好户型的四大特征与三大设计标准.doc

好户型的四大特性 经常有客户咨询：什么样的户型才是好户型？是不是热销的户型一定是好户型？其实，多关注一下楼市就会发现：好户型未必是热卖户型，卖的好的户型也未必是好户型。毕竟决定一个楼盘销售的好坏不仅受到户型的影响，还受到其他诸多因素的影响。因而，在评价一个户型时，应排除项目销售情况的影响，以客观的、科学的角度来分析其优劣。那么，什么才是好户型的标准呢？可以肯定地说：只有在基于人性化设计的基础上，并对于某一特定项目所指的某一类别消费者而量身定造的户型才是最适合消费者的户型，才是好户型。在该认识的基础上，我们提出了关于好户型的四大特性。 特性一：实用性。 户型的实用性是指住宅满足实用的要求，使用功能要合理，面积大小要适宜，厅、房、厨、卫、阳台、门窗等各类功能区间的设置应保证能满足人们的各种生活需求，另外，不同的人群其生活需求不尽相同，例如作家对书房的要求比较高，而音乐人士一般需要设置隔音效果好的音乐工作间，而商业人士经常有会客的需求，因而，对客厅的要求则比较高。所以，实用性的标准应根据消费人群的生活特性做相应的调整。 另外，需要强调的是，以国人传统观念来看，每个房间都应间隔方正，尽可能少点“金角银边”，尤其是谨防多边多角的“钻石房”的出现。 特性二：安全性。 户型的安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害等基本的安全性能，另外，该安全性还要求具有一定的私密性，这种私密性不仅是对外的，同时也包括室内各个房间之间的私密性。因而，在作户型规划时，除了要避免各单元之间的互相干扰，还要考虑各个房间之间的联系，对社交空间、功能空间以及私人空间等作合理的分配，有效地分隔，尽可能避免互相之间的影响。要符合户型安全性的需求，不仅要有科学合理的建筑结构设计、户型设计以及良好的工程质量作保障，还要借助一些新的建筑材料，如具有良好的防火、隔音效果的装饰材料。 特性三：灵活性。 房屋属于长期消费品，在长时间的使用过程中，很可能会因为家庭规模和结构的变化或者业主喜好的变化而产生对房屋使用功能要求的改变，因而，要求房屋具有一定的灵活性，以满足业主改变各功能分区的需求。随着建筑水平的提高，更为合理的结构体系使得户型结构具有一定的可改变功能，提供了调整与更新的余地，户型灵活性也就上升为户型的可改性，灵活性强的户型可提供更多的可改变空间，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“随意”地分隔要求的户型结构，形成不同的功能分区。 人们生活日新月异的今天，具有更强的灵活性的户型将具有更为持久的生命力，自然也成为了评价户型的重要特性之一。 特性四：经济性。 对与户型的经济性，很多人都有这么一种认识误区，既认为户型的经济性只是评价经济实用型户型的标准，不适用于豪华型户型。其实，户型的经济性是指户型设计紧凑实用、使用率高，同时，在保证一定性能要求的前提下，造价相对更低，使得购房者更为经济实惠。这些，是评价所有户型的公共标准之一，即便是豪华型的户型，也不意味着空间的浪费，也需要强调强调经济性，只不过舒适程度不同的户型对空间大小以及功能多少的要求标准不同，所以对经济性的理解也不同。也就是说，衡量户型经济性的标准是相对的，而不是绝对的。 以上所提的实用性、安全性、灵活性、经济性属于好户型的四大基本特性，可作为评价户型的共性尺度。当然，除了这四大特性之外，在评价一个户型的优劣时，还需要结合该户型实际的规划条件来分析，例如在一个景观贫乏区域，设计一个宽大的观景阳台可能是一种浪费，而在一个面海的区域，这样宽大的观景阳台设计则可能极大地提升物业的价值，甚至是点精之作。所以，出来满足以上四大特性的同时，基于既有的条件，将气候、日照、通风以及周边环境景观等各方面的因素做最充分的考虑，实现了最大的效能，这样的户型才是真正的好户型。 好户型基本上具有一些共性，可归纳为三大设计标准： 1.面积适中、尺度适宜 2.空间有效分离 3.健康性运用。 设计标准一：空间有效分离 一般一个好的户型设计应包括六种分离：生理分居、功能分区、动静分离、公私分离、主次分离、干湿分离。这一点，在这两年珠海楼市的热销户型上得到了充分的体现。 1.生理分居。是指8岁以上子女应该和父母分室居住，15岁以上异性子女应分室居住，两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。 2.功能分区。是指不同的生活功能就有不同的活动空间；会客要有客厅；睡眠有要卧室;盥洗要有卫生间；烹饪要有厨房；存物要有贮藏室；工作要有书房；休息要有起居室；入口要有门厅；保姆要有保姆房；想接近大自然要有阳台等等。一个好的户型应为居民提供这此必要的使用空间以满足现代生活需要。 住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：一是公共活动区供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等；二是私密休息区供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书室、保姆房等；三是辅助区供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 3.动静分离。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置；卫生间也应在设在动区便于使用。而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入。两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 4.公私分离。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无遗。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。 5.主次分离。买房通常是人们事业成功、生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。 6.干湿分离。即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 设计标准二：面积适中、尺度适宜 功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在1215平方米之间，较理想的客厅面积在2130平方米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响您看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占45平方米，阳台占56平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活的需求和习惯。例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于3.6米，面积不应小于12平方米。 除此以外各功能穿梭间的相互关系使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买了菜肴穿过客厅很不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密性空间，而阳台是开放性空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私密性要求。为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近。 功能区 尺度面积范围 趋势 客厅 开间3.9m 走大 偏向豪华舒适性 饭厅 净宽2.4m 走大 与客厅分离，出现酒吧等休闲空间， 临窗设计 主卧室 开间3.6m 25m2面积12m2 走大 有独立卫生间、更衣室、有休闲阳台 次卧室 10m2面积15m2 平衡 保姆室 4m2面积6m2 平衡 与工作阳台连接 卫生间 4m2面积10m2 走大 三进式设计，使干湿真正分区 厨房 净宽1.5m 8m2面积12m2 走大 附带工作阳台 贮藏室 4m2面积6m2 走大 走入式设计 阳台 4m2面积12m2 净宽1.6m 栏高1.2m 走大 功能可设为健身、休闲等 工作阳台 4m2面积6m2 净宽1.2m 平衡 兼洗衣间功能 设计标准三：健康性因素的合理运用 在非典事件后，人们对房屋健康性的重视程度日益提高，是房屋选择最重要的因素之一。 呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其是对占人生近一半的家居生活，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个好户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 上述要求国家都有严格的规定，但一般的购房者不一定很清楚，而有些户型也没有完全按照国家规定建造，其实是损害了购房者的利益。每套住宅的卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。 住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。 按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有直接采光、通风窗、考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调的墙洞，阳台应有晒衣设施等。另一个帖子：记得一位业内人士曾经讲过，好的户型要让购房人产生一种满足感，这种满足感主要体现在三个方面：首先是整体布局的科学性，包括在一个平面内的户型分割、通风采光设计、功能区划分和连结的合理性等，这将大大影响到房子与人的起居行为的匹配程度。其次是具体房间的设计，包括房间大小、形状、窗户的位置等，这对身处其中的人的舒适度有直接的影响。最后是一些神来之笔，在不影响总体布局的情况下对某个房间或细节的突破常规的设计。 那么，你要怎样选择适合自己的户型呢？综合业内人士和一些购房者的经验，也许在这方面有以下几点需要您关注： 根据使用选择户型 对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。 目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。 各地户型有差异 由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，只好牺牲了户型的合理性；另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。 室外景观成新宠 客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上认为较差的朝北户型也会受到认可。这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。 先厅后卧顺序选择 客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。 另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。面宽大小会给使用带来极大不便。一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.9米。 由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALKINCLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。 平面布局合理是居住舒适的根本，好户型设计