辽宁西市区房地产市场报告.doc

西市区市场报告说 明 本报告以营销推广角度为重点，对西市区项目的销售进程进行总结、分析，目的是推导出相关可遵循的市场规律，为公司后期项目的推广节约成本、缩短销售周期提供参考。2003年之前西市区限于自身道路基础设施建设的不足，以及工业厂矿集中区域不利于居住的因素影响，使得区域内的项目整体多以低价格为销售推广策略，同时项目用地规模多以30亩为限，03-04年间西市区以百大国际花园与郦阳星城为代表的大盘陆续推出，前者以品质见长，在一定程度上树立了高新区的价格标准，但后者品质相对较低，以低价格入市，虽如此销售周期与前者相比仍是不能望其项背。随着城市化进程的不断发展，二环内的工厂陆续迁出，地块相继成为地产项目用地，因其位置优越，用地供应增多，使得环线内以及环线周边的项目始终成为销售热点，而西市区项目仍无法成为热点关注区域。06-07年是全市地产项目销售持续升温、价格增长幅度最大化的时期，而此时期也是道路拆迁与城中村改造升温的开始。环线内项目多以用地小规模、建筑大体量成为主要的供应方式，仅满足居住功能，无法保障居住品质的提升，而环线外和环线周边逐步成土地供应的热点，项目规模较大，在满足居住功能的同时也满足了部分居住品质，同时在环线内项目价格上涨较快的情况下也促使环线外项目价格持续上涨。07年为西市区商品房供应量加大的时期，水逸康桥在产品上的独特创新带动了高新区的项目销售价格，并使西市区在一定意义上成为了关注点，随后的棕榈泉、第一国际等项目持续热销。西市区作为价格低洼地的说法由此而生。 西市区按地理区域可划分为如下，学府路、明波、高新及昆沙王筇等版块。2003年至今按开发热度排序依次为：高新、学府路、草海、昆沙王筇路。目前土地增量供应多数以城中村改造项目为主，目前较大规模的项目开发以高新、学府路及昆沙王筇路为主体，受规划、集约用地及地价抬升等因素的影响，所供产品以高层为主，同质化程度严重，但近年来城市基础设施建设速度加快，弥补了各项目间的区位差异，价格趋近化明显。1 西市区概况西市区从行政区域归属上横跨五华、高新与西山三个行政管理区，总人口超过200余万，高等院校及教育质量高的中、小学校多集中于此区域内。五华区是全省的政治、经济、教育、文化中心，面积397.86平方公里，常住人口65.8万人，辖11个街道办事处。西山区全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，总人口达100余万，辖7个城市街道办事处，碧鸡、海口、团结三镇，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。高新区区域规划9平方公里，总人口50余万，全区有高新技术企业151家，科技型企业占企业总数的80%以上，全区高技术从业人员33266人，成为了昆明市乃至云南省高新技术产业发展人才集聚地，为现代新昆明提供了重要的产业和城市化支撑。 “人居新大陆”这是现昆明市新的规划中给西市区的发展方向定位。2 西市区已售项目统计表（2009年）序号楼盘名称销售进度销售周期业态类型用地面积（亩）建筑面积（万）容积率住宅均价（元/）1中晟溪城期收尾期24普通住宅9010.72.542002森 林 湖收尾期24经济别墅17011.61.1643503一红汇金收尾期24商 住163.23.9950004馨悦尚居收尾期8普通住宅44.38.62.2445005中天花园期收尾期12普通住宅417.52.4944506林 与 堂收尾期12别 墅108.99.211.13445007非常天地收尾期12商 住112.42.86780008戎锦花园收尾期12普通住宅509.32.9968009都市春天已售磬12普通住宅386.32.492430010鼎易天景已售磬12普通住宅41102.499425011朝花曦拾已售磬12普通住宅121192.499450012新域盛景期已售磬12普通住宅5062.498430013经典壹城期已售磬12普通住宅56102.498495014高新金钻已售磬3商 住10.412.72.499405015正大紫都城已售磬6商 住27.616.82.496535016城市新光大厦已售磬3商 住16.774.062.99650017中央丽城II期已售磬12普通住宅6014.437600合 计-12 -951.98151.773 5153 l 2009年至今西区有17个项目，8个项目销售率达到90%以上，9个项目全部售磐；l 上述项目平均销售周期为12个月，最长为24个月，最短为3个月；l 物业类型以普通住宅为主，商住、经济型别墅为辅；l 项目平均用地面积56亩，平均总建筑面积8.9万；l 区域内最高销售单价8000元/，最低销售单价4050元/，销售均价5153元/；l 2009-2010年24个月内完成151万的销售量，西区市场月均消化6.3万西区已售项目区位价格关系图l 高新区项目以百大国际花园为核心区，与之最接近者，销售均价在4500元/以上；l 环线内或环线边缘项目销售单价超过6800元/；l 都市春天、鼎易天景及馨悦尚居等三个项目虽属环线边缘项目，但均位于交通通行干道边，粉尘、噪音污染大，销售价格与同区域均价相比低15%上述项目价格的提升与前期环线内项目尾盘价格的提升具有直接关系，同时因城中村改造项目的推进迟缓，全市供应量的下降形成以西市区为主要供应区域的局面，消费者价比三家的选择性急剧减少，由此形成现行销售价格与销售周期的提速。西区已售项目评判表序号楼盘名称环境交通区位业态类型户数用地面积（亩）建筑面积（万）容积率住宅均价（元/）销售周期1中晟溪城期差差环线外普通住宅9269010.72.54200242森 林 湖良差环线外普通住宅85017011.61.164350243一红汇金良良高新区商 住400163.23.995000244馨悦尚居差良环线边普通住宅86044.38.62.24450085中天花园期良中高新区普通住宅750417.52.494450126林 与 堂良差环线外别 墅748108.99.211.1344500127非常天地良优环线内商 住240112.42.8678000128戎锦花园良中环线边普通住宅930509.32.996800129都市春天差良环线边普通住宅630386.32.49243001210鼎易天景差良环线边普通住宅100041102.49942501211朝花曦拾良中高新区普通住宅1900121192.49945001212新域盛景期良中高新区普通住宅6005062.49843001213经典壹城期良中高新区普通住宅100056102.49849501214高新金钻良中高新区商 住27010.412.72.4994050315正大紫都城良良环线边商 住133527.616.82.4965350616城市新光大厦中良环线边商 住40616.774.062.996500317中央丽城II期优优环线内普通住宅14406014.43760012合 计-14285 951.98151.773 5153 12 l 环线内或环线边缘项目销售周期在12个月以内，最短者为3个月完成销售；l 环线外项目销售周期平均12个月，最长者24个月、最短者3个月完成销售；l 用地40亩以上项目平均销售周期为15.2个月，最长者24个月、最短者8个月；l 用地40亩以内项目平均销售周期为10个月，最长者24个月、最短者3个月；西市区项目销售周期敏感性因素分析 区位：环线内、环线边缘、百大国际花园及王筇路等区域价格：各区位销售价格情况交通：非自驾车出行通达市中心小西门时间环境：项目外围粉尘、噪音污染状况规模：用地面积以及总建筑面积，与居住品质关联度高外因：其它区域供应量与销售价格对西市区的影响度区位价格交通环境规模外因环线内7800元优优中主体环线边缘6800元良良小主体高新区4500中中中大王筇路区域3900差差大大交通、环境、规模及外因等因素属于项目销售价格制定的敏感性因素，而价格是上述因素的综合性体现，而销售周期即是对销售价格的检验。3 西市区待售项目分析序号楼盘名称总用地（亩）容积率总建面（万）总户数（套）预计均价（元/）1春城慧谷7004.8200-42002新域盛景63.42.49813.49103455003鼎易天城66.534.8827154659004假日城市1534.2564450052005经典壹城5004.5120-55006TIME时代156.8330-7丰宁馨园13.84.34.02-75008云都国际34.093.4999.4-600011中天阳光19.323.9951081550012中晟溪城1202.499153422500013盛世大唐2025.2707000500014碧鸡名城3064.882-15西山新城17003.97120-550016马街新城9474.6288-17志远综合体3001.9940-合 计5281.944 1087.91185835455 l 区域项目用地总供应量达到5281.94亩，总建面1087.91，总套数将超过6万套；l 待售项目平均容积率比已售项目平均容积率增加1，达到4；l 待售项目预计销售均价达到5455元/，比已售项目销售均价提高5.8%；l 200亩以上项目按照分期开发的原则（以三年计），年均供应量超过300万l 项目建设大规模化，项目地原住民受拆迁影响将释放出一定量的刚性需求，但未来年均供应量超过09-10年市场消化量之和，市场竞争不容乐观；l 上述项目除中晟溪城II期、马街新城与春城慧谷外，项目外环境现状均属较好，因此售价高于前三个项目15%以上；2010年下半年至2012年上半年西市区项目统计表编号项目名称用地面积（亩）总建筑面积（万）容积率面积区间（）住宅均价（元/）商业总建面（万）商业均价（元/）销售进度1中晟溪城II期110持地待建2滇池柏悦84.4528.66 3.8530-9069605.92在售3昆港城204.986.05 6.3持地待建4美城国际86.736.046.23持地待建5云都国际34.099.433.4940.8-151.2950027000尾盘6云安阳光城85.2319.612.892蓄客待售7平步青云11.622.92.998700尾盘8版筑翠园72.5519.372.9982-142120002.2960000尾盘9云上城12016.70 5.2348.85-107.2911000尾盘10熙翥苑20.386.33.9790004.1350000尾盘11安康景苑13.12.912.9854.18-89.97110000.18尾盘12文化空间31076.14.73未知持地待建13碧鸡名城31493.013.9885.09-160.69员工内部6700-700012蓄客待售14尚领明珠53.8411.864.0686-122大7700 小81500.83尾盘15经典双城A97.1841.03 5.6795004.02售罄16经典双城C47.5217.585.5296003.44在售17经典双城D67.8129.575.3984.65-130.76104002.98在售18汇和紫熙园 27.776.533.1持地待建19时代城156.8303持地待建20春城慧谷II期12746.254.4978-184670020000在售21郦阳星城II期255.723.83持地待建22新域盛景II期63.210.282.49970-1409600尾盘23鼎易天城66.525.364.7422-14085008.4626000尾盘24城市山126.611.66112000蓄客待售25马街摩尔城247.8690.685.4940蓄客待售26草海时代80.0719.583.9735-1408300尾盘27启鸿 假日城市500694.2549-197860050000尾盘28山水清城47438.61.2持地待建29白马庙村改造114.8840.215.25持地待建30海航广场 18.477.94.73持地待建31西城国际18062.535.959持地待建32莲花池商贸城500622.116.01持地待建33西府景苑70.5611.922.4332-16176000.434蓄客待售34中产花香四季10123.93.567-15055800.3蓄客待售合计：4843.781077.32 111.994 项目价格统计表（单位：元） 项目供应面积统计（单位：万） 西市区项目分布图，项目处于在售为红色、尾盘阶段为绿色、蓄客待建为蓝色、持地待建为紫色。分 析l 西市区项目销售均价已达到7704元/，比2009年销售均价5455元高出41.2%；上涨原因可以归结为供盘量与之前相比大为减少，在售楼盘销售安全点已过并在区域内形成销售垄断性，由此产生提价冲动；l 前期及待售项目大幅增加，原因主要为主体七层是领取预售证的前提，内部认购已成为当前项目前期开发的主要融资模式；l 上述尾盘项目09年底至10年初即已开始以内部认购的形式进行销售，启鸿假日是当时规模较大的城中村改造项目，内购价格由5500至今的8600，在两年内完成了4000套的销售量与其销售期开始于市场销售顺风期不无关系；云都国际因位置相对较好，但受限于产权年限、户型结构等原因，价格增幅也较大，由开盘价7700到9500的尾盘价，仍余少部分大户型房源；l 经典双城II期销售情况是目前市场状况的缩影，追涨出货到现在的大幅度折扣（报价优惠11%）滞销与其定价有较大关系；在期售楼部内访谈得知，由客户出资二万元可在产权处查询时将限购客户变为有资格购房客户；l 中产地产作为昆明老牌地产商，在观音寺城中村项目销售上采取了较为保守的销售价格，由之前对外公布的6500元的内购价降低为5580元，推广仅限于中产老客户，据可靠消息，100套房源目前已有280余人预订，将采取摇号方式售房；l 按表中数据可知未来一到二年内的供货量仍与2010年初所判断的数据持平，城中村项目的大规模上市将集中在人民西路沿线，以赵家堆为例，1020万元/亩的地价，按6的容积率初步估计，楼面地价不会低于2500元/，综合各项费用，成本价应在5000元以上，因此销售价格不会低于7000元；l 春城慧谷II期供应量为2000余套，已销售1300余套，目前700套房源处于在售阶段，约销售50余套，多为80-100面积中小户型，大面积户型售楼部销售价格6700元（报价优惠11%后）的销售价格下处于滞销；中介市场有其大量房源，价格为5750元 周边商铺l 新域盛景I期商铺为部分销售（二年前的销售价格约为14000元/），部分为开发商持有，II期商铺均为大面积独立式商业，I、II期商铺租金价格约为50元/；l 水逸康桥商铺出租率较高，租金价格约为80-100元/；l 第一国际商铺均为开发商持有对外出租，租金价格30-50元/，出租率低；l 经管校与师大商学院之间有三种类型的商铺，村民自建商铺、学校自建商铺及来淘宝女人街，自建商铺目前转租较多，转让费按面积不等在8-20万元之间，面积48-90之间；学校商铺多为餐饮经营，租金不详；来淘宝女人街为格子铺，面积区间7.5-15，铺租金1500元/月，单位面积价格在100元左右，转让费3-4万元。初步估计此三类商铺总面积约为5000余。春城慧谷SWOT分析S 优势W 劣势n 入城干道从旁通过，交通通达性高。n 公交车总站位于项目旁边。n 武成小学将搬迁至项目内，业主子女可入学。n 距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。n 产品设计缺乏特色，普通型住宅。n 景观亮点不足，难以满足高水准的景观要求。O 机会T 威胁n 项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。n 三环已通车，区域价值将得到提升。n 区域内在售楼盘规模较大，市场竞争激烈。n 处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。n 区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。n 缺乏良好的物业管理经验。中晟溪城II期SWOT分析S 优势W 劣势n 入城快速干道从旁通过，交通通达性高。n 地块规整，易规划。n I期成形景观较有吸引力。n 距市中心距离较远，商业配套相对缺乏。n 王筇路粉尘较大，道路老化n 公交线路不足，出行不便。O 机会T 威胁n 项目地处新城区，区域未来发展有一定潜力。n 三环已通车，区域价值将得到提升。n 区域内在售楼盘规模较大，市场竞争激烈。n 处于城市边沿板块，短期内难以聚集人气。n 区域房地产市场处于起步阶段，市场有待培育。n 本土五四三二一政策将可能抬升地价。结 论n 09年前的西区非地