笋岗物流中心近期启动区详细规划方案.doc

笋岗物流中心近期启动区详细规划方案一、项目背景二、性质和定位三、规划布局一项目背景笋岗仓储位于深圳特区罗湖的中北部，自1982年开发建设，规划占地面积约100公顷。笋岗仓储区的初始建设意图为建成内地和香港铁路货运的中转场所，在选址上也主要考虑其在当时罗湖区的边缘地带，且靠近广深铁路，有铁路专用线直达库区。1996年片区规划调整时，仓库占地统计面积为67.42公顷；至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90万平方米，临时堆场约五万平方米。已建的仓库种类有冷库、干货库、粮油库、建材库、公共保税库、出口监管库、露天堆场、进出口货物接驳站等，目前年货物吞吐量约400万吨。另有保留的约10万平方米的待开发空地，目前是仓储区内的临时货车停车场。经过十多年的发展，笋岗仓储区在区位环境条件上发生了较大的变化，其服务功能也在发生转变。原因之一是货物由铁路-铁路转运向铁路-公路转运的变化。导致笋岗作为规划的铁路中转仓库的功能极大地弱化；其二是随着城市的迅速发展，昔日的城市边缘区已经变成了城市的中心地区，土地的升值、成本的提高、以及转变功能可以带来的巨大潜在利益，使得以经营为目的的原仓储公司纷纷改变功能。近年笋岗仓储区内改为办公等用途建筑面积的近8万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约22万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约55万平方米。此外，笋岗仓储区目前面临着较严重的交通问题，包括路网布局的不尽合理、交通拥护、停车场地不足等。笋岗仓储区发展中面临的现实问题，使得笋岗仓储区功能的转变已成客观必然，如何规划和发展是一个需要深入研究的问题。深圳市的关于加快深圳市批发市场发展的总体实施方案，其中提出利用深圳市的产业优势、地缘优势和周边地区批发市场的发展情况，建设十大重点批发市场的总体规划设想。目前的笋岗仓储区是深圳市主要的居家装饰材料市场。从全市的范围来看深圳市居家装饰市场分布比较分散，单个市场规模较小，经营品种不全，极需组建大型全市性的居家装饰材料批发市场。另一方面，从需求来看，深圳市对装饰材料的需求量每年以高于百分之二十的速度递增。因此，发展十大批发市场的实施方案中提出，对现有的笋岗仓储区范围内装饰材料市场进行重组、改造，以高起点、高标准，对现有的仓库区进行改造成。从而，最终形成营业面积在20万平方米以上装饰材料专业市场。本次规划中的笋岗物流中心近期启动区是利用区内现有临时作为停车场的待开发空地进行开发建设，近期启动区位于笋岗仓储区的核心地区，宝安北路以东，梅园路以北地区，用地面积101864平方米。(见笋岗物流中心近期启动区详细规划总评面图)二性质和定位1、功能分析物流中心是商品集中出货、保管、包装、加工、分类、标付价格标签、装货、配送的基地，是流通过程中的重要后勤保障和必不可少的环节，对于提高服务质量和降低成本有着十分重要的影响。为现代物流服务的物流中心是联系商品生产部门或进口商和零售商及消费者之间的中介机构。它的核心功能正在从过去的仓储、配送等实体性功能向协调、联络等策略性功能转变。随着物流中心在物流业中的作用日益显著，高效、高水平的经营管理要求物流中心的发展日趋专业化，获得规模效益和辐射影响力，增强竞争力。批发市场是城市物流的重要支撑点，是物流中心的重要组成部分。市场经济的发展使批发市场应运而生，经营包括建筑材料、食品、生产资料及原材料在内的各种物资。批发市场的建立和发展搞活了流通市场，带来了大量的物流、商流、资金流及信息流，逐渐成为物资的重要支撑点。因此从功能上分析，配送中心、专业批发市场是物流中心的重要组成部分，是物流、资金、信息的流通和汇集之处。2、性质和定位目前，深圳的装饰材料市场主要分布在笋岗仓库区、福永、车公庙、田贝、八卦岭等地。其中笋岗仓储区目前现有装饰市场营业面积约5万平方米。根据深圳市物流中心和十大批发市场规划布局的总体思路，笋岗仓储区的功能将由仓储为主向区域性物流（配送）中心转变。物流中心重点开发以居家装饰材料市场为主，建设高标准市场为主。近期启动区建设目标是全市的居家装饰材料的专业市场，建设高标准的家居超市；集建材、家私、灯饰等为一体的专业市场，形成现代化的物流中心。三、规划布局1、规划结构全区的用地根据现有基地内的道路的内部条件，划分为东西两区。其中西区是开发建设的主体，以购物中心、超市等专业市场为主；东区，采用底层停车、货物储存，两层以上为营业场所的形式。东西两区以过街天桥相联系。以宝安北路为市场购物人流的出入街道，主入口设于主体建筑的中部。利用规划区内现有的南北向的内部道路（沿梅园路出入）规划作为主要货流、车流出入道路。沿在本区用地的北侧布置大型停车场，同时兼顾本区和周边地块的停车需求。同时建筑的底层部分架空，也可以作为机动车的停车之用。在人流的主要出入口绿化广场；通过广场的组合，串联东西分区。沿宝安北路形成带型开敞空间，并通过入口广场与建筑室内空间的交流、渗透、创造良好的商业环境。2、建筑布局和分期建设近期启动区主体建筑根据分期建设的需要和区内总体规划布局的要求进行规划设计。（1）、 一期建设在本基地的西区是规划中的一期建设区。一期建设范围内，规划建设项目以专业市场、超市为主体。在形态上由五个基本单元构成南、中、北三组建筑，通过室内商业街相连。其中，南北两组建筑为三层，中部主楼为六层，在分隔布局上可以作为展销方式大空间，也可以分隔成小型分区。建筑沿宝安北路后退，形成主入口广场。一期建设提供商业建筑面积8.7万平方米。（2）、 二期建设本基地的东区是启动区建设的二期范围。在二期建设的范围内，规划为一期建设项目的延伸。考虑到二期建设的范围已经位于基地的内部，不能直接与外部的城市道路取得联系，因此，二期建设的内容和形式与一期建设有圈套的不同。二期建设分南北两组建筑，均为六层，分别由过街天桥与一期建设部分相连。二期建设的部分，建筑的底层可以建成货物存储的仓库和部分架空停车的形式。二层以上规划为家居装饰专业市场和购物中心，同时可以提供一部分办公用途，吸引装潢公司、设计公司入驻、作为装潢公司、设计公司的营业空间和展示空间。二期建设部分共提供商业建筑面积3.5万平方米、办公建筑面积1.1平方米、仓储建筑面积2.2万平方米。（3）、 远期建设远期本区在一期、二期的基础上，继续建设完善。规划将一期建设的南、北三层建筑进行改建，建设南北两座高层综合楼。远期建设的综合楼，其裙房部分仍可以作为专业市场使用，其楼层部分则可以作为办公等用途综合用途。远期建设后，增加建筑面积共5.2万平方米，区内总建筑面积达到20.7万平方米。 3、道路交通笋岗仓储区目前存在的一个主要问题是交通较为混乱、停车场地的缺乏。本区目前是作为笋岗仓储区的停车场使用。物流中心的建设，必然吸引更加大量的车流和人流，这就要求在本启动区的规划中，必须将合理组织交通流、静态交通作为规划的重点。就交通目的，可以将物流中心的交通分为两大类：一是以货物运输为目的的货运交通，此类交通是货柜车为主体；另一类是以购物为目的的购物交通，此类交通包括购物的人流和车流交通。（1）、 出入口规划将宝安北路作为购物交通的出入道路；将本启动区南北两端的梅园路和桃园路作为货运交通的出入道路。（2）、 道路系统近期启动区内道路主要由车行和步行两大系统组成，车行道路形成T字型道路形式。其中，在现有的区内道路的基础上建设南北向的区内主要车行道路，分别连接梅园路和桃园路，是货运车辆进出本区的通道，也是一期建设和二期建设的分界道路，道路红线9米。东西向的车行道是连接启动区内部和宝安北路的车行通道，道路红线9米。步行道路结合广场设计，沟通分期建设的东西两区。步行道路是购物人流出入物流中心的通道。道路及设施考虑到残疾人和老年人的使用要求，进行无障碍设计。（3）、 停车场地由于整个笋岗仓储区停车场院所相当缺乏，本区在建设以前是作为整个笋岗仓储区的货车停车场。为此，本区的规划停车场地设置，不仅要满足本区建设所需附建的停车位要求，还需要提供足够的场地供周边地区的停车需求。规划将本区的北部作为停车区，共提供停车场面积2.02万平方米，可以提供800个室外停车位（以当量小汽车计算）。根据深圳市城市规划标准和准则中相关规定，本区提供的附建停车位以每100M2建筑面积提供0.39 0.58个机动车位计算（以当量小汽车计算）。本区所需的附建停车位共需700个停车位（以当量小汽车计算）。其中，室外停车场提供550个停车位，建筑地下室、建筑底层停车场提供150个停车位。由此计算，本区除满足附建停车场外，还可以提供200个停车位，供笋岗仓储区内其他地块的停车需求（均以当量小汽车计算）4、绿化与环境规划随着社会的不断发展进步，日益重视生活的质量，愈来愈注重整体环境质量。因而室外环境的塑对于改善商业购物环境，对于建设现代化的物流中心，起到相当重要的作用。（1）、 步行广场空间步行广场根据购物人流的出入设置，在区内成T字型布局，南北向沿宝安北路形成带型开敞空间，串联沿宝安北路的各个出入口。东西向系列广场由宝安北路主出入向东沿主轴线延伸，串联东西两区的分期建设部分，并通过入口广场与建筑室外内空间的交流、渗透。广场设计通过地面铺砌、种植设计、小品布置、以充满时代感的商业景观，向人们提供现代生活的节奏和品质，为购物者营造一种生动、愉悦的购物、休闲空间。（2）、 绿化景观近期启动区的绿化设计，点成景，线成带，面成荫，充分发挥绿化的环境效用。在宝安北路梅园路交叉口，建设成片的街头绿地。绿化建设和广场的建设相结合，沿宝安北路建设绿化带。利用建筑形态成单元组合的特点，广场绿化设计成楔状，渗透入区内场地的内部，与场地内部的绿化相沟通。除街头绿地、广场绿地外，在区内其他场地中增辟草坪、水面、尽可能地扩大软质地面，缩小硬质地面，提高绿地率。规划近期启动区绿化广场面积38000平方米，其中绿地面积24000平方米，绿地率24%。5主要技术经济指标笋岗物流中心近期启动区 总用地