如何控制物业管理人工成本的投入.doc

如何控制物业管理人工成本的投入物业管理有两大特点：一是劳动密集型；二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何，说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积（含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等），绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）、收费面积（不同物业的收费面积）、小区的收费标准（这一点十分重要）；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。资源决定了小区的服务标准：2元/的管理费收费标准与3元/的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积等等。例如1、A1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：30万以上收费面积：20万以上收费标准：3元/以上2、A2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：1520万收费面积：13万以上收费标准：3元/以下3、B1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：1015万收费面积：8万以上收费标准：2.5元/以上4、B2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：813万收费面积：6万以上收费标准：2.0元/以上5、C1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：38万收费面积：4万以上收费标准：2.0元/以上6、C2类小区必须符合三个条件中的两个管理面积：25万收费面积：2万以上收费标准：1.2元/以上与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是13001400/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是12001300/人；高层住宅的物业，人均管理面积是16001700/人；写字楼物业，人均管理面积是2000/人左右。同时我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。参考的数据有：1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；3、物业的管理收费标准；4、物业的服务等级和服务标准。例如，公司内部对比分析：案例1某公司A管理处与B管理处比较：（1）资源来源：考试大A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802，绿化面积4500、收费面积24703.76，收费标准：住宅2.8元/.设备：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入69170.53元；目前岗位人数34人。B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户、建筑面积33038、绿化面积3040、商业面积1200、收费面积26900.收费标准3.0元/、商业3.0元/.设备：电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元，目前岗位人数29人。（2）对比A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。不同的是A管理处有游泳池、会所，B管理处没有。B管理处有商铺，A管理处没有。（3）分析a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人，一个用了29人。b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本却低出了17.24%.c. A管理处人均创收2034.43元/人；B管理处人均创收2782.77元/人。案例2 行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较（1）资源：a. X公司D管理处小区客观情况：建筑面积29.0万、绿化面积11.96万、商业面积1万多；物业：高层14栋，其中27层10栋、25层4栋。设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。b. W公司C管理处小区客观情况：高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万、绿化面积4.9万、收费面积25.49万；收费标准：一期别墅2.8元/、小高层1.8元/；二期高层住宅3.2元/，别墅3.8元/.设施设备：电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。（2）支出：a. X公司D管理处所有设施设备养护维修到位，该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的，交由专业公司维护。b. X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外，还负责附近“G”小区（2万多）的物业管理；F中学、小学、幼儿园的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。（3）收入X公司D管理处收入：收费面积20多万，管理费2.6元/，商业6.0元/；月收入（不含停车费、商业面积管理费收入）约80万元。（4）对比差距X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%，6.2万；人力成本控制却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。X公司D管理处的人均面积是1577.98.W公司C管理处的人均管理面积是1130.43，相差1.39倍。不含商业管理费收入，X公司D管理处的人均创收3640.86元/人 ；W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍，相差0.45元/的情况下，人均创收却低出7%.这就是同行间的差距。第四，有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。例如，1、操作层员工一类小区保安员月工资1400元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.75米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.70米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区其他各类操作员工也类似。2、管理层员工一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区，主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步：不同服务等级的