旧城改造建设项目可行性申请报告.doc

目目 录录 第一章第一章 总总 论论4 4 1.1 项目概况.4 1.2 项目业主简介 4 1.3 评估的依据、原则、主要范围 5 1.4 评价结果 6 1.5 评估结论及建议.6 第二章第二章 承贷企业评价承贷企业评价7 7 2.1 借款人基本情况 7 2.2 公司资信情况 8 2.3 公司组织管理 8 2.4 人力资源配置 9 第三章第三章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性9 9 3.1 项目建设背景.9 3.2 项目建设的必要性13 第四章第四章 地产及土地市场前景分析地产及土地市场前景分析1818 4.1 中国房地产市场宏观经济分析 .18 4.2XXXX经济及城市建设发展.23 4.3XXXX房地产市场概况分析.30 4.4XXXX主城区房地产市场分析.38 4.5 XXXX土地市场分析43 旧城改造项目可行性研究报告 2 4.6 XXXX房地产业发展前景分析47 第五章第五章 项目合法性评价项目合法性评价4949 第六章第六章 拆迁内容、规模及进度计划拆迁内容、规模及进度计划5050 6.1 拆迁内容和规模 .50 6.2 项目进度计划 .50 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措5050 7.1 投资估算 .50 7.2 资金筹措 .53 7.3 资金使用管理计划 .53 第八章第八章 还款能力评价还款能力评价5353 8.1 还款来源 .53 8.2 项目评价 .54 8.3 贷款偿还能力分析55 8.4 不确定性分析56 8.5 评价结果57 第九章第九章 项目风险评价项目风险评价5858 9.1 风险因素分析 .58 9.2 不确定性分析 .59 9.4 风险评价结论 .60 第十章第十章 社会效益分析社会效益分析6060 第十一章第十一章 结结 论论6161 旧城改造项目可行性研究报告 3 第一章第一章 总总 论论 1 1. .1 1 项项目目概概况况 项目名称项目名称： xxxx 旧城改造项目（下称本项目） 项目业主项目业主： xxxxxxxx 城建发展有限公司 业主地址：业主地址： xxxxxxxxxxxx 街道 xxxx 东路 2 号 13 楼 法人代表法人代表： 王伟 建设地址：建设地址： xxxx，东邻宏声路，南靠 xxxx 转盘（xxxx 百货） ，西临原 西南大饭店，北临玛瑙花园 整治规模及内容：整治规模及内容： 项目总用地面积：17.59 亩（11729 平方米） ； 总拆迁面积：20693.25 平方米 其中 ：住宅 12926.76 平方米；非住宅 7766.49 平方米。 项目整治期限项目整治期限 本项目建设期拆迁整治工作计划 1 年完成，销售及回款期 3 年。 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 旧城改造项目可行性研究报告 4 本项目总投资 22747.77 万元，其中业主自筹 5747.77 万 元，占项目总投资的 25.27%，申请银行贷 17000 万元，占总投 资的 74.73%。 1 1. .2 2 项项目目业业主主简简介介 xxxxxxxx 城建发展有限公司成立于 2008 年 5 月 27 日,该 公司成立的背景是在 xxxx 加大危旧房改造，提出按照“一个主 体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除 786 万平 方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范 围的“城中村” 、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的 1969 年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时 xxxx2008 年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、 城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施 xxxx 危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐 而成立的。 xxxxxxxx 城建发展有限公司注册资本 50000 万元人民币， 实收资本 21000 万元均为现金出资，剩余 29000 万元在 2010 年 5 月 21 日之前缴足，注册资本金已经 xxxx 金汇会计师事务 所出具验资报告确认。 xxxxxxxx 城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务 为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事 建筑相关业务（取得相关行政许可后） 。 旧城改造项目可行性研究报告 5 1 1. .3 3 评评估估的的依依据据、原原则则、主主要要范范围围 1.3.11.3.1 主要依据主要依据 1、 xxxx 城乡总体规划（20072020 年） 2、 投资项目可行性研究指南 3、国家计委、建设部关于印发建设项目经济评价方法 与参数的通知和关于发布房地产开发项目经济评价的通知 4、xxxx08 定额 5、xxxx 人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意 见的通知（渝府200836 号） 6、xxxx 人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安 置工作知道意见的通知（渝府200837 号） 7、xxxx 人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安 置房建设有关意见的通知（渝府200838 号） 8、xxxxxxxx 人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施 意见（南岸府发2008106 号） 9、 国务院关于推进 xxxx 统筹城乡改革和发展的若干意 见 （国发【2009】3 号文） 10、委托方提供的其他资料 1.3.21.3.2 编制原则编制原则 1、独立、客观、公正、科学原则； 旧城改造项目可行性研究报告 6 2、谨慎性原则； 3、合理预期原则； 4、社会效益与经济效益并重原则。 1.3.31.3.3 主要范围主要范围 根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要 性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进 行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确 定项目规模、实施进度及投资估算等。研究本项目方案的技术 可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进 行分析和评价。 1 1. .4 4 评评价价结结果果 相关的主要财务指标如下： 1、利息保障倍数 7.73，大于 2； 2、偿债备付率 1.59，大于 1.2； 3、贷款偿还期为 3.48 年，小于贷款期； 4、银行利息收益为 4398.90 万元； 5、项目产生利润 5653.12 万元。 6、项目投资内部收益率 8.35%。 计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还 期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同 时可获得利润 5653.12 万元，因此可以保证银行本金在顺利按 旧城改造项目可行性研究报告 7 时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。 1 1. .5 5 评评估估结结论论及及建建议议 1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于 xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人 居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。 2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提 高 xxxx 土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。 3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和 本息的顺利偿还。 4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了 区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的 供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区 社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档 次有一个较大的提升，对改变 xxxx 在 xxxx 房地产市场大格局 中的地位将产生积极有利的影响。 5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困 难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民 群众生命财产安全等有着十分深远的意义。 综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行 可发放贷款。 建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应 加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补 旧城改造项目可行性研究报告 8 偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业 加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理 控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目 贷款偿还期。 为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切 监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时 对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险， 保证贷款本息如期收回。 第二章第二章 承贷企业评价承贷企业评价 2 2. .1 1 借借款款人人基基本本情情况况 xxxxxxxx 城建发展有限公司成立于 2008 年 5 月 27 日, 注册资本 50000 万元人民币，实收资本 21000 万元均为现金出 资，剩余 29000 万元在 2010 年 5 月 21 日之前缴足，注册资本 金已经 xxxx 金汇会计师事务所出具验资报告确认。 xxxxxxxx 城建发展有限公司直接隶属区政府管理，为区 政府事业单位。公司为 xxxx 政府指定的区级机构，统筹各种资 源，负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和 管理。 xxxxxxxx 城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务 为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事 建筑相关业务（取得相关行政许可后） 。 旧城改造项目可行性研究报告 9 公司营业执照注册号码：500108000018443，证照合法、 有效，具备合规合法的贷款主体资格。 公司由 xxxxxxxx 土地整治储备中心、xxxx 江南城市建设 资产经营管理有限公司、xxxx 南岸资产经营管理有限责任公司 和 xxxxxxxx 征地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的 出资情况如下： 股东姓名或名称股东姓名或名称出资额出资额 出资方出资方 式式 出资比出资比 例例 xxxxxxxx 土地整治储备中心 15000 万 元 货币和 实物 30% xxxx 江南城市建设资产经营管理 有限公司 1000 万 元 货币 2% xxxx 南岸资产经营管理有限责任 公司 33000 万 元 货币 66% xxxxxxxx 征地办公室 1000 万 元 货币 2% 2 2. .2 2 公公司司资资信信情情况况 公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不 良信用记录。 2 2. .3 3 公公司司组组织织管管理理 公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事 旧城改造项目可行性研究报告 10 会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司 财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发 生。 同时该项目由 xxxx 危旧改造领导小组领导实施，领导小组 由区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同 志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成员。 公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分 级管理，下设 5 个职能部门，分别为： 办公室：合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项 服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高 效行政办公室：负责内部管理和对外接待，协调有关工作； 工程管理部：工程管理部的主要职责包含三个方面：现场管 理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成 本控制的前提下高质量完成项目的实施； 征地拆迁部：负责征地拆迁事项； 成本管理部：负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的 优化，使公司决策更加高效和精确。 财务部：负责财务工作。 2 2. .4 4 人人力力资资源源配配置置 公司各部门主要人员配备如下： 部门名称配备人数备注 旧城改造项目可行性研究报告 11 1 总经理公司领 导 3 副总经理 办公室 3 工程管 理部 6 征地拆 迁部 6 成本管 理部 4 财务部 3 合计 26 第三章第三章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 3 3. .1 1 项项目目建建设设背背景景 3.1.13.1.1 xxxxxxxx 整体规划整体规划 旧城改造项目可行性研究报告 12 xxxx 作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势 良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进 一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场 经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，xxxx 房地 产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据2007- 2020 年 xxxx 城市总体规划 ，将通过努力建设，将 xxxx 这座 年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城 市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济 中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。 2007 年月 14 日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次 会议 xxxx 代表团审议时指出“经过十年的发展，xxxx 已站在 一个新的发展起点上。希望 xxxx 坚持以邓小平理论和“三个代 表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实 施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步 完善思路，真抓实干，把 xxxx 加快建成西部地区的重要增长极、 长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地 区率先实现全面建设小康社会的目标。 ”这就为 xxxx 加大力气， 努力发展作出了全面的更准确的定位，使 xxxx 的发展迎来不可 多得的机会。 胡锦涛同时强调，xxxx 是中西部地区惟一的直辖市，一定 要规划好、建设好、管理好，真正使 xxxx 城区的综合服务功能 和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现城市规划的科学 旧城改造项目可行性研究报告 13 化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起 来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城 市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境 的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能， 改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对一 个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵 丰富，涵盖广博。同时也为 xxxx 更快更好地实施城市建设，改 变城市居住生活条件提供了一个最好契机。 根据xxxx 城乡总体规划（20072020 年） 。xxxx 在发展 战略上，计划通过重点发展以 xxxx 主城区为核心的一小时车程 的“一小时经济圈” ，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡 库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使未来在渝 东南及渝东北片区内大致 400 多万人转移到“一小时经济圈” 。 这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的 4 倍。至 2020 年，当地将为此转移约 230 万人口。按照建设全国统筹城乡综 合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规 划管理。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导 渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。 3.1.23.1.2 xxxxxxxx 经济发展及规划经济发展及规划 xxxx 位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月 旧城改造项目可行性研究报告 14 峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟 江北向斜、xxxx 向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、 平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、 广阳三个镇，一般海拔在 500 米以上，最高峰为春天岭，海拔 681.5 米。丘陵主要分布在 xxxx、涂山、鸡冠石、峡口、长生 桥、迎龙、广阳 7 个镇及沿江 7 个街道，一般海拔在 200-500 米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元 局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长 45 公里，流经 7 个镇；另有流域面积大于 80 平方公里的河流 2 条，流域面积 10 平方公里及其以下的河流 9 条。 xxxx 地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰 富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云 雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温 18.5C，无霜期 347 天，降雨量 1097.8 毫米，雾日 67.8 天。 一直以来，xxxx 的 GDP 增长倚重的是发展迅猛的工业， 2010 年，南岸的工业已经占到了全区 GDP 的半壁江山，预计 xxxx2010 年全年工业总产值将达到 610 亿元，增长 22%，已连 续五年被评为全市工业十强区县。 xxxx 商圈通常是指商店吸引顾客的地理区域，是商店对顾 客吸引力的所及范围或地域，它以商店为中心向四周扩散，并 形成一定的辐射范围。作为现代商业重要标志和特征的商圈， 已成为现代商贸发展的“引擎” 。 20 世纪 90 年代以来，我国 旧城改造项目可行性研究报告 15 开始重视商圈的作用。随着社会经济的不断发展，人民生活水 平的不断提高，其消费需求越来越趋于多样化，客观上需要对 消费环境有一个大的变革；随着加入 WTO 后，对外开放进程的 加快，将会有更多的商业资本投入到商贸流通领域中来，市场 竞争将更加激烈；随着零售商业在国民经济中作用的日益增强， 对国民经济增长的贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生 产和消费的先导型行业。商贸流通的这些变革，必将加速传统 业态的重组改造，而商圈的发展与建设则是其战略重点。xxxx 商务圈发展规划重点阐述以下问题：xxxx 商务圈的现状，发展 基础及市场潜力，发展目标及战略，总体规划布局和业态调整， 实施步骤及政策措施。xxxx 商务圈现状 xxxx 商务圈系 xxxx 主 城区五大核心商务圈之一，是展示南岸乃至 xxxx 直辖市新貌的 窗口和大都市商贸形象的标志。xxxx 直辖以来，按照 xxxx 委、 区政府提出的发展“大市场、大商贸、大流通”的战略目标， xxxx 商务圈得到迅速发展。 xxxx 是 xxxx 确定的会展中心，会展经济发展取得了一定成 效，但总体来说还处于起步阶段，还满足不了经济发展的要求， 特别是第三产业发展的要求。为此，如何加快发展，特别是加 快第三产业发展，推动 xxxx 经济迈上新台阶，就成了区委区政 府考虑的重要战略议题。在经过全区范围内的解放思想大讨论 后，最终形成了共识：xxxx 的经济发展，除继续抓好茶园新区 建设、培育新型工业这一经济增长极外，还要抓住亚太城市市 旧城改造项目可行性研究报告 16 长峰会、中央商务区建设这两大机遇，大力发展会展经济、总 部经济等现代服务业，使其成为全区的第二经济增长极。通过 发展会展经济，带动第三产业上档次上规模，进而推动第二产 业和第一产业的发展，促进全区经济迈上新台阶。新的 xxxx 国 际会展中心的建成和投入使用、亚太城市市长峰会的成功举办， 标志着 xxxx 及整个 xxxx 的会展经济进入了一个崭新的历史时 期， “会展在南岸”的品牌效应开始凸现。 2008 年，xxxx 正式开始经济社会发展规划、土地利用总体 规划、城乡建设规划和环境保护规划“四规合一”的试点工作， 原本并没被列为试点区县的 xxxx 却主动请缨。实行“四规合一” 有利于形成规划一张图、规划一体化，生产、生活、生态“三 生共进” ，最终实现城乡统筹发展目标。2008 年，xxxx 与北京 市海淀区有望签署点对点的产业转移承接机制协议，在未来的 产业承接中采用“工业飞地”模式，在共建园区内由 xxxx 提供 土地等要素，与沿海省市进行税收分成。在政府大力支持下茶 园新区动画基地预计用年时间整合本地动漫资源，着力培育 并完善动漫产业链，推动动漫衍生产品的发展。 在未来 xxxx 将形成 xxxx、茶园新区、zzz 等几大中心，以 及工业园区等，从而形成多员化发展，成为居住、商业、物流、 休闲等集中的区域，成为 xxxx 经济增长的主要贡献力量。在这 一背景下，地处 xxxx 与 zzz 之间的本项目未来发展具有十分良 好的前景，同时该项目地形地貌较好，具有较好的江景资源， 旧城改造项目可行性研究报告 17 对项目后期发展具有较好的带动作用。 xxxx 近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是 xxxx 经济发展最快地区之一。xxxx 在地质学上称为台地，即边 坡呈陡崖或阶梯状，顶面起伏和缓的高地。1980 年长江大桥通 车后，使 xxxx 得到飞速发展。如今，人们所称的 xxxx 早已不 局限 xxxx 场或南城坪。 xxxx 商务圈以 xxxx 转盘为中心，北至长江大桥南桥头,南 连四公里转盘,东接海棠溪立交桥,西邻 xxxx 经济技术开放区, 商贸区域方圆 4 平方公里。经过近年来城市建设的大规模开发， xxxx 商业设施取得了突破性发展，已建成占地面积 1.5 万平方 米的 xxxx 商业步行街，正在扩建占地面积 3 万平方米的新的商 业步行街,年内还将开工建设占地面积 4.5 万平方米的 xxxx 转 盘中心广场。xxxx 商圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、 zzz 南丰商场、xxxx 商业大楼、诺玛特超市等为代表的 20 个大 中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了 20 万以上的消费 人口，已成为 xxxx 主城区五大购物中心之一。今后发展的总体 思路将以 xxxx 转盘为轴心，东西南北路为轴线，商业旅游步行 街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。东接南滨风情路，南 连学府大道，着力打造商贸购物、烟草配送、医药物流、汽摩 展销、建材销售“五大中心” ，加快建设会展中心，使之尽快成 为带动全区三产发展的龙头，新崛起的 xxxx 南部中央商务区。 购物中心已基本形成，大中型商场多达 20 多家，其中不乏 旧城改造项目可行性研究报告 18 本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近 26 万平方米。 该商圈去年社零总额达 24.5 亿元，占全区比重的 70%。同时商 务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。 3 3. .2 2 项项目目建建设设的的必必要要性性 3.2.13.2.1 项目的实施是实现胡锦涛总书记项目的实施是实现胡锦涛总书记 3.143.14 总体布署，加快总体布署，加快 xxxxxxxx 城市发展的重要举措城市发展的重要举措 2007 年 3 月 14 日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次 会议 xxxx 代表团审议时指出“把 xxxx 加快建成西部地区的重 要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市， 在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。 ” xxxx 要“有 步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境， 提高城市建设质量。 ”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和 建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。 同时也为 xxxx 更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条 件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这 就为 xxxx 加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使 xxxx 的房地产业发展迎来不可多得的机会。 xxxx 作为西部大开发的龙头城市，目前 xxxx 正处于跨越式 发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的 投入，已先后完成“八小时 xxxx”和“半小时主城”工程为主 的基础设施建设。 2007-2020 年 xxxx 城市总体规划确定的 旧城改造项目可行性研究报告 19 城市发展目标是：力争在 2020 年把 xxxx 建设成为经济发达、 社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城 市特色的现代化城市。按照总体规划xxxx 将建设国家级历 史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸； 是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事 业中心城市。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。 3.2.23.2.2 项目地理位置优越，处于项目地理位置优越，处于 xxxxxxxx 商圈核心地带，是提升城商圈核心地带，是提升城 市形象具有积极意义市形象具有积极意义 该项目从地理位置上看，处于 xxxx 商圈东侧，紧邻 zzz， 工商银行 xxxx 分行，交通便利，地段优越，升值潜力巨大。 xxxx 商圈作为 xxxx 主城区五大核心商圈，xxxx 政府目前正 在大力改造提升 xxxx 商圈。以现在的 xxxx 转盘（改造后的 xxxx 中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心， 并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正 使 xxxx 商务圈成为 xxxx 乃至西部地区最具活力和影响力的中 央商务区之一，成为 xxxx 江南商务中心的核心组成部分。 1、商贸流通：xxxx 商务圈地处 xxxx 经济核心区，拥有新 世纪江南商都、麦德龙、和平药房、渝能汽配城等多座大型零 售商场、大型超级市场和专业市场；文体娱乐休闲设施齐全。 商圈注重以载体建设增强商业拉动力和辐射力。 一号步行街望旺街、二号步行街帝景 MALL、五号步行街金 旧城改造项目可行性研究报告 20 阳 xxxx 映像，三号步行街协信城市广场计划，四号步行街万 达广场，进展顺利。五条特色步行街是未来 xxxx 商圈发展的核 心商业区，随着项目的逐步实施，增加了商贸流通设施，吸引 了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。 五条特色步行街、酒店业“60 颗星” 、100 万平方米商业面 积，150 万平方米商务写字楼等规划的逐步落实，xxxx 商务圈 商贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。 2、支柱产业：根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身 发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为 xxxx 商务圈 商贸流通业发展的重点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成 为我区的支柱产业。 3、特色经济：xxxx 会展资源丰富，主要集中在 xxxx 商务 圈。以占地 543 亩，面积达 28 万平方米的“xxxx 国际会展中 心”的为基础，xxxx 商务圈先后举办了亚太市长峰会、全国药 博会、2007 年全国春季糖酒交易会、全国图书展等国际国内知 名展会， “会展经济”初见成效，带动了我区社会经济的快速发 展，使“会展在南岸”成为我、区又一强势品牌。目前正加紧 建设会展中心二期项目。 4、交通状况：作为 xxxx 南大门，xxxx 商务圈近年来交通 状况得到了极大的改善和发展，内有长江大桥，鹅公岩大桥与 渝中区、九龙坡区相连，渝黔高速横穿境内，并且长江大桥复 线桥、菜园坝大桥已建成通车，轻轨 3 号线、四公里交通换乘 旧城改造项目可行性研究报告 21 枢纽正在实施建设，xxxx 转盘中心枢纽改造已列入实施计划， 正在完善周边配套路网。随着 xxxx 商务圈内交通系统的改造和 完善未来的区域交通将达到国际城市 AA 级标准。 本项目地处 xxxx 商圈门户位置，周边商业氛围浓厚，配套 成熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日 益稀缺，这将更加凸显本项目的巨大升值空间。 3.2.33.2.3 项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问 题题 xxxx 主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心 地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、 水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为 xxxx 城建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一 般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资 源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭 乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。从 城市肌理上看，在日渐亮丽的 xxxx 主城景观中，危旧房的存在 已影响到 xxxx 的对外形象和投资环境。 危旧房改造的首要任务是解决住房的安全隐患。两江四岸、 城市主干道两侧、轻轨沿线和重要结点区域的危旧房改造是现 在拆迁的重点。目前，xxxx 主城区各区政府正结合区内的城市 建设规划目标，划定危旧房改造片区的拆迁红线范围，以求使 旧城改造项目可行性研究报告 22 整个城市发展和人居改善能够得到同步、健康的发展。 项目区域危旧房比较集中，城市建设和功能配套没有跟上， 包括路灯、监控设备等设施都只能陆续完善，也增加了治理的 难度。教育、居住条件、居住环境等民生问题一直影响着人民 的生活，尤其是项目区域危旧房呈现老、多、散的特点，房屋 结构十分简易，受损较为严重，存在严重的火灾、洪灾、地震 等安全隐患，危及人民群众的生命财产安全。尤其是遭受 2007 年“7.17”特大暴雨袭击该区域地处重灾区边沿，给人民群众 造成了损失，同时加剧了危旧房对人民生命安全的威胁，该区 域在暴雨等灾害中道路、山体等出现了较大的滑坡现象，居住 条件、安全隐患都进一步恶化。在 2008 年 5.12 四川的大地震 发生后，房屋安全问题更被全社会所普遍关注，项目区域房屋 结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁 着人民群众的生命安全，这些因素使得该项目必须加快进行。 市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标，体现 了市政府关心人民群众、切实为人民群众生命财产安全负责任 的态度，该项目的实施正是积极落实市政府的号召，在项目实 施过程中本着以人为本，坚持将“让群众受益、使群众满意、 为群众排忧”为工作基本出发点，通过项目的实施解决困难人 口就业、教育、生活等困难，因此该项目的实施对切实解决民 生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全 等有着十分深远的意义。 旧城改造项目可行性研究报告 23 3.2.43.2.4 项目实施是顺应项目实施是顺应 xxxxxxxx 地产发展的需要地产发展的需要 xxxx 由于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港 的港岛、九龙这样的水平，但是目前 xxxx 的市政环境和经济条 件不足以支撑这样高人口密度的高品质生活。从生活的角度来 讲，人们永远是向往更加休闲、更加宁静，充满人和人之间交 流的生活环境，不管是 xxxx 的人还是 xxxx 的城市都需要一个 喘息的机会。 本项目的建设实现了将南岸中心商圈的改造升级，将对南岸 和 xxxx 城市的形象有积极意义，同时由于该项目地形呈现台地 趋势，可形成较好的景观，具有较佳景资源，将形成 xxxx 美丽 夜景的一部分，因此项目的时候司是顺应了 xxxx 发展的需要。 3.2.53.2.5 该项目实施有利于推动该项目实施有利于推动 xxxxxxxx 危旧房改造进程，促进城市危旧房改造进程，促进城市 发展和城乡统筹规划，提高人民经济生活水平发展和城乡统筹规划，提高人民经济生活水平 主城大量建设新型住宅的同时,危旧房也将全面改造。主城 还有 786 万平方米危旧房,将在 3 年内拆迁、5 年完成改造,以 改善居民的居住条件。尤其值得关注的是,危旧房改造后,原址 “绿地率”指标将达到 50%。 主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、xxxx、沙坪 坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部 新区。786 万平方米要改造的房屋,分“危房”和“旧房”两部 分,均指具有房屋产权产籍证明的房屋,住宅为 473 万平方米,非 旧城改造项目可行性研究报告 24 住宅 313 万平方米。按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主 城危旧房全面改造。即除 786 万平方米的“主体”危旧房外,还 将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村” 、按规划红线 需要与“主体”部分一并拆迁的 1969 年底以后建成的房屋。 根据计划， 2008 年首先对房屋安全隐患突出的地区、主城 两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先 期改造。2009 年拆迁改造的“重头戏” ，2010 年则是危旧房改 造的“收尾”工作。危旧房改造不仅解决困难群众住房问题， 而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构 建和谐社会的客观要求。 同时在改造过程中，政策方面给予更多的惠民政策，这些政 策事实将提高城市人民的生活水平，政府政策规定，在规定搬 迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提 前搬迁奖励费外，还可获得特别奖励费。对于低收入住房困难 家庭，人口在 2 人及以下的，现住房建筑面积不足 30 平方米， 按建筑面积 30 平方米给予等值或实物补偿安置；家庭人口在 3 人及以上，现住房建筑面积不足 45 平方米，按建筑面积 45 平 方米给予等值或实物补偿安置。 根据市规划局的统计，直辖以来，xxxx 城市化从 1997 年的 28%提高到 2009 年的 51.3%，年均提高 1.92 个百分点，增幅高 于全国平均水平。xxxx 的城市空间每年以拓展 10 公里左右的 半径向外推进，不少农村人口因为城市化建设转为城市人口。 旧城改造项目可行性研究报告 25 危旧房对于城市建设及服务功能的影响绝非只体现在居住条件 恶劣、安全隐患严重等方面。主城各区的危旧房，往往集中在 各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直 接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑 和总体规划设计，为 xxxx 城建的现代化带来障碍；其次，这些 危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好 的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于， 危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏 绿地与公共空间。从城市肌理上看，在日渐亮丽的 xxxx 主城景 观中，危旧房的存在已影响到 xxxx 的对外形象和投资环境。 xxxx 政府明确承诺，将用 35 年的时间，投入 1000 亿元把主 城九区的危旧房全部改造。 xxxx 危旧房改造按照建设宜居城市的标准，在改善老百姓 居住环境的同时，还要提升城市形象，其中最大的变化就是旧 城区的绿化，700 万平方米危旧房拆除后，用地面积的一半将 用来搞绿化。其中，15%是集中的公共绿地，35%是随项目配套 的绿地。旧城区将采取减量的措施。一是减少旧城区居住的人 口量，通过旧城改造与一些新建项目结合起来，把旧城区的一 部分老百姓转移到其他地方居住。二是减少建筑的量，让旧城 区能有空间建设绿地。 因此本项目是顺应了 xxxx 大力加大危旧房改造，建设宜居 城市的整体思路，对城市的绿化、居民的经济生活水平的提高 旧城改造项目可行性研究报告 26 有较大的帮助，同时也可以解决部分市民就业的问题，缓解社 会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提高 xxxx 城市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意 义。 第四章第四章 地产及土地市场前景分析地产及土地市场前景分析 4 4. .1 1 中中国国房房地地产产市市场场宏宏观观经经济济分分析析 4.1.14.1.1 宏观经济方面：中国经济持续稳定地增长宏观经济方面：中国经济持续稳定地增长 2010 年，我国国民经济运行态势总体良好。初步测算，我 国全年实现国内生产总值 397983 亿元，按可比价格计算，比上 年增长 10.3%，增速比去年加快 1.1 个百分点。分季度看，一 季度同比增长 11.9%，二季度增长 10.3%，三季度增长 9.6%， 四季度增长 9.8%。分产业看，第一产业增加值 40497 亿元，增 长 4.3%；第二产业增加值 186481 亿元，增长 12.2%；第三产业 增加值 171005 亿元，增长 9.5%。 农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量 达到 54641 万吨，比上年增长 2.9%，连续七年增产。其中，夏 粮产量 12310 万吨，下降 0.3%；早稻 3132 万吨，下降 6.1%； 秋粮 39199 万吨，增长 4.8%。油料产量增长 2.7%，糖料下降 1.9%。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量 7780 万 吨，增长 3.6%。其中，猪肉产量 5070 万吨，增长 3.7%。 旧城改造项目可行性研究报告 27 工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工 业增加值比上年增长 15.7%，增速比上年加快 4.7 个百分点。 分季度看，一季度同比增长 19.6%，二季度增长 15.9%，三季 度增长 13.5%，四季度增长 13.3%。分登记注册类型看，国有 及国有控股企业增长 13.7%；集体企业增长 9.4%；股份制企业 增长 16.8%；外商及港澳台投资企业增长 14.5%。分轻重工业 看，重工业增长 16.5%，轻工业增长 13.6%。分行业看，在 39 个大类行业中，38 个行业实现比上年增长。分地区看，东部地 区增长 14.9%，中部地区增长 18.4%，西部地区增长 15.5%。工 业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到 97.9%， 比上年提高 0.2 个百分点。 投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定 资产投资 278140 亿元，比上年增长 23.8%，增速比上年回落 6.2 个百分点，扣除价格因素，实际增长 19.5%。其中，城镇固定 资产投资 241415 亿元，增长 24.5%，回落 5.9 个百分点；农村 固定资产投资 36725 亿元，增长 19.7%，回落 7.6 个百分点。 在城镇投资中，第一产业投资增长 18.2%，第二产业投资增长 23.2%，第三产业投资增长 25.6%。分地区看，东部地区投资增 长 22.8%，中部地区增长 26.9%，西部地区增长 26.2%。全年房 地产开发投资 48267 亿元，增长 33.2%。 消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品 零售总额 154554 亿元，比上年增长 18.4%；扣除价格因素，实 旧城改造项目可行性研究报告 28 际增长 14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 133689 亿元，增长 18.8%；乡村消费品零售额 20865 亿元，增 长 16.1%。按消费形态分，餐饮收入 17636 亿元，增长 18.0%；商品零售 136918 亿元，增长 18.5%。其中，限额以上 企业（单位）商品零售额 58056 亿元，增长 29.9%。热点消费 快速增长。其中，金银珠宝类增长 46.0%，家具类增长 37.2%，汽车类增长 34.8%，家用电器和音像器材类增长 27.7%。 进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总 额 29728 亿美元，比上年增长 34.7%。其中，出口 15779 亿美 元，增长 31.3%;进口 13948 亿美元，增长 38.7%。进出口相抵， 顺差 1831 亿美元，比上年下降 6.4%。 城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全 年城镇居民家庭人均总收入 21033 元，比上年增长 11.5%。其 中，城镇居民人均可支配收入 19109 元，增长 11.3%，扣除价 格因素，实际增长 7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资 性收入增长 10.7%，转移性收入增长 12.8%，经营净收入增长 12.1%，财产性收入增长 20.5%。农村居民人均纯收入 5919 元， 增长 14.9%，扣除价格因素，实际增长 10.9%。其中，工资性 收入增长 17.9%，家庭经营纯收入增长 12.1%，财产性收入增 长 21.0%，转移性收入增长 13.8%。 旧城改造项目可行性研究报告 29 货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12 月末， 广义货币（M2）余额 72.6 万亿元，比上年末增长 19.7%，增幅 同比回落 8.0 个百分点；狭义货币（M1）26.7 万亿元，增长 21.2%，回落 11.2 个百分点；流通中货币（M0）4.5 万亿元， 增长 16.7%，加快 4.9 个百分点。金融机构人民币各项贷款余 额 47.9 万亿元，比年初增加 7.9 万亿元，比上年少增 1.6 万 亿元；各项存款余额 71.8 万亿元，比年初增加 12.0 万亿元， 少增 1.1 万亿元。 当前，国民经济正处于由回升向好向稳定增长转变的关键时 期。要按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为 主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策 和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性， 加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减 排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应 对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会 和谐稳定。 4.1.24.1.2 全国房地产市场发展前景全国房地产市场发展前景 国家统计局今天发布 2010 年全国房地产市场运行情况， 数据显示，2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年 增长 33.2%。12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比 旧城改造项目可行性研究报告 30 上涨 6.4%，涨幅比 11 月份缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.3%。 1房地产开发投资完成情况 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地 产开发投资的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，增长 12.0%。 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方 米，比上年增长 26.6%；房屋新开工面积方米，增长 2.7%。 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平 方米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 12 月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%；房屋竣工面积 2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅 竣工面积 2.19 亿平方米，下降 4.5%；土地购置面积 4889 万平 方米，增长 1.5%，土地购置费 1061 亿元，增长 5.8%。 2商品房销售情况 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增 长 10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅 增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%。2010 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销 旧城改造项目可行性研究报告 31 售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增 长 11.5%；全国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 3房地产开发企业资金来源情况 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上 年增长 25.4%。其中，国内贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利 用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹资金 26705 亿元，增长 48.8%；其他资金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中，定 金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元， 增长 7.6%。 470 个大中城市房屋销售价格指数 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 6.4%，涨幅比 11 月份缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.3%。 12 月份，新建住宅销售价格同比上涨 7.6%，涨幅比 11 月 份缩小 1.7 个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨 8.5%，其 中普通住宅销售价格上涨 7.2%，高档住宅销售价格上涨 12.8%；经济适用房销售