房产调控法规及政策汇总.doc

备忘录 发文人：北京市普华律师事务所西安分所 收文人：西安天地源房地产开发有限公司文件名称：见标题 发文时间：2013年10月31日注：本文件仅供律师与公司工作使用，防止外流房产调控法规及政策汇总（新）敬致：西安天地源房地产开发有限公司近期，国家、地方政府及新闻媒体对于商品房销售的管控力度及舆论监督明显加强，2013年10月28日陕西省住建厅颁布关于进一步加强商品房销售管理工作的通知（陕建发2013300号）。鉴于此，本律师事务所特对新近颁布的、重要的、有关房产调控的法规政策做一汇总，供贵公司参考。如需进一步沟通、交流、学习，可随时联系本所主办服务律师。 北京市普华律师事务所西安分所 二一三年十月三十一日新近房产调控法规、政策内容提要规范商品房交易的七项措施敬致：西安天地源房地产开发有限公司近期，国家、地方政府及新闻媒体对于商品房销售的管控力度及舆论监督明显加强，2013年10月28日陕西省住建厅颁布关于进一步加强商品房销售管理工作的通知（陕建发2013300号），2013年7月26日陕西省人民代表大会常务委员会颁布陕西省建筑保护条例。鉴于此，本律师事务所特对新近颁布的、重要的、有关房产调控的法规政策相关内容做一简要提示，供贵公司参考。一、关于进一步加强商品房销售管理工作的通知该通知包括落实许可制度、严格网签审核、加强展会监督、加强广告管理、加强合同管理、规范中介活动、规范收费管理共计七个方面内容，几乎涉及到房产销售的所有环节。1、五证原件须在销售现场展示，未达条件的开发项目严禁办理预售证，通过审批的项目应在24小时内公布，未取得预售许可证的项目，不得非法预售商品房。2、取得预售许可证后应在10日内开售，所售商品房实行“一房一价”，其预（销）售信息应及时公示。3、有严重违法违规不良记录的房企和不具备预（销）售条件的项目，不得参加展销。4、未取得预售证的项目不得发布预售广告，房产广告内容应真实、合法，房产广告中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺，不得有办户口、就业、升学等事项的承诺。5、房产预（销）售合同应向购房人明示，房企在销售合同附件条款中不得免除自己责任、加重购房人责任，或免除购房人合法权利。6、房产经纪合同应采用示范文本，房产经纪人不得违规代理销售不符合销售条件的商品房和利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等违法行为。7、房地产产权交易过程不得增加附加条件或搭车收费。二、陕西省建筑保护条例2013年12月1日起实施的陕西省建筑保护条例第三十条第二款规定：商业性质的开发建设，开发商应当和开发区域内的建筑所有权人平等协商，达成协议后方可进行建筑拆除，不得采取强制、胁迫等非法手段损毁他人建筑。如有违反，除承担民事赔偿责任外，还有可能承担刑事责任。三、其他今年年初以来从国务院到陕西省、西安市各级人民政府对房地产的调控主要体现在以下几个方面：1、持续限购，并将购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；签订后如发现不具备购房资格的，应与购房人解除合同；2、二手房转让计征20%个人所得税。3、严格预售资金监管，尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。4、价格控制，加强商品房预售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目，有可能暂不核发预售许可证书。5、加强保障性住房建设及监管。后附2013年度新近颁布的、重要的其他房产调控政策全文（重点内容以突出显示进行提示），供贵公司参考。 北京市普华律师事务所西安分所 二零一三年十月三十一日房产调控法规及政策汇总（新）目 录一、陕西省住建厅关于进一步加强商品房销售管理工作的通知 1二、陕西省建筑保护条例4三、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 15四、西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知22五、西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用地供应计划的通知23六、西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 24七、陕西省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知28一、陕西省住建厅关于进一步加强商品房销售管理工作的通知 陕西省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房销售管理工作的通知陕建发2013300号各设区市住房和城乡建设局（房管局、房管办），杨凌示范区规划建设局，西咸新区建设环保局，韩城市住房和城乡建设局：为进一步规范我省商品房交易秩序，切实维护购房者合法权益，针对近期我省个别城市在商品房销售中出现的问题，结合我省当前实际情况，现就进一步加强商品房销售管理工作通知如下：一、落实许可制度，加强预售管理。各地房产管理部门要按照法定程序和许可条件，严格执行商品房预售许可制度。对未达到相关条件的开发项目，严禁办理商品房预售许可证。审批通过的商品房预售项目（楼栋）应在24小时内对外公布。二、严格网签审核，规范交易程序。房地产开发企业要严格执行商品房预（销）售合同网上备案和商品房交易信息公示制度。所售楼盘国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证五证原件必须在售楼现场显著位置展示，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。所售商品房应实行“一房一价”，其预（销）售信息应及时准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以内部认购、交纳诚意金（包括认订、登记、内部预订、选号）等各种形式变相预售商品房。三、加强展会监管，严格展销审查。各地房产管理部门应严格审查展销活动中参展企业的信用和房地产项目的情况，并配合工商行政管理部门对房地产展销活动主办方资格严格审查和监管，落实展销审查管理。对有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。四、加强广告管理，杜绝虚假宣传。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。房地产广告中不得“售后包租、返本销售”，不得以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺，不得有办户口、就业、升学等事项的承诺。五、加强合同管理，落实备案制度。房地产开发企业应当按照国家规定的示范合同文本，与购房者签订商品房预（销）售合同。房地产开发企业在签定商品房销售合同时，附加条款不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。商品房预（销）售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。各地房产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。六、规范中介活动，实行备案管理。从事房地产经纪活动的经纪机构及其分支机构，在取得工商行政管理部门颁发的营业执照后，必须在房产管理部门办理备案。房地产经纪合同应采用房地产、工商管理部门制定的示范文本，并附有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名。严格查处房地产经纪人违规代理销售不符合销售条件商品房及利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等违法行为。七、严格销售政策，规范收费管理。各地房产管理部门要严格加强对交易环节中收费问题的监管，各地房地产交易中心、房地产中介机构、房地产开发企业要严格执行国家有关房地产交易的政策，收费标准、依据要公开透明，不得在房地产产权交易过程中增加附加条件或搭车收取其它不合理的费用，新建商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，在商品房交易中不得向购房人另行收取。各地房产管理部门要会同相关部门，对商品房销售活动的管理要落实工作责任，细化工作任务，畅通举报投诉渠道，把经常性的检查与重点抽查结合起来。对购房者反映的问题要及时处理，对商品房销售活动中发生的典型违法违规案件要加大查处力度，对影响恶劣、后果严重的要依法从严查处，并及时公布处理结果。 陕西省住房城乡建设厅 2013年10月28日二、陕西省建筑保护条例陕西省建筑保护条例陕西省建筑保护条例已于2013年7月26日经陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第四次会议通过，现予公布，自2013年12月1日起施行。 陕西省人民代表大会常务委员会 2013年7月26日目录第一章 总则第二章 重点保护建筑第三章 一般建筑保护第四章 法律责任第五章 附则第一章 总则第一条 为了加强城乡建筑保护，传承优秀历史文化，节约社会资源，促进经济社会协调发展，根据本省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于本省行政区域内建筑保护工作及相关活动。建筑被依法认定为文物保护单位或者不可移动文物的，按照文物保护的法律法规执行。第三条 建筑保护遵循分类管理、有效保护、合理利用的原则。第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内的建筑保护工作的领导，完善保护制度和措施，落实保护责任，并将所需经费纳入财政预算。第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省建筑保护的指导监督工作。设区的市、县（市）人民政府城乡规划、房产管理行政主管部门按照各自职责具体负责本行政区域内建筑保护的监督管理工作。建设、发展和改革、国土资源、文化、旅游、财政等部门按照各自职责做好建筑保护相关管理工作。第六条 县级以上人民政府应当安排资金专门用于重点保护建筑的修缮保养，其主要来源是：（一）财政预算安排的资金；（二）政府直管重点保护建筑转让、出租、举办展览等获得的收益；（三）社会捐赠；（四）其他渠道筹集的资金。第七条 设区的市人民政府设立建筑保护专家委员会，负责重点保护建筑的认定、调整、撤销等有关事项的评审，为建筑保护有关决策提供咨询意见。建筑保护专家委员会由规划、建筑、文物、历史、文化、法律和经济等方面的专业人员组成。具体组成办法和工作规则由省人民政府制定。第八条 县级以上人民政府及其有关部门应当加强对建筑保护的宣传，对在建筑保护中做出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。单位和个人对危害重点保护建筑的行为，有权向城乡规划主管部门举报。城乡规划主管部门对危害重点保护建筑的行为应当及时调查处理。第二章 重点保护建筑第九条 建成五十年以上，并具备下列条件之一的建筑，可以认定为重点保护建筑：（一）建筑类型、空间、样式、施工工艺和工程技术等具有建筑艺术特色或者科学研究价值的；（二）反映本省历史文化和民俗传统，具有时代特征、地域特色的；（三）在产业发展史上具有代表性的作坊、商铺、厂房和仓库等；（四）历史名人故居、旧居；（五）其他具有历史、科学、文化、教育、艺术价值的。获得国家级建筑行业优秀奖项，并具备前款第（一）项或者第（二）项规定条件的，可以认定为重点保护建筑。第十条 建筑的所有人、使用人，以及其他单位和个人，都可以向建筑所在地设区的市、县（市）城乡规划主管部门提出重点保护建筑认定申请。设区的市、县（市）城乡规划主管部门接到认定申请后，经审查符合条件的，提出重点保护建筑的具体保护类别，并向社会公开征求意见，经专家委员会评审后，报设区的市人民政府确定公布。第十一条 设区的市、县（市）城乡规划主管部门对本行政区域内具有保护价值的建筑开展普查，对符合条件的按照本条例第十条第二款的规定进行重点保护建筑认定。第十二条 城乡建设中发现具有保护价值的建筑，尚未被认定为重点保护建筑的，建设单位、施工单位或者建筑的所有人、使用人应当停止拆除或者施工，采取保护措施，并立即向城乡规划主管部门报告。城乡规划主管部门对符合本条例第九条规定条件的，进行重点保护建筑认定。第十三条 重点保护建筑经确定公布后，由设区的市人民政府设立重点保护建筑标志。重点保护建筑标志应当设置于醒目位置，并与建筑及其周边环境相协调，不得损坏建筑本体。任何单位和个人不得擅自设置、移动、涂改或者损毁重点保护建筑标志。重点保护建筑标志的形式和内容由省建设行政主管部门统一确定。第十四条 重点保护建筑根据其历史、科学和艺术价值以及完好程度，按照下列规定实施分类保护：（一）一类重点保护建筑，不得改变建筑的立面、结构体系、平面布局和内部装饰；（二）二类重点保护建筑，不得改变建筑的立面、结构体系、基本平面布局和有特色的内部装饰；（三）三类重点保护建筑，不得改变建筑的立面和结构体系；（四）四类重点保护建筑，不得改变建筑的主要立面。重点保护建筑保护类别的具体标准由省建设行政主管部门另行制定。第十五条 重点保护建筑按照下列规定确定保护管理责任人：（一）重点保护建筑为私有的，所有人为保护管理责任人；（二）重点保护建筑为非私有的，使用人为保护管理责任人；作为民居使用的，管理单位为第一保护管理责任人，使用人为第二保护管理责任人；管理单位不明确的，由所在地设区的市、县（市）人民政府确定。第十六条 设区的市、县（市）房产管理行政主管部门应当将重点保护建筑的具体保护类别书面告知保护管理责任人，并与其签订责任书，明确其应当承担的保护义务。重点保护建筑出租的，应当在出租合同中对保护义务的承担作出明确约定；重点保护建筑转让的，应当在转让合同中明示受让人须承担的保护义务。保护管理责任人变更时，应当到设区的市、县（市）房产管理行政主管部门办理保护管理责任转移手续。第十七条 设区的市、县（市）城乡规划主管部门应当划定重点保护建筑的保护范围和建设控制地带。在重点保护建筑保护范围内，除因保护需要必须建设的附属设施外，不得进行工程建设。在重点保护建筑建设控制地带内的新建、改建、扩建工程，不得破坏重点保护建筑原有的环境和风貌，不得影响其正常使用。第十八条 对重点保护建筑建设控制地带内的新建、改建、扩建工程，设区的市、县（市）城乡规划主管部门应当在审批前进行公示，征求社会意见。第十九条 县级以上人民政府对已经确定公布的重点保护建筑，应当每年定期发放保护补助费。设区的市、县（市）房产管理行政主管部门督促和指导重点保护建筑的修缮、保养。保护管理责任人应当按照保护类别要求，对重点保护建筑进行修缮、保养。重点保护建筑的修缮应当由具有相应资质的专业设计、施工单位实施。保护管理责任人承担修缮费用确有困难的，可以申请县级以上人民政府给予修缮补贴。第二十条 在重点保护建筑上设置户外广告、门头牌匾、霓虹灯、泛光照明等外部设施的，应当符合该建筑的具体保护类别要求，不得破坏其空间环境和景观。已设置的户外广告、门头牌匾、霓虹灯、泛光照明等设施不符合重点保护建筑保护类别要求的，应当限期拆除。第二十一条 重点保护建筑的消防设施、消防通道等应当按照消防技术规范予以完善、疏通；确实无法达到消防技术标准的，设区的市、县（市）城乡规划主管部门应当会同公安部门消防机构制定相应的消防安全措施。第二十二条 重点保护建筑不得擅自迁移、拆除。确因城市基础设施建设和保护管理等特殊需要，无法实施原址保护的，应当由设区的市、县（市）城乡规划主管部门提出迁移、拆除或者复建方案，经专家委员会评审后报设区的市人民政府批准实施。迁移、拆除和复建重点保护建筑的，应当在实施过程中做好建筑的详细测绘、信息记录和档案资料保存工作，并及时报送房产管理行政主管部门和城建档案工作管理机构。第二十三条 设区的市、县（市）城乡规划主管部门应当建立重点保护建筑档案。重点保护建筑档案包括下列内容：（一）历史沿革和价值评价；（二）技术资料；（三）现状及使用情况；（四）权属变化情况；（五）修缮、装饰装修形成的文字、图纸、图片、影像等资料；（六）迁移、拆除或者异地重建的测绘、信息记录和相关资料；（七）有关地名典故、名人事迹等资料。第二十四条 鼓励、支持境内外单位和个人以各种形式投资，对重点保护建筑进行保护利用和恢复重建，发展与重点保护建筑相适应的旅游业和相关产业。鼓励重点保护建筑的保护管理责任人，利用重点保护建筑设立展馆等文化教育设施，对外开放。第三章 一般建筑保护第二十五条 本条例所称的一般建筑是指除文物、重点保护建筑之外，依照法定程序建设的城乡建筑；但不包括抢险救灾等临时性建筑。第二十六条 经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。各级人民政府及其组成部门应当根据城乡规划统筹安排各类建设活动，有序推进城镇化进程，合理确定拆迁和建设规模，充分利用既有建筑，节约社会资源。第二十七条 城乡建筑的建设、使用应当注重社会效益、经济效益和环境效益，体现地域和文化特色。对既有建筑应当充分发挥其设计功能，根据使用状况及时进行维护保养，延长使用年限，避免随意拆建。全部或者主要使用国有资金投资建设的公共建筑，未达到结构设计使用年限的不得拆除；确因城市建设需要提前拆除的，应当报经上级国有资产管理部门批准后方可依法实施。第二十八条 新建城乡建筑应当在建筑本体的适当位置设置标志说明，明确标示建筑名称、竣工时间、结构设计使用年限、设计单位、施工单位等内容。现有城乡建筑临近结构设计使用年限的，设计单位或者建筑档案保管机构应当提前六个月告知建筑所有权人或者管理人。第二十九条 城乡建筑达到结构设计使用年限或者出现下列情况的，建筑所有权人或者管理人应当委托具有相应资质的机构进行寿命评估：（一）建筑结构用途或者使用要求发生改变的；（二）建筑结构使用环境出现明显恶化的；（三）建筑结构存在较严重质量缺陷的；（四）出现影响建筑结构安全、适用性或者耐久性的材料性能劣化、构件损伤或者其他不利状态的；（五）对既有建筑结构可靠性有异议的；（六）发生火灾、地震等灾害对建筑造成损害的。城乡建筑经评估可直接使用的，可以在评估使用年限内继续使用；经评估需加固的，加固后继续使用；经评估不能继续使用的，应当停止使用或者予以拆除。第三十条 为公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的建筑，应当给予被征收人公平补偿，并严格按照法定程序拆除所征收的建筑。商业性质的开发建设，开发商应当和开发区域内的建筑所有权人平等协商，达成协议后方可进行建筑拆除，不得采取强制、胁迫等非法手段损毁他人建筑。第四章 法律责任第三十一条 违反本条例第十三条第三款规定，擅自设置、移动、涂改或者损毁重点保护建筑标志的，由设区的市、县（市）城乡规划主管部门责令限期改正，恢复原状，对单位可以处一万元以上五万元以下罚款，对个人可以处一千元以上一万元以下罚款。第三十二条 违反本条例第十九条第二款规定，保护管理责任人未按重点保护建筑保护类别要求进行修缮、保养的，由设区的市、县（市）房产管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上十万元以下罚款。第三十三条 违反本条例第二十二条规定，擅自迁移重点保护建筑的，由设区的市、县（市）城乡规划主管部门责令恢复原状，可以处该重点保护建筑重置价一倍到三倍的罚款。擅自拆除重点保护建筑的，由设区的市、县（市）城乡规划主管部门责令恢复原状，可以处该重点保护建筑重置价三倍到五倍的罚款。对擅自迁移、拆除重点保护建筑的单位或者个人，除按照本条第一款、第二款规定实施行政处罚外，设区的市、县（市）城乡规划主管部门应当给予通报批评。第三十四条 违反本条例第二十七条第二款规定，擅自拆除未达到结构设计使用年限的公共建筑的，由上级主管部门对公共建筑管理单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十五条 违反本条例第三十条规定，采取强制、胁迫等非法手段损毁他人建筑，造成他人财产、人身损害的，应当依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第三十六条 违反本条例规定的其他行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。第三十七条 国家工作人员在建筑保护监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第五章 附则第三十八条 本条例自2013年12月1日起施行。三、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发 201317号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下： 一、完善稳定房价工作责任制 认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 二、坚决抑制投机投资性购房 继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。 继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。 三、增加普通商品住房及用地供应 各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。 各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 四、加快保障性安居工程规划建设 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。 强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。 加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。 五、加强市场监管和预期管理 2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。 加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。 各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。 六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制 各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。 国务院办公厅 2013年2月26日四、西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年新建商品住房价格控制目标的通知市政办发【2013】54号为贯彻落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国办发201317号)文件精神，巩固房地产市场调控成果，进一步稳定住房价格，我市提出2013年新建商品住房价格控制目标是：按照保持住房价格基本稳定的要求，坚决抑制投资投机性购房需求，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管和预期管理，确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构要认真落实稳定住房价格工作责任，确保我市新建商品住房价格控制目标顺利实现，促进我市房地产市场平稳健康发展。 西安市人民政府办公厅 2013年3月31日 五、西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用地供应计划的通知西安市人民政府办公厅关于印发西安市2013年住宅用地供应计划的通知市政办发【2013】55号各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为贯彻落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知(国办发201317号)文件精神，巩固房地产市场调控成果，进一步稳定住房价格，我市2013年住宅用地计划供应量为13052.757亩，已分解到各区县、开发区。各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构要认真抓好住宅用地供应计划的落实，保持合理均衡的住宅用地供应规模，促进我市房地产市场平稳健康发展。 西安市人民政府办公厅 2013年3月31日六、西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知西安市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（市政办发201358号） 各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为贯彻落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）精神，稳定我市住房价格，促进房地产市场平稳健康发展，现就继续做好房地产市场调控工作通知如下：一、切实落实稳定房价工作责任（一）稳定和严格执行房地产调控。各区县人民政府、开发区管委会和市政府各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国家和省市各项房地产调控政策，切实承担起稳定房价的工作责任，确保实现年度新建商品住房价格控制目标。（二）加强监督和检查。对于执行住房限购、差别化住房信贷、税收政策不到位，住房用地供应未达标，保障性安居工程年度任务未完成，房价控制目标未实现，个人住房信息系统建设滞后的相关区县政府、开发区管委会和部门，市政府将约谈、问责其负责人。二、坚决抑制投机投资性购房（三）严格执行住房限购政策。加强和完善购房人资格审查工作，严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，责令房地产开发企业整改，暂停网上签约；对教唆、协助购房人伪造证明材料，骗取购房资格的中介机构，责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的购房人，企业与其解除购房合同，且3年内不得在本市购买住房；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、西安住房公积金管理中心要进一步落实好首套房贷款首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套房贷款首付款比例和贷款利率政策，停止第三套及以上住房贷款发放。银行业监管部门要加强对住房信贷的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，及时予以制止、纠正。（五）严格执行个人购买或转让住房差别化税收政策。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。税务部门要积极研究房屋原值核实办法。三、增加普通商品住房及用地供应（六）认真落实住房用地计划。各区县人民政府、开发区管委会和国土资源部门要按照市政府公布的住房用地供应计划，稳定、均衡、合理的推进住房用地供应，确保完成供应计划。大力推广“限房价、竞地价”方式供应普通商品住房用地。建设规划、国土资源部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，纳入出让合同。（七）加快普通商品住房供应。发展改革、国土资源、规划、建设、房管部门要建立和完善中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。四、加快保障性安居工程规划建设（八）认真落实建设任务。各区县人民政府、开发区管委会和市级各部门要全面落实2013年保障性住房建设任务，尽快落实项目用地和资金，尽早开