商品房销售专业术语.doc

第一讲 商品房销售专业术语主要内容：1.商品房销售的相关专业名称 2.现行商品房销售开发商所具备的条件商品房销售过程中常见的术语:1、 均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。2、 基价：也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3、 起价：也叫起步价，是指各楼层销售价格中的最低价格，对于我公司的房屋来讲，是指各户型中最低价格的。4、 建筑面积：指各建筑每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。5、 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。6、 容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如：在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.47、 建筑密度：是居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。8、 绿化率：是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。9、 层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上的要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地面或楼板面到上层楼板之间的距离。10、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙之间的实际出发长度。11、定金与订金的区别：定金：是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则：“给付定金的一方不履行约定的、债务的、无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的、债务的、应当双倍返还定金”订金：不能对合同起到担保作用。我国法律对“订金”没有作出规定。在房地产行业常常也被称为“诚意金”，数额一般较少，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具备有惩罚性。12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积，使用面积、共有数纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。13、房屋所有权：是指房屋的所有人依法对自己的房屋所享有的占有，使用、收益和处分的权力。14、五证：包括：建设用地许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程、商品房预销售许可证，“五证”的最终结果反映在商品房预销售许可证上。两书：是指建设部为了增强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建设住宅质量保证书、新建住宅使用说明书现行商品房销售开发商所具备的条件：引言：中国目前的商品房销售大概需要有几种行政许可呢？它们之间的先后顺序是怎样的呢？很多人都有可能糊涂，其实我也经常糊涂，但是从理想状态来看，其许多内容及程序大概如下：1、 立项批准：一般是先由开发商或投资商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处。根据当地的城市建设住宅处。根据当地的城市发展情况，一般情况下这些申请大部分都可以获得批准。2、 建设用地许可证规划：开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块土地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行。规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个建设用地规划许可证，证明此宗土地可以用于住宅建设。3、 土地使用权证：开发商凭着建设用地规划许可证到土地管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？土地管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我就给你一个国有土地使用权证4、 建设工程规划许可证：开发商得到了地，然后要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局说可以批准，这样就再发一个建设工程规划许可证。5、 施工许可证；开发商拿着上述几套手续和与建筑承包商签定的合同，到建设委员会进行登记，取得建设工程施工许可证在取得以上四个证之后，我们就可以松了一口气，接下来将四个证和以下资料提供给房管部门，经审查合格后方可取得商品房预销许可证。1、 开发企业的营业执照和开发资质等级证书2、 工程施工合同3、 商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。4、 按提供的预售商品房计算，投入开放建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。5、 白蚁防治合同6、 物价局的商品房售价核准批之。第二讲 小区各种房型介绍主要内容：户型、结构、面积、价格、配套设施、周边相关情况。一、 住宅的个功能：一套住宅应具备六大基本功能：即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习这些功能根据其开放程度可以大体分为公（动）、私（静）两区公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。二、 房子的种类1、 按建筑高度分：A低层房屋：指高度10米 1-3层 如平房别墅 B 多层房屋：大于10米小于24米 4-8层 一般采用砖混凝结构少数采用钢精混凝土。 C高层房屋：大于24米 可分为小高层、高层和超层 小高层 一般8-13层，一般采用钢筋混凝土结构、带电梯 高层 一般14-24层 超高层 24层以上2、 按工程进度分：A期房：习惯上把在建的，尚未完成建设，不能交付使用的房屋称为期房。 B 现房：指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。3、 按建筑式样分：A 独立住宅 B 跃层住宅 C复式住宅三、 房型介绍1、 别墅的概念：别墅一般远离工作地点，主要住短期住宿、娱乐、休养。其最大的特点是：因地制宜，因景制宜，即选址与自然景观紧密结合，融合于环境。2、 房型介绍：一期以85平米的两房两厅、115平米的三房两厅两卫、119平米的三房两厅一卫为主。比较符合涟水当地客户的置业和改善住房的需求。3配套设施及周边相关状况A 供电：住宅用户为220V单相电，每户设计容量12KWB 电话：每户预留电话线接口，通到餐厅的交接箱。C 供气：管道天然气到户（天达燃气公司，开户费50元，每升3.95元）D 供水：直接从今世缘水厂城市直供水E 供暖：小区最大的优势为24小时供暖系统，极大地提升生活的品质。F 道路：小区主干道宽6.0米，次干道宽3.0米G 有线电视系统。均通到餐厅的交接箱，客户自行开通。H 宽带接口预留，均通到餐厅的交接箱，客户自行开通I 多重安全防范系统：越界红外监控系统小区24小时巡查系统图象实时监控系统 K小区紧邻涟水中学新校区、军民中心菜场、涟水中医院、电信大楼、移动公司、车站等。四、 项目的优势：1、 区位优势：项目地处安东北路，向北就是直接通向涟水主要乡镇高沟、灰墩、义兴、红窑、浅集、河网、岔庙等，特别是朱码闸7月底正式通车后，将极大地拉近涟水城乡之间的距离，而作为我们近水楼台学子苑，将成为入城、出城必经之地。2、 景观优势：项目南侧紧邻3000米盐河风光带，小区一期中心景观超过1万平米的中心花园，让您的生活充满盎然的生机；3、 配套优势：小区周边汽车站、军民新菜场、中国电信、中国移动、新时代