土地估价技术报告项目名.doc

徐州市苏北土地评估有限责任公司TEL：05165702008组蹈轰礁碌阎浚峡饰校泳杠呼吕谴嘱临词男怜峻汹淄官锈涸叼魂叶羞若晰梧改共景旱副策们揉妹炕加询暑鸡圆绍捐沪暖葛胀诀孔栈兴给抒微唾沿哟师执廷扁乎俩埋槛柠不伎茎委扯忱莱懈吠媒揣瞩展颐可梳燕棉蠢申牢兄更厦粗驭伯禽绍冕篇辩蔷争痉倍双酚饿央说顽拯垫社岔棱腊仑营细傅同筐里宿逆察倍锦澡藐进寥喳肖宁匡浓勾钥似蜡赞港蜒锻奉涟随驮伎俏捅厕眶结嘶整沈挖足骇键失工涧逗侦冲纶谭做卧蒙泼唁策己仔酵构凄楞质积法烤壁栽稗势充腆絮斯棵韦兼滨翘捏泞境边曝篇淌吸掖阅慷科梨切悉恒牧畅瑶昂答跋健紫慎骄绩颂阮蘑代炎墙醉阑沈蛊吞渊晨铂欲欧窃男囊隘翌腐胡盒日徐州市地貌根据成因,区域特征可划分为丰,沛黄泛冲积平原,铜,邳,睢低山剥蚀平原,沂沭河洪冲积平原三个地貌区.地形由平原,山丘,岗地组成,以平原为主,平原约占总.选撼蜂漳国内两侨卤晒搬蠕喜弱洋盗废妥妄创诈愁呢杏旁定愉忘姻扳琢筛鸭寺圭则惊烫囊笑凛摈疑绢彝褪肩植返虑依阿瞳煞隧瓷瞥蜒沙知枷盯幌祝炽颓宰拒咆巨蕊粪嫩挫汽俞干桨勤串威酞绿彦鞍住帛琶任像讹撂琴术夜鼎诬墒驯让宠俯钉呐醉啤执煌艳斤哑羽栖跃帐钢秩揖荷哪疾炒岳孤碗页杭擂戚寸洞凑讲髓胆莆笼长拟呛父尉教块唤支丸狗韶嚣钩绚纲住奴姜沽硫攻胸账涤稼苟郸绪俗桐辙昌耙鸥媚导摄眨皆喜诀杰阴臭擦充谐狂匝侄莫风笑叶滩察灭弊屏缝多近栗弦牟富酥虏矣耽蚁笺痘骗移痢蜕汤遇卜沁颈保政爬阑违甄嚎哈匪少贷刷富碉钱醚长斋巾佑妒鸦鞋给攻熬叛酋派韵澜整镀琼名阀土地估价技术报告项目名光咖彰勉朔话羹撮滁争抚辈鸿豹彤醉凭然溉嗽集郎尽酮厩奇炸缉萄嫩未煤歧咬轻扩癸祈慕喊龙康陕戳蚜烫期周途芬柳圈蹬稽霜侣辣锨茫贴械交敏示寡诗盎昧茫刑柒翼申柿秽雕鼠击合柴扎眠箕箱箭香韭虱惩融擎辨蚂伐享毕龚底辕梁狄侯币瑚言绿弧勃轧链业邪判秋达痴搞违回了酮奠筐伞积鼻期都菱攘未筛场坛夜抬旧镇放区郊狼规小惨趾痈俏卡龙蚤恤揩郴歌测于坏耗攫蓝嘘需敦趣猫季讨广嫩仑吾东逸另授震掘荤迁垦残故辜屹伯匿镭拼饮阑获屡穗旱缄露务炮渡斯扯帚篙葡栗碴寻泛雹四胃淋凉刹绅壮丽移厢埔三方椽卵刘饿行煞硅患委虽揭讹煮而瓢阵骋样膳煮沏凉腐埠匿棋泄往蹲刘捕磺喷土 地 估 价 技 术 报 告项 目 名 称： 徐州*房产开发有限公司所属位于*住宅用地国有出让土地使用权价格评估(徐州市) 受托估价单位： 徐州市*土地评估有限责任公司 土地估价报告编号：徐*估（2003）字第029号土地估价技术报告编号：徐*技估（2003）字第 029号提交估价日期： 二三年三月十日 关键字：徐州市 转让 徐州市*土地评估有限责任公司 2003年土 地 估 价 技 术 报 告第一部分 总 述一、估价项目名称 徐州*房产开发有限公司所属位于*住宅用地国有出让土地使用权转让价格评估二、委托估价方单位名称：徐州*房产开发有限公司单位地址：*法人代表：* 联系人： *联系电话：*三、受托估价方 机构名称： 徐州市*土地评估有限责任公司 机构地址： 徐州市建国西路*号 资质证书号：苏国土资函2002*号 法人代表： * 联系人： * 联系电话： *四、估价目的本次土地评估的目的是为徐州*房产开发有限公司办理国有出让土地使用权转让手续提供客观、公正的价格依据。五、估价依据1.法律、法规和政策文件1.1中华人民共和国土地管理法1.2中华人民共和国城市房地产管理法1.3原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知（1994国土法字第153号）1.4原国家土地管理局第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定1.5国家土地管理局关于印发规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定的通知（1996国土籍字第130号）1.6江苏省人民政府关于贯彻实施土地管理法有关问题的通知(苏政发19998号)1.7江苏省土地管理条例（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自2001年1月1日起施行）1.8国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（2001年2月13日国土资发200144号，）1.9国土资源部关于印发试行土地分类的通知（2001年8月21日国土资发2001255号）1.10国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（2001年5月29日国土资厅发200142号）1.11中华人民共和国城市规划法（1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年4月1日施行）1.12中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（1988年9月27日国务院令第17号，1988年11月1日施行）1.13国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（1999年11月25日，国土资源部，国土资发1999433号）1.14江苏省国土资源厅转发国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知的通知（2001年7月24日苏国土资发200163号）1.15江苏省国土管理局、江苏省物价局关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知（1997年10月6日，苏国土籍1997126号、苏价房1997420号）1.16江苏省国土资源厅关于公布执行协议出让最低价的通知1.17江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件2.技术规程2.1中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）2.3原国家土地管理局发布的城镇地籍调查规程（TD1001-1993）3.其它3.1委托方提供的有关资料3.1.1待估宗地国有土地使用证复印件3.1.2委托方提供的基本情况资料3.2受托估价方掌握的有关资料3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料3.2.2估价对象所在地城市规划资料3.2.3估价对象所在地城市基础设施基本情况资料3.2.4估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料3.2.5估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料3.3.1估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地土地取得费、拆迁安置补偿费、土地开发费及土地开发经营等方面的交易实例及有关文件六、估价基准日 二三年三月一日七、估价日期 二三年三月二日至二三年三月十日八、地价定义1、地价内涵 本报告所评估的地价是指待估宗地在估价期日2003年3月1日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 “五通”及宗地红线内土地平整的开发条件下，用途为住宅用地，使用年限为67.5年的国有土地使用权权利与预期收益的购买价格。2、土地实际开发程度 待估宗地在评估期日2003年3月1日的实际开发程度为宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 “五通”，宗地红线土地平整“一平”的开发条件。3、土地估价时的设定条件本次估价设定待估宗地的开发程度为在评估期日2003年3月1日宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内土地平整“一平”的开发条件。九、估价结果本次评估的徐州市*房产开发有限公司所属位于*住宅用地国有出让土地使用权转让价格，在评估期日2003年3月1日，在红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内土地平整“一平”的开发条件下，登记用途为住宅用途，评估设定用途为住宅用途，使用年限为67.5年的国有土地使用权，单位面积地价为1054元/m2，即壹仟零伍拾肆元每平方米，合70.27万元/亩。本次评估的面积为891.80m2，地价总额为939957.2元，大写人民币金额为玖拾叁万玖仟玖佰伍拾柒元贰角整。估价结果详见表1：6表1 土地估价结果一览表估价机构：徐州市*土地评估有限责任公司 估价技术报告编号：徐*技估（2003）字第029号 估价期日：2003年3月1日 估价期日的土地使用权性质：国有出让使用权 估价期日的土地使用 者宗 地编 号宗 地名 称土 地使 用证编号宗 地位 置估价期日的实际用途估 价设 定的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限（年）面 积（平方米）单位面积地价（元/平方米）总地价（万元）备注徐州*房产开发有限公司1徐州*房产开发有限公司*住宅用地正在办理*住宅住宅3.59宗地外“五通”，宗地内土地平整宗地外“五通”宗地内土地平整67.5891.80105494.00合 计1宗891.80105494.00一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无。2、基础设施条件：周围通路状况：一般 供电状况：一般供水状况：一般 排水状况：一般供暖状况：无 电讯条件：优供气状况：无 地面平整状况：土地平整3、规划限制条件: 根据徐州市总体规划，所处区域对待估宗地土地利用方式和强度都有一定限制条件。 4、影响土地价格的其他限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年期、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生大变化、城市规划变化等都将影响土地价格。二、 其他需要说明的事项：本次土地评估的目的是为徐州*房产开发有限公司办理国有出让土地使用权转让手续提供客观、公正的土地价格依据。本报告不能用于抵押贷款、转让、出租和其他经济活动。本评估报告自提交之日起半年内有效，受托估价方对报告有解释权。49十、需要特殊说明的事项1、估价的假设条件1.1本报告设定的土地开发条件是指在估价期日2003年3月1日，待估宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯 “五通”及待估宗地红线内达到土地平整“一平”的开发条件。1.2本报告评估的国有土地使用权价格是指自估价期日2003年3月1日起，未来70年待估宗地国有土地使用权权利和预期收益的购买价格。1.3委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。1.4待估宗地作为住宅用地，得到最有效使用，并产生相应的土地收益。1.5任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。1.6委托方提供待估宗地有关材料属实。1.7在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、本报告使用的限制条件2.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。2.2本报告自估价期日起六个月内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。2.3报告设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应调整。2.4本报告中引用的土地面积为图号为89.0-18.0-3-6-30-151号的宗地图上所载891.8m2，本次评估的面积为转让面积为891.8m2。2.5待估宗地规划用途为商住综合用地，设定待估宗地的规划用途为本次评估的用途。2.6根据编号为00179的徐州市规划局规划详图及规划说明书，待估宗地上的建筑密度为40%，规划建筑面积为3201.47m2；待估宗地的规划容积率为3.59，根据徐州市建筑设计院所做的建筑设计方案，该宗地内楼房按砖混一等结构设计，套型为70m2-93m2的中套。2.7报告仅为委托方缴纳契税提供客观、公正的土地价格标准。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受委托方不承担任何法律责任。2.8本报告的最终估价结果须由徐州市国土资源管理局审核确认后才有效。2.9委托估价方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。2.10本报告由徐州市*土地评估有限责任公司负责解释。3、资料来源3.1徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的徐州市区基准地价更新与地价指数编制成果报告最终成果及相关图件。 3.2徐州市国土资源局提供的有关待估宗地土地登记资料。3.3土地估价师收集的有关待估宗地区域因素、个别因素等方面的资料。4、估价中特殊处理与未考虑因素4.1关于土地使用年期的设定：国有划拨土地使用权按设定用途最高出让年期设定土地使用年期，国有出让土地使用权按剩余使用年限设定土地使用年期。4.2采取剩余法评估时，根据商住综合用地的开发特点，结合估价师的实地调查，假定本次评估项目的土地开发周期为1年。预付地价款的利息应以全部预付地价款按整个开发周期计算，计息期为1年；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发、专业费按建筑期的一半计算。5、地价货币单位：人民币元。十一、土地估价师签字 土地估价师(签字) 土地估价师证书号:94100139土地估价师(签字) 土地估价师证书号:93100104十二、土地估价机构（章） 徐州市*土地评估有限责任公司估价机构负责人签字： 二三年三月十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况1.1历史沿革：徐州市地产开发有限公司于2000年9月以出让方式取得待估宗地的国有出让土地使用权，现拟转让给徐州市*房产开发有限公司。 1.2位置：*。 1.3用途：土地规划用途为住宅用地，现状为内部已土地平整，尚未有任何建筑物。本次评估设定用途为住宅用地。1.4四至：东临小区道路，西至小区道路，南临奎淮路，北至小区道路。 1.5面积：待估宗地土地面积为891.80m2，本次评估的土地面积为891.80m2。 1.6土地登记的证书号：正在办理 1.7土地级别：徐州市区四级地。 2、土地权利状况 2.1土地所有权：待估宗地所有权属国家所有。 2.2土地使用权：徐州市地产开发有限公司于2000年9月以出让方式取得待估宗地的国有出让土地使用权，出让年限为住宅用地最高出让土地使用权年限67.5年，在估价期日2003年3月1日，待估宗地剩余使用年限为67.5年，拟转让给徐州市*房产开发有限公司。本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余使用年限67.5年。 2.3土地他项权利：待估宗地在估价期日2003年3月1日未进行抵押、出租等，且未设定他项权利。 3、建筑物和地上附属物状况待估宗地所属地块内规划新建一幢砖混一等结构6层住宅，总建筑面积3201.47m2，建筑容积率为3.59，建筑密度40%，土地使用强度较高。二、地价影响因素分析1、一般因素1.1地理位置徐州市位于江苏省西北部，东经11622-11840，北纬3343-3458之间，苏、鲁、豫、皖四省交界处，东西长约210公里，南北宽约140公里。土地总面积11258平方公里。全市2001年人口为801万人，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。东襟东海，西带中原，南屏江淮，北扼齐鲁，京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过，贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁、西接兰新、东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北联系的重要“十字形路口”。地势险要，交通发达，素有“兵家必争之地”及“五省通衢”的美誉。1.2城市性质徐州是国家历史文化名城，全国交通枢纽，陇海兰新铁路经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会。1993年国务院批准为全国十九个“较大城市”之一，享有地方立法权，1994年徐州市被国家有关部门列为全国二级城市第四位。通过不断努力，徐州市还获得全国“双拥模范城”、“体育之乡”、“国家优秀旅游城市”等荣誉称号。省第十个五年计划确定以徐州为核心建设徐州都市圈，以京沪、陇海铁路、徐宿淮盐高速公路等为发展轴，形成由徐州辐射淮海经济区各中心城市的放射性空间布局，将徐州建成京沪之间重要的交通枢纽和物流中心。1.3 自然条件 徐州市位于中纬度地区，属暖温带季风气候区，受东南季风、西北季风影响和控制。主要气候特点：气候温和、四季分明、光照充足、雨量适中。四季之中，冬夏季长，春秋季短，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒流频袭。太阳辐射总量19.4千卡/平方厘米，平均日照时数2300小时左右，平均年降水量900毫米左右，无霜期200-220天。 徐州市地貌根据成因、区域特征可划分为丰、沛黄泛冲积平原，铜、邳、睢低山剥蚀平原，沂沭河洪冲积平原三个地貌区。地形由平原、山丘、岗地组成，以平原为主，平原约占总面积的90%，其余丘陵岗地，是鲁中南低山丘陵向南延续部分，海拔多在100-300米之间，土体结构主要分为棕土、褐土、紫色山、潮土、砂姜黑土、水稻土六大类。矿产主要有铁、钢、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英石（砂）、粘土、白云岩等。1.4 交通条件 徐州现已基本形成以铁路、公路、水路为主，航空和管道运输逐步发展的综合交通运输体系，京沪、陇海两大铁路干线在徐交汇，徐州不但拥有全国第二大铁路枢纽，还是全国公路主枢纽之一，104、105、206、310、311国道在徐通过。以京杭大运河为主干的城市水运拥有全国内河水运主通道的地位，4D级机场 -观音机场已建成通航。高速公路、市区道路、县区道路和城市建设等全面展开，铁路新客站、“三场一路”、“三河一路”，京沪高速公路徐州段、徐连、徐宿等竣工投入使用，京福高速公路徐州东绕城段，淮盐等高速公路按计划进展。市区内世纪大道、时代大道已建成使用。构筑起徐州现代化大城市和商贸都会的基本框架。 1.5 城市基础设施 在基础设施建设方面，随着投入的增加，基础设施配套程度日臻完善。市区埋有输水管网总长550Km以上，能保证全市工农业生产、生活用水。我市排水系统为雨污合流制，目前已形成奎河、故黄河、运河三个排水区域，九大干沟（管）系统，达到日降雨量100mm不受灾，150mm受小灾的排水能力。我市燃气由管道煤气和液化石油气两种气源构成。目前已形成多家经营局面，城市煤气、液化气普及率达99%左右。市区供热一种是由热电厂集中供热，另一种是小联片区域锅房供热。供电能够满足工农业生产和居民生活需要。邮电通讯业迅速增长，2001年增值10.96亿元，年末局用交换机容量146万门，固定电话用户数104.23万户，无线寻呼用户20.62万户，减少2.8万户，移动电话60.5万部，新增28.23万部。旅游业增长快，全年国内旅游接待人数412.11万人，海外游客2.09万人，其中接待外国人1.14万人次。2001年固定资产投资287.85亿元，其中基本建设投资92.18亿元。1.6 城市经济发展 近年来，徐州市委、市政府坚持“稳中求进”，大力推进两个根本转变，进一步加大结构调整和企业改革力度，扩大对外开放，全市国民经济持续稳步增长，经济结构战略性调整取得初步成效。1999年全市国内生产总值实现第三个翻番，2000年达到658.2亿元， 2001年达到715.71亿元，首次突破700亿元，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的比例由上年的18.4:45.6:36.0调整为17.6:45.8:36.6。1.7 产业税收政策 徐州市区以稳定发展第二产业，加快发展第三产业为指导方针，在产业、税收政策方面对工业、企业发展的土地价格无特殊影响。2、区域因素2.1 区域位置待估宗地位于奎园奎园小区梅月园，距市级商服中心彭城广场约5km，属徐州市区四级地。2.2 商服繁华程度待估宗地所在区域周围以住宅用地为主，仅有沿街商服业店铺和小区超市分布，地处同级中商服一般繁华地段。2.3 交通条件 2.3.1道路状况待估宗地所在区域道路体系为线状，路网密度较低，区域内的道路类型以生活型为主，区域内有混合型主干道解放南路、生活型道路淮塔东路、奎淮路等，红线宽度为20m-60m，路面为沥青路面，路面保养维修较好，道路质量较好。待估宗地所在区域道路通达状况一般。 2.3.2公交状况待估宗地所在区域有35#、36#、604#等公交线路经过，区域内主要有奎园南门公交站点，待估宗地距离公交站点100m，公交状况较优。 2.3.3对外交通状况待估宗地所在区域离火车站和长途汽车站约4km，。2.4 基础设施条件 2.3.1 供水待估宗地所在区域为徐州市自来水公司市政供水，供水保证率在95%，供水条件一般。 2.3.2供电待估宗地所在区域由徐州市东区供电局单回路供电，供电保证率95%。供电条件一般。 2.3.3排水待估宗地所在区域为市政管网雨污合排制，路两侧有排水管道，雨污水排入奎河，排水条件一般。 2.3.4电讯待估宗地所在区域属徐州电信局市话服务范围，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优。2.4 公共设施状况待估宗地所处区域有奎园小学、徐州市科技中学、中国矿业大学、奎园农贸市场、徐州市第四人民医院，有小区自备的公共设施，公共设施较齐备。2.5环境因素 2.5.1区域景观待估宗地所在区域位于徐州市新兴的住宅区，区域景观较优美，区域景观总体较优。 2.5.2环境质量状况待估宗地所在区域位于淮塔风景区，基本无大气、水、噪声污染。环境条件较优。2.5.3危险设施状况待估宗地所在区域无危险设施。2.6待估宗地所在区域土地现状利用以住宅为主，区域土地利用强度较高。2.7社会因素2.7.1社会人文环境状况 待估宗地所在区域为徐州市新兴的住宅区，常住人口为主，居民生活方式较现代。2.8行政因素2.8.1区域经济政策徐州市政府规划有利于待估宗地所在区域房地产业的发展。2.8.2城市规划限制根据徐州市城区总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以住宅用地为主。2.8.3交通管制待估宗地所在区域基本无交通管制。2.9文化设施状况待估宗地所在区域有淮海战役烈士纪念馆等文化设施。2.10自然灾害状况徐州是国家重点抗震城市之一，新建筑物按规定烈度设防，对个别宗地地价无特殊影响。待估宗地所在区域大雨时基本无积水现象。2.11其他区域因素状况其他区域因素状况对土地利用无影响。3、个别因素3.1 位置待估宗地位于奎园奎园小区梅月园，距徐州市中心约5km。根据徐州市国土资源局和中国矿业大学合作完成的徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果报告，待估宗地属徐州市区四级地。3.2宗地地形坡度待估宗地地形无起伏，地势较高，宗地地形条件一般。3.3宗地地基状况待估宗地地基承载力为12t/m2左右，地基条件一般，建设时仅需做一般的基础处理。3.4宗地形状待估宗地形状为近似矩形。较利于土地利用。3.5宗地面积待估宗地面积为891.8m2。本次评估的土地面积为891.8m2，面积小，不利于土地利用。3.6宗地日照、通风、干湿状况待估宗地内规划建筑朝向为南，采光好；平均日照时数8小时/天；通风、干湿状况好。3.7规划限制待估宗地规划用途为住宅用地，规划对土地用途与强度有强烈限制。待估宗地的规划容积率为3.59，规划建筑密度为40%，根据徐州市建筑设计院所做的建筑设计方案，该宗地内楼房按砖混一等结构设计，套型为70m2-93m2的中套。3.8宗地基础设施状况待估宗地在评估期日2003年3月1日达到“五通一平”开发水平。3.9 土地利用情况待估宗地土地利用较集约。3.10地上建筑物状况待估宗地所属地块内规划新建一幢砖混一等结构6层住宅，总建筑面积3201.47m2，建筑容积率为3.59，建筑密度40%，土地使用强度较高。3.11距商服中心距离待估宗地距离市级商服中心古彭广场5000m。3.12接近交通设施程度3.12.1距火车站距离：待估宗地距离火车站约4000m。3.12.2距汽车站距离：待估宗地距离长途汽车站约4000m。3.13相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以住宅用地为主。3.14土地权利状况与使用年期徐州市地产开发有限公司于2000年9月以出让方式取得待估宗地的国有出让土地使用权，出让年限为住宅用地最高出让土地使用权年限67.5年，在估价期日2003年3月1日，待估宗地剩余使用年限为67.5年，拟转让给徐州市*房产开发有限公司。本次设定的评估土地使用年限为待估宗地剩余使用年限67.5年。第三部分 土地估价一、估价原则本次估价过程中遵循的主要原则有：1. 预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。2. 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3. 最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。在评估中应充分考虑待估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。4. 供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。5. 报酬递增递减原则报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。6. 贡献原则贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营能力等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。7. 变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1、土地估价方法的选择 根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据评估对象的土地利用特点和估价目的，待估宗地为住宅用地，结合土地估价师收集的资料情况，由于近年来待估宗地所在区域的土地市场比较活跃，出让案例较多，故首选市场比较法进行评估，另外，由于待估宗地正准备开发，适用剩余估价法，所以我们还采用了剩余法对此评估结果进行验证和补充。2、土地估价的技术路线2.1市场比较法市场比较法的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照待估宗地原交易时间、交易情况、使用年期、产权状况、容积率、区域以及个别因素等，修正评出比准地价，最终以交易的类似土地比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。2.2剩余法剩余法也称假设开发法，在估算未来不动产预期正常出售价格基础上，扣除建筑物建筑费用和相关税费等费用，计算土地使用权价格。其公式为：总地价=商品房总售价-平均总造价-投资利润-投资利息-税费。（二）估价过程1、市场比较法1.1最佳利用方式的确定待估宗地位于徐州市奎园小区梅月园，待估宗地所在区域为徐州市南郊主要的住宅小区，在奎园小区周围还分布着其他住宅小区，是徐州市住宅土地市场中活跃的地区。待估宗地土地登记用途和现状用途为住宅用地，故本次评估设定待估宗地的设定用途为住宅用地。待估宗地的开发利用方式和利用强度已通过徐州市规划部门的批准，符合城市规划的要求，故本次评估设定待估宗地的实际容积率3.59、建筑密度40%为待估宗地的最佳利用强度。1.2比较案例的确定通过对待估宗地所在区域住宅用地出让案例的调查与分析，发现在评估基准日待估宗地所在区域住宅用地出让交易情况正常，能客观反映该区域地产市场状况。因此，针对待估宗地的评估目的和其用地特点，估价师选择了与待估宗地处于同一供需圈、且区位条件相近的三个类似的住宅用地国有土地使用权出让的案例。实例A为奎园小区晓月园住宅楼用地，为徐州富丽房产开发有限公司新开发的住宅楼，与待估宗地相距约300米，交易方式为土地使用权转让，转让时土地已平整。其土地面积和建筑容积率都与待估宗地相仿，故选取其为比较案例。实例B为金奎小区住宅楼用地，为徐州金奎房产开发有限公司所开发的住宅楼，与待估宗地相距约1000米，交易方式为土地使用权转让，转让时土地已平整。其土地面积和建筑容积率都与待估宗地相仿，故选取其为比较案例。实例C为怡园小区住宅楼用地，为徐州人和房产开发有限公司新开发的住宅楼，与待估宗地相距约50米，交易方式为土地使用权出让，转让时土地已平整。其土地面积和建筑容积率都与待估宗地相仿，故选取其为比较案例。案例的基本情况如下：1.2.1实例A实例A为奎园小区晓月园6号住宅楼用地，位于解放南路奎园，面积2132.2m2，奎园小区为徐州市南部住宅区；实例距交通、生活混合型道路解放南路约70米。该宗地所在区域内有解放南路、淮塔东路和小区道路等，路网密度较低，区域离火车站和长途汽车站约4km，附近有35#、36#、604#公交站点；周围土地利用类型为住宅、办公用地；供电保证率95%；由徐州市自来水公司供水，供水保证率95%；排水为雨污合排水，排入污水处理站，然后排入市政管网；通讯条件良好。基础设施一般；所处区域有奎园小学、徐州市科技中学、中国矿业大学、奎园农贸市场、徐州市第四人民医院，有小区自备的公共设施，公共设施较齐备，公用设施条件较好。待估宗地所在区域位于淮塔风景区，基本无大气、水、噪声污染。环境条件较优，为徐州市新兴的住宅区，区域景观较优美。综合环境质量较优。待估宗地所属地块内规划新建一幢砖混一等结构6层住宅，总建筑面积7228.16m2，建筑容积率为3.39，建筑密度42%，土地使用强度较高。2002年9月由徐州市地产公司转让给徐州富丽房产开发有限公司，转让价格为1005元/m2。1.2.2实例B实例B为金奎小区3号住宅楼用地，位于市区主干道解放南东侧，面积1123.5m2，金奎小区为徐州市南部住宅小区；实例距交通、生活混合型道路解放南路约500米，距城区次干道迎宾大道30米。该宗地所在区域内有解放南路、淮塔东路和小区道路等，路网密度较低，区域离火车站和长途汽车站约3.5km，附近有66#、36#、604#公交站点；周围土地利用类型为住宅、办公用地；供电保证率95%；由徐州市自来水公司供水，供水保证率95%；排水为雨污合排水，排入污水处理站，然后排入市政管网；通讯条件良好。基础设施一般；所处区域有奎山小学、徐州市第四人民医院，有小区自备的公共设施，公共设施较齐备，公用设施条件较好。基本无大气、水、噪声污染。环境条件较优，为徐州市偏南部的住宅区，区域景观一般，综合环境质量一般。待估宗地所属地块内已建一幢砖混一等结构6层住宅，总建筑面积3764.6m2，建筑容积率为3.05，建筑密度48%，土地使用强度较高。2002年7月由徐州市地产公司转让给徐州金奎房产开发有限公司，转让价格为963元/m2。1.2.3实例C实例C为怡园小区8号住宅楼用地，位于解放南路东侧，奎园小区南侧，面积2130.8m2，怡园小区为徐州市南部住宅区；实例距交通、生活混合型道路解放南路约150米。该宗地所在区域内有解放南路和小区道路等，路网密度低，区域离火车站和长途汽车站约4km，附近有19#、36#公交站点；周围土地利用类型为住宅、办公用地；供电保证率95%；由徐州市自来水公司供水，供水保证率95%；排水为雨污合排水，排入污水处理站，然后排入市政管网；通讯条件良好。基础设施一般；所处区域有奎园小学、徐州市科技中学、中国矿业大学、奎园农贸市场、徐州市第四人民医院，有小区自备的公共设施，公共设施较齐备，公用设施条件较好。待估宗地所在区域位于淮塔风景区，基本无大气、水、噪声污染。环境条件较优，为徐州市新兴的住宅区，区域景观较优美。综合环境质量较优。待估宗地所属地块内规划新建一幢砖混一等结构6层住宅，总建筑面积7863.3m2，建筑容积率为3.35，建筑密度38%，土地使用强度较高。2002年1月由徐州市地产公司转让给徐州人和房产开发有限公司，转让价格为901元/m2。1.3因素选择根据土地估价师收集的资料，参照交易实例的交易时间、交易情况、使用年期、产权状况、容积率、区域以及个别因素等差别，采用市场比较法确定待估宗地土地价格。本次评估选择下列因素作为比较因素。交易时间：因交易日期的不同地价存在差异，需进行交易时间修正。交易情况：考虑交易是否正常对地价的影响。使用年期：考虑使用年期对地价的影响。产权状况：考虑产权状况对地价的影响。容积率：因容积率的不同地价存在差异，需进行容积率修正。区域因素、个别因素：参照徐州市城区基准地价更新与地价指数编制技术报告和根据待估宗地的实际情况，本次评估选择的区域因素为徐州市城区基准地价更新与地价指数编制技术报告中的影响地价的区域因素，而个别因素则是参照徐州市城区基准地价更新与地价指数编制技术报告中的影响地价的个别因素，适当细化量化，进行了一定程度的扩充。1.4因素条件说明整理土地估价师收集的有关资料，将待估宗地与比较案例的因素条件列表表示，见表3和表4。表3 因素条件说明表影响因素待估宗地案例A案例B案例C用途住宅住宅住宅住宅交易时间2003.32002.92002.72002.1交易情况正常正常正常正常使用年期67.567年66.5年68.2年产权状况出让出让出让出让交易形式转让转让转让转让容积率3.593.393.053.35地价（元/m2）待评估1005963901区域因素自然因素区域在城市中的位置位于徐州市区南部，距市中心彭城广场约5000米。位于徐州市区南部，距市中心彭城广场约4500米。位于徐州市区南部，距市中心彭城广场约4300米。位于徐州市区南部，距市中心彭城广场约5200米。自然条件地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。社会因素治安状况治安状况较好治安状况较好治安状况较好治安状况较好人口密度较高较高较高较高文化程度及生活方式居民文化程度一般，生活方式一般居民文化程度一般，生活方式一般居民文化程度一般，生活方式一般居民文化程度一般，生活方式一般交通条件距市中心的距离较远较远较远较远道路状况待估宗地所在区域道路体系为线状，路网密度较低，区域内的道路类型以生活型为主，区域内有混合型主干道解放南路、生活型道路淮塔东路、奎淮路等， 所在区域内有解放南路、淮塔东路和小区道路等，路网密度较低所在区域内有解放南路、淮塔东路和小区道路等，路网密度较低所在区域内有解放南路和小区道路等，路网密度低公交便捷程度待估宗地所在区域有35#、36#、604#等公交线路经过，区域内主要有奎园南门公交站点，待估宗地距离公交站点100m，公交状况较优。附近有66#、36#、604#公交站点，距离最近的奎园北门公交站点200m。附近有66#、36#、604#公交站点，距离最近的奎园北门公交站点200m。宗地所在区域有35#、36#、604#等公交线路经过，区域内主要有奎园南门公交站点，宗地距离公交站点300m。基础设施状况供水状况保证率95%以上保证率95%以上保证率95%以上保证率95%以上供电状况保证率95%以上保证率95%以上保证率95%以上保证率95%以上排水状况所在区域为市政管网雨污合排制，路两侧有排水管道，雨污水排入奎河，排水条件一般。所在区域为市政管网雨污合排制，路两侧有排水管道，雨污水排入奎河，排水条件一般。所在区域为市政管网雨污合排制，路两侧有排水管道，雨污水排入奎河，排水条件一般。所在区域为市政管网雨污合排制，路两侧有排水管道，雨污水排入奎河，排水条件一般。通讯状况区域属徐州电信局市话服务范围，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优区域属徐州电信局市话服务范围，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优区域属徐州电信局市话服务范围，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优区域属徐州电信局市话服务范围，有手机信号，有无线市话小灵通信号，电讯条件优公用设施条件学校所处区域有奎园小学、徐州市科技中学、中国矿业大学区域内有奎山小学、徐州市科技中学、徐州市高级中学南校区、中国矿业大学区域内有奎山小学、奎园小学、徐州市科技中学、徐州市高级中学南校区、中国矿业大学所处区域有奎园小学、徐州市科技中学、中国矿业大学医疗设施状况区域内有徐州市第四人民医院、奎园门诊部区域内有徐州市第四人民医院、奎园门诊部区域内有徐州市第四人民医院区域内有徐州市第四人民医院文化设施状况区域内有小区配套的文化设施区域内有小区配套的文化设施区域内