海南综合农产品交易市场项目市调报告.doc

市场部 2011 年 6 月 25 日 前言前言 4 第一章：宏观环境分析第一章：宏观环境分析 7 第一节 海南省整体发展概况及规划.8 一、海南省概况8 二、海南宏观经济分析10 三、海南省产业发展状况11 四、居民收入及消费状况12 五、海南未来发展整体规划14 六、海南农业产业发展现状16 第二节 屯昌县整体发展概况及规划.27 一、屯昌县概况 .27 二、屯昌县城市整体规划30 三、屯昌县战略发展目标32 第二章：房地产市场调查分析第二章：房地产市场调查分析 33 第一节 海南房地产市场分析.34 一、海南楼市整体概况34 第二节 屯昌县楼市整体概况及竞盘分析.40 一、住宅市场概况40 二、商业市场概况43 第三章：农产品市场调查分析第三章：农产品市场调查分析 51 第一节 专项市场研究.52 一、中转物流型农产品交易市场分析53 第二节 县市级农贸型交易市场分析.61 一、陵水县中心市场61 二、三亚市农副产品综合批发市场63 第四章：项目本体分析研究第四章：项目本体分析研究 66 第一节 项目周边各商圈、商业街分析.67 一、各商圈、商业街整体概况67 二、屯昌中心市场业态市调分析69 第二节 项目规划及区位分析.74 一、项目规划74 二、项目区位75 三、项目 SWOT 分析78 第五章：结论第五章：结论 80 第一节 市场分析总结.81 一、市场环境81 （一）商业市场环境分析总结：81 （二）住宅市场环境分析总结：81 二、商业市场总结82 三、住宅市场总结84 前言前言 市场调查为所有决策提供基础，通过现场调查可了解市场最新动态状况，掌握市场需求类型及饱和状态，并 对市场的发展趋势做出动态预测，为项目的定位、规划、营销、推广提供理论依据及数据支持。本次市场调查是 以直接获取一手市场客观数据为基础的专项市场调查研究，主要针对海南及屯昌房地产现状及消费特征做更广泛、 深入的调查和研究，务求为项目的开发定位寻找有力的市场依据。 市调简述市调简述 调查背景调查背景 1、 调查方法：调查搜集原始资料，包括 2010 年海南统计年鉴、对潜大买家的抽样调查、与业内人士及楼盘销售 人员的访谈、对项目所在区域周边环境的调查、对典型竞争项目的调查、对海南省有代表性专业市场的调查 和走访等。 2、 调查时间：2011 年 6 月 3 日-2011 年 6 月 12 日 3、 调查人员：百合田策划代理公司海南屯昌项目调查小组 4、 调查目的：取得准确的统计资料，可以满足各级管理层次的决策需要，为项目的准确定位提供可靠的数据支 持；诊断本项目潜在的问题和威胁，及时进行营销策略的调整。并通过调查形成对海南及屯昌房地产市场的 客观、准确的认识，为项目寻找合理的市场开发空间。 调查内容调查内容 1 1、对海口市政府相关职能部门的访谈及资料收集、对海口市政府相关职能部门的访谈及资料收集 （1）访问屯昌国土环境资源局，了解屯昌县城市规划发展的现状和特点； （2）访问屯昌县统计局，获取屯昌县近一两年经济、社会及房地产市场等方面的统计资料； （3）访问屯昌县槟榔协会，了解海南中部及海南省农产品专业市场的发展现状及特点； 2 2、以海南省农产品专业市场为考察重点、辅以屯昌县现有槟榔集市、中心市场及项目周边楼盘的调查。、以海南省农产品专业市场为考察重点、辅以屯昌县现有槟榔集市、中心市场及项目周边楼盘的调查。 重点了解农产品专业市场的运营现状、租金、售价及销售渠道等，同时辅以了解项目周边楼盘的价格、户型、 配套、物管、购买人群、销售状况等，并分析项目的特点及与项目的可比程度，以作为最有效的比较分析依据。 3 3、海南及屯昌消费群体的调查和访谈、海南及屯昌消费群体的调查和访谈 以深度访谈的形式，通过对不同职业消费群的抽样调查，从中分析出消费者的消费需求、消费习惯、消费趋 势。 第一章：宏观环境分析第一章：宏观环境分析 第一节第一节 海南省整体发展概况及规划海南省整体发展概况及规划 一、海南省概况一、海南省概况中国唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富中国唯一热带岛省份，海景、沙滩等资源丰富 （一）区位 海南省位于中国最南端，中国第二大岛，中国唯一的热带海岛省份， 海岸线长达 1528 公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占 50 60，与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美。 （二）环境 海南拥有国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率超过 55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的 长寿岛” 。 （三）资源 海南集海 水、沙滩、山岳、 瀑布、矿泉、野生 动植物、矿产、历史 遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，这是海南省发展旅游地产的雄厚基础。 二、海南宏观经济分析二、海南宏观经济分析坚持坚持“一省两地一省两地” 发展方针，经济保持平稳较快增长发展方针，经济保持平稳较快增长 海南省近年经济年均增速均在 10以上， 2010 年，在国际旅游岛建设上升为国家战略 的政策利好作用下，全年实现地区生产总值 2052.12 亿元，比上年增加 15.8%，同比提高 4.1个百分点，较全国 GDP 增速高 5.5 个百分 点。海南经济增长速度创下 1994 年以来新高； 全省人均生产总值 23644 元，按现行汇率折 算为 3505 美元，登上了 3000 美元的新台阶。按照国际经验，人均 GDP 超过 3000 美元，标志着一个国家或地区处 于消费加快升级换代时期，服务业发展加速，经济将进入快速发展轨道。 海南省历年生产总值（单位：亿元） 623 689 790 904 1052 1230 1459 1647 2052 0 500 1000 1500 2000 2500 200220032004200520062007200820092010 GDP 海南省历年生产总值增长率 9.20% 10.50% 10.40% 10.10% 12.50% 14.50% 9.80% 11.70% 15.80% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 200220032004200520062007200820092010 增长率(可比价格) 数据来源：海南统计局 海口、三亚是海南经济发海口、三亚是海南经济发 展主体展主体 从市县经济发展状况来看， 2010 年文昌、 澄迈、琼海 3 个市县跨入百亿 GDP 行列，全 省共有 6 个市县生产总值超百亿元，有 14 个 市县的地区生产总值均实现了 15%及以上的快 速增长。 三、海南省产业发展状况三、海南省产业发展状况产业结构呈现产业结构呈现“三、二、一三、二、一”的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的的特征，其中服务业发展迅速，成为推动经济发展的 重要支柱。重要支柱。 随着海南现代服务业 的发展，农业社会的特征逐 渐摆脱，第一产业比重持续 下降。据统计监测结果显示， 海南省全年第一产业实现增 县市 年份 海口三亚文昌琼海万宁陵水儋州 2004261.348.248.955.441.116.571.7 2005311.774.254.151.241.218.573.2 2006362.1109.263.256.646.921.881.5 2007396.1122.372.663.151.424.283.6 2008443.2144.381.870.663.130.690.2 2009489.55174.8593.228571.1837.26101.77 2010590.55230.79114.5105.5488.7250.17292.75 数据来源：海南省统计 局 50% 33% 30% 30% 28% 26% 19% 28% 30% 29% 27% 28% 31% 39% 40% 41% 45% 46% 1987 2006 2007 2008 2009 2010 第三产业 第二产业 第一产业 海南省海南省 1987、20062010 年产业结构变化年产业结构变化 加值 539.32 亿元，增长 6.3%；第二产业实现增加值 566.55 亿元，增长 19.2%，占生产总值的比重为 27.6，超 过第一产业 1.3 个百分点。 ；第三产业实现增加值 946.25 亿元，增长 19.6%，占生产总值的比重为 46.1，较去 年提高 0.8 个百分点。第三产业对“十一五”经济增长的贡献率达 50.3，海南旅游业已由观光型向休闲度假型 转型升级，现代服务业成为主导产业。三次产业比重首次从三次产业比重首次从“三一二三一二”转向转向“三二一三二一” ，产业结构实现历史性转型。，产业结构实现历史性转型。 四、居民收入及消费状况四、居民收入及消费状况城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高。城乡居民收入不断增加，消费能力逐步提高。1010 年海南省城镇居民人均可支配收年海南省城镇居民人均可支配收 入达到入达到 1558115581 元，增幅为元，增幅为 13.31%13.31%。 海南城镇居民人均可支配收入（单位：海南城镇居民人均可支配收入（单位： 元）元） 5839 6823 7259 7736 8124 9395 10997 12608 13751 15581 9.00% 12.10% 6.40% 6.60% 8.70% 11.20% 17.10% 14.60% 9.60% 13.31% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 居民收入虽增长迅速，但较当前房价居民收入虽增长迅速，但较当前房价 依旧依旧“微不足道微不足道” 。海南本地消费能力。海南本地消费能力 依旧不足以支撑其房产市场的快速发依旧不足以支撑其房产市场的快速发 展。展。 191.64 219.23 268.55 308.3 361.97 448.44 534.51 623.82 14.40% 10.80% 13.40% 14.80% 17.40% 16.71% 19.20% 23.90% 0100200300400500600700 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 数据来源：海南省统计 局 海南社会消费品零售额（单位：亿海南社会消费品零售额（单位：亿 元）元） 五、海南未来发展整体规划五、海南未来发展整体规划 （一）国际旅岛发展规划海南中西部将迎来一个快速发展时期。海南中西部将迎来一个快速发展时期。 由于历史原因，在海南的整体发展战略版图中， 东部地区被定位为重点发展旅游业，而西部地区则发 展工业产业。而国际旅游岛战略规划则将整个海南岛 定位为旅游城市，将改变中西部旅游业相对薄弱的现 状。目前当前海南整体旅游业总体特征可以概括为 “东闹、西静、中隐东闹、西静、中隐” 。东线是当前热点开发区域， 发展也较为成熟 。 数据来源：海南省统计 局 西西 线线 中中 线线东东 线线 屯昌屯昌 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线 高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资 源转化为旅游资源，以吸引来此欣赏海景、召开商 务会议的消费群； 中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉。利用固有资源，通过先期低端度假区催热市场，集聚人气。 西线原生野趣：自然保护区+原生海岸资源。为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带， 旅游业还处初级发展阶段。 屯昌地处海南中线，拥有水色湖、卧龙山等旅游资源，可借此契机进一步发展养老休闲业、房地产业。屯昌地处海南中线，拥有水色湖、卧龙山等旅游资源，可借此契机进一步发展养老休闲业、房地产业。 （二）热带特色现代农业结构优化升级国家级冬季瓜菜、热带水果、南繁育种、水产基地，并着力打造自身国家级冬季瓜菜、热带水果、南繁育种、水产基地，并着力打造自身 农业品牌。农业品牌。 “十一五”期间，海南瓜菜、水果、畜牧业、渔业等四大优势产业产值占农业总产值的比重提高到 72%，农产 品出岛量和出口额年均增长分别超过 15%和 20%。2010 年，海南加快农产品加工产业园区建设，200 万头生猪加工 项目落户儋州市并开工建设；定安县、琼中县、屯昌县、昌江县等地农产品加工园区落户企业 44 家，规模农产品 加工企业达 226 家，总产值 260 亿元，同比增长 17.9；与北京、沈阳、长春等城市建立农产品交易关系，农产 品销售渠道不断拓宽；作为全国海洋面积最大的省份，海南将调整渔业产业结构放在突出位置，实行规模化、标 准化养殖，引入一大批龙头企业，带动渔民参与合作养殖，并培育了一批农产品品牌，经济效益凸显。 六、海南农业产业发展现状六、海南农业产业发展现状 （一）各类农产品销售现状（一）各类农产品销售现状主要销往岛外各城市，其中瓜菜、水果类所占比重最重主要销往岛外各城市，其中瓜菜、水果类所占比重最重 海南作为国家级冬季瓜菜、热带水果生产基地，农产品主要外销岛外广东、北京、湖南等各城市。当前出岛 农产品主要由瓜菜、水果两大类构成，其中香蕉、椒类所占比重最重，各自为 45.2%、31.8%。槟榔所占比重则较 小，仅 0.1%。 主要产自主要产自琼海、乐东琼海、乐东 主要产自主要产自乐东、三亚乐东、三亚 表一：2010 年海南出岛农产品排名及流向情况一览表 （二）中部各县市农业生产状况（二）中部各县市农业生产状况海南瓜菜、水果的重要产地，占总产量的海南瓜菜、水果的重要产地，占总产量的 42.48%42.48% 表二：海南中部各县市水果产量一览表 县市县市总产量（吨）总产量（吨）环比环比占比占比 乐东乐东3253606%12.14% 东方东方31035317%11.58% 琼海琼海2102185%7.85% 昌江昌江1222873%4.56% 儋州儋州56809-11%2.12% 主要产自主要产自 数据来源：海南省统计局、海南省农业厅 定安定安369957%1.38% 琼中琼中307581%1.15% 白沙白沙2094912%0.78% 五指山五指山165493%0.62% 保亭保亭805926%0.30% （三）海南农产品流（三）海南农产品流 通布局通布局当前海南当前海南 农产品主要销售渠道农产品主要销售渠道 还以传统的还以传统的“田间地田间地 头头”直接收购为主。直接收购为主。 为加快农产品现 代流通体系建设，保 障北方反季节果菜供 应，构建稳定的流通管道，商务部、财政部、海南省政府共同开展“海南农产品现代流通综合试点”工作 1 1、良好的外部产业基础：、良好的外部产业基础：海南省是国家级冬季反季节瓜菜种植、南繁育种基地，农业产业发展整海南省是国家级冬季反季节瓜菜种植、南繁育种基地，农业产业发展整 体向好，本案地处海南中线发展轴，是海南重要水果、瓜菜生产基地。体向好，本案地处海南中线发展轴，是海南重要水果、瓜菜生产基地。 2 2、面临的挑战：、面临的挑战：农产品的季节性特征和农产品的季节性特征和现有的现有的“田间地头田间地头”式传统销售模式式传统销售模式（不需经过专业市场即（不需经过专业市场即 可完成交易）的难以打破可完成交易）的难以打破为本案的前期运营与后期发展提出挑战，本案为本案的前期运营与后期发展提出挑战，本案需做好前期的规划策划工作。需做好前期的规划策划工作。 贩贩 销销 商商 农产品农产品 加工加工 组织组织 农业农业 合作合作 组织组织 销地销地 集散中心集散中心 销地销地 批发市场批发市场 海南海南 集配中心集配中心 海南海南 中心批发市场中心批发市场 海南农产品生产者海南农产品生产者 销地集贸、超市等销地集贸、超市等 零售市场零售市场 消费者消费者 客户端客户端接口平台接口平台 信息服务平信息服务平 台台 物流供求对接物流供求对接 物流网上交易物流网上交易 农产品供求对接农产品供求对接 农产品网上交易农产品网上交易 海南现代农产品流通模式示意图海南现代农产品流通模式示意图 本案发展目标 附表一 本案当前定位 立足当前实际 面向未来目标 单位名称单位名称产品名称产品名称注册商标注册商标 海南佳宁娜食品有限公司月饼佳宁娜 文昌椰海食品有限公司椰子糖、椰子粉椰海 海南文昌天际食品有限公司椰子糖天际 海口力神企业股份公司速溶咖啡系列力神 海南南国食品实业有限公司椰子粉、糖果南国/Nanguo 海南茶根糖业有限责任公司白砂糖甘泉 椰树集团有限公司荔枝爽椰树 文昌市春光食品有限公司椰子粉、椰子糖春光 海南大众海洋产业有限公司卡拉胶珊瑚礁 海南椰岛（集团）股份有限公司海南米酒、三椰春酒椰岛 海南高远食品有限公司速冻虾类产品高远 中国热带农业科学院香料饮料研究所兴隆热带植物园兴隆咖啡兴隆 海南金盘饮料有限公司瓶装矿泉水金盘 海南省名牌产品一览表海南省名牌产品一览表 县市县市单位名称单位名称主营业务主营业务 临高县临高海丰网箱养殖渔民专业合作社水产养殖 乐东市乐东腾福哈密瓜农民专业合作社哈密瓜生产，拥有“方老三”注册商标 文昌县文昌致富菠萝蜜专业合作社香甜菠萝蜜、水香莲雾种植 定安县定安翰林绿果槟榔专业合作社槟榔种植及初级加工，槟榔花茶、槟榔花酒等槟榔花系列产品 琼中县琼中福岛橡胶专业合作社橡胶收购、橡胶种植 东方市东方小岭农民专业合作社菊花种植，兼营西瓜、哈密瓜种植，拥有“天润”牌注册商标， 三亚市三亚保兰热带兰花农民专业合作社热带兰花种植经营 屯昌县屯昌旺兴农民养猪专业合作社 南兴热带果业有限公司农业开发、种植业、养殖业、农副产品包装、批发、运销、化肥销售 等 屯昌县屯昌枫绿果蔬产销专业合作社“枫木”苦瓜 屯昌县屯昌绿旭种养专业合作社海南花梨 澄迈万昌苦丁茶场苦丁茶椰仙 海南金芦荟生物工程有限公司芦荟系列产品金芦荟 海南养生堂保健品有限公司天然维生素 E 软胶囊养生堂 海南翔泰渔业有限公司冻罗非鱼翔泰 海南新天久食品有限公司冻对虾新天久 海南海之润生物技术工程有限公司珍珠化妆品海润 海南富力洁生化有限公司槟榔牙膏槟榔牌 海南部分农民专业合作社及农业公司一览表海南部分农民专业合作社及农业公司一览表海南较大规模农民专业合作社海南较大规模农民专业合作社 屯昌重点农业专业合作社屯昌重点农业专业合作社 附表三 附表二 海口市海口山佳文昌鸡养殖专业合作社文昌鸡养殖 海口市北京新发地批发市场驻海南水果购销中心猕猴桃、进口苹果、提子 海口市北京正丰商贸有限公司（北京驻海南瓜果菜批发商行）苹果、梨、葡萄、木瓜、辣椒、豆角 海口市海南亿宝橄榄产业有限公司斯里兰卡橄榄种植及深加工 琼海市琼海顺业农业开发有限公司石榴、香蕉、菠萝蜜 琼海市琼海程林橡胶贸易有限公司收购、加工、销售天然橡胶 琼海市琼海大甲农业投资有限公司农业开发、种植，养殖、农产品加工、销售、观光农业等 五指山市五指山万家宝科技有限公司五指山野生灵芝产品的研发、生产、销售 琼中县琼中奇峰特色农副产品有限公司蜜蜂养殖，蜂蜜生产、开发、销售 琼中县琼中中平福田农民养蜂专业合作社蜜蜂养殖，蜂蜜生产、销售 琼中县琼中县古农海南绿橙基地海南绿橙 乐东县乐东东诚农业开发有限公司农资销售和技术服务及高科技种植的综合企业（无籽西瓜、哈密瓜） 澄迈县澄迈华侨农场荔枝种植、拥有“达丰”牌荔枝注册商标， 白沙县白沙富昌农业综合开发有限公司繁育橡胶、榔榔、香蕉、南药苗木 保亭县海南保亭新意天然橡胶开发有限公司从事天然橡胶生产加工 定安县海南定安绿水食品开发有限公司槟榔研发、生产、销售 海南优势水果生产占比情况（中部各县市）海南优势水果生产占比情况（中部各县市） 县市香蕉（吨）占比芒果（吨）占比荔枝（吨）占比菠萝（吨）占比 屯昌县61510.39%7980.22%12281.11%72602.45% 澄迈县1441499.03%7090.20%48074.34%33731.14% 儋州市248451.56%98162.73%98938.93%7930.27% 白沙县140630.88%17690.49%20761.87%1180.04% 五指山市135440.85%11190.31%5310.48%690.02% 保亭县39830.25%17690.49%11981.08%/ 琼中县55440.35%220.006%5100.46%24040.81% 定安县84050.53%1750.05%72686.56%134264.53% 附表四 海南省1595792/359202/110822/296554/ 海南优势农产品一览表海南优势农产品一览表 名称名称简介简介主要产地主要产地 柿子椒，又叫大椒、甜椒、灯笼椒、柿子椒、菜椒。其特有的味道和所含的 辣椒素有刺激唾液和胃液分泌的作用，能增进食欲，帮助消化。特色品种： 海南灯笼椒 文昌、海口、琼海、儋州、临高等 俗称“鱼辣子” ，是川菜中特有的调味料。泡椒具有色泽红亮、辣而不燥、辣 中微酸的特点。 琼海、万宁、文昌、定安等 附表五 屯昌县周边中部县市是有着较为坚实的农业产业基础，因此本案需扩大招商范围，辐射中部广大地区。 又名尖椒。青辣椒可以作为蔬菜食用，干红辣椒则是许多人都喜爱的调味品。 印度人称辣椒为“红色牛排” ；墨西哥人将辣椒视为国食。 海南红皮尖椒：澄迈、文昌、海口、儋州、定安 海南黄皮尖椒：澄迈、文昌、临高、东方、琼海 俗称豇豆、角豆、姜豆、带豆。花果期69月。三亚、乐东、陵水、澄迈、海口等 又名凉瓜，为一年生攀缘草本。在南亚、东南亚、中国、和加勒比海群岛均 有广泛的种植。 万宁、屯昌、保亭、三亚等 正名黄瓜.黄瓜栽培历史悠久，种植广泛，是世界性蔬菜。在海南省，利用设 施栽培可达到周年生产与供应，是市销和出口的重要蔬菜之一。 乐东、文昌、万宁、澄迈等 一年生草本植物。瓜形状如枕，又叫枕瓜，生产于夏季。琼海、文昌、澄迈、儋州等 香蕉是海南的主要水果之一，海南岛亦为原产地之一。著名的品种有高把蕉、 矮把蕉、油蕉、西贡蕉、粉蕉、芽蕉、蛋蕉等。华南热作两院成功培植的红 香蕉，则是热带水果稀有品种，外观好，品位优。 乐东、东方、海口、澄迈、临高、昌江、三亚、 文昌等 芒果又称檬果，是三亚热带名果之一。海南岛种植芒果的历史悠久，是我国 芒果主要产区。这里品种众多，其中象牙芒、白玉芒、青皮芒、吕宋芒、鸡 蛋芒、龙井大芒和秋芒都为我国大陆稀有。 海南农垦、三亚市、东方市、乐东县、昌江县、 陵水县、儋州市 海南西瓜的奇特之处是四季均可生长，堪称一绝。现在海南的冬季西瓜已成 大宗商品，源源不断运往国名为内各地并远销国外。 有“百果之王”美誉。海南岛栽培历史悠久，品质较好的品种有琼山市羊山 的鹅蛋荔、无核荔、黄皮丁香、蟾蜍红等。 海口、文昌、琼海、陵水、儋州、澄迈、定安、 屯昌等 第二节第二节 屯昌县整体发展概况及规划屯昌县整体发展概况及规划 一、一、 屯昌县概况屯昌县概况属海南二线城市，城市化水平较差，农业产业基础也较薄弱。属海南二线城市，城市化水平较差，农业产业基础也较薄弱。 1、自然地理 位于海南岛中部偏北，地处五指山北麓，南渡江南 岸，为低山丘陵地带，属热带季风气候，阳光充足，雨 又称凤梨，属热带、亚热带水果，是四大热带水果之一。海南栽培菠萝已有 百年历史，主要品种是从马来西亚引入“沙拉瓦”种。三亚四季皆夏，菠萝 一年可出产3次，从入夏到深秋均可吃到新鲜的菠萝。菠萝风味独特，营养价 值高， 琼海市、万宁市、海口市、文昌市、农垦、定安 县、屯昌县、昌江县、澄迈县、东方市 屯昌县屯昌县 水充沛，气候适宜。距海口市区仅85公里，属海口经济 圈，是海南中部最大的人流、物流、信息流中心城镇。 2、区划人口 全县总面积1231.5平方公里，辖8个镇、119个村委会，境内有6个国营 农场。总人口27.8万人，有汉、黎、苗、壮、瑶、土家、藏、回、侗、满等 15个民族，汉族为主，占总人口90.6。 3、旅游资源 旅游资源十分丰富，生态环境保护较好。奇异的丘陵平湖风光，独特的 少数民族风情，构成了屯昌县得天独厚的旅游资源。现已初步开发和拟建设 水色旅游度假风景区、卧龙山旅游度假区、洪斗坡白鹭鸟乐园、深田湖避暑 山庄、石峡海瑞祖居、满昌湖避暑水在、南吕岭山地探险旅游区、南坤民族 风情旅游区、西昌银岭山洞探险旅游区、南渡江畔山地探险旅游区等旅游风 景区。 4、特色经济 橡胶：全县民营橡胶种植面积达到14.3万亩，是农村的主要收入来源； 南药：著名的南药种植基地，素有“槟榔之乡”的美称，荣获“全国槟榔生产十强县”称号； 蔬菜：主要以反季节冬季瓜菜种植为主要特色，主要品种有苦瓜、红茄、南瓜、尖椒等。其中“枫木苦瓜” 、 “枫木红茄”等品种在省内外都享有很高的知名度，经济效益最高； 水果：主要以热带水果种植为主，主要品种有荔枝、龙眼、珍珠石榴、杨桃等，目前拥有国家级荔枝标准化 示 范区基地6个，是海南唯一的荔枝无公害标准化示范区。 黑猪：被国家农业部确定为中国精品猪种 ， “屯昌黑猪”海南省唯一获得地理商标注册的猪品种，国家还 确立屯昌黑猪为重点优良种质资源，并拨专款扶持建立屯昌猪种质资源保护场。 目前已有数家国家级农业龙头企业前来此考察、洽谈发展绿色无公害农业项目。目前已有数家国家级农业龙头企业前来此考察、洽谈发展绿色无公害农业项目。 二、屯昌县城市整体规划二、屯昌县城市整体规划海南中部重要的民族风情生态旅游城市海南中部重要的民族风情生态旅游城市 1、全县五大功能分区 A、东北部台地药蔬精致农业及农产品加工发展区 屯昌县属海南二线城市，城市化水平较低，且农业产业发展依旧较为薄弱。虽具备一些特色农业屯昌县属海南二线城市，城市化水平较低，且农业产业发展依旧较为薄弱。虽具备一些特色农业 资源，但品种不够丰富，产量不够庞大，对于本案的发展无法提供一个较良好的产业基础，所以资源，但品种不够丰富，产量不够庞大，对于本案的发展无法提供一个较良好的产业基础，所以 本案需向外拓展，扩展项目辐射范围。本案需向外拓展，扩展项目辐射范围。 B、中部盆地综合服务产业区 C、西部丘陵高效农业及生态保育综合发展区 D、东南部丘陵林胶产业及生态保育区 E、南部丘陵旅游生态农业产业区 2、县城区发展方向 北部工业园北部工业园 东部新城区东部新城区 本案地处城北新区中本案地处城北新区中 心区心区 三、屯昌县战略发展目标三、屯昌县战略发展目标建成生态省环境下的建成生态省环境下的“生态县生态县”和生态城镇，全面进入小康社会。和生态城镇，全面进入小康社会。 1、突出生态和民族两大特色，狠抓基础设施、特色经济、生态保护三个重点； 2、构筑生态旅游区、生态农业区、生态文化区、生态保护区四大区域； 3、夯实交通道路、水利设施、脱贫致富、城镇发展、科技教育五大基础； 4、努力把屯昌县建设成为经济繁荣、人民富裕、社会文明、民族团结、环境优美的海南中部重要的民族风情生 主城区主城区 南部居住区南部居住区 态旅游城市。 5、2020 年实现县 GDP 比 2000 年翻二番，第一、二、三产业比重发展为 35 ： 25 ：40。区域基础设施建设完善， 实现国民经济持续、健康、稳定发展。 随着随着“国际旅游岛国际旅游岛” 规划上升为国家战略，屯昌县既迎来新发展契机，也面临挑战。规划上升为国家战略，屯昌县既迎来新发展契机，也面临挑战。 第二章：房地产市场调查分析第二章：房地产市场调查分析 第一节第一节 海南房地产市场分析海南房地产市场分析 一、海南楼市整体概况一、海南楼市整体概况整体向整体向 好，发展迅速好，发展迅速 在“国际旅游岛”的思路带动 377 426 502 706 1002.5 1331.46 62 89 127 189 287.9 467.87 17.00% 21.00% 25.00% 30.00% 28.72% 35.14% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 固定资产投资房地产投资占比 海南省历年固定资产投资情况、房地产投资及占比海南省历年固定资产投资情况、房地产投资及占比 情况情况 增长迅猛，增长迅猛， 占比显著占比显著 107 215 233 369 350 195 303 337 560 571 1.83 1.41 1.44 1.52 1.63 0 100 200 300 400 500 600 2006年2007年2008年2009年2010年 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 竣工面积销售面积供求比（%） 下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助 推器。2010 年海南省完成房地产开发投资 467.87 亿元，占全社会固定资产投资的比重达到 35.14%，增长率达 62.5%。在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产 业充满信心。 供给方面，由于海南全省房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很 多开发商出于占地目的而使大量土地闲置等原因，严重影响到市场供给。需求方面，由于海南外向型市场特征，由于海南外向型市场特征， 主要依靠岛外市场，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，且供应增速明显慢于需求，从而 造成了供不应求的态势越发明显。 （一）一线城市整体概况（一）一线城市整体概况因宏观政策调整，整体发展有所放缓，回归理性因宏观政策调整，整体发展有所放缓，回归理性 区域区域均价（元均价（元/）主力户型主力户型一次性付款比例一次性付款比例客户来源客户来源推广渠道推广渠道 今年以来， “三限”和央行加息等 多项调控房价政策相继出台，导致多 数购房者对海南乃至全国楼市持观望 态度。不仅如此，2 月 24 日、3 月 3 日，海口及三亚市政府相继对外公布 关于进一步做好房地产市场调控工 作的实施意见 ，对保障性住房建设、 海口7823.64 70100单身公寓、 小两房； 约 60% 90%为外地客户 更侧重于东北 三亚26645.13 3090单身公寓； 120130两房、三 房； 约 65% 95%为外地客户 且更侧重于上海、 北京、山西 以岛外推广渠道 为主（在岛外设展 示点、参加展览会， 并投放电视、广播 等媒体广告） 5月份海南重点市县成交比例图 海海口口 3 34 4% % 三三亚亚 2 27 7% % 陵陵水水 3 3% % 文文昌昌 1 10 0% % 琼琼海海 7 7% % 五五指指山山 1 19 9% % 税收政策、房屋交易及限购等提出了实施意见。这些因素都在一定程度上影响了购房者的购买热情。当前，海口海口 均价为均价为 7823.64 元元/平方米平方米，较 4 月份均价 8959.19 元/平方米环比下降下降 12.67%，下降幅度环比 4 月份的 5.73%有所 加大。三亚均价三亚均价 20647.51 元元/平方米平方米，环比 4 月份 26645.13 元/平方米，下跌下跌 22.51%，已回落至 3 月份水平。其余 六市县具体交易数据如下：海口成交 844 套，三亚成交 676 套，陵水成交 66 套，文昌成交 258 套，琼海成交 187 套，五指山成交 477 套。各市县成交量占全省总 交易量比例图如上： （二）二、三线县市整体概况（二）二、三线县市整体概况受受“政策利政策利 好好” 、交通条件改善等因素影响，迎来爆发性、交通条件改善等因素影响，迎来爆发性 增长增长 海口、三亚相继出台楼市限购令让琼海、文 昌、澄迈等其他非限购市县楼盘看到了新商机。 二级城市楼盘纷纷向购房者喊出“不限购” “价格 仅为限购区的一半左右”等宣传口号，此外 包括“海南轻轨一(半)个小时生活圈”等交通利好，也进一步加大了二三线城市楼盘对购房者的吸引力。 据统计数据显示，在海口、三亚限购令相继出台之后的 3 月份，文昌、琼海楼市销量分别增长 417.7%、184.7%， 可见二级城市已成为海南楼市投资的新热点，一线城市购房需求“被挤出”效益明显。 城市城市均价均价主力户型主力户型推广渠道推广渠道 琼海琼海约 11000 元/ 75110 文昌文昌约 7100 元/ 68115 陵水陵水约 9500 元/ 110125 五指山五指山约 4500 元/ 70110 屯昌屯昌约 4200 元/ 90130 除在项目当地设置户外广告，投 放电视、广播广告外，大多还会 选择在海口、三亚设置户外广告， 投放媒体广告，甚至设置展示点， 组织看房团。 表三： 海南二、三线重点城市楼市近况一览表 海南楼市整体现状小结：海南楼市整体现状小结： 1、在历经新“国八条”及“琼限令”的双重洗礼后，海南省房地产市场呈现出涨跌互现的态势。海口、琼海、三 亚等海南省二三线城市所受影响均较明显。 2、当前海南房地产市场各楼盘均价主要受景观资源及交通资源影响最为明显。 3、一线城市均价（19500 元/平米左右）依旧居高不下，二三线城市凭借良好交通配套及低价策略（均价 3500 至 5000 元/平米） ，寻求快速走量，规避风险。 4、在海口、三亚“限购令”的出台，琼海、文昌等海南二三线城市成交量迎来爆发性增长。 5、目前，较其他县市，屯昌县在海南的板块效应尚未充分发挥。 第二节第二节 屯昌县楼市整体概况及竞盘分析屯昌县楼市整体概况及竞盘分析 一、住宅市场概况一、住宅市场概况均价较低（大部分在均价较低（大部分在 38003800 元元/左右）左右） ，以中小户型为主，整体去化情况一般，以中小户型为主，整体去化情况一般 南洋广场南洋广场 （酒店公寓）（酒店公寓） 屯昌县环东二路 与八一路交汇处 约 17300 单身公寓 220 户 15%40-75 3,800 元/ 海口、三亚、东 北地区、屯昌县 及周边乡镇 和贵花园和贵花园屯昌县环东二路 85585 总共 1000 户 / 两房 80-120 独栋 463.38 双拼 279.77 联排 250 未售 / 中央绿园中央绿园 屯昌县屯城镇文 化路（文体休闲 公园旁） 81340 总共 1054 户 约 34% 单身公寓 45-63 二房 86-97 4,500 元/ 海口、东北 （85%） 龙城天地龙城天地 （二期）（二期） 屯昌县环东二路 北段（博学路） 约 133332 未开盘 二期小高层住宅： 二房 70-76 三 房 89.4-121.7 未开盘 琼海、海口、东 北、江浙地带 屯昌县 昌顺豪庭昌顺豪庭屯昌科技路 37953.0337 单身公寓 3575 毛坯折后 3800 元 /起，精装折后 4900 元/ 琼海、海口、东 北、江浙地带 屯昌县 对比分析对比分析 1、从区域价值来看，从区域价值来看，主要竞争对手楼盘大都位于城东新城区，与本案同处一个位置，在区域价值方面并不输于 其他楼盘； 2 2、主要竞盘存量较大、主要竞盘存量较大，本案住宅未来面临较大的销售压力，特别是从住宅品质方面考量，和贵花园、中央绿园 等项目具备景观资源、产品线丰富等方面的优势，因此本案需在定价时应凸显价格优势； 3 3、周边配套不全、周边配套不全是目前各项目的共同特点，除了中央绿园外，其余项目周边生活配套并不完善，本案也不例外， 但是随新城建设的推进，项目周边配套完善指日可待； 4 4、从产品上说，、从产品上说，小户型产品是主流，且去化情况较良好小户型产品是主流，且去化情况较良好； 5 5、从客群上说，、从客群上说，目前，屯昌房地产市场客户群体大多数来自于外地，其中住宅市场客群又以海南省外的客户为 主，且一般存在群居效应。因此加强项目推广力度，特别是外地推广力度势在必行因此加强项目推广力度，特别是外地推广力度势在必行； 6 6、从推广方式看，、从推广方式看，目前主要竞盘主要是在本地推广，以户外广告为主，用时借助网络推广，主要是与知名房地 产转业网站（如搜房网等）合作推广。 本案住宅未来将面临较大竞争，应以性价比辅以特色销售资源（买房送地）为主要营销手段。 二、商业市场概况二、商业市场概况处初级发展阶段，较大体量商业项目仅有建材城、南洋广场，中小体量项目消化情处初级发展阶段，较大体量商业项目仅有建材城、南洋广场，中小体量项目消化情 况较好况较好 龙城天地龙城天地 （一期）（一期） 屯昌县环东二路北段 （博学路） 约 133332 一期 88 户 二期未知 一期为店连宅， 二期底商，一托二： 二房 70-76 三 房 89.4-121.7 一期店连宅 4580 元/，二期未开 盘 琼海、海口、 东北、江浙地 带 屯昌县 海南中部家居建材城海南中部家居建材城 （一期）（一期） 屯昌县城北新区 100000 约 450 户 3870 12000 元/ 东北、湖南、 屯昌县 南洋广场南洋广场 （一期）（一期） 屯昌县环东二路与八 一路交汇处 约 17300 一期店连宅 220 户 商业别墅： 134.26-198.09 商业别墅： 均价 4,500 元/ 海口、三亚、 东北地区、屯 昌县及周边乡 镇 中小体量商业项目易被投资者接受中小体量商业项目易被投资者接受 （一）重点竞盘分析（一）重点竞盘分析 1、海南中部（屯昌）家居建材城、海南中部（屯昌）家居建材城大体量、专业市场项目大体量、专业市场项目 至今年五月一号入市以来，项 目一期去化率在 50%左右。该项 目主要客源除屯昌县当地及周边县 市外，主要来自于湖南、湖北、以 及东北、江浙一带（岛外客户比例 在 30%左右） 。项目当前采取返租 统一经营模式来运行，返租期三年 （第一年 5%、第二年 5%、第三 年 7%） 。但据现场市调情况显示，目前该项目由于招商不利，已遇销售瓶颈。 物业名称物业名称 海南中部（屯昌） 家居建材城 规模规模 项目一期规划有 16 区，A-E 区为 2-5 层店连宅，约 140 户；M1M11为挑高 6.57m 单层商铺，约 330 户；项目二期为市场配套工程。 占地面积占地面积 / 总建面积总建面积10 万 地理位置地理位置屯昌城北新区，北邻兴业路，南接北干路，东连环东路，西邻环东二路，居于海屯高速县城出口 功能定位功能定位满足消费者“一站式”家居建材购物需求，填补了海南省空白 经营类别经营类别以经营管材、板材、陶瓷、灯饰、家电等家居建材为主 E 区金融商业区 CD 区管材、板材、玻璃、铝材区 M1M5 区陶瓷区 M6 区灯饰、吊顶、布艺区 各区功能划分各区功能划分 M9M11 区家居、橱柜、五金、交电区 建筑外观建筑外观店连宅、单层商铺、交易大棚 配套配套大型仓储区、1000 个停车位（地下 450 个，地上 550 个） 经营状况经营状况项目当前处租售期，但由于招商不力，已现销售瓶颈 项目综述项目综述 1、为海南中部规模最大的建材专业市场； 2、配备大型仓储中心、停车位，进一步提升了其作为建材专项市场是形象高度； 3、项目实行返租统一经营，但目前由于招商力度不够等原因，已遇销售瓶颈； 灯 饰 吊 顶 布 艺 陶瓷城陶瓷城 管材板材玻璃铝材 五金 交电 机电城 市场配套（二期） 海南中部家居建材城整体规划图海南中部家居建材城整体规划图 2 2、南洋广场（一期）、南洋广场（一期）小型开放式商业步行街项目小型开放式商业步行街项目 项目一期主要以小型开放式商业步行街 形式进行规划，铺铺临街，价值均好性较高。 当前项目一期已近售罄，所剩房源无几，主 要客源除屯昌县当地及周边县市外，主要来 自于海口、东北、江浙一带（海口客户比例 在 45%左右） 。 物业名称物业名称 南洋广 场 规模规模 项目总规划分为 A、B 两个区域，A 区设计主要是由商业联排别墅所组成的商业街，B 区设计为多功能高档花园小区。 占地面积占地面积150 亩 总建面总建面 积积 17.3 万。 地理位置地理位置屯昌县环东二路与八一路交汇处（紫荆皇冠酒店背面） 功能定位功能定位综合型商业小区 建筑类别建筑类别别墅、小高层 配套配套紫荆皇冠酒店、加油站 经营状况经营状况项目当前处租售期，但由于招商不力，已现销售瓶颈 项目综述项目综述 1、项目内规划有大型市政配套公园，景观资源优势明显； 2、项目处屯昌新区，周边配套还较缺乏； 3、项目一期产品因符合市场需求，去化情况良好； 小结：小结： 1、专业市场由于投资性强且总价较低，对外来投资客具有较大的吸引力； 2、中小体量商业项目更受青睐，整体去化情况良好； 3、返租统一经营是专业市场的必杀技； 4、建材城因其大体量、定位不明确且后期招商的不到位，目前销售已现“瓶颈” ； 大体量专业市场在区位和后期招商等方面有较高要求，实际运营难度较小体量综合型商业项目要 大得多。建议本案在定位过程中应坚持踏实、灵活原则，以“集配中心”定位，向“批发中心” 发展。 第三章：农产品市场调查分析第三章：农产品市场调查分析 本案以综合型农产品交易市场作为自身定位，市调方向主要以考察海南中部农业产业发展状况及海南境内现 有农产品交易市场运营情况为主，以求为本案寻找到可持续发展的战略定位。当前海南区域内农产品交易市场主 要可划分为两大类：（1）中转物流型，如南北水果批发市场、中商农产品中心市场；（2）县市级农贸市场型， 如陵水县中心市场、屯昌县中心市场。 第一节第一节 专项市场研究专项市场研究 一、中转物流型农产品交易市场分析一、中转物流型农产品交易市场分析 （一）南北水果批发市场（一）南北水果批发市场为岛内外大宗果蔬交易提供平台。市场以规模大、品种全、价格较低廉，吸为岛内外大宗果蔬交易提供平台。市场以规模大、品种全、价格较低廉，吸 引四方消费者，同时在业界也有较高声誉。引四方消费者，同时在业界也有较高声誉。 物业名称物业名称 南北水果批发市 场 规模规模 经营店铺 350 多间，交易棚面积 7000 平方米，大车批发摊位 67 个，菜农批发摊面积 2600 平方米，停车场 面积 4000 平方米， （该项目是目前海南省内经营情况较良好的农产品交易市场之一，对本案具有重要借鉴意义） 占地面积占地面积150 亩 总建面总建面 积积 约 45000 平方米（营业面积）分三区经营 地理位置地理位置海口市琼山区中山南路 功能定位功能定位规模大、品种全的大宗果蔬交易市场 经营类别经营类别以经营进出岛内外的水果为主 A 区岛外特色水果中转区、岛内特色水果批发区、冬季岛内反季节蔬菜批发区 B 区专业芒果批发区 各区功能划各区功能划 分分 C 区岛内特色水果批发区、物流中心、包装公司、物流中心、包装公司、旅馆等配套设施 建筑外观建筑外观店连宅加交易大棚 配