香啡屋连锁店选址分析1报告9.doc

3a92cc3c2797bbaa4a8af3951390497c.pdf地区：南宁市西乡塘区 选址专员： 时间：2012年5月现物业名称房东姓名地址南宁市火炬-农院路口电话经营范围奶茶、咖啡、小吃、烧烤经营面积两层建筑，总面积达200店前广场面积600平米（有点夸张了）交铺时间2012-9-1电话选址报告：本次选址报告的依据是我们团队多次实地调查和网上地图的资料。该地点属大学园区核心，与广西大学和广西财经学院相邻，具备完善的教育配套和人文底蕴；周边生活配套成熟齐全，汇聚了商业、金融、教育、生活、专业、市场等商业生活配套和四通八达的交通网络。城市分析：（完成）南宁是广西壮族自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。据2012年统计，南宁总人口343.72万人，市区面积6559平方公里。 南宁位于广西的西南部，毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要枢纽，也是西部重要的省会城市。同时是国家级经济区北部湾经济区建设的核心城市，拥有沿海城市待遇和税收等多项优惠待遇。南宁的“六张城市名片”分别是：“全国文明城市”，“联合国人居奖”，“中国绿城”、“广西北部湾经济区核心城市”、“中国-东盟博览会永久举办地”、“南宁国际民歌艺术节”。商圈陈述：（完成）大学城商业中心以广西大学和广西民族大学为原点，对外扩展辐射的大学版图。大学城拥有35所大中专院校和科研院所以及医药、机电、汽修等12个实训基地的现代职业人才培养基地，带来30多万消费人群，不少投资者认为，在校大学生、教师、外来务工人员等人群的迁入，势必会产生人群聚集效应，进而带动教育培训、餐饮娱乐、商业零售等服务性行业的发展，形成一个以大学城为纽带，辐射周边地区，集教育、产业开发和生活服务功能为一体的商圈。商圈内交通路网发达，大学路、江北大道和江南大道“三线贯通”，外环高速公路、城市快速环道、核心区环道“三环围圈”的框架已形成。规划还要建高新大道部分标段、罗文大道、可利江大道等10多条主干大道，加上在建的城市轨道交通1号线，2013年建成后将贯通南宁市东西方向，从大学城商圈可快速到达城市中心和琅东。1、大学路核心商圈：大学路东起北大客运中心、北大医院、五里亭水果蔬菜批发市场、五里亭农贸市场、五里亭小学、世贸西城、城市碧园、国美电器、北京华联、国人大药房、明星城量版式KTV、KFC、网络会所、时代天骄、移动营业厅、广西大学、西大附小、各大物流业、文华园、南宁市二十中、高新工业园区、广西医科大二附院、动物园、瑞士花园、陈东村、各大.中专院校、西乡塘农贸市场、广西民族大学等；2明秀路核心商圈：明秀路东起狮山公园、各种零散商铺、建筑工业材料市场、虎邱村、振宁公寓、明秀小区、北湖商业街、广西师范学院、各商业银行、广西民族医院、广西中医学院、壮医医院，中医院专家楼、万秀村、青少年活动中心、崇左驻南宁办事处、各大酒店、南宁市八中、友爱农贸市场、南宁市第八人民医院、沈阳小区、财经学院、南宁市职业技术学院、南宁市一轻、福利院、万力啤酒、青岛啤酒、新秀公园、工商学院、南宁市十五中等；3、衡阳路核心商圈：以衡阳路东起维景购物广场、真龙烟厂、正地花园、友衡小学、苏宁电器、健身中心、南宁市18中、衡阳小学、南宁市37中、南宁市36中、南宁市育才双语实验学校、南宁市锦华小学、白苍岭菜市等；4、友爱秀灵路核心商圈：火车站、南城百货，南棉商业街、工业学院、农学院、秀灵公寓等5、农院火炬路核心商圈：以火炬路起至农院路，世贸西城、一建一分公司、广西大学、建设银行、工商银行、各种娱乐饮食商铺、酒店、农业银行、财经学院、建设学院等的商业繁华地段。市场分析：（未完成）费县IT市场消费容量约16000台左右，县区消费客户约占30%，乡镇装机店约占40%，政府采购和中小客户30%。主要品牌以联想、海尔、DIY为主，联想约占60%，海尔约占20%，其他约占20%。年销售增长约30%左右。费县IT市场处于转型期，电脑公司还处于专卖店、单品店的销售模式，数码产品没有一个成熟的卖场，大卖场2010年下半年金鹰家电商场和大型购物中心才逐渐销售电脑数码产品，但很不成气候，所以费县电脑数码类的消费客户约50%去临沂市区消费。费县IT市场急需一个店面规范、品类齐全、产品丰富、提供优质服务的综合卖场。（经济指标等同金乡县）商圈分析：（完成）我们团队几经考虑，选择在农院路和火炬路交汇的金达花园外围商铺两层设置新店。大学城拥有35所大中专院校和科研院所以及医药、机电、汽修等12个实训基地的现代职业人才培养基地，带来30多万消费人群，在校大学生、教师、外来务工人员等人群的迁入，势必会产生人群聚集效应，进而带动教育培训、餐饮娱乐、商业零售等服务性行业的发展，形成一个以大学城为纽带，辐射周边地区，集教育、产业开发和生活服务功能为一体的商圈。商圈内交通路网发达，大学路、江北大道和江南大道“三线贯通”，外环高速公路、城市快速环道、核心区环道“三环围圈”的框架已形成。规划还要建高新大道部分标段、罗文大道、可利江大道等10多条主干大道，加上在建的城市轨道交通1号线，2013年建成后将贯通南宁市东西方向，从大学城商圈可快速到达城市中心和琅东。（与上面一处同一颜色字体的可删其一，不然相同的太多了哦）以北大北路、大学路为轴线，涵盖明秀西路、衡阳路、秀灵中路等区域，包括正恒国际广场、城市碧园、世贸西城、时代天骄、五里亭一、二、四街旧改组团的商业中心以及秀灵路五金机电专业市场。一个商业业态比较集中且丰富的区域，则属火炬路和农院路商业街，项目集北京华联超市、明星城量版式KTV、KFC、网络会所、国美电器、中国银行等商业业态；还有以服装为主的广西大学对面的时代天骄、五里亭农贸市场、北湖路的南棉商业街，以及位于大学路、火炬路、农院路、友爱衡阳路口、明秀路周边零散的沿街商铺。其商圈当属南宁市文化氛围浓郁的教育中心，它汇集广西大学、广西财经学院、广西师范学院、广西中医学院等区内顶级教育学府，自治区级重点中学西大附中、36中；南宁市最大的初级中学37中；以及南宁市育才双语实验学校、西大附小、锦华小学、五里亭小学等知名小学环绕整个商圈。南宁北大医院、南宁市第八人民医院等坐镇，为片区的人们“保驾护航”；中国银行、中国工商银行、中国邮政储蓄、中国建设银行等银行密布，为人们提供快捷服务；七天连锁酒店、城市便捷酒店等配套设施提供住房便捷火炬路上的商业也越来越趋向繁荣，包括服装、饮食、理发、眼镜、药店、酒店、银行等。走在火炬路上，你不用担心吃的问题，爱民螺蛳粉、三品王、康群螺蛳粉、榜样原盅蒸品、柳盛等沿路美食等着你；农园路的烧烤摊以及著名的南铁美食也能让你一饱口福。农院路上的服装店也是出了名的物美价廉，学生可是逛得不亦乐乎哦！北大客运中心，紧靠城市快速内环道，是南宁市作为大西南出海通道建设的公路交通枢纽站点之一，连接大西南，出入各大城市，每天迎来大量的人流客流。而且，西乡塘客运站预计于今年投入使用，缓解了北大客运中心的部分压力，此地段的交通顺畅指日可待。此处的车流量大人流量大，消费的潜在顾客较大，属于休闲娱乐核心商圈，因此是一个比较合适的开店场所。物业分析：（完成）在火炬路与农院路交汇交汇处，商场共两层，一层卖场、二层休闲。原经营服装，现将两层共200平方米（是否过大，不太符合实际？）租赁给我们经营，一楼做大厅式的休闲馆，外加对逛街人群的卖场式销售；二楼做半封闭的包厢休闲场所，供人数较多的顾客开聚会，品尝美食等。转让费15万元，1.6万元/月（这个费用以月来算是否太高，而且我们是以学生为主的消费者）。由于我们是两层的，同比火炬路上一层的铺面的租金较低，并且二楼不但不会影响我们的销售额，更能提升我们的服务质量。竞争对手分析：（完成）经过我们小组队员的再三勘察，在农院路、火炬路、时代天娇、城市碧园商业广场等这几处地方，共有接近30家的饮品店，比较好的有冰神、大维、菜茶茉、大口九、茶道夫等几家，其他的规模较小，就像那种路边卖场那样的，他们针对的客户都是逛街为主的，而我们店所针对的是以享受休闲、浪漫、聚会的顾客为主，可以说跟他们没有太大的冲突。在秀灵路西一里这条路有两间咖啡店，里面装修很时尚，和我们店的风格比较像，但是他们比较偏僻，人流量也比火炬路和农院路少，消费比较高，对我们影响较小。总体上我们的店没有太大的竞争对手。SWOT分析：（完成）机会：大学城拥有35所大中专院校和科研院所以及医药、机电、汽修等12个实训基地的现代职业人才培养基地，带来30多万消费人群。而且该地段交通便利，旁边有广西著名的广西大学、南宁市动物园、加勒比水城使得很多其他院校的学生以及外来游客来这里参观游玩，隐性市场也非常巨大。威胁：1、南宁市火炬-农院路口，离市中心较近，导致周末许多学生都去市中心消费娱乐；2、经过我们小组成员的探查，在附近也有接近30家的奶茶饮品店，对我们的销售额也会是一个比较大的影响；3、我们面对的客户主要是学生，学生假期较长，对我们的销售额的最大的威胁！优势： 我们凭借规模优势，先进的店面管理、休闲的店面装修、丰富的产品资源、集中采购和先进的服务理念，以服务带动业务发展，打造连锁品牌。劣势：1、规模较大，导致店面管理和运营成本过高；2、产品的价格也