河北文化广场欢乐城营销策略.ppt

河北文化广场欢乐城营销策略案,提案思路流程,年度营销目标,产品价值定位,亮相策略,具体营销执行,客户发动策略,第一部分 年度营销目标,河北文化广场欢乐城1期 销售95%以上,销售房源306套（总计322套） 实现客户积累3000组（按1：10的成交率计算） 开盘前积累客户2000组（按开盘销售70%计算）,从产品出发，寻找解决之道,第二部分 产品价值挖掘,建业首个小高层电梯洋房，城市风景线； 一梯两户/三户/四户板式结构，风、光俱佳的城市养生； 黑、白、米色现代立面，砖红、暖灰时尚格调，色彩巡礼； 单元横向错落拼接，叠景工艺；纵向多主题层次递进，阳台、露台、退台，妙趣横生；,建筑语言：风景建筑群落,54-210叠景洋房，多元养生户型； 首层院景洋房：独有下沉式私家庭院设计，回归院落文明； 顶层瞰景豪宅：独有退台设计，构筑空中别墅，大视野，宽境界； 情趣情景洋房：露台、阳台配合林木景观，立体生态，情景交融；,产品语言：电梯叠景洋房,35%绿化率，豪阔楼间距，社区整体3.3万平方米生态胜景； “一轴一中心”两大景观系统，桂花主题，多元林木丛生； 小缓坡绿地营造，平地起伏绿色风景； 景观主轴、绿化组团，独立广场、蜿蜒水系，阡陌景观路，亲水亲地，生态画符；,景观语言：坡地亲绿林木胜景,建业品牌16年，上市机遇，品牌价值至上； 商丘建业6年，武汉首义广场欢乐城成熟品质市场见证； 一中分校教育资源，成就小户型投资价值； 富人社区、高素质人群人际场，圈层保证； 金牌服务、标杆物管，价值无限。,品牌语言：NO.1品牌价值,USP整合挖掘： 品牌+产品（建业品牌、服务、资源的不可复制） 产品+景观（同市场小高层产品景观价值的唯一性）,由USP确定项目推广气质,河北文化广场欢乐城1期推广语： 3.3万绿地覆盖 电梯叠景洋房,以社区3.3万平方米绿地覆盖的整体景观为依托，结合桂花人文，强化景观优势； 叠景洋房，从建筑外立面着手，通过楼栋叠错拼接的楼体排列，以“叠景洋房”的全新概念，耳目一新的冲击市场；叠景同时也是院景/情景/瞰景洋房形态的优势叠加； 电梯洋房，商丘建业首度开发，以品牌张力带动小高层居住理念的引导。,其他推广语建议： 峰景之上的风景建筑 新城市养生瞰景高层 风景建筑 养生豪宅 坡地原生 电梯叠景洋房 坡地上生长的电梯叠景洋房,卖点提炼： 纯板式/小高层/电梯叠景洋房 54-210院景/情景/瞰景尺度 黑/白/米色多主题立面叠错拼接 露台/阳台/退台开放式立体空间 3.3万亲水/亲绿/亲地坡地胜景 人文/醇熟/升级缔构大建业亲和邻里,第三部分 客户发动策略,客户发动策略主要解决三个问题：,老业主、联盟商家VIP客户再次或推荐购买的问题,市区换房客户、东三县客户的发动问题,投资客户产品价值认同问题,由于年度要实现开盘前2000组的客户积累才能保证年终任务，因此，我们要针对有效客户群体实效营销，策略如下：,来点特别的,针对老业主、老带新客户、联盟商家VIP推出优先选房权以及相关优惠，举办VIP产品推介专场、VIP优先选房专场等活动，深入挖掘自有高端资源，去化大户型。,VIP特别购房通道,针对市区换房客户，开展产品推介社区行活动，协同相关社区的物业，充分利用其社区的媒体资源，特针对其现居住社区的弊端，如停车位问题，突出项目优势，强化其换房动机。,建业产品文化社区行,针对市区换房客户，开展生意场大派单，选择商丘各大市场，集中派单；开展公务员DM，以直邮形式到达购房行为隐蔽的有权客户。,深挖各个专属渠道,针对投资客户，利用一中分校、工业园区职工租房的投资优势，计算投资回报价值，推出品牌价值报告会、投资讲坛等活动，以理性顺服理性。特设客户租赁中心，搜集租赁双方的资料，建立互动平台，为客户投资提供保障。,以更理性策略说服理性投资者,总之： 投其所好，一对一分层营销，实现逐个击破。,第四部分 亮相策略,形象先行 产品追踪 IMC整合亮相,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,形象先行亮相：品牌带动形象,产品追踪亮相：品牌+3.3万绿地覆盖 电梯叠景洋房,亮相时间部署：3月20日，3期正式公开亮相。,IMC整合亮相,新闻活动造势,案场以及辐射区媒体,大众传播等综合媒体, 案场以及辐射区媒体： 案场包装： 形象小吊旗、产品大吊旗、形象背景墙、售楼部导视牌、商业广场道旗、精神堡 垒、围墙、楼体条幅、社区内媒体 销售物料： 单页、折页、户型单张、楼书,针对案场包装，要注重火暴热销的氛围营造，选择周末、节假日，以彩虹门、条幅等物料，营造热销气氛，一方面吸引一中分校学生家长，另一方面拦截客户，塑造热销氛围，潜意识影响到访客户。,寻找一切机会利用周边值得利用的资源，积少成多。,节假日里的注目礼, 大众传播等媒体： 报纸：稳固、持续传递项目信息、卖点 通栏、硬广、软文、夹报 户外：强化传播，持续攻击 户外、道旗、候车亭、出租车体、商虞城际公交车体 电子媒体：多频、直接传递时效信息 短信、电视飞播、电视宣传片, 新闻活动造势： 主题1：4.12 建业品牌报告暨河北文化广场欢乐城3期产品推介会 目的：借势建业上市等机遇，强化品牌实力发动老业主，带动3期的公开亮相，引导小高层产品的全新居住理念。,主题2：4.19 商丘居住论坛 目的：利用论坛机会，借力新闻媒体，以新闻报道的软文形式，传递 期产品信息，即突出3期建业小高层大不同优势。 软文主题：3.3万绿地覆盖 建业电梯叠景洋房,第五部分 具体营销执行,强化蓄客 分层营销 时势造势,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,蓄客期,认筹期,开盘期,持续期, 营销节点划分,12月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月, 蓄客期,主题：河北文化广场欢乐城3期荣耀问世 传播围绕点：建业品牌+建业桂园新产品面世 策 略：高调造势 密集释放 品牌+形象产品+品牌+景观 （媒体、活动同亮相策略。） 媒体组合：报广 户外 短信等。, 认筹期,主题：河北文化广场欢乐城全城认筹 传播点：电梯洋房 多元户型 认筹优惠 策略：一对一分层营销 时势造市 媒体组合：报广 户外 短信等。,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,6.14 公开认筹,活动执行： 5月4日 学生教育专家讲座。 内容：借势高考市场关注的热点，针对一中分校初高中学生，邀请知名教育专家开讲学生教育，阐述3期小户产品的投资价值。另外，特针对学生家长推出特定购房优惠，并成立“教育租赁中心”，为家长提供实惠和服务。,5月 品牌社区行。 内容：锁定商丘高端人群的居住社区，开展巡演。配合其物业挖掘有再次置业需求的客户资源，开发社区媒体资源，以3期的集优特点刺激目标群客户需求。,5.31 VIP客户专场答谢会。 内容：锁定老业主、联盟商家VIP客户、老业主圈层，开展VIP专场答谢会，冷餐聚会、发售专卡，并赋予到场客户的优先选房权、额外优惠的利益，体现老业主尊崇，带动业主再次购买或推荐购买。,6.14 VIP公开认筹。 内容：以发卡形式删选客户，享受特定发卡优惠外，并推出“持卡一日，日增50元优惠”的利益刺激，增加认筹紧迫感。,7.16 样板房开放。 内容：选择最热销房源、抗性最大房源装饰样板间、户型最多房源，配合销售说辞，转不利为有利，以情景体验引导客户意向，为选房做准备。,媒体创新： 认筹前，媒体楼书重磅策划。 内容：以建业小高层居住大不同为核心，分类阐述3期卖点，纯板式小高层/叠景洋房/多元户型/豪阔楼间距/3.3万生态景观/品牌服务等，集中释放产品卖点，增强客户购买信心。, 开盘期,主题：河北文化广场欢乐城公开选房以及盛大开盘 传播点：院景/瞰景/情景户型 坡地景观 建业品牌 电梯洋房 策略：活动营销 时势借势 媒体组合：报媒重磅策划 短信促销告知等。,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,8.2选房,9.6开盘,活动执行： 8.1晚 “消夏德国啤酒节”选房热身活动 内容：于选房前一天晚上将客户集中，以“德国啤酒节”的形式，与积累的意向客户互动，以集中性的时间、愉悦的氛围强化客户购买信心，为8月2日的公开选房活动做足热身。,8.2 “MINI洋房模型风”选房活动 内容：客户选定房源后，赠送其所选房源的MINI沙盘，以其收藏价值以及展示价值促进口碑传播。,9.