房地产项目土地储备标准化研究报告.doc

土地储备标准化研究流程11目 录一、土地储备标准化流程5二、土地储备标准化内容61、获取土地信息62、项目初选63、实地踏勘74、市场考察75、上报公司领导76、初步可行性研究77、项目策划78、形成、优选出规划设计、开发方案79、经济测算及分析810、可行性研究及新项目专题汇报会811、竞投报价计算812、报价评估及决策813、实地竞投814、获取土地使用权815、竞投后评估8三、土地获取阶段及接口部门9四、土地储备标准化模板91、模板1：新项目基本情况概要132、模板2：新项目初步分析报告143、模板3：新项目初步可行性研究报告154、模板4：经济技术指标表175、模板5：可行性研究报告模板196、模板6：新项目可行性研究报告评审表237、模板7：新项目竞投跟踪表24一、土地储备标准化流程土地储备标准化运行流程广义的说，土地储备是指从土地信息获取，经过土地踏勘、可行性研究，直至竞投获得开发用地的整个过程。一般来说，房地产开发企业获得开发土地的途径很多，可通过政府出让而获得土地的，可通过其他房地产开发企业转让而获得土地的，亦可通过与有土地的房地产开发企业合作而获得土地的，由于公开市场取地仍然是目前土地储备的主要方式，在此，仅从通过公开市场摘牌挂获取土地这一方式进行土地储备标准化研究。二、土地储备标准化内容按照公司一般做法，土地储备应包括上图所示的至少16个工作内容，以下进行简单介绍：1、获取土地信息为了获取优质的土地资源，我们将建立起完善的土地信息获取渠道，进行日常化管理和有效维护，目前，主要的获取渠道有： 土地整理储备中心； 土地拍卖公司； 政府机关的招商部门； 合作伙伴； 其他信息获取渠道。2、项目初选项目初选需遵循一定的原则和要求： 与公司的土地储备计划和发展战略相符合。 与公司的区域战略布局相符合。3、实地踏勘实地踏勘需对宗地条件及其内部现状进行信息采集，包括地块所处位置、地段、周边基础设施及其配套设施，土地现状和市场情况，最后，需进行项目地块的SWOT分析和填写踏勘结论（详填资料见模板1：新项目基本情况概要）。4、市场考察根据项目初步分析和市场定位的需要，可开展项目周边市场考察，市场考察可由项目发展部完成。市场考察阶段，需完成初步分析报告（初步分析报告详见模板2:新项目初步分析报告）。5、上报公司领导根据项目具体情况，可成立项目工作小组。6、初步可行性研究新项目工作组成立后，即着手进行初步可行性研究，此阶段是在市调、实地踏勘等基础上完成的，需进行项目地块优劣势分析、项目规划限制条件分析、市场调查及预测，完成初步可行性研究报告（详见模板3：新项目初步可行性研究报告模板）。此报告是在新项目初步分析报告基础上的深化。7、项目策划项目策划可由项目工作小组共同完成，必要时可请咨询单位辅助来完成。8、形成、优选出规划设计、开发方案将规划设计条件提供给设计部，由其提出2-3份初步方案，针对不同的方案进行成本、效益分析，选取最优方案。9、经济测算及分析根据项目周边楼市情况，结合项目业态要求、土地价款以及经验成本，测算净利润和销售利润，并结合现实情况进行优劣势分析。10、可行性研究及新项目专题汇报会此阶段需完成项目可行性研究报告，具体形式见模板5：新项目可行性研究报告，并在会上收集项目可行性研究报告评审表并完成整理。11、竞投报价计算根据经济测算标准及原则，完成新项目竞买跟踪表（详见模板7：竞投跟踪表）。12、报价评估及决策按照公司及集团的利润要求，确定项目的最低报价和报价变动区间，根据报价情况适时调整。13、实地竞投根据各地挂牌条件的不同，采用现场或网上竞价和竞投。14、获取土地使用权竞投结束后，土地挂牌出让部门根据投标文件的具体要求确定公司是否取得土地使用权。15、竞投后评估针对竞投的结果，进行项目地块经济测算，分析成本、利润空间，评估竞投的合理性。四、土地储备标准化模板1、模板1：新项目基本情况概要 模板1：新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘、可能的售价估计。 土地SWOT分析表格 Strength优势分析 Weakness劣势分析Opportunity机会分析 Threat威胁分析结论：备注：2、模板2：新项目初步分析报告项目初步分析报告一、项目地块基本情况介绍1、地块背景情况介绍2、地块区位介绍3、地块规划技术指标4、地块内部现状二、项目特殊情况说明及竞买要求1、项目特殊情况说明2、地块竞买要求3、土地竞买方式、土地款及付款节奏三、片区市场情况介绍1、片区规划情况介绍2、房地产市场情况 房地产总体情况分析 区域商品房供应量 区域商品房去化量 竞争楼盘状况 片区土地成交状况四、项目SWOT分析及操作建议包括地块优势、劣势、机会、威胁等。3、模板3：新项目初步可行性研究报告项目初步可行性研究报告一、区域市场分析1、市场情况分析 整体市场分析：全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区的项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 细分市场分析：物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。二、项目本体条件分析1、项目基本情况：地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。2、项目周边情况：主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮政、电信、银行等）。3、项目优劣势分析（SWOT分析）：项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。4、项目发展前景预测：市场前景、价格走势、项目切入点等。三、项目定位及经济测算1、项目主要定位：市场定位（市场形象、主体品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低