商品房买卖合同补充协议改.doc

商品房买卖合同补充协议（编号： ）出卖人：四川银河实业（集团）股份有限公司买受人： 身份证号码： 鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的【嘉州绿城】 幢 单元 楼_号房屋（以下简称房屋）并与出卖人自愿签订了合同编号为 的商品房买卖合同（以下简称合同），为进一步明确双方的权利义务关系，特签订如下补充协议。该补充协议内容经双方在平等、自愿、协商一致的基础上确定，应买受人要求，出卖人就补充协议内容已作必要说明，买受人就补充协议内容已详细阅读并充分理解。本补充协议与双方已签订的商品房买卖合同具有同等的法律约束力，若商品房买卖合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。一、 关于房款支付的特别约定买、卖双方在合同中已经约定买受人采用以下方式支付房款：【一次性付款】【分期付款】【按揭贷款方式付款】。1、买受人采用一次性付款的，须于签定商品房买卖合同 日内，即 年 月 日前向出卖人付清全部购房款（定金为购房款中部份）￥ （大写人民币_佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。否则，按商品房买卖合同第十条的约定进行处理。2、买受人采用分期方式付款的，按以下方式进行：1）买受人于商品房买卖合同签订当日，向出卖方支付总房款的 %为￥_佰 拾 万 仟 佰 拾 元；2）买受人在签订本协议三个月内，向出卖方支付房款的 %为￥_佰 拾 万 仟 佰 拾 元；3）剩余 %房款￥_佰 拾 万 仟 佰 拾 元；在 年 月 日前付清。3、买受人采用贷款方式付款的，按以下方式进行： 1）买受人于商品房买卖合同签订当日，以自有资金向出卖人支付的首付房款为￥_佰 拾 万 仟 佰 拾 元（定金为购房款中部分），首付房款占总房价款 %。2）其余购房款共￥ 万元人民币，买受人以向 银行申请 年房屋抵押贷款的方式进行支付。3）出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款（仅限于向已与出卖人签订合作协议的银行申请贷款），买受人按以下约定进行办理：买受人须于商品房买卖合同签订后 7 日内（即 年 月 日前）到出卖人指定的地点按规定提供完整真实有效合法的按揭贷款资料并办理完毕房屋抵押贷款手续，贷款申请中所发生的费用由买受人承担。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。买受人承诺在签订商品房买卖合同及本补充协议时，已经充分了解到个人房屋贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况不符合要求或因买受人的其他原因，而导致在贷款申请手续办理完毕之日起 30日（公积金贷款60日内）内房屋抵押贷款仍无法到达出卖人指定的银行账户，买受人应在七日内选择其他方式付款，否则按商品房买卖合同第十条的约定承担逾期付款违约责任。买受人逾期办理贷款申请手续的，应按下列方式承担相应违约责任：买受人逾期在30日内(含30日)的，应每日按贷款申请额的万分之五向出卖人支付违约金；买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议，买受人按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用并办理完毕相关手续后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息退还买受人。买受人向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数及年限以银行最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额买受人应当以自有资金支付，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内付清，逾期按商品房买卖合同第十条的约定承担逾期付款违约责任。 在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除商品房买卖合同及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款10%向出卖人支付违约金。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失外，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人。二、关于合同第13条的特别约定合同中约定的“不可抗力”及非出卖人的其他原因包括如下内容：1.人力不可抗拒的自然灾害；2.执行政府的法规、规章、强制性文件或行政禁令、命令；3.因长时间停水、停电（如连续三天或一个月内累计七天）导致工程工期延期；4.传染病、战争、动乱等社会因素；5.相关法律规定的其他不可抗力；三、 关于合同第14条的补充约定根据合同按照建筑面积单价_元/的约定，双方同意按照下列原则处理1、 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，买受人不退房；2、 实测建筑面积小于预测建筑面积，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、 实测建筑面积大于预测建筑面积时，买受人不退房，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。四、对合同第15条的补充约定 1.在交接房屋时，出卖人按照商品房买卖合同记载的联络方式、通讯地址书面通知买受人接收房屋，如买受人在合同约定的房屋交付的最后期限仍未接到通知的，买受人应当在合同约定的最后期限日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到者为准）视为出卖人已经交付了房屋，该商品房的毁损和风险责任转移至买受人，应缴纳的物业服务费由买受人承担。依照法律规定和合同约定该商品房不具备交付条件的不受前述约定限制。2.在合同约定的交付期限内买受人不能前往【嘉州绿城】现场办理房屋交付手续的，应办理公证委托，委托代理人代理履行房屋的交付手续。3.出卖人和买受人在办理房屋验收交接时，如该商品房已经具备了合同第十一条所列交付条件但未达到合同第十二条所列条件的，买受人应当接收房屋，但出卖人应当以买受人已支付房款按照银行同期存款利率计算的利息给付买受人违约金，该违约金在第十二条所列条件全部具备后予以支付。4.在双方办理交房手续时，如买受人未能付清所购房屋的房款和委托出卖人代交的各项税、费，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋而无需承担违约责任。5在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书之间的面积误差）的补充协议签订手续和面积补差结算手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。买受人应在房屋交付前将相关税、费预交给出卖人（因政策、法规变化导致税、费发生变化的，双方据实结算，多退少补）。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续和未提供委托办理权属登记的全部资料、费用和维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，由此引起不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。五、合同第15条补充约定1买受人接收房屋时，应对合同项目商品房的设施、设备和外观质量进行验收。同时，买受人应与出卖人委托的物业管理公司交接房屋钥匙，签署房屋验收交接单。在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和外观质量有异议的，以书面形式向出卖人或出卖人委托的物业管理企业提出。对于商品房存在的质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人按照住宅质量保证书的约定进行修复和整改。2买受人在接收房屋时，如主张房屋存在质量问题的，必须出具由乐山市专业质量鉴定机构出具的鉴定报告。否则，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋；从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到者为准），视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋后，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行保修。 六、合同第15条补充约定如因买受人原因未能在出卖人书面通知的办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到者为准）接收房屋的，房屋的保修期限从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起或合同约定的房屋最后交付之日起（前述日期以先到者为准）计算。七、 关于合同第20条的特别约定1在买受人接收房屋时，由买受人委托出卖人代办房屋所有权证书和分户国有土地使用证和代交各种税、费，办证发生的税费，依照国家有关规定由双方各自缴纳，房屋售价中不包含前述税费。买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。2出卖人逾期交付商品房的，则合同约定的出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限按照实际逾期交付商品房天数予以相应顺延，出卖人不需承担顺延期间的违约责任。 3如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。4出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365个工作日内，协助买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的365个工作日内协助买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。如因买受人原因导致未在房屋交付时办理上述手续的，出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任。 5.他项权证的办理：出卖人协助买受人办理完毕房屋所有权证后，买受人应无条件配合出卖人、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。八、关于合同第21条的补充约定关于相关建筑物及设施的特别约定1.根据物业管理条例规定，【嘉州绿城】项目范围内规划批准的物业管理用房归全体业主所有；【嘉州绿城】项目范围内其他公共场所、共用设施包括排水系统、天然气管道、路灯、沟渠属于全体业主共有，其他建筑物、构筑物的所有权、使用权均归出卖人所有。2.【嘉州绿城】项目范围内的商业服务设施用房及设施、设备的所有权归出卖人所有，出卖人拥有商业服务设施物业的占有、使用、收益、处分的权利。商业服务设施物业的用途由出卖人决定，商业服务设施物业最终经营内容以实际经营单位确认为准。3.【嘉州绿城】项目范围内的地下车位所有权归出卖人所有，出卖人拥有地下车位占有、使用、收益、处分的权利。【嘉州绿城】项目范围内的地上车位的使用权及其转移、出租使用权所获取的收益归出卖人所有，出卖人有权自行决定将地面停车位确认给特定的买受人使用。买受人如需要购买地下车位，应当自行关注出卖人销售车位的信息，并按出卖人安排的程序和时间购买车位，否则视为买受人并无车位需求。4.买受人的房屋与他人房屋之间如有连廊、平台隔墙的，买受人不得以任何理由将其拆除、占有或进行改造。5.买受人承诺，在安置及使用灯具时，不能影响相邻权人的休息。6.根据规划设计的要求，买受人房屋前后所在地块的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、天然气箱、消防水箱、上下水管道、雨污排水管道、管道井等共用设施设备，买受人对此不持异议，并承诺用不改变前述共用设施设备在交房时的实际状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检修工作。7.【嘉州绿城】项目房屋外墙面、屋顶的使用权、处分权归出卖人，出卖人有权无偿使用和处分，买受人不得干预。九、 关于合同第24条补充约定根据乐山市城市住房专项维修资金管理暂行办法规定，买受人应当以委托出卖人代收代缴的方式，于出卖人向其交付房屋前按政府相关规定向出卖人缴纳该套房屋的专项维修资金，再由出卖人统一交存至房产管理部门指定的专户管理银行。如买受人不交纳该项维修基金，出卖人有权拒绝办理房屋的交付手续，同时买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。法律法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。十、关于书面方式通知的特别约定买受人确定所提供的通讯地址及联系方式真实准确无误。如果因住所地、电话等主要通讯联系方式发生变化的，应当在发生变更后三日内书面通知出卖人。否则，由于买受人联络方式变更而导致出卖人有关通知不能送达的，出卖人通知发出之日起七日后视为买受人已获得了通知。因买受人的原因无法尽到通知义务的后果应由买受人自行承担。出卖人按上述联系方式履行相关通知义务，双方认可为有效的履行行为。2、买、卖双方中任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项，双方的通讯方式以商品房买卖合同载明的地址、电话为准。出卖人以书面方式通知买受人解除合同、规划设计变更、交房和办理产权，通知的形式包括但不限于在乐山日报等媒体上发布公告或特快专递信函或挂号信函等。买、卖双方同意解除合同、规划设计变更、交房和办理产权按照上述约定的通知形式外，其他任何事项通知，均可以电话方式进行通知，采取信函方式履行书面通知义务的，则应按照双方约定的通讯地址以邮寄形式通知相关人，在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。在乐山市内，寄发邮件后的第三日视为通知送达日；在乐山市以外的中华人民共和国境内，寄发邮件后的第六日视为通知送达日。在乐山日报上发布公告的，以公告刊发之日视为通知送达日。十一、关于解除合同的特别约定1买卖双方在合同履行过程中，除出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，甲乙双方均无权单方面解除合同，否则违约方按合同约定购房总款的20%向守约方支付违约金。2买受人依据合同和本协议约定要求解除合同的，应当在知道或应当知道解除合同事项发生之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，否则视为买受人放弃解除合同的权利。双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内（买受人采用贷款方式付款的，自贷款银行撤销预抵押登记之日起计算）配合出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记手续，合同及本协议所约定的退还购房款的期限均应当从买受人配合出卖人到房产管理局办理解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。合同依法解除后，因买受人未能在约定的期限内配合出卖人到房产管理局办理解除所购商品房的备案登记手续而导致出卖人通过诉讼方式强制要求其配合的；或者因买受人逾期付款导致出卖人通过诉讼追究其违约责任的，因此而发生的诉讼费用（含差旅费、公告费、执行费用）、律师费用应当由买受人承担。3如买受人逾期支付房价款或逾期签订按揭贷款合同导致出卖人通知其解除合同或者未能按期偿还按揭贷