社会等诸多因素。保障条件一：充分考虑彭州的自然资源以及社会资源，对工业港进行功能定位彭州背靠西南最大的石化基地且拥有丰富的自然资源、农产品资源，为投资者提供了充足的生产原料和广阔的市场。（1）石化基地四川石化基地是以中国石油天然气股份有限公司与四川省合资兴建的80万吨乙烯项目和1000万吨炼油项目及芳烃装置为龙头的、以石油和精细化工为主的现代化大型石化基地。四川石化基地位于彭州市隆丰镇，规划占地面积15.3平方公里。优势项目和优势产业的带动力量无法估量，据预测，中石油四川乙烯项目建成投产后，可带动相关产业发展，实现工业产值1400多亿元。按乙烯项目下游产品60%在四川生产、下游产品30%在四川销售计算，该项目及带动的相关产业每年可为四川实现产值650亿元。（2）自然资源彭州地处龙门山脉南段与成都平原的交接处，北部是群山争拱，风光秀丽的群山，最高海拔达4812米；南部是一马平川，沃野千里的成都平原，最低点仅489米。4000多米的海拔落差，山、丘、坝俱全的地形和温暖湿润的气候，使彭州蕴涵着丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。丰富的矿藏资源主要有煤、石灰石、蛇纹石、铜、金等20余种，天然气资源也较丰富。覆盖全市的都江堰水系和湔江水系提供了灌溉的便利和巨大的水能资源。丰富的中药材资源使彭州成为四川制药企业最多的县(市)，天然中药材原料制成的几十种国家名牌成药，深受广大群众的喜爱。丰富的建材资源使彭州成为川西平原的建材宝库，故有“搬不完的彭州，装不满的成都”之说。（3）农产品资源丰富的农业资源使彭州成为全国商品粮大县和国家、省、市级的小麦、瘦肉型猪、彭州柚、速生丰产林、中药材等13大商品生产基地。彭州丰富的蔬菜资源使之成为全国五大蔬菜基地之一。到目前为止，彭州市已有优质蔬菜基地 13个，面积达15.5万亩。仅今年上半年，全市蔬菜已销售 5.46亿公斤，比去年同期增加 6500多万公斤，增长 13.5；实现产值 4.43亿元，比去年同期增加 1.41亿元，增长 42。保障条件二：深入了解投资者的投资意愿以及对投资环境的需求，对工业港的目标客户进行定位（1） 投资者的投资意愿基于投资者对彭州的了解和对自身条件的考虑，其愿意投资的领域对威亨工业港的定位，尤其是对目标客户的定位有着举足轻重的影响。（见表3-1）表3-1 投资行业行业频次频率（%）实际频率（%）医药工业轻工加工工业制造工业建材工业电力工业生物化学工业服装加工业其它31813.218.055222.831.346519.226.327711.515.71476.18.32199.112.427311.315.51676.99.5总计2418100.0136.9（数据来源：市场调查）（2）投资者对投资环境的要求充分了解投资者对投资环境软件和硬件的要求有利于园区管理者对工业港进行总体形象定位。（见表3-2）表3-2 影响投资主要因素的重要程度重要程度影响因素非常重要（%）比较重要（%）前两项因素累积频率（%）一般（%）不太重要（%）完全不重要（%）政策稳定性59.531.390.88.11.10.0基础能源45.335.180.414.04.80.8治安环境44.937.982.815.71.50.0投资地经济实力33.742.576.221.12.40.3通讯服务31.835.667.426.25.80.6金融服务23.641.164.727.96.60.8排污系统19.041.660.629.78.21.5医疗环境15.237.853.036.59.60.9（数据来源：市场调查）保障条件三：切实把握政府的政策导向，在服从政府战略布局的前提 下对工业港的进行整体定位在成都市委、市政府的战略部署中，“三个集中”建设描绘出三张宏伟蓝图：在成都规划区内，实现工业向集中发展区集中，土地向规模经营集中，农民向集中居住区集中。威亨工业港的建立，符合“三个集中”的战略思路。在工业向工业园区集中的过程中，产业集群的优势逐渐凸显，在增强其核心竞争力的同时也促进了彭州经济的发展。本着“珍惜用地”和“合理用地”的原则，工业园以优势产业定位配置土地资源，提高土地集约化利用水平。第四部分 彭州威亨工业港功能分区及布局规划用地总面积为1338.4亩，净面积为1178亩。在考虑用地、周边环境、交通、建设现状等因素的基础上，按照“三个集中”的原则，确立以下工业港的两大主题片区：依托彭州石化基地，设置生化（研发、总部经济）区（绿色区域）；化工设备、机械制造区（蓝色区域）。同时，在工业港内建设配套服务区（红色区域）、仓储物流区及停车场（橙色区域）。工业港各功能分区间利用生态绿地进行隔离，并通过港内干道和次干道保证各组团的沟通与联系。威亨工业港功能分区如下：（见图4-1）图4-1 威亨工业港功能分区示意图4.1 威亨工业港生物化工（研发、总部经济）区生化（研发、总部经济）区位于工业港的中部，占地约600亩（绿色区域）。依托彭州丰富的药材资源 ，重点引进和培育高附加值、高技术、低污染、劳动密集型的轻化工企业，如药物性添加剂、合成香料、植物香料、饲料保藏剂、工业用清洗剂、磷化剂，抛光剂，脱脂剂，除锈剂，钝化液。其中部分区域集中作为总部聚集地和研发区，总部的聚集将会大大带动彭州地区知识型服务业发展，用现代科学技术改造农业，用现代发展理念引领农业，并产生税收、消费、就业等经济效应，提升彭州第三产业水平，加快城市发展速度，推进新农村建设。预计引进税源型企业规模达到817家（见图4-2）。图4-2 威亨工业港生物化工（研发、总部经济）区示意图4.2 威亨工业港化工设备、机械制造区化工设备、机械制造区占地约400亩（蓝色区域）。利用彭州彭州石化基地的副产品，重点引进和培育高附加值、低污染、劳动密集型的化工设备与机械加工相关配套产业，如液压机械工具、食品加工设备、专用工业自动化机械、饮料加工设备、橡胶机械、塑料机械、家具制造机械、电工电器、交通设备制造等。预计引进税源型企业规模达到1540家（见图4-4）。图4-3 威亨工业港化工设备、机械制造区示意图4.3 威亨工业港配套服务中心配套服务中心位于迎宾大道的东侧，用地约占338亩（红色区域）。担负整个彭州工业开发区的管理和服务职能，辐射区域广，形成“一站式服务”和“全方位服务”的服务中心(如图4-5)。图4-5 威亨工业港服务区示意图工业港内将建设一栋大型综合服务楼威亨综合大楼，分为A、B、C三区。其中A区包括市场服务中心、金融服务中心、人才服务中心、技术咨询服务中心、信息服务中心、中介服务中心、物流服务中心、政策服务中心、基础设施服务中心、会展中心等九大中心；B区包括员工宿舍和配餐中心；C区则是园区管理委员会，包括市场服务部、金融服务部、人才服务部、信息管理部、物流中介部、招商部、物业管理部等。并在综合楼楼底建设开放式半地下停车场，用于停放自行车、摩托车等，周围设置隔离绿地。同时，在综合服务楼旁设置物流仓储区（用地约占60亩）及大型露天生态停车场（用地约占50亩），如图4-5橙色区域所示。此外，在工业港东南边设置一个CNG站；在工业港的西北部设置一个垃圾转运站；在工业港干道和干道的交界处配置一个加油站；同时，联系彭州市消防中心，在工业港内设置1个消防站。4.4 威亨工业港管理委员会管理委员会包括市场服务部、金融服务部、人才服务部、信息管理部、物流中介部、招商部、物业管理部等，位于威亨综合大楼的C区。具体组织结构图如下（见图4-6）：管理委员会人才服务部信息管理部物流中介部招商部物业管理部金融服务部市场服务部图4-6 组织结构图市场服务部：负责市场服务中心的管理工作。金融服务部：负责金融服务中心的管理工作。人才服务部：负责人才服务中心的管理工作。信息管理部：负责技术咨询服务中心、信息服务中心、政策服务中心、会展中心的管理工作。物流中介部：负责中介服务中心、物流服务中心、物流仓储区的管理工作。招商部：为企业发展和项目实施进行全方位的服务，实施立项、规划、报建、领取证照、税务登记等一站式服务。企业入港流程图如下（见图4-7）： 客商来访洽谈填写项目情况地块勘察意向性入港接受项目建议书或可行性报告招商部初审威亨工业港项目开发领导小组洽谈入港协议签订入港意向协议实行办理入港建设手续符合工业港产业导向达成协议图4-7 投资企业入港流程图物业管理部：负责基础设施服务中心、员工宿舍、配餐中心、停车场等管理工作，对整个工业港环境进行日常维护管理和对企业员工提供后勤服务。4.5 威亨工业港道路规划建设两横两纵四条干道，两条次干道（见图4-8） 图4-8 威亨工业港道路示意图港内道路按照高标准建设，保证企业物流畅通无阻。规划干道红线宽度为3050米，次干道红线宽度为20米，支路红线宽度为1015米。干道按双向24条车道布置，采用4幅或3幅路形式；次干道按双向1车道布置，采用2幅路形式；支路按双向两条车道布置，采用一幅路形式。道路两侧建筑物退后道路红线距离主干路15米，次干路10米，支路8米。4.6 威亨工业港绿地规划工业港的绿地建设分为以下几种类型：公共绿地：包括草坪、花坛等公共设施绿地。隔离绿地：工业港内规划有绿色防护隔离林带，可以有效的隔离噪声和污染。林荫大道：工业港内沿主次干路布置1至3米的绿化带，道路两侧种植树木，形成绿色林荫大道。专用绿地：工业港内的办公用地和厂区用地周边的绿化设施。各厂区布置占地30%的绿化。员工宿舍周边建设一个休闲活动广场。另外，还可在工业港的外围绿地与隔离林带上用不同颜色的自然花草编织广告，既达到绿化工业港的目的，又可为工业港企业提供新颖的广告宣传平台，同时也形成了一道绿色围墙。第五部分 彭州威亨工业港建设与发展计划5.1 威亨工业港经营发展模式5.1.1 管理模式威亨工业港采用管理委员会模式，隶属于彭州工业开发区管理委员会，是威亨置业投资有限责任公司为更好地对工业港进行管理和服务而与彭州市人民政府共同设立的工业港管理机构。威亨工业港管理委员会本着“便捷高效，文明周到，透明公正”的原则，全权负责为企业解决配套的社会化服务问题，为入驻工业港的企业提供优质的服务，营造良好的投资环境。5.1.2 经营模式5.1.2.1 企业为主体的园区投资开发模式四川威亨置业投资有限责任公司是彭州威亨工业港的投资开发主体、招商引资主体和经营管理主体，公司先行统一整理土地，建设工业港的公共服务项目等基础设施建设，港内企业生产经营自主，公司不予干预。以企业为主体的工业港开发模式，弥补了传统工业园区开发模式的不足，整个工业港由一个企业来协调统一规划，不会出现整个工业港功能上的单一与重合，同时又能避免在某个单一功能上的过度竞争局面。工业港的前期规划、开发建设以及运营过程都具有企业化运作优势，并能在整体规划、功能定位与最后实现等诸多方面具有其他开发模式无法比拟的洞察力与高效率。5.1.2.2 集约的土地资源利用模式威亨工业港实施规模开发，集约用地，注重资源共享，促进工业港土地的可持续利用。一是统一规划用地，做到土地整合使用，所有企业用地按工业港规划统一修建；二是成片建设标准厂房对企业租赁；三是个性化设计。根据入港企业的需要对厂区规划、厂房建设进行个性化设计安排，满足入港企业的不同需要；四是订单用地，防止土地闲置；五是代建厂房，按企业需求配给用地。5.1.2.3 灵活的进入模式灵活的企业租用工业用地和租金支付方式，降低企业的入驻门槛，尤其是灵活的租金给付方式，给入港企业以发展机会。一是租用厂房按月支付租金，也可以按年支付，还可以延期支付、商定支付；二是代建厂房，可以分期支付代建费；双方签订合同时，入港企业只需按房款总额交一定比例的定金，余款则从建成交付日起，3年内分期付清。灵活的款项支付方式降低了企业入驻工业港的门槛。5.1.2.4 全方位多渠道的招商引资模式选择在国内大中城市和境外地区建立招商部，采取委托招商、直接招商、产业招商、以商招商、环境招商等多种方式，全方位、多渠道引进企业入驻。5.2 威亨工业港开发步骤威亨工业港项目采用“分期建设，滚动发展”的方式，分三期进行开发。一期项目： 工业港在政府的大力支持下按期获得第一期土地后，投入资金进行建设。在一期建设中，将修建道路、绿化设施、政策服务中心、员工宿舍、信息服务中心等。二、三期项目：在政府政策保持稳定的前提下，获得第二、三期土地，同时对工业港进行进一步建设，修建生态停车场、办公楼和厂房。和管理，采用连动模式，既要保证资金足额到位，又要避免资金的闲置同时，根据投资者需要，进一步细化修建工作，完善工业港的功能。第六部分 彭州威亨工业港配套服务威亨工业港内将建立九大配套服务中心，为入港企业提供良好的经营环境。6.1 市场服务中心工业港可帮助入港企业开拓市场，帮助入港企业净化投资环境。具体措施如下：（1）工业港将积极协调入港企业与当地政府的关系，发挥政府的力量，通过政府的对外交流为港内企业寻找市场。（2）工业港将利用自身的知名度，为港内企业寻找更多商机。（3）工业港将组织专员、港内企业代表等参加国内、国际相关行业的博览会，积极开拓国内、国际市场。6.2 金融服务中心为适应港内企业贷款额度小，频率高的特点，工业港管理委员会将在入港企业与政府相关部门间发挥桥梁作用，尽量满足其合理流动资金贷款需求，在保证资产质量的前提下，简化审批手续和审批环节，使政府在最快的时间内给予回应。具体措施如下：（1）建立专门为入港企业服务的机构，并配置相关专业的人员。（2）与金融机构密切合作，选择不同的信贷服务产品，帮助入港企业解决不同发展阶段的融资问题。（3）建立与入港企业信贷文化相适应的激励与约束机制。（4）为具备贷款条件的入港企业提供信用担保。6.3 人才服务中心人才服务中心是工业港根据港内企业的发展需求，为入港企业与人才之间搭建的平台。具体措施如下：（1）人才服务中心将为入港企业提供招聘员工的场所，工业港相关企业可在中心集中招聘，按行业特点举行专场招聘会，提高招聘质量与招聘效率，降低招聘成本。（2）人才服务中心将为不同行业员工提供培训服务，对特定行业员工进行集中培训，使培训更有针对性，也能降低入港企业的培训成本，提高员工素质。6.4 技术咨询服务中心技术咨询服务中心将为入港企业提供技术咨询服务，与省内科研院所、大专院校等单位密切合作，为港内企业与科研机构搭建平台，推动科技与经济的结合，为港内企业提供全方位、多层次的优质技术服务。具体措施如下：（1）为港内企业与科研机构间技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务搭建平台。（2）为入园项目提供可行性论证。（3）组织港内企业与外界的各类技术交流与培训。（4）组织各类评估、鉴定、论证等咨询服务。6.5 信息服务中心威亨工业港信息服务中心建设的基本目标是加强工业港内部管理，并为入港企业搭建企业发展所需的外部信息平台。包括为工业港内企业提供会展中心、信息交流中心、咨询服务网站等。具体措施如下：（1）会展中心将为入港企业提供宣传平台，工业港内企业可定期在会展中心举办企业宣传日活动，向工业港内部企业和外界宣传企业的实力、业务以及发展战略。（2）信息交流中心将为入港企业建立交流平台，工业港定期在信息交流中心为企业举办交流会，使入港企业能够更好地相互学习，更好的合作，使企业间的技术信息资源得以优化配置，可降低运营成本。（3）资讯服务网站将为入港企业搭建资讯平台。让工业港和社会各界，尤其是入港企业更快捷地了解工业港的配套设施、政策优惠等方面的信息；通过网站，入港企业可以发布信息，寻求新的合作伙伴，寻找新的商机，了解工业港内外的发展情况；在网站的技术支持下，工业港管理分委会和入港企业可以优化办事流程、提高行政办事效率、降低成本。6.6 中介服务中心中介服务中心是根据园区企业生产经营需要，为港内企业与会计事务所、律师事务所、保险公司等机构提供“桥梁”服务，并为企业代办相关业务，简化企业工作流程，降低运行成本。6.7 物流服务中心工业港将在港内提供统一物流，实行规范管理，为工业港企业提供货物堆存、管理、保管、保养、维护等相关服务。将企业独自承担的安全储备转为园区承担的公共储备，减少企业经营风险，降低物流成本，为企业逐步形成零库存的生产物资管理模式提供保障。6.8 政策服务中心工业港管理委员会通过政策服务中心实行规范管理，为工业港发展提供优质高效的服务。工业港管理委员会政策服务中心为入港投资者在企业设立、开工建设、劳动用工、生产经营各阶段施行政策辅导，提供优质、快捷、高效的“一站式”服务。6.9 基础设施服务中心（1）工业港内将为员工兴建设施齐全的员工宿舍、配餐中心等，为港内员工提供舒适的工作、学习和生活环境。（2）工业港的水电气供应将依托彭州市能源供应系统。工业港与相关部门协调并在其统一规划下，满足港内企业的能源需求。彭州市能源充足：自来水供应设计能力强大，水源充足；电力系统完善，电源稳定可靠；天然气储量1000亿立方米，日供气能力80万立方米。（3）港内建有完备的排水系统，沟渠畅通；排污管道完善，使工业港内产生的污水及时合理的排放。整个工业港的排水、排污系统将依托彭州市排水、排污系统进行高效运作。 （4）工业港物业管理部对整个工业港的环境进行日常维护和管理，同时对港内企业员工提供生活服务，包括：工业港消防安全、治安保障、绿化管理与绿化养护、环境保洁及垃圾清运、电话维修、开水供应、浴室、员工公寓等的管理；为企业提供报刊杂志订阅及书信收发服务；提供文印、电传、车辆管理等后勤服务。（5）工业港将根据功能布局情况，修建干道以及厂区之间的次干道和人行道。所有道路都进行了科学合理的布局，保证车辆、行人方便快捷的通行。同时，工业港内将建设路灯、座椅、公厕等完备的公共设施，为企业员工提供便利的生活设施。（6）在港内物流仓储区设置大型露天生态停车场，用于汽车停放。同时，分别在威亨综合大楼底、轻化工区、生物化工区（研发、总部经济）、轻工化工区建设若干个半开放式生态停车场，解决自行车、摩托车的停车问题。第七部分 彭州威亨工业港营销推介思路7.1 威亨工业港营销理念威亨工业港在招商和管理进程中始终如一遵循的宗旨为：（1）突出配套功能，增强服务水平。（2）构建完备的信息网络平台，提升信息互通速度。（3）设施共享，减少业主重复投资。（4）生态设计，营造舒心的工作环境。（5）借力政府优惠政策，利用服务创造满意。7.2 威亨工业港营销战略在威亨工业港五大建设经营理念和两大主题的指导下，贯彻五个营销理念，建立并强化威亨工业港的五大优势，运用灵活多样的招商手段，分四个阶段针对三类顾客，全面解决业主的一揽子问题，切实履行“一旦进入，终生享受优质服务”的顾客承诺。7.2.1 市场细分可以按照行业、土地需求量、入区形式、资金投放量四个标准对投资业主进行市场细分，通过细分与组合筛选不同条件下的潜在客户类别，确立重点目标客户和一般目标客户。7.2.2 目标市场针对不同客户的需求特点，设计不同的服务内容和服务水平，确立不同的招商战略和招商计划，提高战略的有效性，达到精准营销之目的。7.2.3 培育并强化威亨工业港的优势（1）业主投资形式多样化业主所在行业、入港资金规模、土地需求量、当期资金状况差异较大，为了吸引更多的客户入驻威亨工业港，威亨工业港为业主提供了多样化的投资形式。（2）工业港合理的产业布局依据产业特性进行功能分区，三大功能区内企业与企业之间位置设置合理，物流、交通等配套服务设置得当。（3）坚定有力的政务服务业主入住、开工建设、劳动用工和生产经营各阶段威亨工业港均提供一站式服务，尤其是企业在开展经营活动之后，企业涉及到的与当地政府有关的各项事宜，工业港管委会将发挥积极的中介作用。（4）快捷互通的信息共享威亨工业港在信息平台的建设和管理中，运用向社会公开招标的方式吸引专业信息机构入住工业港，由多家专业信息公司向企业提供专业服务。（5）灵活多样的金融服务威亨工业港会根据企业资金需求的特点和形式，利用担保等方式优化企业的信贷流程，为企业提供灵活多样的金融产品，保障企业的正常生产经营活动的健康运行7.2.4 推广威亨工业港的USP（独特的销售主张）一旦入住，终生享受优质服务威亨工业港在整体建设和管理的过程中，突出服务、强调服务、优化服务，通过强化服务过程提高服务水平，构建促使入港企业满意的服务内容，通过服务增加企业的期许，通过服务履行威亨的承诺。7.3 威亨工业港的目标企业7.3.1 目标企业选择（1）生物化工企业；（2）化工设备、机械制造企业；（3）以上行业的生产者或经销机构；（4）以上行业的关联企业。7.3.2 目标企业标准（1）无污染、成长型行业企业。（2）管理、技术和产品严格符合国家或国际标准的企业。（3）产品市场属成长型或成熟型状态的企业。（4）项目须具备ISO9001和ISO14000双证齐备的企业。（5）符合工业园区产业政策。7.3.3 目标企业区域（1）江浙闽一带的民营企业或国有企业。（2）广东地区一带的民营企业或国有企业。（3）香港台湾新加坡三地企业。（4）跨国寻求西部地区投资的企业。（5）成都地区因土地费用高昂需要搬迁的企业。（6）西南地区计划投资成都地区的企业。7.4 威亨工业港企业入港形式（1）企业在威亨工业港征地自建。威亨工业港可以为土地需求较大的企业提供产权完整明晰的土地，企业可以按照园区总体规划和风格要求进行自建。（2）企业征地后委托威亨工业港代建。威亨工业港将按照合理的建造成本提供给企业优质的厂房。（3）企业可按优惠价格长期租用威亨工业港的标准厂房。（4）先租后买。企业在前期生产资金紧张的情况下，可以先租用威亨工业港为其量身定做的厂房，在资金许可时可以优惠价购买。（5）以租代买。企业可以分期支付11年的租金第一年付3年租金，后四年每年付2年租金，五年支付完毕以后厂房产权归企业所有。（6）土地和厂房投资入股。威亨工业港对投资前景看好的企业，以土地和厂房作为股权投资参股并参于企业管理。7.5 威亨工业港招商前期准备威亨工业港在招商过程中首先应准备完备的宣传资料，包括宣传画、电子宣传工具、标准服饰、招商手册等，在此基础上可以利用以下招商手段，或在某一阶段只强调一种手段，或者将几种方法结合起来使用，灵活多样地进行招商活动。7.5.1 建立招商接待中心招商中心是威亨工业港成功招商的一个关键部门，也是展示威亨工业港形象的一个有利窗口。因此，招商中心的选址、设计、装修、各种功能间的布置非常重要。招商中心在设计时应导入VI形象识别系统，布置好物业功能展示、项目模型、演示道具和电子设备，内勤人员和销售人员应统一着装，树立高效、专业的工业港形象。7.5.2 准备完备的招商手册完备而又理性的招商手册包括以下内容：（1）统一说辞（工业港简介）。（2）规划布局图、平面图、鸟瞰图、建筑效果图。（3）价目表。（4）付款方式。（5）交付标准。（6）入住流程。（7）各项媒体对本项目利好消息的报道。（8）优惠政策清单。（9）其他相关宣传资料。7.5.3 培训招商人员训练一批优秀精干的招商内勤接待人员和外出招商谈判人员。重点从招募、选拔、培训、考核四个方面入手，招聘高素质的业务人员，使其熟悉工业港的建设经营理念与两大定位产业的建设布局、学习投资分析等基本知识，同时掌握谈判与推销的基本原理、技巧和方法。在较短的时间内塑造一支优秀的招商队伍。7.6 威亨工业港招商手段7.6.1 利用传媒招商针对目标客户的媒体习惯，设计打动心扉的广告，利用新型的电子媒体和传统的印刷媒体进行大规模的招商宣传。7.6.2 举办或参加行业招商会收集港内相关行业的招商会、博览会及行业内部的订货会信息，有选择地参加一些有意义的行业会议、行业论坛。在会上可设立招商展台、散发DM、播放园区形象宣传片，广泛联系客户。针对意向客户采取方案营销的方式进行深度接触和谈判。7.6.3 借助中介机构的联络渠道招商充分利用全国各地以及海外的招商代理机构，向他们传递招商信息和具体的招商政策，调动其积极性，利用他们的信息和渠道进行更大范围的招商活动。7.6.4 派出招商小组主动招商针对各地的招商会议，工业港应主动派出精干的招商队伍，进行宣传、信息收集、确定意向客户的要求和标准，开展深度接洽和有计划的谈判进程。7.6.5 以商招商充分利用工业港内一些企业的上下游合作关系，制定政策鼓励他们积极联系和询问其合作伙伴的投资意向，从中筛选出意向客户。7.6.6 针对某一目标企业定向招商目标企业的需求会存在一定差异，因此，工业港应针对不同的目标客户制定差异化的招商方案，使谈判目标明确，真正解决目标企业的问题和需要，争取目标企业的成功入港。7.6.7 聘请招商顾问威亨工业港的建设和销售规划期为三年，在整个建设和销售过程中问题多、变数大，目前的规划框架，会随着时间或特殊事件的影响发生一些意想不到的变化，因此，在整个建设期和销售期威亨工业港可以聘请战略顾问和营销顾问，对细节问题进行诊断分析，对整