重庆置业消费环境互动调研报告.doc

重庆置业消费环境互动调研报告9.15日，央行突然宣布下调人民币贷款基准利率0.27个百分点;与此同时，央行还下调了中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是央行4年来首次下调贷款基准利率和中小金融机构存款准备金率。北京、上海、深圳的房价跌声一片，降价的大潮是否已蔓延到重庆？再看人才招聘中地产、金融的招聘已了无声息，地产高层的变动异常。如果市场状况下，我们的地产开发商、金融专家、人力资源专家、典型消费者的对目前的市场状况有什么看法？态度又如何？为此，康联机构 重庆康联市场研究有限公司作为本土资深专业的以房地产市场研究为主的研究策略机构，与重庆时报联手合作，9月17日至24日，对重庆开发企业、金融专家、人力资源专家和典型消费群体进行了一次专题调研活动。消费者篇样本采集：潜在置业客户（n=200）被访地点：各典型楼盘售楼处康联公司正处于消费者定量研究中，本次阶段性的报告针对潜在置业客户的近期购房计划及目的、购房需求偏好、购买力水平，以及对目前住宅水平的满意度和对未来房价走势的态度等方面做了分析。 购房时间选择 购房目的 购房承受单价 对未来房价走势预测康联分析：显著数据表明：消费者潜在的购房需求是很明显的，除开刚性置业需求的有待释放外，二次置业等柔性需求仍然比较明显。对于房价是涨？是跌？消费者的意识也只是随大市来判断，观望的程度较节前更加突出。置业消费者在本次政策的调整中感受不到明显的触动，从某种程度上讲，这是经济政策隐功能的作用，即产生了不易被人们察觉、认识到的结果。在目前的房地产市场经济中，尽管消费者是关键的决策者、市场必须对消费者的喜好有所反应，但一味期望降价等方式来决定自己置业行为的消费者并不是主流。在自身文化、家庭、价值观等背景下，人们都在寻找目前“适合自己”的房子。由于信息和知识成为人们重要的社会财富，“口碑”是消费者最为看中的。人们由“投入时间多、亲密感强”等资源相似性强的社会网络，转为了可以找到不同资源、不同信息、影响度不同的社会网络。人们看待政策也不是专听一家之言了，但群体之间的影响显得比较突出。开发商篇样本采集：胡瑛 重庆天景置业有限公司 副总经理 被访地点：学府大道69号主题：开发商如何看待当前重庆楼市内容：从去年11月开始，重庆楼市进入平淡时期。现在重庆消费者普遍认为是国家宏观调控引起的。我看法不一样：首先，国家的宏观调控措施对楼市进入平淡时期是有一定的影响，但影响是有一定范围的。国家不会遏制市场的增长和这种增长的趋势。国家的宏观调控只是让市场达到一种稳健的效果。1997年至2008年这期间以来，国家针对房地产行业出台的宏观调控和一系列的政策措施。导致的自重庆直辖以来，内地的发展，重庆楼市的迅速发展。从1997年到2008年期间，国家公布的销售面积，数额，均价等指标都有百分之六到百分之八十几的增长。仅有一年的均价指标下降了百分之零点三，这几乎可以忽略不计。因此，现在楼市面临平淡是另有原因的。从1997年至2008年这11年来，楼市的发展与重庆GDP的增长密切相关，这关系到国家对经济发展的一个预期和国民收入的增长，没有人会担心国家经济不会增长，人们更不会回到以前的苦日子。对经济增长而言，不是经济本身，而是国民对经济的预期，经济预期好的时候。国民有钱在手了，就可以用来购房，投资，消费。就有一部分人会想当老板，想创业。但是如果大家对经济的预期产生了担忧，它就会收缩，而且这样的收缩毫无道理。各大、中、小个体和企业都要进行的自我保护，这也是一种天生的本能。针对目前楼市平淡的原因，国民对国内经济走势产生担忧，美国的次贷危机，金融危机，楼市危机的影响是根本。但不要拘泥于宏观调控的措施，不要拘泥于消费者对楼市的观望态度。对于我们看不清楚的这些微观因素，就不要管它，我们应抓住这个主要原因，那就是对中国经济产生影响的是西方经济体。美国社会的金融寡头炒起的经济危机的目的就是逼迫政府救市，政府只能依靠纳税人的钱来救市，这些金融寡头不可能把世界经济搞垮，搞垮了他也无利可图了，所以这些金融寡头的目的就是刮起这样一轮经济危机，从中迅速积累财富。中国经济现在抵御风险的能力很强，包括今年雪灾，地震等自然灾害造成的影响，这也显示了我们国家的实力，我们始终是充满信心的。所以，现在根本不必担心，反而现在的希望很大。只要中国的经济不长衰，世界的经济不长衰。中国的房地产业也不会长衰。所以，现在美国的一些企业把中国当做了最好的避风港，来保护自己。比如美国的雷曼。这就相当能说明现在中国经济的实力。只要把现在这个困难时期度过，重庆楼市必然迎来一个艳阳天。保持经济增长的要素主要有三点：一 制度二 投入三 技术进步重庆经济要达到温总理所讲的稳健，持续的增长，靠着制度的变革或者技术的进步是非常缓慢的，而最便捷的方式就是国家的投入。在这方面，重庆有得天独厚的优势，国家对重庆经济体的扶持（投入）相当大。只要人们认识到这一点，人们的购房欲望起来了，购买能力起来了，那么市场就会来临。现在重庆的房地产开发商用心，用力的推广产品，也造成了热销的局面。但是相比以前，要达到同样的效果，开发商推广成本提高了，更费心费力了。量的成倍上升必须要有价的配合，这样才能达到一种平衡。国家的降息政策是为了调整消费者心理预期，是消费的一个信号，政府支持消费。但是，对于购房者的影响却不大。金融专家篇样本采集：张国强 重庆金融专家 被访地点：重庆工商大学内容：中国房地产正在成为国民经济发展新的支柱产业，近10年来我国房地产行业保持年均14%以上速度增长，房地产增加值占GDP的比重，近年来一直超过4.5%，预计到2010年，房地产增加值将占到GDP的8%。但是，进入2008年以来，伴随着自然灾害、全球粮食危机、世界石油价格上涨、美国的次贷危机，我们中国的经济发展受到严峻的考验。正如温家宝总理表示，今年是中国经济最困难的一年。那么，我们中国的地产行业也进入了发展的最困难的一年，其变化趋势的研究是一个热点。中国房地产未来趋势分析（一）中国宏观经济发展与房地产宏观调控力度趋势分析1、人民币加速升值将助推楼市。2008年的宏观环境对房地产市场仍是整体利好的：一方面，人民币加速升值加剧流动性过剩，另一方面，逐步扩大的城市基础设施建设规模加速了城市化进程。2、2007年的宏观调控的政策效力。部分政策的明显效果将在2008年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面。3、住宅市场三足鼎立趋势渐成。2008年房地产在中高端市场，二手住宅因其将与商品住宅分庭抗礼；在中低端市场，政策性住房和部分低价二手住宅将相互分流。4、商品住宅成交量随供应增加而上涨，房价涨幅将低于2007年，局部市场或有下降面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，2008年中国房地产市场成交量与价都会随之上升。但是2008年房价整体涨幅会低于2007年。5、二手房成交总量会继续保持增长2007年经历了央行加息、资金监管、网上签约等众多政策洗礼，2008年在政策盘活并进一步规范二手房市场的形势下，更多的二手房房源将形成有效供给。6、2008年土地供地计划完成将更为顺畅随着2007年12月份的一轮大规模放量，现有土地储备能够保证了未来土地二级市场的充足供应。 7、市场销售策略更加理性，加快销售确保资金链的顺畅随着银根和地根的紧缩，开发企业会加快楼盘销售速度，保证稳定的现金流。（二）中国金融市场长期与短期资本的发展趋势分析目前中国的楼市还是有投资性需求的。 投资性需求包括两个，一个是长期投资，一个是短期投资，短期投资可以叫做投机。 我国的GDP人均可支配收入保持了多年的两位数的增长；存款利率很低，投资渠道不多；抵押贷款、按揭，抵押贷款幅度保持在18%-19%之间；外汇储备2万多亿美元，人民币在资本市场不能自由兑换流通，是资金流动性过剩的最主要原因。 （三）人民消费水平提高对房地产未来趋势影响分析现在中国的楼市的需求有：主动性的需求，是改善型需求；被动性需求，主要是指拆迁；城市化进程需求，我国城市化率现在是43.9%左右，我国一年农村居民换工对城市住房形成了旺盛的需求。 目前，房地产市场主要是以二手房为主，而在15年，20年内还需要大量的新房。 2008年将是中国民生地产新一年的开始，生态文明的房地产品将大量出现，同时，中国将会出现新的土地改革。 （四）国际资本市场对中国房地产的影响趋势分析1、人民币对美元升值对房价影响分析 市场普遍预期，若美国持续降息或加息速度慢于中国，则中美之间的利差会进一步缩小，人民币升值压力加剧。2007年，人民币对美元汇率升值约6.5%，在2008年可能突破10%以上。 在人民币升值预期非常强烈的情况下，土地和房产被当作是享受人民币升值和资产价格上涨的首要标的。来自美国的房地产开发商铁狮门近日独家竞标总价逾70亿元的上海新地王。人民币持续升值会为房地产资源的投资价值上涨提供支撑；从保值的角度说，住房是未来通胀风险的对冲。 2、房地产资本市场的影响分析中国的金融体系还是由国有经济为主体，还没有真正与国际资本较量。 但是，中国的房地产市场从来是国际资本关注的，日本等在上个世纪90年代出现的泡沫是需要借鉴的。 3、资本对土地供应的影响分析：党的十七大提出：保证粮食安全是国家安全重要的保障，中国的粮食必须以自给为主，必须保证18亿亩耕地，这必然导致房地产土地供应的紧张。而目前有钱的企业都在做房地产，因此，土地问题是制约房地产价格平稳的关键。 （五）政治经济形态发展变化的影响趋势2008年的紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值以及其他未知因素，对楼市的供求、成本、购买力和预期将产生重大影响。 1、紧缩货币政策对楼市供需的影响 2008年楼市金融政策面与去年最大的不同，总量上将更严格控制信贷。而收紧信贷就是压缩投资。 2、反囤地政策对楼市的影响 与银根一同紧缩的还有地根。2008年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。 3、住房保障政策的影响 2008年将是加快住房保障的行动年。加快廉租住房建设、改进和规范经济适用房制度，目前的调控措施就是使今后房地产70%集中在保障性住房领域。我国能够应付目前国际与国内的金融压力实际上，扩大我国社会公众金融财产处置权的需求目前十分迫切，而且也非常必要。特别是在资本项目下，人民币的自由兑换。应该尊重公众或企业通过合同方式确定融入资金的权利，不要将我国公民的个体和企业在这方面的活动进行过度的监管。虽然现在全国的房地产价格正在下调，但是，在目前国民经济增长的模式中投资所占的比例还是超过了一半。而且，投资的增速过快还是给经济环境和自然环境的发展带来巨大压力，同时也不利于经济平稳有效增长。另外，目前的CPI与PPI的连续上涨，正在对我国的经济发展以及人民的生活水平带来不利的影响。而且8月份的数据表现正在考验我国。我国的内需消费正在萎缩。所以，进一步扩大内需，刺激包括房地产在内的所有消费，是我国能够成功避免这次由美国金融危机可能带来的影响的最佳手段。人力资源专家篇被访者：张怡重庆思卓企业管理咨询有限公司 市场总监 被访地点：杨家坪主题：房地产企业有什么样的人才需求内容：在目前经济环境、市场背景以及政策调控都非常不利于房地产发展的情况下，房地产企业放缓了开发进程，企业内部的组织架构也在进行相应的梳理和调整，精兵减将已成为不少企业人事变动的一大趋势。2008年，是国家加大房地产调控力度、宏观调控政策频频出台的一年。房地产业人才需求呈现连续下降趋势，根据思卓地产事业部的人才需求统计，2008年上半年招聘需求比去年同期下降25%左右，而预计下半年人才需求量将进一步下滑，需求比2007年下降30%左右。业内人士预计，在住宅地产领域，行业预期盈利水平会逐渐下降，未来5年的人才需求总量会下降，但项目负责人、专业领域的工程人员等中高级职位仍将需求旺盛。6 中高级人才依然紧缺，2008年房地产建筑行业人才行情如下：一、高级人才仍然紧缺，争夺激烈。4薪酬和机会增长最快的为五类中高级职位：一是独立操作品牌房产开发项目的总经理，他们一般需要有10年以上的房产从业经验。二是进行房产项目定位、产品定位的专业人才，如总建筑师、设计总监、设计经理等。三是项目策划、营销策划方面的中高级人才，如营销副总、营销总监、销售总监、营销部经理、销售部经理等。四是具有资本运作方面经验的人才也将受到重视，财务总监、投资经理等资本运作高手成开发商新宠。五是商业地产开发方面的中高级人才和专业人才。3 t2 k. a9 d$ v( t! 7 Z二、建筑设计、景观设计、园林等专业人才不论职位高低、经验丰富与否均需求旺盛。! o9 h5 & |1 M3 H三、项目策划、营销管理、成本控制等中高级职位需求旺盛，但初级职位竞争非常激烈。四、工程管理类人才竞争激烈，有丰富经验、良好职业道德的人才将处于优势地位。; n% m! e/ T7 K/ p4 五、没有经验的初级人才需求增长幅度下降，初级人才竞争加剧。( r0 hn w6 J% G* s6 j六、房地产从业者从自身利益考虑，跳槽欲望增强，行业内人才向行业外流动趋势增强。; J: S/ - g: B6 i, n0 E- o七、由于项目迟迟不能落实，公司解散，被动跳槽人才增长较快。- q- K6 ! F9 S八、目前在其他行业的人才想进入房产行业的机会减少，难度增大，行业外人才向房地产行业流动趋势趋缓。7 G: D8 X7 N7 |% W九、人才从受调控影响较大的一、二线城市向受调控影响较小的二、三线城市流动趋势加快。 V6 Z0 B( G2 Y7 3 l1 i0 C十、高级人才竞争加剧，通过猎头公司猎取高级人才会成为越来越多的房地产建筑行业企业的选择。$ s3 v) p( q( f; ?7 F2 * V/ U- |, R) d十一、从整体来看，房地产行业人才在行业内流动仍处于较高水平，预计为2025。& m9 h6 S; c4 y: J& p我们作为房地产企业的全面人力资源咨询机构和地产专业猎头公司，在给国内众多一线地产企业服务的同时，也感受到这些企业用人观点的变化，因此在这里，也要给业内的精英们一些建议：对于求职者来说，加强自身职业规划，提高自己的综合素质，增进自身专业能力，保持良好的职业操守，才是真正的立足之本，生存之道。康联简析：房地产行业的发展仍然离不开六个要素：需求、采购（材料、人才）、技术、成本、商业模式、资金；目前