泉州儿童发展职业学院方案2.doc

某儿童发展职业学院物业管理服务方案第一篇 物业的基本情况总用地面积300亩，建筑基底面积31547，总建筑面积116032，绿化率45%，容积率0.58，其中：办公楼一栋：建筑面积6218，；教学楼一栋：建筑面积12540 ；学生宿舍楼六栋：建筑面积31547；艺术楼一栋：建筑面积 16046；图书楼一栋：建筑面积 8188；现代教学中心一栋：建筑面积6930；食堂一栋：建筑面积5500。第二篇 物业管理服务事项1.基本物业管理：（1）综合管理服务：制订校区物业管理方案以及节能降耗方案，并组织实施，接受投诉处理；制订校区物业分项管理规范和标准，健全管理制度和考评措施，并组织实施；代管物业管理服务所必需的建筑规划图、竣工图等建设资料、设备的技术资料。（2）校区供电系统、照明系统的运行、保养；给排水系统维护、清理、巡检；电梯的保养、年检。（3）校区各建筑物（不包括食堂、商业网点）室内外环境保洁。包括：大堂、公共楼道、公共走廊通道、架空层、露台、屋面、公共卫生间；校园道路、运动场、沟渠、路灯、电梯、栏杆、扶手、上下水管道、标示标牌、绿化带等公共环境、公共设施的清洁保洁；垃圾房和垃圾桶定期清洁；部分室内保洁，室内保洁项目如下：办公楼中的领导办公室、会客室、休息室计6套，小会议室计6间，中会议室3间；大会议室1间；图书楼中除了办公室、书库、打印室、复印室外的所有室内保洁；现代教育中心中的所有室内保洁；艺术楼中的琴房、舞蹈厅等；（4）绿化养护：校区内绿地、花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害、补种，松土围坑等管理；园林小品的维护。2.学生宿舍管理服务执行学校宿舍管理规定，并根据校区内学生宿舍门禁管理系统制定相应有效的管理方案。物业接管验收和室内抽查的接管验收，24小时值班。学生入校、宿舍调整和离校手续办理，大件物品出入管理，来访管理，安全巡查，钥匙管理（含新生钥匙配备），水、电管理，接受报修，晚归管理，对使用大功率电器管理，公共秩序管理，学生宿舍的信箱管理，宣传栏管理。做好学校为学生配置设备、设施资产的管理工作，根据学校要求做好学生宿舍有偿服务的管理和服务工作，配合文明宿舍，楼栋的检查、评比，配合学校开展学生社区文化建设和便民服务工作，协助学校做好违规违纪学生教育处理工作，执行学校作息制度，执行学校有关规章制度和文明公约等。寒暑假期间加强安全管理和能源管理。3.零星维修服务建筑物室内外墙体、墙面、地面、天花板、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、阳台、设备房等小型维护维修和运行服务。配电设备（低压部分）、给排水设备与管道（含景观循环水设备设施）小型维护维修、更新和运行服务。公用设施（道路、室内外排污管道、化粪池、沟、渠、路灯、供电线路、地上停车场、宣传栏、公共标识、标志、栏杆、垃圾箱、垃圾房等）小型维护、更新和运行服务。各楼栋内的照明灯、水龙头、电扇、电热水器、开水器、开关、强弱电插座、配电箱、供电线路、门窗、玻璃、锁、卫生洁具等单项或单体维修、更新和运行服务。4.房屋及其设施设备的维修若因技术力量限制不能独立完成需对外委托维修的，或单项物品损坏后不能维修的设施设备须更换的报学校决定维修更换，乙方负责跟踪、监督。消防、配电设施的年检、大中修和更新改造过程中，乙方应指定维修人员协助施工单位，并对施工单位进行跟踪、监督，以保证年检的顺利通过和维修改造质量。5.免费服务在学生入学和放假、离校时设免费服务站；失物招领，小件物品寄存；留言服务，天气信息服务，温馨提示。6.工程修缮利用假期时间对房屋以及配套的设施设备组织检查、存在质量或须节能改造的事项汇总报业主单位审核后组织维修改造。7、楼房管理（教室、教学设备与日用品管理）：公共教学楼房（含教学楼中的公共教室、多媒体教室和多功能教室，图书楼，现代教育中心的电脑室、语音室等，艺术楼中的琴房、舞蹈厅等）的钥匙管理、门窗开关，照明、用水、空调、电热水器开关。8.甲方自用部位（包括教师宿舍）除学校配备的设施设备外，其它设备设施的维修、养护，在甲方或当事人（教师）提出委托时，乙方应接受委托并合理收费（成本费）。如乙方技术力量不能满足委托时，乙方应积极协助甲方寻求满足需要的专业公司。9、整理物业及物业管理档案，资料。第三篇 某儿童发展职业学院校区物业管理质量标准（一）分项质量标准序号项目名称质 量 标准一 教学楼、办公楼、图书楼、现代教育中心、艺术楼1、保洁保洁频率：（1）、日常保洁：地板、楼道、门厅、走廊、栏杆扶手、楼间公用空地、绿化带；（2）周保洁：门窗及玻璃、墙面、天台、防火门、消防栓、墙面、指示牌；(3）月保洁：天花、沟井、灯具；保洁标准：(1)保持地板、楼道、楼梯、门厅、走廊等公共部位的、整洁干净；(2)墙面天花无蛛网，窗户窗台无灰尘，楼梯的扶手及栏杆无积灰；(3)楼栋沟渠无沙石、无树叶、无未清理的垃圾杂物等；(4)保持外墙整洁；(5)保证各层和通道的、玻璃箱内侧、灯具、等公共设施清洁干净；(6)垃圾日产日清；(7)按行业标准做好除“四害”工作。2、楼管（1）禁止闲杂人员进入教学楼、办公楼、图书楼、艺术楼、现代教育中心，确实因工作需要进入楼内的人员必须详细登记，要求出示身份证或有效证件经查询登记批准后方可进入（特殊情况除外）。（2）对携带贵重物品或大量物品出楼时，要办理登记手续，严禁任何人擅自把公物搬至楼外（相关部门批准外）。（3）配合学校安全管理部门做好教学楼和办公楼防火防盗防伤害工作。（4）负责按学校规定按时送电、熄灯、开门和锁门关窗工作。(5)负责查楼工作二宿舍楼1、保洁保洁频率：(1）、日常保洁：地板、楼道、门厅、走廊、栏杆扶手、楼间公用空地、绿化带；(2）周保洁：门窗及玻璃、墙面、天台、防火门、消防栓、墙面、指示牌；(3）月保洁：天花、沟井、灯具；保洁标准：(1)保持地板、楼道、楼梯、门厅、走廊等公共部位的、整洁干净；(2)墙面天花无蛛网，窗户窗台无灰尘，楼梯的扶手及栏杆无积灰；(3)楼栋沟渠无沙石、无树叶、无未清理的垃圾杂物等；(4)保持外墙整洁；(5)保证各层和通道的、玻璃箱内侧、灯具、等公共设施清洁干净；(6)垃圾日产日清；(7)按行业标准做好除“四害”工作。2、日常管理：严格执行学校关于学生社区管理的规章制度。做好学生宿舍各房间水电的抄表、计费和超指标水电费用的收缴工作。做好学生住宿信息的统计和上报工作。负责学生宿舍钥匙管理，包括新生钥匙配备。负责学生宿舍信箱管理和楼栋宣传栏管理；及时发放学生信件、包裹等。负责开水房管理，保证开水正常供应，并按学校规定做好费用收取和上缴等管理工作。根据学校提供手续单办理学生入住、调整、离校等手续。调出宿舍的学生和毕业生离校时，必须查验其房间，核实家具等公共设施是否完好无损，回收宿舍钥匙；对调入宿舍的学生，凭学生原住宿舍验收单及学校开具的有关证明方可安排住宿，并及时记录。按时送电、熄灯、开门和锁门；对晚归、未按规定在宿舍住宿、使用高功率电器等各类违纪的学生进行登记，并报送学。3、其它服务：负责配备宿舍卫生清洁工具，并及时更换。对同学、来访家长及其它客人服务态度热情周到；主动为学生排忧解难，提供优质服务；关心学生生活，提供力所能及的免费服务。提供失物招领、小件物品寄存、留言服务、天气信息服务、自行车充气等便利服务。三房屋及设施设备维护维修1、所有配电设备、给排水设备与管道（含景观循环水设备设施）单项小型维护维修、更新和运行服务。2、及时做好各楼栋内的照明灯、水龙头、电扇、电热水器、开水器、开关、强弱电插座、配电箱、供电线路、门窗、玻璃、锁、卫生洁具等的单项维修、更新和运行服务。3、公用设施（道路、室内外排污管道、化粪池、沟、渠、路灯、供电线路、地上停车场、宣传栏、公共标识、标志、栏杆、垃圾箱、垃圾房等）单项小型维护、更新和运行服务。4、做好机电设备年检工作。5、做好维修档案的建立。四室外保洁1、保持道路清洁。2、保持路灯、电线杆清洁；无字画及无乱张贴。3、保持校区所有标识牌、宣传牌、信报箱、雕塑、公用电话亭清洁。除广告、宣传栏其它地方无乱张贴。4、保持垃圾桶、果皮箱清洁，及时清理垃圾。目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹、无粘附物、无异味；垃圾筒、果皮箱周围散落垃圾、无污水、无明显污迹。全校区垃圾日产日清。5、保持停车场、车棚干净整洁。标识、指示牌目视无明显灰尘。6、定期做消杀工作。按行业标准除“四害”。五绿化养护1、草地生长良好，成活率在95以上；目视平整，高度保持48厘米，杂草率低于5%，无垃圾；保持室内外盆栽、地栽、鲜花的新鲜美丽，根据不同季节及时更换。2、保持园林树林（包括乔木、灌木、地被植物）生长良好，按行业标准定期浇水；乔木树姿优美，无枯枝死杈，不阻碍车辆行人通行，主侧枝分布均匀；灌木成型优美，整齐划一；无干枯旱死的现象。及时有效治病虫害，施药防治须最大限度地防止环境污染。3、做好花坛养护。花卉长势良好；在花坛开花期间，保持清晰的图案和适宜的高度；草本宿根花卉生长良好，缺株率在5%以下；花木无缺水枯萎现象；及时有效治病虫害，施药防治须最大限度地防止环境污染。六物业档案1、做好现有物业档案资料的管理，档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。包括规划档案、竣工验收档案、机电设备档案。2、做好将来物业管理资料的建案编册，档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。包括房屋及设施设备维护维修档案、业主意见（业主意见调查分析表、投诉登记表、投诉处理及回访记录）。（二）、 承诺质量管理指标序号服务目标标准1房屋零修、急修及时率98%2设备完好率100%3维修工程质量合格率100%4绿化完好率95%5清洁、保洁率95%6化粪池、雨水、污水井完好率95%7排水管、明暗沟完好率95%8零修、报修及时率，98%9零修、报修返修率小于1%1路灯完好率100%11停车场完好率95%12道路完好率和使用率95%13设施完好率95%14服务有效投诉少于1%15有效投诉处理率100%16管理人员专业培训合格率100%17维修工作质量回访率95%18业主单位满意率80%第四篇 管理运作机制1、时效工作制我方对学校的服务工作一律实行时效工作制。2、一站式服务任何员工在接到校方人员咨询、投诉、求助时均须负责将问题解决完毕方可获得公司认可。3、零干扰服务我方将认真的解决因自身的工作给校方造成干扰的问题，努力将干扰降至最低，给学校一个安静、自然、和谐的环境。4、不均衡管理我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和学校师生教学生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化、科学化。5、管理全局观 我方将主动融入学校的生活，视学校的工作为己任。在国家法定节假日及学校重大节庆期间，调动工程机电、绿化、保洁人员进行校园气氛布置时将积极配合；积极配合学校做好行政办公接待工作。第五篇 管理服务流程1、校方投诉处理流程校方投诉接收 回访服务中心根据投诉内容确定投诉级别和责任部门重大投诉轻微投诉服务中心各部门组织解决服务中心主任组织解决通知责任部门落实解决措施及责任人，限期解决处理完毕，反馈结果2、校方需求处理流程校方需求服务中心登记分类接收 回访延伸服务确认服务性质已有服务报服务中心主任通知责任部门处理拟定解决方案委托外部机构处理责任部门处理处理结果记录归案第六篇 某儿童发展职业学院物业服务中心组织机构及人员编制说明（一）物业管理服务中心组织机构编制共计55人，其中：1、服务中心主任1人；2、客服1人，负责员工考勤、物料管理、负责客服接待、管理内业整理等；3、维修工5人，其中维修主管1人，维修员4人；4、生管组12人，其中生管组长1人，生管员13人；5、楼管员10人；6、保洁组26人，其中保洁主管1人，保洁员25人；7、绿化2人，其中绿化主管1人，普通绿化工1人。(绿化未移交管理，暂不考虑)以上人员编制要经双方根据实际需要征求校方意见后决定。（二）人员编制说明及岗位职责：1、服务中心主任（1人），岗位职责：对总经理负责，主持服务中心日常工作。认真贯彻执行公司经营管理方针及各项规章制度，严格公司质量要求进行本项目管理运作。代表公司与学校及政府相关部门直接协调相关事宜。制定服务中心月工作计划，审核工程部、保洁部、绿化部的工作计划；总结服务中心年度工作。组织召开服务中心工作例会，掌握工作动态，了解各方面信息，总结和布置工作。负责组织协调服务中心各岗位及员工的工作、本服务中心与公司职能部门之间的关系。审核管理员及员工工作绩效的考核以及对员工的嘉奖、处罚意见。与学校保持密切联系，对于客户有效的重大投诉进行了解、处理并回访。按合同约定向校方收取物业管理服务费。组织下属员工的培训工作。负责组织服务中心的宣传活动。认真完成公司交办的其他任务，定期向公司领导汇报工作。2、客服（1人）、岗位职责：负责员工考勤、物料进出仓管理、负责客服接待、管理内业整理，协助主任的现场检查工作等；3、维修主管（1人）、岗位职责：对服务中心主任负责，开展对交付使用的完好配套设施设备和相关场地的运行、维保工作,确保项目的正常供水、供电。了解、熟悉辖区内房屋及设施设备和相关场地状况，管网分布情况；熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能。负责制订本部门的年、月度工作计划；制定房屋建筑以及配套设施设备和相关场地的维保计划、更新改造计划、资金预算，报服务中心主任审核，并负责具体实施。负责对工程部队伍的管理，健全管理制度，落实岗位责任制，提高员工的服务意识和业务技能。每月27日前提交本月工作总结和下月工作计划至服务中心主任。负责制定物料、备用品申购计划，报服务中心主任审核；负责工具、材料的申领、使用、保管工作，做好工具台帐工作。检查员工的言行是否执行行为规范；检查员工的仪容仪表是否符合有关规定；检查员工的工作质量是否达到各项标准；检查员工的作业操作有无违反操作规程、安全条例。检查过程中发现的问题，不仅要及时纠正，还要给员工分析原因，提出改进措施，改进服务素质，提高工作质量，以防类似问题再发生。将检查的记录作为对员工工作表现等考核依据，依据有关奖惩制度对员工进行奖惩和处理。通过检查、测定不同岗位的工作量、物料损耗情况，考核员工在不同时间的作业情况，更合理地利用人力、物力，提高效率，控制成本。负责制定物料、备用品申购计划，报服务中心主任审核。对于向外委托维修保养的设备，负责监督使其能按时保质保量进行维修保养，设备出现故障要负责及时通知抢修。检查二次工程人员的运行、维保工作情况和相关记录。负责水表、电表的审核工作。负责有关物业技术资料包括设备的图纸、资料、说明书的收集和物业管理服务资料包括保修维修、设备设施台账、维修维保计划、维修维保记录等的整理存档工作。负责进行维修回访工作。认真完成主任交办的其他任务，定期向主任汇报工作。4、维修工（4人，原则上采用岗位分区责任制，平均每人负责约2万平方米建筑及其配套的设施设备的维修管理）岗位职责：在维修主管的直接领导下负责责任区域内的房屋建筑以及配套的设施设备的维护维修工作。5、生管组长（1人）的岗位职责：对服务中心主任负责，组织生管组成员做好各宿舍室内配套设施用品以及公共设施的交接和建立台帐工作，组织生管组成员以宿舍为单位建立各宿舍学生住宿档案，包括物品发放记录、宿舍设施用品交接记录、钥匙发放记录、用水用电及超额用水用电收费记录、寄存物品及信件认领记录、大庄物品离校记录、调入调出学生记录、报修维修记录、学生违纪记录、检查评比记录、投诉记录、突发事件处理记录、家长来访接待记录、学校及服务中心有关管理文件收发公布记录等。落实执行学校以及服务中心制定的有关对宿舍的管理制度。配合学校安全管理部门做好宿舍的治安、消防管理工作。配合学校的检查评比工作。配合工程部做好对宿舍楼配套设施设备的维保工作,确保宿舍学生正常的生活供水、供电。负责制订本部门的年、月度工作计划，每月27日前提交本月工作总结和下月工作计划至服务中心主任，主任审核，并负责具体实施。负责对生管组的管理，健全管理制度，落实岗位责任制，提高员工的服务意识和业务技能。负责制定物料、备用品申购计划，报服务中心主任审核；负责工具、材料的申领、使用、保管工作，做好工具台帐工作。检查员工的言行是否执行行为规范；检查员工的仪容仪表是否符合有关规定；检查员工的工作质量是否达到各项标准；检查员工的作业操作有无违反操作规程、安全条例。检查过程中发现的问题，不仅要及时纠正，还要给员工分析原因，提出改进措施，改进服务素质，提高工作质量，以防类似问题再发生。将检查的记录作为对员工工作表现等考核依据，依据有关奖惩制度对员工进行奖惩和处理。负责水表、电表的审核工作。负责进行投诉回访工作。认真完成主任交办的其他任务，定期向主任汇报工作。6、生管员（11人，原则上采用岗位分区责任制，平均每2人负责一栋宿舍楼的管理服务，1人轮休）岗位职责：24小时分二班倒，每班1个生管员，轮流值班。（1人固定在值班室控制学生等人员进出，有关各项事务登记工作，2人各负责一幢宿舍楼检查、评比、监督、指导工作）在生管组长的直接领导下开展生管服务工作，遵守学校及服务中心的各项管理制度。做好以下服务工作： 按学校规定发放物品并记录存档； 配合工程部做好每间宿舍完好的设施用品的记录并做交接记录存档； 负责宿舍钥匙分发给学生的工作并做好发放记录存档； 负责每月对每间宿舍的用水用电抄表及按学校规定对超额用水用电收费工作并记录存档； 负责学生寄存物品及信件认领工作并记录存档； 负责对大件物品离开宿舍楼的记录存档； 负责对调入调出学生记录以及宿舍配套资产交接确认工作并记录存档； 负责学生宿舍报修记录并及时通知维修人员维修，做好维修记录和相关学生的确认工作并整理存档； 负责按学校规定按时送电、熄灯、开门和锁门工作，制止学生违纪现象做好记录并上报学校相关部门（包括不按时作息、上课时间不上课留在宿舍、吵闹、打架、或不向校方请假夜不在宿、有意破坏公共财物、破坏公共环境等学校禁止的活动），做好相关记录存档； 负责学生宿舍信箱管理和楼栋宣传栏管理工作； 配合服务中心或学校做好宿舍检查评比活动，对存在问题并按上级要求整改跟进，做好相关记录存档； 负责投诉记录、针对投诉及时核实，本人能处理的需及时处理，并做好回访工作；本人不能处理的上报生管组组长或服务中心主任处理并配合做好回访工作、做好相关记录存档做好相关记录存档； 遇到突发事件时上报并配合生管组组长或服务中心主任处理按突发事件处理预案处理做好相关记录存档； 负责家长来访接待并做好相关记录存档； 负责学校及服务中心有关宿舍管理文件收发公布并做好记录存档等； 完成服务中心或生管组交办的临时工作或突发任务。7、楼管员（10人）、岗位职责：在服务中心主任的直接领导下负责教学楼、办公楼、图书楼、现代教育中心、艺术楼的管理工作。每栋楼楼管员2人负责管理，两班倒24小时值班，严禁闲杂人员进入教学楼和办公楼，确实因工作需要进入教学楼内的人员必须详细登记，对来访学生家长、亲属进入学生教学楼时要求出示身份证或有效证件经查询登记批准后方可进入（特殊情况除外）。对携带贵重物品或大量物品出楼时，要办理登记手续，严禁任何人擅自把公物搬至楼外（相关部门批准外）。配合学校安全管理部门做好教学楼和办公楼防火防盗防伤害工作。负责按学校规定按时送电、熄灯、开门和锁门关窗工作。负责查楼工作学校领导、老师下班后巡查，学生放学后巡查。发现公共设施设备损坏、漏水等及时上报工程维修主管人员维修并做好记录。发现教室、办公室未关门窗、未管用电器及时补关做好记录告知相关老师。发现被盗现象立即报告学校安全管理部门，保护好现场配合相关部门调查。完成服务中心或学校交办临时工作或突发任务。8、保洁组长（1人）、岗位职责：在服务中心主任的直接领导下，负责学校保洁部门的日常工作。负责保洁队伍的管理，健全管理制度，落实岗位责任制，提高保洁员的服务意识和业务技能。负责制订本部门的年、月度工作计划。每月27日前提交本月工作总结和下月工作计划至服务中心主任。负责制定物料、备用品申购计划，报服务中心主任审核。负责工具、材料的申领、使用、保管工作，做好工具台帐工作。检查保洁员的言行是否执行行为规范。检查保洁员的仪容仪表是否符合有关规定。检查保洁员的工作质量是否达到各项卫生标准。 检查保洁员的作业操作有无违反操作规程、安全条例。检查保洁员的服务是否按服务规范进行服务。检查过程中发现的问题，不仅要及时纠正，还要给保洁员分析原因，对员工进行教育、培训，以防类似问题再发生。将检查的记录作为对员工工作表现等考核依据，依据有关奖惩制度对员工进行奖惩和处理。通过检查、测定不同岗位的工作量、物料损耗情况，考核员工在不同时间的作业情况，更合理地利用人力、物力，提高效率，控制成本。在检查中对发现的问题进行分析，找出原因，提出改进措施，改进服务素质，提高工作质量。兼办公楼室内外保洁工作；做好相关工作记录。完成服务中心或学校交办临时工作或突发任务。9、保洁员（25人、原则上采用岗位分区责任制），岗位职责：宿舍楼（建筑面积：31547）保洁员6人，人均负责5000宿舍楼保洁；教学楼（建筑面积：12540）保洁员4人，3人负责教室外的公共卫生保洁，1人负责公共教室、会议室的保洁；办公楼（建筑面积：6218）保洁员2人，1人负责领导办公室、会客室、休息室、所有会议室兼玻璃、不锈钢专项的保洁，1人负责其他公共卫生保洁；现代教育中心（建筑面积：6930）保洁员3人，负责所有的室内外保洁兼玻璃、不锈钢专项的保洁；图书馆（建筑面积：8188）保洁员3人，负责除办公室、书库、打印室、复印室外的所有的室内外保洁；艺术楼（建筑面积：16046）保洁员4人，负责公共教室、琴房、舞蹈厅卫生保洁，负责公共走廊、楼道、公共卫生间等公共场所公共场地的保洁；校园道路、广场、运动场、绿化带、校园内的公共场地卫生保洁，各栋楼集中的垃圾收集至垃圾转运站，保洁员3人。10、绿化（绿化面积： 14200）主管（1人），岗位职责：在服务中心主任的直接领导下，负责学校绿化部门的日常工作。负责绿化队伍的管理，健全管理制度，落实岗位责任制，提高绿化员的服务意识和业务技能。负责制订本部门的年、月度工作计划。每月27日前提交本月工作总结和下月工作计划至服务中心主任。负责制定物料、备用品申购计划，报服务中心主任审核。负责工具、材料的申领、使用、保管工作，做好工具台帐工作。检查绿化员的言行是否执行行为规范。检查绿化员的仪容仪表是否符合有关规定。检查绿化员的工作质量是否达到各项卫生标准。 检查绿化员的作业操作有无违反操作规程、安全条例。检查绿化员的服务是否按服务规范进行服务。检查过程中发现的问题，不仅要及时纠正，还要给绿化员分析原因，对员工进行教育、培训，以防类似问题再发生。将检查的记录作为对员工工作表现等考核依据，依据有关奖惩制度对员工进行奖惩和处理。通过检查、测定不同岗位的工作量、物料损耗情况，考核员工在不同时间的作业情况，更合理地利用人力、物力，提高效率，控制成本。在检查中对发现的问题进行分析，找出原因，提出改进措施，改进服务素质，提高工作质量。做好相关工作记录。同绿化员共同负责学校园林绿化养护工作。完成服务中心或学校交办临时工作或突发任务。11、绿化员（1人），岗位职责：在绿化主管的直接领导下和绿化主管共同负责学校园林绿化养护工作。（三） 管理人员配备标准物业管理属于服务性行业，是否能使业主单位达至满意效果的关键主要取决于管理人员的综合素质及服务态度，管理人员的素质会直接影响到物业管理公司日后的发展。而员工的管理是一个企业双重管理运作机制的过程，以“善待员工，以人为本”的管理理念，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步发挖与开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配，使人员的配置力求合理、科学，员工全面持证上岗。管理人员、操作层人员及职员基本素质要求：1、物业经理（物业服务中心主任）大专毕业，八年以上工作经验，年龄30岁以上；三年以上任职大型住宅小区、大厦、政府机关物业经理经验；具组织及领导能力，熟悉物业管理公司的整体运作，对物业公司的前期组建及后期实质管理、人员的选聘、工作安排和管理具有较深认识；曾从事酒店管理者优先考虑；熟悉本地政府法规及物业管理行业各种规章制度；须持国家建设部颁发的物业管理公司经理上岗证；具备良好的应变处事能力及人际关系，能与政府有关部门、开发商和业主保持良好沟通；须持有全国物业管理经理上岗证。2、保洁组长女性，具有关户籍，45岁以下；具较大型专业清洁公司管理工作的经验或酒店清洁管理工作的经验；具备较强的服务意识及工作责任心，具备一定的领导管理能力；熟悉各项清洁工作规程及清洁工具、清洁用品的使用；具备较好的沟通协调能力及应变处理能力。3、保洁员女性，50岁以下；刻苦耐劳，能安于本职工作；具备较强的服务意识及工作责任心，服从上级主管指挥；熟悉各项清洁工作规程及清洁工具、清洁用品的使用。4、绿化员（可作为对园艺公司人员素质要求）男/女均可，50岁以下；具备较强的领导管理能力及工作责任心；具备从事园艺绿化管理工作经验及绿化养护工作经验；较熟悉绿化工作流程及绿化用工具及药品的使用；园艺专业毕业及持园艺师证优先考虑。5、维修组长中专以上学历，中级以上电工职称，35岁以上；须10年以上相关工作经验；须有至少五年以上大型住宅小区或大厦（酒店）工程管理经验，具备较全面的专业职称并持有技术职称证书；能书写及操流利中文及国语听说能力；熟悉高低配电设备操作；能熟练编制各类规程制度及相关工作计划；具备良好的协调沟通能力及应变处事能力，持物业管理培训上岗证，有建筑安装施工经验者优先。6、水电维修工高中或以上程度、45岁以下；在电子领域有丰富经验及电工操作；有建筑安装施工经验者优先。7、生管组长女性，年龄30岁以上；具有3年以上相关行政人事管理经验；熟悉国家、政府有关人事、劳动保险等方面的法律、法规；熟悉物业管理管理工作，能根据公司的管理目标和物业的实际情况，熟练制订生管的组织架构、人员编制供领导决策参考，能熟练地进行人事录用、培训、考核等工作；熟悉日常宿舍管理运作，有较强的协调能力，能较好地协助服务中心领导制订企业发展计划和措施，并负责协调落实；熟悉资料文档的处理工作，熟悉电脑操作；熟悉在校当国学生干部者优先考虑。8、生管员女性，年龄22岁以上；熟悉日常宿舍管理运作，有较强的协调能力，能较好地协助生管组长制订宿舍管理计划和措施，并负责协调落实；熟悉资料文档的处理工作，熟悉电脑操作；师范类或公共管理类专业大专毕业优先,在校当国学生干部者优先。（四）管理人员的培训为适应物业管理行业日益市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，应严格调选管理人员队伍，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配至合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平、实践管理经验丰富、善于协调各种人际关系、高素质的人员外，还必须定期组织理论学习培训，服务中心并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能熟习日常管理事务的运作。物管公司会采取集中与分工种培训，内部培训与实习培训相结合，建立高素质的管理服务队伍。公司并将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识,使其能于理论中实践实质管理工作。培训主要内容包括下列各项：1、 服务中心全体员工培训 业主单位、管理公司及物业情况的简介(包括人事组织及结构)； 管理员工礼仪及行为规范； 员工守则, 行为及纪律； 物业管理基础知识； 物业管理服务的目的及重要性； 防火知识、消防装置及使用； 紧急事件处理程序； 二次装修现场监管。2、 物业管理人员专业培训 物业管理法规的介绍； 管理员工的职责； 物业移交接管的程序； 清洁知识的介绍； 物业范围内巡视规程； 紧急事故处理程序。3、 工程人员专业培训对学校来说，设备的正常运转非常重要。因此维修人员的培训工作应予以重视，针对工程人员的培训有以下内容： 维修人员的职责； 机电维护的措施及程序； 物业设施设备运作流程； 维修工具维护及保管； 设施设备维修保养规程； 物业设施的操作流程等； 突发事件处理程序。第七篇 日常清洁管理一、员工岗前培训（一）保洁、绿化概论：主要讲做好“泉州儿童发展职业学院”保洁的重要性及意义；本公司的概况及质量方针、管理目标；对员工的具体要求等。 （二）员工行为规范 ： 主要讲对员工仪容仪表、行为举止、礼貌礼节、服务态度、劳动纪律的规定和要求。 （三）服务规范 ：主要讲保洁基本知识和服务规范，国家行业标准、现场作业操作规程。 （四） 安全规范：主要讲防火、防电、防工伤事故、防操作事故（碰人、碰物）、防交通事故、防盗等。 （五）管理规范：主要讲本公司的管理制度及“泉州儿童发展职业学院”现场管理的主要规定。 二、服务人员的标识保洁在室内作业时，门口应挂上正在清扫的标识牌。作业完毕后，填写清扫保洁责任卡，由作业人员签字后留在指定位置；同时填写作业报告单，报项目主管存查，以便必要进行追溯。为便于业主单位保安管理，为便于顾客对本公司员工的识别，所有员工应按规定穿工作服并佩戴标识牌上岗。 员工标识牌可以是一般胸卡式，也可是明显的号码牌。标识牌可别在胸前，也可别在左臂上。各现场应根据作业需要和顾客的要求，做出规定。每个现场的标识方式统一。 员工胸卡，号码牌由公司统一制作，发至各员工时，应进行登记，让领取人签字管理人员保存。 三、机器设备、保洁工具用品、保洁清洁剂清单做好“泉州儿童发展职业学院”，保洁工作必须配备足够的保洁设备、保洁工具用品和保洁清洁剂才能提高保洁效能，保证保洁品质。所配备的保洁设备、工具用品、清洁剂如下表：清洁设备表表01序 号名 称数 量单 位备 注1擦 地 机1台2抛 光 机1台3吸 水 机1台4吸 尘 器1台5全自动洗地机1台6高压水枪1台7其它设备若干台根据需要添置8洗衣机1台清洁工具、用品表表02序 号名 称序 号名 称序 号名 称1纯棉地拖10涂 水 器 19街 扫2洗地刷11玻璃刮刀 20普通垃圾斗3板刷12玻璃铲刀21防风垃圾斗4小扫把13云石铲刀（年）22钢 丝 球5水桶14尘 推90 cm23百 洁 布6双桶榨水车15清 洁 喷 壶24卫生间、开水间出入口地垫7人字梯16伸 缩 杆120 、 240 、360 cm25卫生间纸篓8工具车17毛 巾26厕 刷9告示牌18胶 手 套27其 它清洁剂表表 03序号名 称序号名 称1全能绿水9地 毯 水2玻璃清洗剂10洁 而 亮3全能清洗剂11家私蜡4瓷砖清洗剂12静电吸尘剂5不锈钢光亮剂13空气清新剂6去胶剂14洗 衣 粉7洁厕剂15去 污 粉8省 铜 水16其它四、服务时间每天工作8小时，根据不同保洁区域确定相应的具体工作时间段。五、 其他1、如业主单位提出增加工作项目，需提交合理的报价并经业主单位同意后操作。2、如遇重要活动，业主单位需提前2个工作日书面知会我司，大型活动业主单位需提前5个工作日书面知会我司，其特别服务方案需双方确认后实施。3、所有废弃物必须放置在指定位置。六、日常清洁服务明细和保洁频率（一）日常保洁的内容明细和保洁频率序号类别工作内容天周月季备注1玻璃保洁大门玻璃刮洗1室内保洁项目中的窗玻璃内侧清洁1玻璃幕墙内侧清洁1围栏玻璃清洁12地面公共走廊2大厅2室内保洁项目中的地面21其他公共场地23植物花盆清洁1花盆内垃圾清理14门清洁门、门框、把手等15楼梯楼梯扶手清洁2楼梯台阶及地面平台清拖26台阶楼梯台阶及地面清拖27露台围栏玻璃刮洗1不锈钢上油18天棚天花板清洁19墙体墙面清洁（2米以上）1墙面清洁（2米以下）110清垃圾清理垃圾筒内垃圾2清洁垃圾筒表面2清洁垃圾筒内部111其它保洁清洁柱子及公共设施（消防器材等）1清洁接待区域2开关清洁1吊牌/指示牌清洁1窗外5米以下玻璃清洁1楼层顶灯、喇叭、烟感器、风口清洁、5米以下天棚等112院领导办公室会议室办公家具1空调风口1开关清洁1灯具清洁1花盆景清洁1茶几和茶具2天棚1墙面1地板2门窗玻璃1垃圾桶2（二）电梯专项日常清洁服务明细和按保洁频率区域序号工作内容天周月季备注电梯1空调风口12清洁天棚13地面抛光1地面养护24按钮清洁25门槽清洁16轿厢面板清洁27轿厢面板不锈钢上油18轿厢地面清拖29消毒1（三）卫生间专项的日常清洁服务服务明细和保洁频率区域序号工作内容天周月季备注公共卫生间保洁1天花板和固定设施的清洁12空调风口清洁13墙面清洁24马桶、小便池、清洁消毒25洗手盆和镜子26地垫及踏脚线清洁17清理垃圾、更换垃圾袋28灯 槽19地沟清洁110标志牌清洁111门及门框的清洁212清洁把手及门锁213感应器不锈钢上光114卫生间地面清洁4化厠池清理15卫生间化厕池，每年底全面清洗一次。（四）外围广场、道路、停车场、绿化带日常清洁服务服务明细和执行以下的频率区域序号类别工作内容天周月季备注 外围广场道路停车场外墙面绿化带保洁1地面清扫广场地面清扫巡回广场地面清洗1道路地面清扫巡回道路地面清洗1停车场清扫巡回停车场清洗1台阶清扫巡回台阶清洗14墙面外墙面（5米以下）15绿化带垃圾清理16垃圾垃圾筒内垃圾清理2垃圾筒外侧清洁2垃圾筒内侧清洁1扶手栏杆清抹218阶面屋顶地面清洗19其它外围设施的区域1地沟清洁1展厅、报告厅消毒1垃圾清运到中转站2七、保洁主要机械使用、保养、管理程序（一） 目的通过正确使用、保养和严格的管理，延长机械的使用寿命，节约成本，提高工作效率。（二） 适用范围适用于专业清洁机械的操作。（三） 职责（1）清洁人员按日常的工作程序实施保洁员作及机械的保养、管理工作；（2） 清洁班长负责对清洁人员的日常工作进行巡查、指导。机械1、洗地机用于硬性地面清洗。（1 ）操作程序装地刷与针盘，并使地刷与针盘按逆时针方向旋转；按比例往水箱内注入清水和清洁剂；插上电源，按下调节开关，将手柄杆调至适合自己的高度；从最靠电源插座的地方开始操作机器，防止机器压过电线。（2）注意事项工作时必须避免刷子接触电源线,以免电源线卷进刷子内；开动洗地机时，电源线要在操作者的背后；使用清洁剂时，注意不要让水弄湿马达；使用完毕，要注意安全，不要随便使手离开手柄，放开操纵杆，等机器完全停止后再切断电源，卸下地刷与针盘。（3）保养工作使用完毕，把机身及配件清洗干净；用干净布擦净机器、电线，将电线绕回机挂钩，机器必须存放在干燥地方。机械2、 吸尘机用于地面、地毯、墙面等较平整部位吸尘的专用清洁设备。（1）操作程序把软管接驳在机身上，插入220伏电源；开动时按顶上的开关按钮。吸硬地面时，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯时毛刷收入吸嘴内。（2）注意事项使用前，检查机内尘袋是否已清尘；使用后，检查尘袋，如满尘需倒尘，用另一吸尘机吸去机内及尘袋外微尘；干性吸尘机，切勿把水份吸入机内。（3）保养工作使用完毕后切断电源，取下软管和管夹头，将绕好的电线挂于机身外壳；将软管松开卷成一圈，或挂在墙上。机械3、 吸水机专用于清除积水。（1）操作程序把软管接驳在机身，插入220伏电源；吸地面时用带软胶的吸扒，吸地毯时用铁扒吸水；吸水机如果满水时，会发出不同的响声，应及时把水倒掉。（2）注意事项使用前，检查机内是否已倒水；使用后，倒掉污水后用清水过，再用干布抹干净；如机内吸入酸性清洁剂，用后即刻清洗干净以免生锈；（3）保养工作机器使用后切断电源，卸下软管和管把，然后将电源线绕好挂于机头壳；吸水机内过滤器要拆开进行清洁；机身不锈钢壳用保养蜡进行保养。机械4、抛光机专用于地面抛光，适用于大理石、花岗石、木质地板等各种平整硬质地面的抛光。（1）操作程序抛光前需干擦以除去地坪表面废物，并湿擦以除去砂石屑；检查抛光机的抛光刷是否干净、是否要更换；检查调节机速的控制器是否在正常机速的位置；接通电源，操作应从电源插座最近地方开始，行走路线为一直线，后面抛光的地面应叠于前面已抛光的地面。（2）注意事项在工作时不要将机速开行太快,以免碰撞；不可用易燃的液体来洗地板，或者在易爆的空气中操作机器；操作机器时，不可抬起操作杆，这会导致机器失控；机器必须放在室内，不可淋到雨和雪，绝不可以使机器顶端喷到任何液体；不可在机器上压东西，因为它有一个精密的平衡，当操作需移动操作杆时，必须移动全部电线；地线必须和开关盒、马达相连，接错将导致触电、休克；（3）保养工作每次使用后，需用干净布擦净机器表面，不用时，用一只不用的抛光垫放在驱动盘下面，并断开机器；检查马达罩上的通气口是否畅通，如灰尘聚积较多，必须卸下马达外壳并用吸尘器除去灰尘；机械5、高压水枪（