武汉市武昌区某房地产抵押估价报告.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：武昌区武珞路*房地产价格评估委 托 方：*估 价 方：武汉*房地产评估有限责任公司估 价 人 员：*、*估价作业日期：二八年十月三十日至二九年二月九日估价报告编号：鄂*估字2009第 号武汉*房地产评估有限责任公司目 录一、致委托估价方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、变现能力分析和风险提示五、估价结果报告六、附件 1 -一、致 委 托 方 函Error! Reference source not found.：我公司于2008年10月30日接受您委托，对位于武昌区武珞路的房地产（包括土地及地上房产，土地分摊面积合计为31.2平方米，总建筑面积合计为471.81平方米）进行价格评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。评估人员于2008年10月30日对现场进行勘查，在此基础上，根据房地产估价规范、房地产抵押指导意见、有关政策、法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定委托估价房地产在估价时点2008年10月30日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的未设立法定优先受偿权利下的房地产抵押价值为：市场总价：302.05万元，大写金额：人民币叁佰零贰万零伍佰元整市场单价：RMB 6402元/平方米，大写金额：人民币每平方米陆仟肆佰零贰元。 具体明细如下：房号建筑面积（）分摊土地面积（）单价（元/）总价（万元）9号108.947.2640269.7410、11号256.91 16.996402164.4712号105.967.01640267.84总计471.8131.2302.05302.05 武汉*房地产评估有限责任公司 法定代表人： 二九年二月九日19 二、估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告书中的估价人员对估价对象进行了实地查勘。6、没有估价机构之外的人员对本报告提供了重要专业帮助。7、如委托方以隐瞒，欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。8、参加本次估价的注册房地产估价师签名：注册房地产估价师 注册证书编号 签 章* 4220060035 * 4220060036 三、估价的假设和限制条件（一）估价前提和假设1、本次估价对象房屋所有权证证载用途为办公用房，国有土地使用证证载用途为商服用地，实际用途为办公用房，根据合法原则，本报告按房屋所有权证证载用途进行评估，即作为办公用途持续使用为假设前提。2、本报告在评估该物业权益时，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。即Error! Reference source not found.拥有估价对象房地产完全产权为前提进行评估。3、估价对象建筑结构由估价人员经现场查勘确定，并未进行结构性测试，其准确性待有关部门认定。4、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象权属、面积以委托方提供的估价对象的房屋所有权证（武房权证昌字第200414370号、武房权证昌字第200314466号、武房权证昌字第200414372号）和国有土地使用证（武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号）上注明的情况为准，即估价对象的总建筑面积合计为471.81平方米，土地分摊面积合计为31.2平方米，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。（最终的面积应以产权部门核实为准，如有变动，则评估值需做相应调整。）7、委托方提供的估价对象资料有部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。8、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款）。至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。9、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。（二）估价限制条件1、本次评估委托方提供以下资料：委托方应对提供资料的真实性、合法性、完整性及准确性负责。估价机构仅对委估对象的抵押价值发表专业意见。2、根据委托方提供的国有土地使用证（武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号） ，估价对象所在地块F10230011-1-33、F10230011-1-35、F10230011-1-34的土地取得方式为出让，终止日期为2043年1月7日，即至估价时点土地剩余使用年限为34.19年，本评估报告已考虑该因素对估价对象房地产价值的影响。3、本报告估价结果已包含估价对象二次装修及与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。4、本报告估价结果已包含估价对象国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。5、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，本次估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不适于任何其他用途和估价目的，若改变估价目的，则需另行估价。6、本报告结果是对估价对象于估价时点于估价范围内的房地产抵押价值，没有考虑快速变现、税费转嫁以及设定他项权利、产权变更相关费用，也未考虑估价时点之后国家宏观经济政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。7、本估价报告书仅供房地产主管部门、委托方及贷款银行使用，非为法律规定的情况，未经估价机构同意，不得向委托方及本次估价目的下的报告使用者以外的单位和个人提供，报告的部分或全部内容不得发表于任何公开媒体之上。8、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）9、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。10、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。11、本报告的最终解释权由本评估机构所有。四、变现能力分析及风险提示（一）变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象的变现能力分析如下：1、估价对象用途为办公，能较普遍的使用，通用性、独立使用性较强，可以分割转让使用。2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。 （二）风险提示1、估价对象用途为办公，本次评估已考虑前期工程费、基础设施配套费、建安造价、管理费、利润、利息、其价值较为符合市场行情。2、目前武汉市房地产市场状况平稳，预计未来一年内办公用房房价保持平稳。3、若估价对象贷款期限较长，考虑到估价对象在抵押贷款期限内房地产市场可能发生的变化，建议贷款人在本报告书出具一年后适时对抵押房地产价值变化状况进行再评估，以控制贷款风险。4、报告所称“抵押价值”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解估价对象相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。5、此外，鉴于目前金融机构贷款风险管理办法等规定涉及抵押物变现价值的计算，并考虑到报告使用人按其内部规定将自行判断将来可能的变现损失，为避免造成重复扣减，故本次估价结果未扣除未来可能的变现费用，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。6、根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受到以下几个方面的影响或限制：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。四、房地产估价结果报告(一)委托方委托方：Error! Reference source not found.(二)估价方估价机构：武汉*房地产评估有限责任公司法定代表人：*单位地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼资格证书编号：鄂建房估证字第116号资格等级：叁级联系电话：传 真：(三)估价对象1、估价对象市场背景状况武汉市是湖北省会，华中地区最大城市。它位于中国腹地的中心、湖北东部、长江与汉江交汇处。地理位置为东经11341-11505，北纬2958-3122，位于长江中游，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里。武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。武汉市国土面积8467.6平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，市区建成面积242平方公里。世界第三大河流长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。目前全市辖内有7个城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山），6个郊区（蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲），共13个区。武汉市总人口为831.26万（包括外来常住人口）。家庭规模缩小。全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占总人口的89.64%，平均家庭户规模为3.15人。武汉市属于北亚热带湿润季风性气候。雨量充沛、日照充足，无霜期长，四季分明。年平均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时2100小时，年降水量1150毫米1450毫米；降雨集中在每年68月。长年主导风向为东北风，平均风力为2.3级。武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。按照全国地震区划，该市位于基本烈度6度区，建筑物抗震烈度按部颁标准7度设防。就本地地质特点而言，武汉发生破坏性地震的可能性很小。其地貌属于鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、北部低山林立。武汉市是全国重点防洪城市，1980年以来，武汉关水位超过27米平均每2年一次。2008年上半年，武汉市完成住宅开发投资168.85亿元，同比增长22.4%，住宅开发投资占房地产开发投资的72.1%，在住宅开发投资中，90平方米以下的住宅完成投资26.35亿元，增长26.9%，90平方米以下住宅完成投资占全部住宅投资的比重为15.6%,同比提高0.5个百分点，经济适用住房完成投资14.79亿元，增长33.6%，占住宅开发投资的8.8%，同比提高0.8个百分点。写字楼和商铺用房同比下降了12.3%和21.9%。2008年上半年，武汉市商品房销售面积为370.88万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积下降22.1%。商品房销售总额为172.56亿元，同比下降5.3%。截至6月底，武汉市商品房空置面积为121.05万平方米，同比增长53.5%，其中空置3年以下的为65.25万平后方米，同比增长55.3%，占全部空置面积的53.9%，空置商品住宅69.09万平方米，同比增长40.7%，占全部空置房的57.1%。2008年上半年，武汉市房地产开发施工面积2649.96万平方米，同比增长16.25%,其中，住宅施工面积2258.70万平方米，同比增长25.1%。新开工面积715.47万平方米，同比增长16%。其中，住宅新开工面积621.39万平方米，同比增长16%。竣工房屋面积254.64万平方米，增长34.6%，其中竣工住宅233.19万平方米，增长45.2%。2008年上半年，全市各区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为武昌中心区，平均价格为7201.59元/平方米，其次是汉口中心区，平均价格为7198.35元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4539.18元/平方米。2、估价对象区位状况 武昌区位于武汉市南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，武昌区的辖区总面积8122平方公里,内含14个行政街道 194个社区居委会 常住人口97万 加上流动人口共约110万,人均可支配收入过万元.武汉市被国家授予的6个4A级风景区有5个在武昌区.黄鹤楼,距今已有1700余年的历史,佛教胜地宝通禅寺始建于南北朝时期 ,已2000余年的历史.武昌区是历史文化名城,有着丰富的文化底蕴,现为中共湖北省委湖北省政府所在地,是全省的政治、经济、文化、信息中心,拥有200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此形成了武汉市江北核心区。2008年武昌临江大道、和平大道成片开发改造工程也开始实施，对临江大道至沙湖边约3平方公里的范围进行全面拆迁改造，拆迁面积为112万平方米，规划形成临江商务中心区和休闲观江景区。2008年上半年武昌区新房成交均价为6824.39元/平方米，较去年同期上涨2338.16元/平方米，涨幅为52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，较去年同期下降58.90%。估价对象位于武昌区武珞路628号。武珞路西起阅马场，经过中南商圈，东至街道口，是武昌最大主干道中的一段。沿线拥有众多名胜古迹，黄鹤楼、首义广场、长春观、宝通寺都是武汉著名旅游景点。正因为其连通武汉三镇，是武汉最早的主干道之一。中南路商圈是武昌的重要商圈之一，它占据了武昌主要干道武珞路和中南路，区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府和事业单位，是武昌重要的政治、金融、商业中心。根据规划，周边发展分为“二区五片”，将形成各具特色相互支持的功能组团，以武珞路为主干，定位于重点建设高档写字楼群，引进公司总部、研发机构、销售服务机构，形成商务中心。3、估价对象权属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所有权和土地使用权为Error! Reference source not found.。（2）房地产权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证昌字第200414370号、武房权证昌字第200314466号、武房权证昌字第200414372号）所载：房屋所有权人：Error! Reference source not found.；房屋坐落：武昌区武珞路；具体情况详见下表：表1 估价对象登记状况一览表房号结构层数建筑面积（平方米）产别设计用途建成日期成新率9钢混一等22/31108.94私产办公1996年80%10钢混一等22/31150.95私产办公1996年80%11钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%12钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%合计471.81根据估价委托方提供的估价对象所在地块F10230011-1-33、F10230011-1-35、F10230011-1-34的国有土地使用证，估价对象土地使用者为Error! Reference source not found.；土地证号：武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号；土地用途：商服用地；地号：F10230011-1-33、F10230011-1-35、F10230011-1-34；图号：466；国有建设用地使用权类型：出让；终止日期：2043年1月7日；土地使用权面积：合计为 31.2平方米。（3）房地产权利状况根据委估方提供的资料记载，房屋所有权人及土地使用者均为Error! Reference source not found.，不存在共有权人、抵押、租赁等情况。4、估价对象实体状况（1）估价对象界定估价对象为武昌区武珞路的房地产，包括总建筑面积合计为471.81平方米的房屋和土地分摊面积合计为31.2平方米的出让国有土地使用权。（2）建筑物实体状况估价对象位于武昌区武珞路，总建筑面积合计为471.81平方米，土地分摊面积合计为31.2平方米。具体情况见下表：表2 估价对象建筑实体状况一览表房号结构层数建筑面积（平方米）产别设计用途建成日期成新率9钢混一等22/31108.94私产办公1996年80%10钢混一等22/31150.95私产办公1996年80%11钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%12钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%合计471.81外墙为面砖，内墙为白色乳胶漆，地面部分铺设地砖，大门为对开自动玻璃门。（3）土地实体状况宗地形状：形状较规则（详见宗地图所示）。四至：东面临街道口侧路，南面为停车场，西面临门面房，北面临珞瑜路。地势：平坦，地质状况一般。委估对象已达到宗地红线内外“六通”（通路、通电、供水、排水、通气、通讯）及宗地红线内“土地平整”。通路：东面临街道口侧路，北面临武珞路；通电：由市供电局供应；供水：由市政供水管接入；排水：排水状况一般；通讯：接中国电信通气：接市政天然气；场地：场地平整。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点本次估价的估价时点为二八年十月三十日。（六）价值定义本报告所确定的抵押价值为估价对象抵押房地产在估价时点满足各项假设限制条件下的房地产市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据1、法律依据（1）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；（2）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；（3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第74号）；（4）中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）（5）城市房地产抵押管理办法（建设部令第98号）（6）房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）（7）建设部、国土资源部、财政部以及湖北省、武汉市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件。2、技术规范依据（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 50291-1999）；（2）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）；3、委托方提供的资料（1）房屋所有权证（武房权证昌字第200414370号、武房权证昌字第200314466号、武房权证昌字第200414372号）复印件（2）国有土地使用证（武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号复印件；（3）委托方提供的其他资料。4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。（八）估价原则1、合法原则即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 2、最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。 3、替代原则 市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产估价中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。 4、估价时点原则 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。（九）估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。A、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。采用公式： 交易情况 交易日期 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V 式中：V收益价格（元，元/M2） Ai年净收益（元，元/M2）R报酬率（%）n房地产的收益期限（年）方法选择依据及主要计算过程如下：1、根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”， 估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。2、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益还原法进行评估。 （十）估价结果受委托方委托，我公司对位于武昌区武珞路房地产进行了评估。估价人员在现场勘察的基础上，根据房地产估价规范、房地产抵押指导意见，有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和本次估价目的，根据以上分析测算，确定估价对象在2008年10月30日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产抵押价格为：市场总价：302.05万元，大写金额：人民币叁佰零贰万零伍佰元整市场单价：RMB 6402元/平方米，大写金额：人民币每平方米陆仟肆佰零贰元。 具体明细如下：房号建筑面积（）分摊土地面积（）单价（元/）总价（万元）9号108.947.2640269.7410、11号256.91 16.996402164.4712号105.967.01640267.84总计471.8131.2302.05302.05（十一）估价人员注册房地产估价师 注册证书编号 签 章* 4220060035 * 4220060036 （十二）估价作业日期二八年十月三十日至二九年二月九日（十三）估价报告的有效期本估价报告书的有效期自报告提交之日起为一年。即从二九年二月九日至二一二月八日止。五、附 件1、委估房地产位置示意图；2、委估房地产现状照片；3、房屋所有权证（武房权证昌字第200414370号、武房权证昌字第200314466号、武房权证昌字第200414372号）复印件；4、国有土地使用证（武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号）复印件；6、估价机构营业执照；7、估价机构执业资格证书；8、估价师执业资格证书。房地产估价技术报告估价项目名称：武昌区武珞路房地产价格评估委 托 方：Error! Reference source not found.估 价 方：武汉*房地产评估有限责任公司估 价 人 员：*、*估价作业日期： 二八年十月三十日至二九年二月九日估价报告编号：鄂*估字2009第 号估价技术报告编号：鄂*估技字2009第 号武汉*房地产评估有限责任公司 目 录一、个别因素分析二、区域因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法选用六、估价测算过程七、估价结果确定一、个别因素分析（一）估价对象界定估价对象为武昌区武珞路的房地产，包括总建筑面积合计为471.81平方米的房屋和土地分摊面积合计为31.2平方米的出让国有土地使用权。（二）建筑物实体状况分析估价对象位于武昌区武珞路，总建筑面积合计为471.81平方米，土地分摊面积合计为31.2平方米。具体情况见下表： 表1 估价对象建筑实体状况一览表房号结构层数建筑面积（平方米）产别设计用途建成日期成新率9钢混一等22/31108.94私产办公1996年80%10钢混一等22/31150.95私产办公1996年80%11钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%12钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%合计471.81外墙为面砖，内墙为白色乳胶漆，地面部分铺设地砖，大门为对开自动玻璃门。（三）土地实体状况分析宗地形状：形状较规则（详见宗地图所示）。四至：东面临街道口侧路，南面为停车场，西面临门面房，北面临珞瑜路。地势：平坦，地质状况一般。委估对象已达到宗地红线内外“六通”（通路、通电、供水、排水、通气、通讯）及宗地红线内“土地平整”。通路：东面临街道口侧路，北面临武珞路；通电：由市供电局供应；供水：由市政供水管接入；排水：排水状况一般；通讯：接中国电信通气：接市政天然气；场地：场地平整 （四）估价对象权属状况（1）产权人介绍估价对象的房屋所有权和土地使用权为Error! Reference source not found.。（2）房地产权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证昌字第200414370号、武房权证昌字第200314466号、武房权证昌字第200414372号）所载：房屋所有权人：Error! Reference source not found.；房屋坐落：武昌区武珞路；具体情况详见下表：表2 估价对象登记状况一览表房号结构层数建筑面积（平方米）产别设计用途建成日期成新率9钢混一等22/31108.94私产办公1996年80%10钢混一等22/31150.95私产办公1996年80%11钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%12钢混一等22/31105.96私产办公1996年80%合计471.81根据估价委托方提供的估价对象所在地块F10230011-1-33、F10230011-1-35、F10230011-1-34的国有土地使用证，估价对象土地使用者为Error! Reference source not found.；土地证号：武昌国用（商2004）第10227号、武昌国用（商2003）第08751号、武昌国用（商2004）第10228号；土地用途：商服用地；地号：F10230011-1-33、F10230011-1-35、F10230011-1-34；图号：466；国有建设用地使用权类型：出让；终止日期：2043年1月7日；土地使用权面积：合计为 31.2平方米。（3）房地产权利状况根据委估方提供的资料记载，房屋所有权人及土地使用者均为Error! Reference source not found.，不存在共有权人、抵押、租赁等情况。二、区域因素分析武昌区位于武汉市南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，武昌区的辖区总面积8122平方公里,内含14个行政街道 194个社区居委会 常住人口97万 加上流动人口共约110万,人均可支配收入过万元.武汉市被国家授予的6个4A级风景区有5个在武昌区.黄鹤楼,距今已有1700余年的历史,佛教胜地宝通禅寺始建于南北朝时期 ,已2000余年的历史.武昌区是历史文化名城,有着丰富的文化底蕴,现为中共湖北省委湖北省政府所在地,是全省的政治、经济、文化、信息中心,拥有200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此形成了武汉市江北核心区。2008年武昌临江大道、和平大道成片开发改造工程也开始实施，对临江大道至沙湖边约3平方公里的范围进行全面拆迁改造，拆迁面积为112万平方米，规划形成临江商务中心区和休闲观江景区。2008年上半年武昌区新房成交均价为6824.39元/平方米，较去年同期上涨2338.16元/平方米，涨幅为52.12%。其中商品房住宅共成交3305套，较去年同期下降58.90%。估价对象位于武昌区武珞路628号。武珞路西起阅马场，经过中南商圈，东至街道口，是武昌最大主干道中的一段。沿线拥有众多名胜古迹，黄鹤楼、首义广场、长春观、宝通寺都是武汉著名旅游景点。正因为其连通武汉三镇，是武汉最早的主干道之一。中南路商圈是武昌的重要商圈之一，它占据了武昌主要干道武珞路和中南路，区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府和事业单位，是武昌重要的政治、金融、商业中心。根据规划，周边发展分为“二区五片”，将形成各具特色相互支持的功能组团，以武珞路为主干，定位于重点建设高档写字楼群，引进公司总部、研发机构、销售服务机构，形成商务中心。三、市场背景分析武汉市是湖北省会，华中地区最大城市。它位于中国腹地的中心、湖北东部、长江与汉江交汇处。地理位置为东经11341-11505，北纬2958-3122，位于长江中游，东西最大横距134公里，南北最大纵距155公里。武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。武汉市国土面积8467.6平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，市区建成面积242平方公里。世界第三大河流长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局。目前全市辖内有7个城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山），6个郊区（蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲），共13个区。武汉市总人口为831.26万（包括外来常住人口）。家庭规模缩小。全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占总人口的89.64%，平均家庭户规模为3.15人。武汉市属于北亚热带湿润季风性气候。雨量充沛、日照充足，无霜期长，四季分明。年平均气温15.8-17.5，年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时2100小时，年降水量1150毫米1450毫米；降雨集中在每年68月。长年主导风向为东北风，平均风力为2.3级。武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。按照全国地震区划，该市位于基本烈度6度区，建筑物抗震烈度按部颁标准7度设防。就本地地质特点而言，武汉发生破坏性地震的可能性很小。其地貌属于鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平，南北丘陵、北部低山林立。武汉市是全国重点防洪城市，1980年以来，武汉关水位超过27米平均每2年一次。2008年上半年，武汉市完成住宅开发投资168.85亿元，同比增长22.4%，住宅开发投资占房地产开发投资的72.1%，在住宅开发投资中，90平方米以下的住宅完成投资26.35亿元，增长26.9%，90平方米以下住宅完成投资占全部住宅投资的比重为15.6%,同比提高0.5个百分点，经济适用住房完成投资14.79亿元，增长33.6%，占住宅开发投资的8.8%，同比提高0.8个百分点。写字楼和商铺用房同比下降了12.3%和21.9%。2008年上半年，武汉市商品房销售面积为370.88万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积下降22.1%。商品房销售总额为172.56亿元，同比下降5.3%。截至6月底，武汉市商品房空置面积为121.05万平方米，同比增长53.5%，其中空置3年以下的为65.25万平后方米，同比增长55.3%，占全部空置面积的53.9%，空置商品住宅69.09万平方米，同比增长40.7%，占全部空置房的57.1%。2008年上半年，武汉市房地产开发施工面积2649.96万平方米，同比增长16.25%,其中，住宅施工面积2258.70万平方米，同比增长25.1%。新开工面积715.47万平方米，同比增长16%。其中，住宅新开工面积621.39万平方米，同比增长16%。竣工房屋面积254.64万平方米，增长34.6%，其中竣工住宅233.19万平方米，增长45.2%。2008年上半年，全市各区域的价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为武昌中心区，平均价格为7201.59元/平方米，其次是汉口中心区，平均价格为7198.35元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4539.18元/平方米。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。1、本次估价对象房屋所有权证证载用途为办公用房，国有土地使用证证载用途为商服用地，实际用途为办公用房，根据合法原则，本报告按房屋所有权证证载用途进行评估，即作为办公用途持续使用为假设前提。2、根据房地产估价规范中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。则估价对象作为办公用途符合最高最佳使用原则，故本报告按办公用途进行评估。五、估价方法的选用根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。A、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。采用公式： 交易情况 交易日期 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V 式中：V收益价格（元，元/M2） Ai年净收益（元，元/M2）R报酬率（%）n房地产的收益期限（年）方法选择依据及主要计算过程如下：1、根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”， 估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。2、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象系收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益还原法进行评估。 六、估价测算过程一、采用市场比较法评估、基本原理市场法的基本原理是，根据替代原则，将估