宜昌开发区东山片区房地产市场调研报告.doc

2008年宜昌开发区（东山片区）房地产市场调研报告一、经济指标2008年19月份，经济继续保持良好发展态势，经济保持持续平稳快速增长。一是工业经济加速发展。9月份区属工业企业完成现价产值12.12亿元，产销率97.5%；1至9月区属工业企业总产值累计完成124.1亿元（现价），同比增长41.9。二是固定资产投资持续增加。1至9月全社会固定资产投资31.64亿元，同比增长30，市县属固定资产投资28.71亿元，同比增长23。三是财政收入持续增长。1至9月完成地方财政总收入41066万元，同比增长42.9%，其中：国税收入20694万元、地税收入18851万元、财政收入1521万元；其中：地方一般预算收入8582万元，同比增长30.52%。1至9月，全区新签约项目21个，其中亿元以上项目15个、过10亿元项目3个，协议投资额111亿元。1至9月，开发区在建项目60个，其中工业项目42个；新开工项目23个，其中工业项目10个。二、基础设施及项目1、基础设施。已完成了城东大道上段黑化改造工程、北海路建设、大连路延伸段人行道板铺装和北海路、大连路自来水管网安装、10KV临时施工电源及施工变压器安装、三峡药业场平工程、北苑和南苑安置房建设。项目征地拆迁工作取得突破性进展；2、工业项目。宜昌贝因美公司二期工程已完成主框架施工，二期米粉车间主要工艺设备即将进入安装阶段，生产人员正在培训，计划春节前具备试投产条件，人福药业二期和金宝乐器项目已举行开工仪式。3.房地产项目。1、06年开工建设的鑫怡广场、鑫怡翠园、东苑新城二期，07年开工建设的天惠城、泰富大厦、南都御景、西江康城、金山丽都项目都已竣工并具备交付条件；2、07年开工建设的畔山林语三期、畔山曦苑、金榜名苑项目主体封顶在进行外墙粉刷等工作；3、香山锦苑、金东山文化城主体已经建成准备对外预售，金东山四期预计在08年底前举行开工仪式；4、华翔地产开发的珠海路项目、三星地产的南苑之星项目已经进行场地平整，三元地产的半岛花园、北苑企业的水榭花都、黑旋风地产的港窑路项目、锦润置业的港窑路项目、万寿置业的浅水湾项目有待拆迁。三、房屋销售情况（表一）20052008年预售情况序号开发单位项目名称地址预售时间面积()价格（元）1庆庆兴新晶品国际发展大道18#2005.2.2938961.0040002南苑企业永新苑港窑路46#2005.3.1123145.4017503鑫昌市场鑫昌市场A、B发展大道41#2005.9.66373.3650004康家地产东苑新城一期汕头路19#2005.11.328510.6618005清江地产清江山水城东大道41#2006.1.1177723.5129006裕民地产缤纷银座城东大道19#2006.1.1122492.1328007三环发展民生世家城东大道29#2006.5.2570937.0030508四方联创联创馨居厦门路19#2006.6.2813046.7219009鑫丰地产晗香园港窑路32#2006.7.1710527.08190010东洲地产楠海花园8#城东大道36#2006.8.167370.00270011北苑企业怡景花园三期城东大道1#2006.11.1116610.50285012鑫宏地产鑫怡翠园26#港窑路34#2006.11.1736364.95240013鑫宏地产鑫怡广场2#港窑路35#2006.12.68070.80280014英达环境香树丽舍港窑路36#2006.12.139274.86240015康家地产东苑新城二期汕头路19#2006.12.2727597.67280016鑫宏地产鑫怡广场1#港窑路35#2007.2.816880.00280017颐景置业金山丽都港窑路54#2007.4.199511.20260018西江置业西江康城16#港窑路34#2007.6.2070137.59268019南苑企业南都御景港窑路48#2007.7.1338951.21268020百泰实业泰富大厦发展大道2007.9.1146669.00300021大都置业畔山曦苑城东大道35#2007.9.2615098.00210022春华工程金榜名苑城东大道49#2007.9.2810922.90700023大都置业畔山林语三期城东大道382007.11.554940.97240024鑫昌市场天惠城发展大道41#2007.11.836350.60260925西江置业西江康城89#港窑路34#2008.4.928060.27290026中恒地产沁园春106#港窑路37#2008.4.259088.32305027中恒地产沁园春103104#港窑路37#2008.5.2313998.10305028中恒地产沁园春101#港窑路37#2008.7.228771.60305029中恒地产沁园春105#港窑路37#2008.9.1216427.43305030中恒地产沁园春102#港窑路37#2008.10.178199.073050 （图一）2008年商品房备案数据（图二）2007年商品房备案数据（图三）2008年二手房成交数据 （图四）2007年二手成交数据从上述数据以及实际情况分析：1、预售面积：07年全年29.94万，08年全年8.45万，同比下降71.78%。住宅销售套数：07年2144套，08年586套，同比下降72.66%。二手住房成交量：07年987套，08年796套，同比下降19.35%。说明东山区域开发项目大幅减少，房屋供应量明显不足，居民持币观望的心态逐渐增强；2、部分商品房项目没有开发是由于搬迁力度不够和开发商谨慎开发造成的。而二手房由于自身特点（大部分为次新房，与新建商品房无论是户型、面积、小区配套无明显差距）性价比相对新房较高，依然受到购房者的青睐；3、商品房销售方式、营销手段、销售策略趋于成熟，不同类型的项目均能够包装推广，并且销售形势上半年好于下半年；4、东山区域作为城区的后花园在配套设施日益完备、交通条件日渐改善的前提下，增加土地供应是大势所趋，随着发展大道和城东大道的贯通，主城区的骨架大幅提高，两侧的土地供应将大幅提高，但两条道路在东山区域内较短，增加土地供应有限。5、全区商品房供应品种较多，有住宅、公寓、写字楼、商业、市场等，因为地块面积和容积率的限制，全部为高层和小高层，多层成为稀缺资源；6、二手房成交主要集中在中心转盘周边和港窑路两区域，中心转盘区域成交面积较大，总金额较高，港窑路区域成交面积较小，总金额较低，从事二手房中介业务的公司较少，只有环球、世纪易房、民生公司，竞争不激烈，从另一侧面也说明了二手房市场利润减少、成交量下滑、中介公司经营困难。年底出台的税收优惠政策有望在09年刺激二手房市场；7、以城东大道为主轴的城东生态新区正在形成，未来将会聚集1015万人口，伍家岗区的用地为955.5Ha，涉及宜昌开发区的用地为252.3Ha；7、部分开发企业如民生、弘洋已经形成施工、开发、销售、园林、物业管理等一条龙的产业链，与其他公司比较有较强的成本控制能力，如果在采购环节压低供应商的利润率，利用成熟户型减少设计时间能进一步降低成本，将形成新的优势；四、2005年2008年土地供应状况序号出让日期性质面积（）价格（万元）竞得人地址容积率是否开工项目名称12008.10.29工业26666.781195人福药业大连路0.6否人福二期22008.3.14商业住宅5956.70915锦润置业港窑路19号3.5否32007.8.2商业7851.61490金沙汽车发展大道1是广州丰田42007.5.31商业19930.772070高光艳发展大道1.2否52006.12.29商业综合19073.442270中振投资发展大道124号6是希尔度酒店62006.12.29商业住宅4278.411015大都置业深圳路3.5是畔山曦苑72006.12.26商业住宅24956.122100华翔置业珠海路2.9否82006.12.14住宅2442.271200春华工程城东大道3.5是金榜名苑92006.12.8商业住宅综合70307.8315080三元地产珠海路2.7否半岛花园102006.10.16商业5243.77800恒龙汽车发展大道2.0112006.10.16商业25192.872450南苑企业青岛路1.0否汇腾市场122006.9.27商业55940.763065神龙矿业发展大道3.0否132006.9.2商业5987.731450宏华地产城东大道4.0否142006.6.15住宅6741.491200颐景置业港窑路1.6是金山丽都152006.6住宅22639.512380中恒地产港窑路2.4是沁园春162006.5.13住宅26738.571200弘洋地产港窑路43号3是香山锦苑172006.5.13商业住宅4301.14深圳路2.5182006.1.23住宅36543.302750西江置业港窑路34号2.5是西江康城192006.1.6商业20221.231500南苑企业青岛路1.0是文化市场202005.12.23住宅16663.701225北苑企业612厂后1.6否水212005.12.9住宅15075.751160鑫宏地产港窑路34号2.6是鑫怡翠园222005.9.20住宅6338.07305鑫宏地产港窑路35号3.5是鑫怡广场232005.5.19商业2098.38中石油青岛路0.2是加油站242005.5.4商业6488.77宜顺汽车发展大道0.6是斯柯达汽车从上表中可以看出：1、05年46664.67，06年330608.32，07年27782.38平方米，08年32623.48（含工业26666.78），土地供应06年集中放量后，07年08年都只有2块，土地供应面积日益减少，供需矛盾加大；2、土地供应价格住宅从29327万/亩，商业36161万/亩，楼面地价从137元/1403元/，因为区域市场较小，规划条件不同，价格不具备可比性，但总的来说在06年有一个加大涨幅，07、08年保持平稳状态。3、从05年到08年开发的商品房项目除去招挂拍形式获得的土地外，还有相当大的为协议出让土地，这些项目在土地成本上有较大优势；4、在拍卖的土地中有很多为毛地出让或者存在大量搬迁房屋，这些地块无疑增加了开发商开发成本和开发难度，这也是造成金东山四期、半岛花园等项目迟迟不能开工的原因，不过随着政府加大了这方面的力度，08年底部分项目已经具备开工条件；五、市场趋势分析1、现阶段市场低迷主要来自于两个矛盾，一个是房价高企和有效购买力不足的矛盾，0607年高速增长的房价透支了市场购买力；另一个矛盾来自于购买者信心不足的矛盾，消费者买涨不买跌的心理影响导致目前消费者购买信心不足。2、从目前的市场发展趋势来看，房价仍处于上行的轨道，但我们应该以理性的眼光区别对待，在湖北省宜昌的房价实际上已到了一个相对高位，开发区的房价也到了历史高位，尽管数据显示房价仍处于一个上升的趋势，但从今年成交量的萎缩及部分项目变相的降价促销措施来看，房价已到达本轮地产发展周期的峰顶，市场调整不可避免。3、房地产行业作为国民经济的支柱性行业，也是地方政府财政收入的主要来源，在中央出台大量政策的前提下，地方政府也应当出台了一系列针对房地产市场的“托市”政策，尽管从政策内容来看，给购房者带来收益微乎其微，但至少会让购房者看到了政府一个积极的信号，对于购房者信心的恢复将无疑是一针“强心剂”。4、政府出台一系列的利好政策，降息、税收优惠、拉动内需、购买普通住房的成本实质性降低，能刺激部分首次置业的需求，但市场需要中高收入群体的投资型需求和改善型需求，松绑第二套房贷政策是大势所趋；5、在市场低迷和资金紧缺的市场环境下，开发商的首要任务不应再是追求利益的最大化为目的，而是应该以生存为目的。在危机面前，不是没有消费需求而是买涨不买跌的心理压制了消费需求，开发商应该顺应消费者对价格下调的预期，在售项目进一步压缩利润空间，更多让利给购房者，争取资金尽快回笼。新上市项目定价更加理性，以切合市场的价格策略为好，在销售中以团购、公司周年庆等形式展开促销活动，回笼现金，毕竟有钱不愁过冬；6、尽管目前市场环境依然严峻。但在中央政策松动、地方政府托市、房价的理性回归，购房者信心的恢复等利好因素的带动下，市场将有望在年底或明年出现回暖迹象；7、2009年在国际国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入调整期，2006年推出的90/70政策，在09年将会迎来中小套型房上市的