某地中心城区2016年房地产市场形势分析报告.doc

某地中心城区2016年房地产市场形势分析报告2016 年的房地产市场，一头一尾跌宕起伏，可以用冰与火来形容，从年初去库存背景下的政策利好，到下半年因城施策的限购大戏；从年初地王频出、量价大涨的火爆，到年末热点城市成交骤降、观望严重的徘徊，“去库存、加杠杆、再调控”成为全国房地产市场的主旋律。从全省来看，房地产市场与全国房地产市场一道波澜起伏，从年初的滞销到年中的回暖，再到年末的趋于平静，全年除房产市场过热的省会成都实施了调控政策外，省内其它城市仍将去库存作为当前房地产市场的首要任务。从全市来看，作为三、四线城市的XX受国家调控政策影响较小，商品房成交量、销售价格等没有出现大的波动，地产市场走势总体表现平稳。 一、房地产供应市场 （一）开发投资。据市统计局统计，全年，全市完成房地产开发投资XXX.X亿元，同比增长XX.X%。其中，XX区 （含XX经开区、XX山园区、XX园区，下同）XX.X亿元，同比增长XX.X%；XX区XX.X亿元，同比增长XXX.X%；XX市XX.X亿元，同比增长XX.X%；XX县XX.X亿元，同比增长X.X%；XX县XX.X亿元，同比增长XX.X%；XX县XX.X亿元，同比增长XX.X%。 （二）施工面积。据市统计局统计，全年，全市商品房施工面积XXXX.X万平方米，同比增长XX.X%。其中，XX区XXX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX区XX.X万平方米，同比增长XXX%；XX市XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XXX.X万平方米，同比下降X.X%；XX县XXX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XXX.X万平方米，同比增长XX.X%。 （三）新开工面积。据市统计局统计，全年，全市房屋新开工面积XXX.X万平方米，同比增长XX.X%。其中，XX区XXX.X万平方米，同比增长X.X%；XX区XX.X万平方米，同比增长XXX.X%；XX市XX.X万平方米，同比增长XXX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%。 （四）竣工面积。据市统计局统计，全年，全市房屋竣工面积XXX.X万平方米，同比增长XXX%。其中，XX区XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX区X.X万平方米，与去年同期持平；XX市XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XXX.X%；XX县XXX.X万平方米，同比增长XXX.X%。 （五）库存面积。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，截止XX月底，全市城区商品房存量XXX.X万平方米，比XXXX年末减少XX.X万平方米。其中，XX区XXX.X万平方米（包含XX经开区X.X万平方米、XX园区XX.X万平方米、XX园区X.X万平方米）、XX区XX.X万平方米、XX市XX.X万平方米、XX县XX.X万平方米、XX县XX.X万平方米、XX县XX.X万平方米。 二、房地产销售市场 （一）销售面积。据市统计局统计，全年，全市商品房销售面积XXX.X万平方米，同比增长XX.X%。其中，XX区 XXX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX区X.X万平方米，同比增长XX.X%；XX市XX.X万平方米，同比下降X.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%；XX县XX.X万平方米，同比增长XX.X%。 （二）销售价格。 1.新建商品住房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市新建商品住房销售均价XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米。其中，XX区XXXX.X元/平方米、同比下降XX.X元/平方米，XX市XXXX.X元/平方米、同比上涨XX.X元/平方米，XX县XXXX元/平方米、同比上涨XXX元/平方米，XX县XXXX元/平方米、同比上涨XX元/平方米，XX县XXXX.X元/平方米、同比上涨XX元/平方米。 2.新建商业用房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区商业用房销售价均价XXXX.X元/平方米、同比上涨XX.X元/平方米。其中，XX区XXXX.X元/平方米、同比下降XXX.X元/平方米，XX市XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米，XX县XXXX元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米，XX县XXXX元/平方米、同比上涨XXX元/平方米，XX县XXXX.X元/平方米、同比下降XXX.X元/平方米。 3.二手商品住房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区二手商品住房销售均价XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米。其中，XX区XXXX.X元/平方米、同比下降XX.X元/平方米，XX市XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米，XX县XXXX.X元/平方米、同比上涨XXXX.X元/平方米，XX县XXXX.X元/平方米、与去年同期持平，XX县XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米。 X.二手商业用房销售价格。据市房产信息数据中心、各区市县住建局统计，全年，全市各城区二手商业用房销售均价XXXX.X元/平方米、同比下降XXX.X元/平方米。其中，XX区XXXX.X元/平方米、同比上涨XXX.X元/平方米，XX市XXXX元/平方米、同比上涨XXXX.X元/平方米，XX县XXXX元/平方米、与去年同期持平，XX县XXXX平方米、与去年同期持平，XX县XXXX.X元/平方米、同比下降XXXX.X元/平方米。 三、房地产税收 据市地税局统计，2016年，全市房地产业缴纳税收总额XXXXXX万元，同比减少X.X%，增速较去年同期（X.X%）下降XX.X个百分点；房地产税收占全市地税税收收入的XX.X%，较去年同期（XX.X%）下降X.X 个百分点。 四、土地供应市场 据市国土资源局、市公共资源交易中心统计，全市土地供应总量同比增加较多、土地成交单价金额同比小幅上涨。 （一）土地供应总量同比增加较多，住宅用地供应面积比去年同期大幅增加。全年，全市土地供应总量XXXX. X公顷，同比增加XX.X%。从全市来看，土地供应总量排名前三的分别是市本级（XXX.X公顷）、XX市（XXX.X公顷）、XX区（XXX.X公顷），占全市供应总量的XX.X%。全市国有建设用地供应主要集中在其它用地XXX.X公顷，占供应总量的XX.X%。其中，住宅用地供应 XXX.X公顷，同比增加XX.X %；商服用地供应XXX.X公顷，同比增加XX.XX%；工矿仓储用地供应XXX.X公顷，同比减少X.X%；其它用地（交通、水利、公共设施等）供应XXX.X公顷，同比增加XX.X%。在住宅用地供地中，普通商品住房供应面积为XXX.X公顷，规划建筑面积XXXXXXX平方米（其中中低价位、中小套型商住用地供应XX.X公顷，规划建筑面积XXXXXX平方米），保障性住房供应XX.X公顷，规划建筑面积XXXXXXX平方米。 （二）房地产开发供地面积和去年同期比较大幅增加，成交单价略有减少。全年，全市房地产开发(住宅、商业)供地 XXX.X公顷，较去年同期（XXX.X公顷）增加XX.X%，房地产开发供地成交价款XXXXXX.X万元，较去年同期（XXXXXX.X万元）增加XXXXXX.X万元，增加XX.X%。房地产开发供地成交均价XXXX元/平方米，较去年同期（XXXX元/平方米）减少X.X%。 （三）土地成交单价金额同比增加。全年，市本级招拍挂土地成交XX宗，成交面积XXX.X公顷；其中拍卖XX宗，起拍价XXXXXX.X万元，成交价XXXXXX.X万元，溢价XXXXX.X万元，溢价率达XX.X%，所拍土地最高单价XXXX.X万元/亩（与XXXX年同期相比，成交价上升XX.X%，溢价上升XXX.X%），为B-XX-XX地块GCXXXX-XX号地块；最低单价X.X万元/亩，为新桥工业园区GCXXXX-XX号地块、新桥工业园区GCXXXX-XX号地块、新桥工业园区GCXXXX-XX号地块；挂牌XX宗，起始价XXXXX.X万元，成交价XXXXX.X万元，溢价XX万元。 五、保障房建设 据市房管局统计，全年，全市保障性安居工程建设目标任务为：开工XXXXX套（户），基本建成XXXX套，竣工XXXX套，实施棚户区改造货币化安置XXXX户，定向分配农民工公租房XXX套，发放租赁补贴XXXX户，新增发放XXX户。截止2016年12月末，全市完成开工XXXXX套（户）、基本建成XXXXX套，竣工XXXXX套，签订棚改货币化安置协议XXXX户，定向分配农民工公租房XXX套，发放租赁补贴XXXX户；分别完成年度目标的XXX.X%、XXX.X%、XXX.X%、XXX.X%、XXX.X%、XXX.X%。 六、资金状况 根据人民银行金融统计系统数据显示：全年，全市金融机构对房地产各个环节的信贷投入力度不断加大。 （一）个人购房贷款保持快速增长势头。截至2016年12月末，全市金融机构个人购房贷款余额XXX.X亿元，比年初增加XX.X亿元，增长XX.X%，增速比各项贷款平均增速高XX个百分点。其中个人住房贷款余额XXX.X亿元，比年初增加XX.X亿元，增长XX.X%。 （二）房地产开发贷款平稳增长。截至2016年12月末，全市房地产开发贷款余额X.X亿元，比年初增加X.X亿元，增长X.X%。其中地产开发贷款余额为X.X亿元，比年初减少X.X亿元；房产开发贷款余额X.X亿元，比年初增加X.X亿元。 七、公积金使用 据市住房公积金管理中心统计，全年，全市发放个人住房贷款XXXX户，同比增长XX.X%，发放金额X.X亿元，同比增长XX.X%；全市住房公积金个贷率为XX.X%，同比降低X.X%，全市提取住房公积金X.X亿元，其中因购房、购房还贷、翻修等住房提取X.X亿元，同比降低XX.X%。 八、2017年房地产形势分析及预测 （一）中央经济工作会定调楼市未来走向。2016年12月中央经济工作会议为2017年楼市定下“平稳健康发展”主基调,提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并就房地产市场长效机制建设做出安排部署：释放一个明确信号住房回归、居住属性；建立一套长效机制加强住房政策顶层设计；运用综合“工具箱”缓解市场供需矛盾。随着我市促进房地产业平稳健康发展意见各项激励政策的出台，XX有望继续在中省“去库存、稳增长、促发展”大政策方针下，精准施策，落实到位，让房屋回归居住、让老百姓买得起，逐步实现“住有所居”目标。 （二）房地产开发投资仍将持续保持正增长。从全国范围来看，尽管2016年12月土地购置面积出现负增长，但已出让、尚未开发的土地资源极为庞大，更重要的是，目前房地产建安成本占房价比例很低，房地产市场一旦进入滞销周期，企业在短期内减少工程量的可能性很低。同时，当建安成本占房价的比例提高时，虽然销售不确定，但停工所可能节约的建安成本和开工所可能带来的销售回款相比较少，未来一段时间，尽管楼市销售回款的不确定性很大，企业也很少会停工，但房地产开发投资增速并不会出现明显的下滑，预计仍能保持正增长。作为三、四线城市的XX，2017年全年房地产开发投资预计仍将保持在XX%以上的增速。 （三）商品房销售受一二线城市影响不大。随着北上广等一二线城市2016年四季度调控政策的相继出台，热点城市居民的杠杆获取受到了极大的限制，非热点城市虽然不限制居民获取杠杆，但居民对房价的预期也会发生变化。加之银行汇率的下行压力，可能伴随着对按揭贷款的窗口指导，尤其是清查加按揭、转按揭等个贷方式可能出现，个人负债成本有望提高，居民购房能力将受到一定限制，全国商品房销售面积及价格都可能出现一定程度上的下滑。作为三、四线城市的XX，受国家调控和银行贷款等因素影响较小，2017年我市房屋销售可能出现一定回落，但回落幅度不会太大。 （四）大力推进装配式建筑将成为大势所趋。2016年以来，中