金色港湾4期别墅别墅法则培训课程.ppt

- 本资料来自 -,1,金色港湾4期别墅 别墅法则 ,- 本资料来自 -,2,郑迎九 * 中国别墅专家，29个别墅项目的经历； * 地产业界的“百战将军”； * 万科地产出身，专业地产13年经历； * 中国地产总裁特训营专家； * 深圳地产模式推广专家组专家；,- 本资料来自 -,3, 别墅法则 ,- 本资料来自 -,4, 关注问题 1、别墅有没有判断标准 ？ 2、什么样的别墅是好别墅？ 3、别墅的价值究竟是什么？ 4、什么样的别墅具有稀缺价值？ 5、别墅购买原则到底有哪些？ 6、什么样的别墅值得购买？,- 本资料来自 -,5,2004年12月18日。桂林。 “中国别墅高峰论坛”。,- 本资料来自 -,6,高峰论坛邀请了5家中国顶尖别墅 国内100多家发展商共同参与。,- 本资料来自 -,7,5家中国顶尖别墅 1、中国第1海景别墅万科17英里； 2、中国第1山景别墅的昆明高天流云； 3、中国第1人文别墅的上海帕萨迪纳； 4、中国第1现代别墅的重庆中安翡翠湖； 5、中国第1空间别墅的桂林九里香堤；,- 本资料来自 -,8,我非常荣幸作为此次论坛的主持人。 论坛中一个非常重要的话题是关于 别墅法则 。,- 本资料来自 -,9,No.1 中国地产别墅史,- 本资料来自 -,10,中国别墅史 中国别墅从1987年12月开始，近18年发展历程中，共经历 3个发展阶段： 第1阶段：别墅价值 第2阶段：环境价值 第3阶段：稀缺价值,- 本资料来自 -,11,第1阶段：别墅价值 时间：从1987年-1998年 特点：只要找到一块地就可以做别墅， 仅仅有别墅建筑，别墅呈密集 排列，基本没有考虑别墅环境， 住家只能实现到住的是别墅； 代表：广东碧桂园,- 本资料来自 -,12,- 本资料来自 -,13,第2阶段：环境价值 时间：从1999年-2003年 特点：别墅+环境，别墅开始更多的考 虑到环境，别墅内的环境和外 部环境，不仅仅是别墅建筑， 同时建筑与自然完美融合，生 活不仅仅是在室内，更是在社 区中； 代表：杭州九溪玫瑰园,- 本资料来自 -,14,- 本资料来自 -,15,- 本资料来自 -,16,- 本资料来自 -,17,- 本资料来自 -,18,- 本资料来自 -,19,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,- 本资料来自 -,20,- 本资料来自 -,21,- 本资料来自 -,22,- 本资料来自 -,23,第3阶段：稀缺价值 时间：从2004年-今 特点：别墅+环境+稀缺自然，别墅最 大的价值并不是在社区内，而 是在自然不可再生的稀缺性， 因而，别墅出现不可再生的价 值稀缺性； 代表：昆明高天流云别墅,- 本资料来自 -,24,昆明高天流云别墅 1、昆明，中国著名的休闲城市； 2、世博园，99年世界园艺博览会； 3、金殿国家森林公园，国家4A级风景区；,- 本资料来自 -,25,现场实景图片,- 本资料来自 -,26,现场实景图片,- 本资料来自 -,27,现场实景图片,- 本资料来自 -,28,现场实景图片,- 本资料来自 -,29,现场实景图片,- 本资料来自 -,30,建筑细节表现,- 本资料来自 -,31,建筑细节表现,- 本资料来自 -,32,No.2 别墅6大法则,- 本资料来自 -,33,别墅法则1：自然,- 本资料来自 -,34,万科17英里的奇迹 * 万科 17英里解筹当天成交2.3亿， 创下万科迄今日成交金额最高记录； * 27000元/平米的单价， 创下万科地产单价最高记录； * 别墅最高价格2000万/栋， 创下万科地产总价最高记录；,- 本资料来自 -,35,- 本资料来自 -,36,- 本资料来自 -,37,- 本资料来自 -,38,深圳商报,- 本资料来自 -,39,- 本资料来自 -,40,- 本资料来自 -,41,- 本资料来自 -,42, 世界别墅自然法则 * 在世界的别墅法则中，无论是美国赖特的流水别墅，还是法国的Cote Dazar蔚蓝海岸，还是意大利的波托菲诺，只有4种景观被公认为别墅 景观：海景、山景、湖景、高尔夫景观，4种景观最大的共同点就是不 可再生的自然稀缺性；,- 本资料来自 -,43, 武汉别墅自然法则 * 武汉没有海、武汉缺少山，武汉有江、有湖； * 江为什么并没有列入别墅景观？因为江是不可参与性的，其只能用于 观，而无法用于融； * 因而，武汉最大自然景观是湖景，拥有湖景的别墅才是最基本意义的 别墅；,- 本资料来自 -,44,别墅法则2：景观,- 本资料来自 -,45,重庆中安翡翠湖的奇迹 * 中国得奖最多的别墅； * Forbes富布斯2003年中国十大豪宅； * 北京新地产中国100顶级别墅第十名； * 中国住交会中国别墅名盘； ,- 本资料来自 -,46,翡翠湖,- 本资料来自 -,47,实景拍摄,湖,霞光晚照翡翠湖,- 本资料来自 -,48,实景拍摄,湖,葱翠竹林映衬湖,- 本资料来自 -,49,实景拍摄,湖,野生白鹭翩翩起舞,- 本资料来自 -,50,- 本资料来自 -,51,别墅与湖景关系,- 本资料来自 -,52,别墅的观景性,- 本资料来自 -,53,- 本资料来自 -,54, 中安翡翠湖景观法则 * 中安翡翠湖之所以能够创造奇迹，是其每栋别墅充分利用湖景景观优势， 每栋别墅都可以看到湖景景观，别墅湖景景观价值以到顶级； 武汉别墅的景观价值在哪里？,- 本资料来自 -,55, 别墅景观法则 * 别墅能否直接观景将决定其价值的高低，武汉别墅的稀缺景观是湖景， 因而，第1排直接能够看到湖景的别墅，是价值最顶级的别墅；第2排临 湖的别墅，价值次之；别墅价值依次而定。 * 直接临湖的别墅，由于其景观的不可再生性，其别墅同样拥有不可再生 的价值，其具有的不是片区的价值意义，比如别墅是在武昌？还是在汉 口？还是在汉阳？别墅一但直接临湖，其将是整个武汉级别的别墅；,- 本资料来自 -,56,别墅法则3：产品,- 本资料来自 -,57,九里香堤的奇迹 * 位于桂林，本身拥有桂林得天独厚的山水景观； * 1期澳大利亚柏涛设计、2期英国切尔西设计； * 设计概念：别墅是用风景做为设计元素； * 产品特点：更多的落地窗、楼梯窗、卧室顶窗、阳台顶窗； * 从面市开始将是桂林最好的别墅；,- 本资料来自 -,58,- 本资料来自 -,59,- 本资料来自 -,60,- 本资料来自 -,61,- 本资料来自 -,62, 别墅产品法则 * 产品才是硬道理，毕竟买家最终购买的是产品，毕竟买家接触 的最多的是产品，毕竟买家需要生活的还是产品，因而，建筑 产品的品质，同样决定别墅的价值； * 好产品的一些观点： 别墅外部：别墅非建筑，别墅是环境景观的一部分； 别墅立面：别墅首要景观价值，别墅要与景观内外相融； 别墅内部：高庭、旋梯、最好还有壁炉、中西餐室、家庭厅、 父母房在一楼、客房在一楼、餐厅与室外连通等等； 别墅外墙：“ 屋顶不少于22个折面 ”（英国标准），每栋立面 都不同； 别墅材料：材料最终决定别墅的品质；,- 本资料来自 -,63,别墅法则4：社区,- 本资料来自 -,64,几个问题： 1、你们家的保姆有车吗？ * 买菜都需要开车； 2、你想被关在笼子里吗？ * 社区没有休闲，一回家就进别墅； 3、你想父母参加奥运会吗？ * 缺少健康设施，父母只能竞走； 4、你要孩子只有狗做伙伴吗？ * 没有小朋友一起玩，只有狗做伴； ,- 本资料来自 -,65,上海帕莎迪纳的奇迹 * 美国有一个帕莎迪纳，是个大学城，同时是好莱坞的分会场， 同时有顶级高尔夫球场，同时还有财智别墅区，同样还有一年 一度美国盛况的玫瑰节； * 上海的帕莎迪纳，概念源于美国帕莎迪纳，与中科大联手，共 同建造中科大研究生院学区，同样还有休闲会所，同样还有众 多的健康设施，同样还有财智别墅区，同样还有玫瑰节；,- 本资料来自 -,66,帕萨迪纳 玫瑰节,- 本资料来自 -,67, 别墅社区法则 * 别墅住家也是人，同样需要的是生活，因而，别墅够不够大， 别墅配套够不够齐全，别墅社区够不够成熟，将会直接决定 别墅生活够不够舒适，因而，别墅需要大社区；,- 本资料来自 -,68,别墅法则5：老外,- 本资料来自 -,69,深圳波托菲诺别墅的奇迹 * 深圳别墅的单价大约在1.5万/平米左右，而波托菲诺刚刚推出 的别墅区单价在5万/平米左右；其中一个非常重要的原则就是 华侨城是一个国际区，老外多，引动归国留学多，引动深圳对 高尚别墅区居住氛围品质的人多，因而，价值就越高；,- 本资料来自 -,70,- 本资料来自 -,71,- 本资料来自 -,72,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,企业管理资源网/,- 本资料来自 -,73,- 本资料来自 -,74,- 本资料来自 -,75,- 本资料来自 -,76, 别墅老外法则 * 别墅本身就是一个完全西化的产品，老外理所当然成为别墅的 形象代言人，成为别墅价值的一个标志。 * 老外带动的是整个社区的氛围，带动的是整个社区的居住品质， 因而，老外越多，别墅区的价值就会越高。,- 本资料来自 -,77,别墅法则6：租金,- 本资料来自 -,78,北京香江别墅的奇迹 * 北京的老外住在哪里？温榆河别墅区带，聚集了香江别墅、莱 蒙湖别墅、名都别墅等等13个别墅区，香江别墅中有一个买家， 买