房地产经纪公司筹备方案12-7-10.doc

房地产经纪公司筹备方案一、 公司成立筹备的思路1 公司分为四个部门，行政部、销售部、策划部、财务部，前期先招聘各部门经理；2 各部门经理制定各自的前期工作计划，制定各自部门制度，制作各种工作表格；3 由各部门经理牵头招聘各自部门相关人员；4 行政部布置办公场地，采买所需办公用品；5 所有人员到岗。二、 公司的组织架构（一） 部门划分1 行政部3人2 销售部11人3 策划部2人4 财务部4人（二） 岗位划分（21人）1 总监1人10000元2 行政部办公室主任1人5000元3 法律顾问1人（可兼职）3500元4 行政部文员1人2500元5 签约专员2人2500元6 销售人员8人1000元7 策划部经理1人5000元8 策划主管1人3500元10财务经理1人5000元12出纳2人2500元52500元/月X12=63万三、办公用房的需求1总经理办公室1间，不小于15平米；2财务办公室1间，不小于20平米；3销售部办公室1间，不小于30平米；4签约档案室1间，不小于15平米；5策划部办公室1间，不小于15平米；6行政部办公室1间，不小于15平米；7售楼大厅，不小于30平米。办公用房需要170平米，前期可先暂用村里提供的房子，等项目样板房盖好之后，可用一套样板间作为售楼处。四、营销策略（一） 项目推广策略1 项目销售前的市场调研工作，包括户型、客户群定位、销售价格等；2 项目自身卖点的挖掘，包括交通、周边配套设施、项目自身优势等；3 项目推广的途径：（1） 报纸及杂志小篇幅进行宣传，告知性文字，突出项目自身价格和区位优势；（2） 印制10万份宣传单页，单页内容主要突出项目的价格，别墅、环境、交通等方面，通过招聘兼职广告发放人员（提交后给予提成）在各大商场、房地产中介门前，商业街道等人流密集地方进行发放；（3） 网络宣传途径，销售人员在网上各大房地产论坛内进行留言，留下项目信息及联系电话，主动出击对项目进行宣传推广；（4） 项目周边指路牌、项目围档的宣传；（5） 通过其他房地产中介公司，给予适当的点位进行销售；（6） 通过以老带新的策略，就是老客户介绍新客户租房，给予物业费的减免。（二） 销售策略1价格策略：项目总开发建筑面积18万平米，预期4年开发完成，市场在4年中会发生相应的变化，为了更好的对项目进行销售，扩大公司的利润，在价格销售方面采取低开高走的策略。（1）低开高走：开盘由于项目市场认知度不高，没有积累一定的客源，所以定价低于7500元/平米，如为7400元/平米起价，虽然相差一百元，但是给客户的感觉是项目的价格只有7千多元，是比较低的一个价位。项目在样板间竣工、入住等阶段及项目的销售具体情况会进行适当的涨价，4年后现房入住阶段价格预期为8000元左右；（2）项目价格的制定：项目各户型所在位置不同，户型不同、风格不同、面积不同、景观不同，所以价格也要有所区别，这样更为合理，也避免造成所有户型价格一样，导致好户型好景观的房子好租，不好户型不好景观的房子不好租，所以要制定房子的基准价格及景观系数、户型系数等，科学合理的制定每套房子的价格；2销售人员的佣金制度（1）销售总监的佣金，提所有销售业绩的千分之三；（2）销售员销售1套房子提0.15%，3套提0.2%（包括前2套房子也是0.2%）；（3）兼职广告单页发放人员佣金，只要客户凭发放的单页买房，给发放人员提房价的千分之一。（三）其他业务的拓展1在本项目销售良好的情况下可以承接其它地产公司的在售项目；2设立门市，涉足二手房市场，出租买卖二手房屋，增加公司的利润点。（四）公司的利润预期序号支出项目单价（月）数量（5年）总价（万元）1一年工资总额(18人)5万元60个月300万元2人员福利、劳保、补助1.5万元60个月90万元3所有人员佣金项目销售总额的0.55256000万0.55%1408万元4项目推广宣传费用项目销售总额的0.15%256000万0.15%384万元5税金、行政办公费用等2万元60个月120万元小计2302万元五、房地产开发相关问题建议（一）对项目房地产开发商的相关建议1 一般别墅项目在业主入之后都会普遍出现房屋渗水漏水问题，这主要是由于项目在施工阶段，建筑施工单位没有做好屋顶及外墙的防水，导致这种问题的发生，所以开发商在施工阶段一定要监督施工单位做好防水层和保温层；2 建议项目房地产开发商成立客户服务部，接受客户对于工程及其它问题的投诉，做好服务工作；客服部制定验房标准，并与物业提前对房屋进行验收，入住前由客户服务部向业主发放入住通知书，其中包括入住手续书、收费明细表，在业主入住时提供房屋实测面积测绘报告书、竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书。另外业主签约时的房屋面积与业主入住房屋实测面积可能会有出入，所以还牵扯到一个面积多退少补的问题。3 建议成立工程管理部，处理入住到质保期结束期间的房屋工程质量问题，质保期过后再交由物业进行房屋的维修；4 建议在小区规划方面考虑修建一些户外体育设施，如篮球场、户外健身器材，一方面可以方便业主锻炼身体，另一方面可以用于今后物业组织业主举行一些社区活动；5 业主在签订租房合同时，可能会提出不同的要求，一种情况是房屋由开发商来进行装修，第二种情况是只租用地皮，房屋由业主自行修建，对于业主的这些需求，希望开发商能给出一个装修的标准和价格，还有就是对业主自行修建房屋的一个面积、户型等方面做一个限制，以符合社区的整体规划；6 客户可能会关心租房合同中以下几个问题：（1）房屋中途不能租住了怎么办，违约赔偿问题；（2）业主中途想转租，如何办理手续；7 样板房对于销售起到至关重要的作用，所以一定要请专业公司来做，要以美观为主而不以实用为主，比如地面，不用大理石而用面砖。样板间做几个不同风格的样式