通州市商业项目市场调查报告5..doc

通州市项目市场调查报告目 录环境篇一、地理环境1、 地理位置2、 行政区划3、 人口状况二、宏观经济1. 综合分析2. 2009年经济状况市场篇一、 通州区在售商业个案分析二、 通州区现有商业分析三、 通州区居民消费特征分析四、 通州区商业发展状况分析定位篇一、 本案SWOT分析1. 本案地块分析2. SWOT分析二、 本案商业定位1. 市场定位环境篇一、地理环境1. 地理位置2. 行政区划3. 人口状况二、宏观经济1. 综合分析2. 2009年经济状况一、地理环境1、 地理位置通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬3152的川姜镇竖积洪村，北至北纬3215的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经12041的五接开沙岛，东至东经12125的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。东临黄海，海岸长16.27公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在3.84.5米，近海最低处为2.2米。境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。2、 行政划区江苏省南通市通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。（金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。3、 人口状况2008年全区末户籍人口1242680人，其中农业人口774845人，非农业人口467853人，市区户籍人口约为119944人。图1：通州区乡镇及人口分布图表1：通州区人口状况一览表项目人口（单位：人）通州市人口1242680市区人口119944非农业人口467835农业人口774845以南通为中心受南通辐射五街镇37368平潮镇77556平东镇42681刘桥镇75458四安镇39437兴东镇31447兴仁镇42636先峰镇51558川姜镇76058张芝山镇54483总计 528682以通州为中心受通周辐射石港镇68724骑岸镇48962十总镇36980五甲镇32763三余镇126763东社镇61197二甲镇82576西亭镇44765总计502730小结：1、 随着2009年通州市行政划分为南通市通州区，通州区将迎来更好的城市发展机遇。2、 通州区人口1242680人，规模大，其中农业人口774845人，62.35%占；非农业人467835人,37.64%占；通州市区人口119944人，占总人口的9.6%；3、 从人口分布上看，通州共19个乡镇中，有10个乡镇，528682人，位置较接近南通市区，形成以南通为生活中心的生活消费习惯；另9个乡镇，713998人，位置接近通州市区，形成以通州市区为中心的生活消费习惯；4、 从人口构成来看，由于通州市缺少大型高等教育、职业技术教育学校，大多青年外出城市接受高等教育，外出城市就业，城市青年人口较少。另外，由于通州市缺少大型企业、上规模的旅游业，城市外来人口较少，城市形成了以城市原有居民，农村城市化进城的老年、中年、少年为主的人口结构；5、 从短期看，由于通州城市工业、旅游、高等教育等城市核心竞争力不强，人口流出这种现象将会进一步的加大；奥扬提示：a) 由于通州区缺乏外来人口，大量的中青年的流出，城市消费将以老年、中年、少年为主的消费结构，消费总体上表现为水平低、消费、消费规模小、构成单一；二、宏观环境1、国内生产总值图2：通州国内生产总值机构图2008年通州区生产总值391亿元，比上年增长14.6%，回落1.7个百分点；其中，第一产业增加值30.35亿元，增长4.4%，加快0.4个百分点；第二产业增加值231亿元，增长15.5%，回落2.7个百分点；第三产业增加值129.65亿元，增长15.6%，回落0.5个百分点；2、 固定资产投资图3：通州固定资产投资结构表2008年通州区社会固定资产投资209.54亿,增长16.3%;其中，规模以上城镇固定资产投资完成93.58亿元,增长9.52%;规模以上农村固定资产投资83.87亿元,下降8.9%;3、人民生活表2：通州居民收支一览表项目数值（单位：元）人均GDP31386元城镇居民人均可支配收入18508元农村居民人均纯收入8363元城镇居民人均生活消费支出11742元农村居民人均生活消费支出6440元恩格尔系数37.26%小结:1. 2008年，通州区国民经济快速增长,人均GDP超越3000美元;2. 2008年，通州区城市固定资产投资大幅度增长,城市化水平将加迅速增长;3. 从通州市经济指标可以看出，生活消费支出是通州农村、城镇居民的最重要支出；4. 从通州市统计的恩格尔系数看，通州恩格尔系数为37.26%，人民生活水平处于富裕阶段；（根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 ）奥扬提示:a) 生活基本消费支出是通区居民最大的支出，因此，可以判定吃、穿、教育等基本生活消费构成了通州城市主要商业形态。市场篇一、 通州区在售商业个案分析二、 通州区现有商业分析三、 通州区居民消费特征分析四、 通州区商业发展状况分析通州市商业面积统计表路段物业状况长度(米)进深（米）数量建筑面积（ ）交通路皇朝服饰210140129400永泰商品贸易市场210140129400沿街店面550121660056012213440大庆路沿街店街店面160012238400沿街店面3001213600君逸酒店402097200格林豪泰201551500公园路交通路以西5081400建设路交通路270824320松江路沿街店面5082800新通掘公路沿街店面260848320朝阳路沿街店面530828480沿街店面550828800人民东路沿街店面10008216000帝豪广场4000万豪公寓10000一、 通州区商业饱和度分析人民西路沿街店面84010216800富尔豪酒店5000太平洋购物广场5000农工商超市4500苏宁电器4000市民广场步行街道7000沿街店面3401013400建设南路沿街店面3001013000兴贸电器3600金游城、大润发100000龙宫3000新榕权酒店2000凤凰图书城3000建设北路沿街店面3701027400沿街店面4601014600文峰大世界30000银河路沿街店面75010215000世纪联华6000亚细亚酒点15000沿街店面3801013800通海路沿街店面3501013500通掘路沿街店面5001015000世纪大道中谨世纪城2000丽辉粤海酒30000国盛义乌90000江海皇都20000江海阳光城112000世纪财富广场4000新源和谐大厦4000714060小结：1. 根据商业地产发展规律，一个城市的人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ；低于3000美元，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。（人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积）2. 根据对通州市商业面积的调查，通州2008年，通州商业面积约为7140600平方米，2008年通州市人均GDP约为4483美元，2008年通州市城镇居民约467835人，按照计算通州市商业需求面积约为467835平方米，且通州市部分乡镇人口受南通市辐射，在南通进行生活消费，因此，可以看出，通州区商业物业面积已饱和。奥扬提示：a) 由于通州城市总体商业呈现为供过于求，因此，在项目的操盘上关键在于吸引原有商业中心的消费群体、以及寻找市场空白、引进新的商业形态激发潜在消费力。二、通州市在售商业个案图4：在售商业项目分布图恒生汇金广场星源和谐大厦 世纪财富广场江海皇都国盛义乌城江海阳光城市1、江海皇都项目位置世纪大道299号开发企业南通叁和地产投资发展有限公司物业类型多层/高层/联排别墅/叠加别墅/SOHO /商业总户数1100户容积率1.45总建面积32万住宅27万商业面积50000商业规划皇都新食尚广场33000以餐饮业为主，集购物休闲、娱乐为一体22层写字楼(酒店公寓)17000商场、办公车位配比1：0.45租售价格住宅均价：6600/ ，商业未销售，租金暂时未确定；主力店面150200经营方式先租后售，开发商统一经营;营销手法1、 引进世界著名的餐饮连锁巨头；2、 引进麦当劳等品牌餐饮；项目点评1、 江海皇都位于城市发展新区，项目定位为综合性社区，也是当地影响力较大的项目。在商业定位上主要以餐饮为主，介于项目地当前人气不足的状况，开发企业采取了先租后售的商业经营模式,具备可行性.2、江海阳光城项目位置通州区新城区，通吕路北侧，西与国盛义乌城毗开发企业南通市华德房地产有限公司占地面积74392（商业）容积率1.53建筑面积113820商业面积113820商业规划购物中心3.3万（-15F；1F5.8米25F5.4米）商务酒店2.78万（12裙楼，320F）品牌专卖、休闲娱乐4.35万（3、4F；1F4.8米24F4.8米）精品专卖街0.9万（3、4F；1F4.8米24F4.8米）车位规划内设500辆车位的大型地下停车场及200辆车位的地面停车场，其中酒点120个停车位经营方式统一招商、统一推广、统一管理，销售、租赁相结合营销手法住宅与商业同时推广,形成双城合壁的营销卖,细分商业形态租售价格销售价格一层：12800元/（沿街），8000元/（内街）；二层：4500元/；三层：4000元/；出租价格一层：50/10000元1年16元/月；50/20000元3年11元月；二层：810元/月；三层：810元/月；销售率目前推出品牌专卖街237个店面，只销售93个席位，销售率为39%，招商率不到10%；工程进度大型购物中心目前在建中，商务酒店还未动工，其他精品购物、餐饮、文化体育、娱乐休闲等区域均已交付。点评1. 项目为大型城市综合体，由于项目处于城市发展新区，区域当前人气不足，商业运营存在较大的困难；2. 在商业销售上没有创新，比如带租约销售，销售上较不理想；3、国盛义乌城项目位置通州区通吕路与世纪大道交汇处开发企业南通市华德房地产有限公司占地面积6.9万容积率1.3总建面积90000商业面积90000业态规划1#3#5#7#9#15#17#为建材装修、家具一层：陶瓷、卫浴;二层：门业、橱柜、灯具;三层：家具;2#6#8#10#12#16#18#20#22#为百货、小商品、五金、服装、鞋帽、家居 一层：家居饰品、五金、餐饮、副食、家电、文化用品;二层：服装、鞋帽、布艺、箱包、灯具;三层：（家具部分楼栋有）;车位规划500个机动车位和2000个非机动车位，主通道宽度353.8米；副通道宽度2.5米公共空间1.5万的市民休闲广场，2500的休闲中庭经营方式统一招商、统一形象、统一管理，销售、租赁均可；租赁形式为,签三年合同免一年店租；租售价格销售价格前期：7000元/，后期1.2-1.5万/建材市场租金一层15-33元/（面积未达200平米的在30-33元/，超过200平米的在15-25元/之间）二层15-17元/;三层：12-15元/;小商品及百货一层：小街区19-20元/ 大街区25-30元/;二层： 13元-14元/;三层：10-13元/;销售情况目前推出商铺已售磬，余留30%政府硬性规定抵押，后期销售工程进度大型建材市场及小商品、服装批发市场已开业，商务酒店还未动工；项目点评1. 项目为通州唯一专业小商品市场，填补通州市场空白。2. 开发商小商品市场运营管理经验较为丰富，擅长用小众媒体广泛投放，如路街横幅及户外。3. 目前项目开业率较好，但消费水平相对较高，人流量还不够大。4、星源和谐大厦项目位置世纪大道开发企业江苏星源房地产综合开发有限公司占地面积10396（5000左右）容积率1.4建筑面积14659绿化率331（未动工）项目规划a) 1-3层超市部分为沿街店面：50100；b) 4-11层住宅：c) 11-16（15）层SOHO公寓：6080；（32-106）休闲配套区高档会所商业规划社区沿街店面,写字楼商业（SOHO居家办公）工程进度在建6层销售价格待定营销手法待定租售价格住宅 ：预定6000元/；商业待定销售情况未公开项目点评项目整体较小，以中小户型，吸引投资客户为主推广语精英专属，惟我独尊5、世纪财富广场项目位置世纪大道198号开发企业南通三江置业有限公司占地面积21470（15000）容积率34（他们原来写1.41）绿化率大于30建筑面积72999项目规划两栋26层， 1栋230350住宅、120套；1栋办公楼；110120商业店面40间，12层商业店面层高6米车位规划大型地下停车场及地面停车场休闲配套社区高档会所工程进度即将封顶营销手法引进高端物业租售价格一层售价:2.53万/、二层售价:1.5万/（住宅：6000-7000元/ 200-348） （写字楼：7000元/ 50、100、200） （1-2层为商业店面 1层2.5万/ 2层1.5万/）销售情况推出40套店铺正在预约中,目前预约100% （11年9月份交房）项目点评项目定位高端住宅,办公区, 但推广力度不大,目前通过口碑传播,消费者的认知度不高推广语公馆生活处处缔造传奇6恒生汇金广场项目位置通州市通掘路和新金西路交汇处开发商南通恒生房地产有限公司总建面积60000平方米（目测30000左右）项目规划n 2幢LOFT ，1-2层为商业，3-17层LOFT，其中7层是酒店；n 3幢17层住宅（住宅面积段88-142，LOFT层高4.5米。）；n 1幢办公楼；（60-120）（未定，调整中）n 商业店面：最小100（未定，调整中）商业业态n 商铺8000；n 办公3800；n 主力餐饮、桑拿娱乐3000；n 商务酒店4500；n 餐饮一条街3000；车位规划地面停车场工程进度土地平整营销手法引进大型商业、特色餐饮租售价格未定销售情况未公开 住宅售价：（5000-6000元/）项目点评路段好，人气旺，项目定位明确，但推广力度不够大推广语站前商业LOFT宽景福宅小结：1.通州市目前在售商业项目有6个，除【国盛义乌城】为纯商业项目外，其余的均为商业、公办、住宅于一体的综合性项目；2.从规模上看，规模最大的为【江海阳光城】，113820平方米，规模最小为【星源和谐大厦】14659平方米；3.从营销方式上看，大多为传统的租售结合、先租后售的经营方式；4.从价格上看，由于这些商业项目都处于新区、非传统核心区，因此，价格区间较接近，酒店式公寓销售价格约为6500元/平方米，沿街店面价格约为2000030000元/平方米；奥扬提示：a)由于本案为大型综合商业项目，可以判定本案的市场竞争较激烈，因此引进新的商业经营模式如：带租约销售、“343”经营模式至关重要；三、通州区现有商业布局1、现有商业布局人民路新金西路建设路交通路专业商场百货商场银河路分析：a) 通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“点线”的布局。2点主要是建设路人民路、建设路新金西路转盘，4线主要是人民路、新金西路、建设路、交通路。这样便构成了通州市城区商业核心区。b) 在业种业态的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：建设路人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。c) 通州市的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。下面我们将对通州市的主要商业街区进行详细分析。2、商业街区分析1) 人民西路（建设路口团结（通掘）路口）：1000米路段概况n 该路段连接建设路与团结（通掘）路口，是最繁忙的东西向道路之一，约1000米。人流量n 本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。业种业态n 本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。n 沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。业态餐饮电动车五金服饰、鞋帽美容美发手机通讯其它（生活配套）合计数量25139312376单间面（）203030502040405030403050总建面积）约700约520约270约120约50约8002460比例（间数）28%21%10%48%2%32%100%租金行情n 由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；n 由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。；n 商铺租金行情不等,在60-230元/月之间集中商业状况a) 富尔豪商务酒店建筑形态6层套房数128间星级2级标准房价格130入住率60%b) 农工商超市建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约4500平方米；经营状况1层对外招商，23层为超市自营；经营水平一般；物业租金1层专柜出租：100-150元/月；物业形态1层为服饰、通信、首饰、珠宝，23层为生活超市；经营状况差c) 太平洋购物广场建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约5000平方米；经营状况13层为超市自营；物业租金物业形态国内三、四线品牌的服装鞋、帽城；（旁边为苏宁电器）经营状况较好d) 百富华购物中心建筑形态13层集中式商场；建筑面积13层约5000平方米；经营状况13层为超市自营；物业租金物业形态国内二、三线品牌的服装鞋、帽城；（含五星电器）经营状况一般e) 市民广场步行街建筑形态底层商场建筑面积约7000平方米；经营状况全部对外出租，人流量较大；物业租金沿街店面租金50-70元/月，中间小摊位45-60元/月；物业形态日常生活的服装鞋帽和家电小商品；经营状况差差2）人民路东段（建设路口盐仓桥）：700米路段概况n 该路段连接建设路与盐仓桥，是最繁忙的东西向道路之一。人流量n 本路段连接建设路与通掘公路，人流量较大，但大多为周边的居民。业种业态n 本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。n 沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。业态服饰、鞋帽、精品美发、摄影、诊所（生活服务）电信、通讯电动车五金（其它）餐饮、食杂花店、体育用品合计数量442312658124单间面（）2040总建面积）43004350比例（间数）35%185%96%48%467%100%租金行情n 由于本路段的商铺经营面积普遍较小，但是消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低；n 由于受（建设路人民路）商圈的影响，本路段由西往东租金逐渐递减，租金水平相差较多；n 商铺租金行情：85-150元/月左右。集中商业状况 帝奥生活广场建筑形态集中式商场室内商业步行街；地下1层；地面1层6m高；40/间建筑面积3500平方米；销售价格n 外街（沿主干道）38000元/平方米；50000元/n 内街18000元/平方米；10000-20000元/n 地下商场10000元/平方米；物业租金n 外街（沿主干道）：120150元/平方米；17万-20万/年/间n 内街：5070元/平方米；（内街均已售完。需自行与购买房东商谈）n 地下商场：40元/平方米；物业形态90%服装鞋帽；10%生活配套；经营状况外街64间，空置30%；内街51间，空置10%； 文峰大世界建筑形态15集中式商场建筑面积约32000平方米；其中商业超市80000平方米商业形态商场一层美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅花、老凤祥、周大福、周太生二层天恩、ERAM、尤西子、摩卡努、欧尼雅、红人、莱迪雅、法拉瑞西、纷迪斯、ELAND三层皮尔卡丹、苹果、金利莱、花花公子、鳄鱼、老人头、猫人、AB、罗兰金狐狸、七匹狼、澳大利亚狄羊、雅戈尔、罗杰绅、名鹰、啄木鸟、衫衫、九鹿王、雷诺天蒙四层乔丹、七匹狼、安踏、美津浓、耐克、阿迪达斯、锐步、卡巴、巴拉巴拉、小猪班纳、巴布豆、好孩子、奥迪玩具、艾伊家；五层美的、飞利普、澳普、老板、夏普、长虹、康佳、苏泊尔、三星、大金、三菱超市生活超市，生鲜超市；物业租金n 百货的租金以专柜的形式出租，商场抽取营业额的2530%点；n 超市开发商自营；经营状况超市的经营状况一般，由于文峰大世界百货是当地“唯一”的百货，经营状况中等！万豪公寓建筑形态集中式商场室内商业步行街；上下共两层建筑面积10000平方米；销售价格n 外街（沿主干道）30000-50000元/平方米；30000元/n 内街15000-18000元/平方米； 30000元/n 二楼商场10000元/平方米；物业租金n 外街（沿主干道）：130160元/平方米；4.5元/天n 内街：6080元/平方米；一整条街统一出租 价格100万元，只有两间单独出租 3.5元/n 二楼：50元/平方米；1-1.5元/天物业形态多为服装鞋帽和生活配套，其余空置；经营状况外街92间，除西向沿街店面正常经营外，其余大多空置；内街115间，大多空置；3）建设路（人民路_建设路交叉口大庆路）：1000米路段概况n 该路段连接人民路、新金西路与大庆路，是最繁忙的东西向道路。人流量n 本路段是通州市的核心商业区，是传统的商业中心，区域人流量较大，也是通州城区最繁华的商业街；业种业态n 本路段商业形态主要以超市大卖场、生活休闲步行街道为主，沿街零售商铺为辅，其中“金游城”是通州市最大的商业休闲步行街；n 沿街主要经营服饰、手机通讯、电动车、餐饮以及各种零售服务；业态服饰、鞋帽手机通讯电动车五金餐饮金融保险书店眼镜美容美发零售合计数量2110995511575单间面（）30-50总建面积(）94545045040522522545675约3375比例（间数）28%13%12%12%7%7%1%20%100%租金行情n 本路段是通州最重要的商业集中区，商业形态多样，消费水平较高，租金因位置的不同变化较大，沿街商铺的租金行情40-190元/月左右。n 金游城外街租金行情在200/月左右，内街租金行情在45元/月，内街二楼行情在20-30元/月左右。集中商业状况金游城建筑形态室内外休闲商业步行街； 建筑面积10万平方米商业业态服饰婚纱鞋帽精品美体美发美食电影、娱乐、酒吧通信、电脑、眼镜电动车广告设计黄金首饰便利服务空置合计52191811665338152282比例18%6.7%6%3.9%2.1%2.1%1.7%1%1%2.8%53%100%单间面积3030303020003005003050500303030销售价格n 外街（沿主干道）：50000元/平方米；内街：30000元/平方米；二层：15000元/平方米；物业租金外街（沿主干道）：200元/平方米（5-7元/天）；内街：45元/平方米月（2元/天）n ；二层：2030元/平方米月（1-1.2元/天）；经营状况从经营状况，空置率达到53%，空置率较高；大润发建筑形态15集中式商场建筑面积约13000平方米；其中商业超市90000平方米商业形态一层国美电器、专柜出租（餐饮2、珠宝钟表4、服饰6、鞋帽4、包6、化妆品1、小孩用品）2层3层大润发大型超市物业租金n 专柜：400450元/平方米月n 商场：2530元/平方米月经营状况由于位于建设路，且超市规模大，也是通州唯一的大型超市，商业气氛浓厚，经营较好；4）新金路（通州汽车站_金苑公寓）：1950米路段概况n 该路段连接通掘公里、金通大道与团结路，是最重要的东西向道路之一。人流量n 本路段是通州市的重要交通要道，主要是较为低级的传统商业形态，来往人流量较大，来往的人群以中老年人为主，消费氛围和消费意识较低。业种业态n 本路段商业形态较为杂乱，主要是各种形态的沿街零售商铺，其中“皇城服饰超市”是通州市较为早期和大型的服饰类综合商场。n 沿街主要以生活类的商铺为主。业态服饰鞋帽餐饮家电医药医疗美容美发酒店娱乐金融保险电动车自行车劳务手机通讯中介广告装饰其它生活配套合计数量191110108766655340119单间面（）30-70总建面积(）8554954504503603152702702702252251352000约6120比例（间数）15%8%7%7%6%5%4%4%4%4%4%2%30%100%租金行情n 由于本路段的商铺经营面积普遍较小，且消费人群消费水平低，商铺的租金水平都较低。n 在道路西段和中间，由于受通州客运站和人流交汇的影响，这两个地方的租金相对较高，其它地方租金差不多。n 商铺租金行情：35-70元/月左右。5）交通南路（大庆中路-新金西路） 630米路段概况n 交通路商业街是通州市老城商业街，是老城商圈，居民生活的一条重要的主干道， 该路段与新金西路及金通大道各大主要商业要道相接；n 整体的规划及空间尺度有较好的视觉感受；局部地段结合城市整体轮廓线的起伏变化，给消费者以亲切感和识别感，购物环境相对良好；人流量n 该路段人流较多，主要为周边社区较多，很多消费者还是通州第一集贸市场带来的人气。业主业态n 主要业态为建材、餐饮，其中第一集贸市场为该路段老商业中心的代表，该路段还包含有二手房中介店等其他业态。交通南路沿街：业态建材装修五金生活服务摄影、干洗店休闲娱乐服饰鞋帽电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量3115855447115单间面（）40-20020-20040-670158040-20080-15015-23015-670总建面积）427213402700235500400207511023比例（间数）269%12.3%24.52.1%2.1%3.6%18.8%100%租金行情n 交通南路北段租金水平约为30-33元/，中间路段偏低主要在15-20元/月，交通南路南段主要临近第一集贸市场，租金水平约为50-80元/月。集中商业状况项目名称通州第一集贸市场总规模237间，约14930总层数（层）3层商业业态分布1F男装、女装、男女皮鞋、童装、食杂店、小商品、菜市场2F女装、男装、童装3F女装、男装、家具出租率1F99%2F90%3F60%租金1F45-80/2F30-50元/3F20-39/优劣势交通便利，市场内商品较齐全，购物环境较岔经营状况商场经营状况较一般6） 交通北路：（新金西路通掘公路）690米路段概况n 该路段与市区最繁华之一的的人民路相交，人民路的人气带动交通北路。n 该路段与早期市民广场商业步行街相连，对该路段的商业氛围有一定的促进。 人流量n 越靠近通掘路，人流越少，人流量较一般 业种业态n 交通北路业态比较少分布比较杂乱，没有统一的业态规划，分别有服装鞋帽、干洗店、文化用品、五金及宾馆等业态建材装修五金服饰、鞋帽生活服务摄影、干洗休闲娱乐电动车房产中介银行（其它）食杂文化用品合计数量1913118653193单间面（）约40-200约1540约20-120约20-300约40-200约80-150约15-15015-300总建面积）2380325640160060050019707426比例（间数）204% 4.3%8.6%22%645%6.7%27.1%99%租金情况n 北路段平均租价为37-70元/左右月，西面店面价格略低，约30-60左右月，靠近人民路，中段繁华位置就高达80-110元/M2左右月。7）世纪大道（大庆路中段-杏园路中段 ）3430米路段概况n 处于通州市的开发新区,世纪大道北段较为成熟，南段主要以政府部门、事业单位、市政府为核心点向四周扩散，随市通州政府办公部门的南移及生活配套、市政配套的完善，在建商业项目逐渐增多，新区逐渐成一个重要的发展新区域。 人流量n 作为新城区的商业街道，由于人气不足进行商业购买行为的消费者较少或几乎没有。n 本区域作为居住新区、行政新区及工业区，目前人流主要为政府机关人员、新区居民及周边工厂职工。业态规划n 该路段北段较为成熟，主要业态为电器、建材，其次为餐饮、娱乐休闲等配套，南段主要以如市政配套政府、检查院、公安局、银行、邮电局及大面积的工厂、企业。n 由于该地段的升值潜力大，多个在售商业项目，多以大型购物中心、商业街、酒店及写字楼为业态。如：江海皇都、江海阳光城、国盛义务城、中瑾世纪城等。业态服饰、鞋帽、精品建材装修五金餐饮生活服务诊所、电动车银行其他（食杂）合计数量2416107421386单间面（）约440约40-220约20-60约40-270约40-220约150约30-2004-200总建面积）73028306404704002704005340比例（间数）137%186%116%86%465%151%100%租金行情n 由于世纪大道南段几乎无沿街店面，产生的租金水平作为参考价值较弱，但目前在售项目可作为重要的参考依据，详见在售项目调查表部分。n 世纪大道北段商业氛围稍成熟，但消费水平较低，目前租金水平在2460元/左右月。四、 通州区居民消费结构分析序号项目数值（单位：元）一食品4316二教育文化娱乐2222三交通通讯1344四衣着1242五居住919六医疗保健677七家庭设备用品及服务623八其它商品与服务399分析 从通州区居民消费结构可以看出，食品、教育文化娱乐、交通通讯、衣着支出构成居民生活指出的主体，占比为78%；其它消费支出仅占比为22%；奥扬提示：a) 由于本案为大型城市综合体，因此，本案在商业的业态选择上应以基本生活消费为主，同时，根据区域环境做大市场的空白业态。五、 通州商业消费特征及水平（一）餐饮业1. 从通州区餐饮消费水平上看，通州市餐饮业较不发达，大多以本土的小吃、小餐馆为主，中高档次的餐馆、餐厅较少，国内中高的餐饮品牌还不存在；2. 从餐饮的价格水平看，餐饮消费价格水平较低，大多数餐饮消费为2030元人餐的低档次的餐馆与西式餐厅,高档次的餐饮消费标准为80_100元/人；3. 从各种餐饮的经营状况上看，除本土中低餐馆、少量高档次餐馆、西式快餐饮外，其它的餐饮经营状况较一般；餐饮种类名称属性数量（家）消费价格（元/人）经营状况国际西式快餐肯德基31520上座率70%；（周五下午6：008：00）国内中高档休闲餐饮咖啡屋、料理无5070国内中档特色餐饮永和豆浆无2030本土西餐厅餐饮猫空16070包厢上座率90%；（周五下午6：008：00）本土中高档次酒楼格林豪泰、猫空少70100包厢上座率90%；（周五下午6：008：00）本土低档次的小吃各类鱼餐馆多1520上座率60%；（周五下午6：008：00）奥扬提示：a) 从餐饮市场上看，由于通州城市餐饮业较不发达，随着经济的发展，生活方式的逐渐改变，因此，奥扬认为餐饮业将存在大的市场空间；（二）、服装、鞋帽状况1. 从通州市服装行业整体消费水平上看，通州市的服装消费水平较低，整体消费结构以国内三、四线品牌、区域品牌为主，国内二线品牌为辅，极少量国内一线品牌，国际的一线运动品牌及国际三、四线休闲品牌；2. 从价格上看，以100300元件的低档次服装市场接受度高，300元500件以上的中档次服装消费一般，500元件的服装消费较少；3. 各种品牌服饰的市场消费状况看，以中年消费为主的服饰市场需求量大，以青年为主的时尚服饰市场需求量小；服装种类名称属性数量（家）消费价格（元/件）经营状况国际一、二线运动品牌阿迪达斯、耐克、美津浓各1500800周一周四：约30005000元天周五周天：约50007000元天国内一、二线运动品牌乔丹、安踏、特步、匹克、李宁各23200300周一周四：约30004000元天周五周天：约50006000元天国际三、四线休闲品牌皮尔卡丹、花花公子、鳄鱼美国苹果、老人头各23300500周一周四：约20003000元天周五周天：约40006000元天国内一、二线休闲品牌金利来、雅戈尔、七匹狼啄木鸟、衫衫各12200500周一周四：约30004000元天周五周天：约50006000元天注：以上品牌经营状况为文峰大世界专柜的经营状况奥扬提示：a) 从服装市场上看，由于受到南通的影响，中高端消费群体将在南通消费，中低端市场市场供应大，竞争激烈，因此奥扬认为服装市场空间较小。（三）、休闲娱乐1. 通州市休闲娱乐项目较不发达，休闲娱乐的方式很少、休闲娱乐的场所也较少，主要有中低档次的桑拿、足浴场所，中高档次的酒吧、KTV、会所、夜总会较少；2. 从通州的休闲娱乐场所分布来看，相对较分散，不够集中，没有形成集中的区域，形成区域的影响力；3. 从休闲娱乐的消费水平上看，消费水平较低；4. 从经营状况上看，经营相对较好；休闲种类名称属性数量（家）消费价格（元/次）经营状况KTV君领KTV、猫空KTV345001000周一周四上座率为7080%周五周天上座率为90100%酒吧夜总会猫空夜总会110002000周一周四上座率为7080%周五周天上座率为90100%桑拿新港湾休闲会所78200500周一周四上