按揭贷款评估报告.doc

XX银行XX支行按揭贷款调查评估报告一、客户基本情况客户名称：XXXX有限公司成立日期：201X年1月23日注册地址：XX市开发区X光路与方X路交叉口单位性质：有限责任公司（自然人投资或控股）注册资本：5000万元法定代表人：XCX身份证号码：3*8员工人数：30人主营业务：房地产开发与经营、房屋租赁所属行业：房地产（一）主体资格营业执照号：4*400000*9年检日期：2033年1月15日组织机构代码：06*3*8-5 年检日期：2018年5月28日 贷款卡号：411*9 年审日期：2015年1月税务登记证号：商开国41*8*基本户开户行：*银行XX广场支行（二）股东构成（如超过5个可仅列出前五个）主要股东出资方式出资金额出资占比*有限公司现金5000万元100%（三）主要管理人员职务姓名性别出生日期任职日期第一学历法人代表*男1*4201X年1月本科（四）组织架构（适用法人客户）法人治理结构人数章程规定的决议通过有效人数对本次信贷业务是否出具决议是否符合章程规定股东会11是是二、客户经营情况(1) XXXX有限公司开发的“XX科技产业园”项目，于201X年2月开始建设，位于*路东侧*路北侧(*国用（201X）第*0号)。占地460亩，总建筑面积34万平方米，该项目分三期开发，其中一期总建筑面积52388.88平方米。一期共380户。目前，一期已经封顶。根据目前市场情况，按销售均价4200元/，预计一期总销售额为2.2亿元；其中二期标准厂房总建筑面积152547平方米。一期共380户。根据目前市场情况，按销售均价4200元/，预计二期标准厂房总销售额为6.4亿元。(2) 国家相关产业政策影响有利因素：XXXX科技产业园项目位于XX市经济开发区方域路与阳光路交会处，处于城市未来发展的核心方向东南方向，交通便捷、商家集聚、配套完善。XX科技产业园是XX市政府招商引资重点项目，是一个集五金机电产品展贸、研发生产、企业孵化、商务服务、物流中心为一体的多功能复合型工业园区。园区建成后将承接沿海地区先进发达的五金机电产业向内地转移，打造“中部地区承接产业转移示范基地”，并结合聚集区域内优质五金机电商家，实现研、产、展、贸于一体的豫东地区规模最大的五金机电集散地。鼓励东部地区向中西部进行产业转移在2007年列入了中央经济工作的主要任务，除了在中央的宏观决策上之外，沿海地区的企业也急需向内地转移。近年来随着东部地区土地成本、运营成本、劳动力成本、运输成本的不断提高，东部地区企业迫切向内地转移来解决这些问题。XX作为中原经济区的东门户，“承接产业转移示范市”是其城市规划发展的主要方向，而XX科技产业园符合XX未来整体规划及战略要求，是其打造“承接产业转移示范市”及城镇化建设规划中的重要组成部分。201X年12月，习近平总书记主持召开中央政治局会议，分析研究201X年的经济工作内容，会议提出：要加快实施创新驱动战略，促进传统产业改造升级，促进服务业与制造业融合发展，大力推动产业转型升级。这是国家最高决策机构对我国宏观经济做出的顶层设计和战略方向指引，作为微观经济的实际参与者，永商产业园的规划设计及运营理念也是紧跟这个战略方向的。不利因素：该项目工期长，占用流动资金较大。（三）申请人自身优势与劣势优势：XX科技产业园作为第八届中国中部投资贸易博览会*省重点签约项目，XX市招商引资客商签约大会重点项目，是政府重点工程。XX科技产业园位于XX省XX经济开发区，是一个集五金机电产品展贸、研发生产、企业孵化、商务服务、物流中心为一体的多功能复合型工业园区。项目总投资15亿元，项目总占地460亩，规划建筑面积34万m2。园区规划呈现产品展贸中心，高端制造中心，企业总部中心，仓储物流中心，创业孵化区，园区社会六大功能板块布局，构建五金机电、电动车及配件产品的研发生产、展示贸易一体化平台。优势一，城市未来的核心区域，紧邻CBD；优势二，豫东首席2.5代产业园，首个第二产业与第三产业相结合的模式；优势三，运营企业为浙商，具有巨大的企业资源优势；优势四先进统一的管理运营模式；优势五，科学适宜的建筑设计。项目规划合理，配套设施完善，市场前景良好。力争社区、城市、社会的和谐共生，同时项目的商业部分以全新的建筑形态和合理功能配套齐全的规划布局，来带动城市的繁荣，满足城市需求，成为新的地方经济增长点。劣势：自有建设资金不足。三、客户财务状况单位：元主要财务数据201X年5月201X年4月201X年3月货币资金7833855.585112485.084396566.2短期投资应收票据预付账款39776517.0026596270.0016497676.11其他应收款22986412.723767796.718744409.2存货27182404.6126828664.8326575978.41流动资产合计97779189.8982305216.6166214629.92长期投资固定资产净额467093.62476079.11130742.58资产合计98272731.5182807971.7266372276.5短期借款应付票据应付账款40680其他应付款90211370.574215830.556936680.5流动负债合计91208274.9374378122.4357032722.26长期借款负债总额91208274.9374378122.4357032722.26实收资本10000000.0010000000.0010000000.00所有者权益合计7064456.588429849.299339554.24营业收入（主营业务收入）营业利润利润总额-2542979.71-1178825.74-270201.27净利润-2545298.93-1179906.22-270201.27现金净流量经营性现金净流量经营性现金流入量（一）报表项目说明1、货币资金项目年初余额当期余额现金138209.992071338.66银行存款1045037.895762516.92其中：保证金其他货币资金合 计1183247.887833855.582、预付账款账龄年初当期余额金额已计提坏账准备金额已计提坏账准备1年以内1-3年3年以上合计353618039776517预付账款明细（金额前三名）单位名称金额账龄XX城建*集团有限公司25400000*市*建材有限公司1300000XX市财政局78000003、其他应收款（金额前三名）单位名称金额账龄*10000000*6376100XX市住房和城乡建设局50000004、存货项目年初余额年末余额原材料产成品其他存货25845661.2227182404.61合计25845661.2227182404.615、固定资产项目原值累计折旧当期净值房屋建筑物机器设备其他固定资产合计50838341289.38467093.626、应付账款账龄年初余额当期余额1年以内1-3年3年以上合计（二）财务指标评价主要财务指标201X年 5月201X年4月201X年3月资产负债率0.9280.8980.859流动比率1.071.1061.16速动比率0.7740.7460.695存货周转率应收账款周转率主营业务利润率销售净利率净资产收益率-0.36-0.14-0.029销售收入增长率净利润增长率-1.16-3.37-3.66净资产增长率-0.26-0.123-0.028上述指标当期与前两年度变动较大的，应说明。四、客户信用状况（一）自身信用信用等级： 无有效起止日期： 五、客户销售前景（一）、销售预期一期工程为产品展示中心B区和C区、模具加工区A区和B区建设，总投资1亿元，项目用地面积7万平方米，建设十栋三层的联排独立展厅，总建筑面积4.5万平方米，预计今年年底销售总额为￥1.7亿元。目前十栋全部主体完工，计划今年年底竣工交付使用。（二）、市场形成预期目前一期产品展示中心、模具加工区共成功认购70%，预计下半年一期全部售罄。一期联排独立展厅将于今年年底交付商户使用，共可容纳300户左右，预计明年上半年产品展示中心开业。XX科技产业园将由精英团队专业运营，再结合项目自身的资源优势，投入资金全面推广。目前随着园区的建设与招商进度，已经开始为运营做出一系列准备，例如公交车线路的开通、客运站的成立、物流的进驻、金融服务的提供等等。届时XX科技产业园将成为豫东地区规模最大的集研发生产、展示批发、物流仓储、电子商务等于一体辐射豫鲁苏皖四省的专业五金机电集散地，必然成为兴旺火爆的园区。该市场的培育期在3-5年，如届时未能达到预期，市场培育失败，商户（租户）的减少将会对房屋的租金和价值产生不利影响，房屋的变现能力也有一定影响。应合理控制贷款成数和贷款期限，贷款成数不超过50%，贷款期限不超过5年，可以有效地减少贷款抵押物价值损失的风险。六、信贷业务用途、额度、期限、还款来源（一）用途分析：XXXX有限公司开发的“XX科技产业园”项目，属于豫东地区最大的五金机电产业转移示范基地。该项目规划总用地面积460亩。总建筑面积34万平方米。该项目的1期为产品展示中心和模具加工中心共3层。目前，1期预计201X年6月竣工，2期预计201X年12月竣工；一期目前已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。此笔授信业务主要用于个人商品房按揭贷款。（二）额度合理性：根据目前市场情况，按销售均价4200元/，此次办理个人住房按揭面积为52388.88平方米，预计一期总销售额为2.2亿元；按照按揭贷款管理办法中首付不低于50%，如50%办理商品房按揭贷款约为1.1亿元。XXXX有限公司申请1.1亿元个人商品房按揭授信金额是合理的。（三）期限合理性：根据有关信贷条款的规定以及房地产销售的周期性，因此该笔授信期限设定是比较合理的。（四）还款来源第一还款来源：具体用信时用按揭客户个人收入。 第二还款来源：按揭贷款客户提供的房产抵押拍卖所得和开发商代偿。 （五）授信利率及制定依据该笔授信的利率是依据基准利率及授信的用途、担保等情况来制定的，授信担保风险较大，则利率上浮较高；风险较小，则利率上浮较低；因此，利率设定按照人民银行基准利率上浮10%40%按年限分段执行.贷款期限内如遇贷款利率调整的，利率作相应的调整。七、非财务因素分析经调查XXXX有限公司未发现重组改制、投资并购、重大资产收购或出售等情况；诉讼、违规等事项；近三年以来经营未发生安全事故；银行账户未被查封、冻结、扣划的记录。八、担保分析XXXX有限公司同意为借款人的贷款全程连带保证责任。具体办理住房按揭贷款时，借款人提供房产抵押担保。 九、信贷业务风险评价XXXX有限公司开发的“XX科技产业园”项目，不但有较高的市场价值，而且具有更深远的社会价值，但是，该项目还潜在一定的风险，如：政策风险、市场风险、管理风险、信用风险、项目“烂尾”风险等。为了减少风险发生的可能性，我行要对XXXX有限公司的账户做好监控和管理，要求该公司在我行设立专门项目资金账户，把授信纳入此账户进行管理，我行委派客户经理（贷后管理人员）跟踪检查监督及服务，这样可以加强授信风险预警，减少各种风险的发生。如果从XXXX有限公司现在的已经投资项目的经营状况，以及项目的政策支持和重视程度来看，风险在短期内发生的可能性较小，即使发生一定风险，就授信时准备的抵押而言，也可以把风险控制在预计范围之内。十、调查结论综上所述经XX银行XX支行贷前调查人员现场和非现场调查后，结合XXXX有限公司提供的资料，充分说明该公司承建项目合法，授信主体合规，项