2008年大连钢厂土地价值评估报告.doc

第一部分 大连市基本情况、相关规划及市场分析一、大连市概述及宏观经济发展（一）自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄海、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。（二）行政区划大连市下辖3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）和6个区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区）。另外，还有4个国家级对外开放先导区（经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区）。（三）人口2007年末，全市年末常住人口608万人。年末户籍总人口为578.2万人，比上年末净增6.1万人。其中，非农业人口336.8万人，比重为58.3%；农业人口241.4万人，比重为41.7%。外省市迁入人口8.4万人，本市迁出人口3.3万人，机械增长占主导因素。规划到2010年，全市常住人口控制在635万人之内，城镇居民人均住宅使用面积增加到21平方米左右。（四）经济发展1、2005-2007年大连市国民生产总值走势分析大连市2005-2007年国民生产总值保持近20%的年增长率，实现经济的快速增长。尤其2007年全市实现地区生产总值3131亿元，增幅达到1994年以来的最高值。其中，第一产业增加值247.6亿元，增长10.4%；第二产业增加值1536.5亿元，增长20.5%；第三产业增加值1346.9亿元，增长15.5%，三次产业构成比例为7.9：49.1：43.0。按常住人口计算，全市人均生产总值达51624元。2、2005-2007年大连市固定资产投资走势分析2005-2007年，大连市固定资产投资保持30%以上的年增长率加快投资，2007年完成全社会固定资产投资总额1930.8亿元，比上年增长31.4%，涨幅回落0.9个百分点，在城镇固定资产投资中，建设项目投资1208.8亿元，增长38.2%；房地产开发投资407.8亿元，增长20.9%。按产业划分，2007年三次产业投资比例由上年的3.8：39.2：57.0调整为3.6：41.2：55.2，第三产业投资比重下降主要是受房地产行业调控的影响。3、2005-2007年大连市财政收入走势分析2005-2007年，大连市财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超过35%的年增长率，经济发展势头强劲。尤其2007年，财政收入再创新高，国税、地税及海关代征税均突破200亿元，实现地方财政一般预算收入268亿元，实现地方财政一般预算支出344.6亿元。4、2005-2007年大连市消费品市场走势分析2005-2007年大连市消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长。2007年实现社会消费品零售总额983.3亿元，创10年来新高。按行业划分，批发和零售业816.7亿元，增长17.4%；住宿和餐饮业156.6亿元，增长17%；其他行业10亿元，增长4.8%。按商品类别划分，吃品零售额478亿元，增长22.4%；穿品零售额177.1亿元，增长12.2%；用品零售额301.2亿元，增长10.9%；烧品零售额27亿元，增长39.2%。2007年，居民消费价格结构性上涨，主要受食品类价格上涨因素影响，居民消费价格水平比上年上涨4%，涨幅提高2.6个百分点。其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别上涨4.5%和2.7%。5、2005-2007年大连市居民收入走势分析及消费结构分析2005-2007年，城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增长率，而农村居民收入水平以近20%的年增长率快速提升，城乡差距不断缩小，城乡收入比由2005年的2.03降至2007年的1.8。2007年城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增长13.2%；年人均生活消费支出12135元，增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元，比上年增长19.8%；年人均生活消费支出5204元，增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。大连市宏观经济分析：大连市为较早开放的沿海城市，是国内知名的旅游城市，同时也是早期的东北重工业基地之一，港口贸易、海洋资源、工业基地、旅游产业等等为大连经济的发展奠定了坚实的基础。从大连市2005-2007年三年间各项宏观经济发展数据中不难发现：u 国民生产总值保持近20%的年增长率；u 固定资产投资保持30%以上的年增长率；u 财政收入由2006年近30%的增长率到2007年超过35%的年增长率；u 消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长；u 城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民人均可支配收入年增长率保持10%以上，农村居民人均纯收入年增长近20%。尽管2007年受到政府宏观调控房地产市场，房地产投资增速放缓，致使三产结构发生小幅调整，但各项数据仍保持两位数的增长态势。伴随经济的快速发展，居民收入水平的不断提升，城市人口的快速增长，居民对衣、食、住、行的消费要求也越来越高。良好的经济发展环境，为大连房地产市场带来众多的机遇。大连房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土，北京、上海、香港的房地产开发企业已经陆续进驻。二、大连市城市发展规划大连市第十一个五年规划主要有：建设“大大连”、构筑“一个中心，四个基地”振兴大连老工业基地和开发长兴岛三大战略举措。（一）建设“大大连”的具体措施1、西拓北进1）西拓北进战略规划实施“西拓北进”，调整大连的空间布局。把大连城区西拓到旅顺、北进到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局，到2020年，城市用地达到1000平方公里。u “两城”即：大连主城区与大连新市区 主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成； 新市区由金州区、开发区、保税区、金石滩度假区、“双D港”、大窑湾港组成。u “三星”即：庄河市、瓦房店市、普兰店市 “三星”意指：三个卫星城市。逐步形成以“两城”为中心，以“三星”为节点，以小城市和小城镇为基础，沿黄、渤海岸两条轴线呈“V”字形放射状的城镇体系。2）西拓北进重点区域规划u 甘井子区：是主城区“西拓北进”的重点开发区域。要在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。u 旅顺口区：是主城区“西拓”的延伸区。要按照“现代产业、历史名城、旅游胜地”的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业要加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。u 金州区：是城市“北进”的重点地区，也是新城区的重要组成部分。要根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。2、产业强市、工业先行坚持“产业强市、工业先行”，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造等三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“13l”产业格局。建立“一核三带”开放型产业布局。一核，即产业分布以城区和新市区为核心。三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带；以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。3、立足大连、服务腹地，建设畅通型、生态型城市。（二）构筑“一个中心，四个基地”振兴大连老工业基地1、“一个中心” 建设“东北亚重要的国际航运中心”大连要成为国际航运中心，就必须向国际贸易、物流、金融、信息、旅游和产业承接转移中心迈进，尽早实现由沿海开放城市向区域性经济中心城市转型。从软环境看，“区港联动”是国际航运中心建设最核心的政策。2、“四个基地”u 石化产业基地：重点支持炼油、乙烯、合成材料、海洋化工、生物化工、特种高分子材料等精细化工产品的生产和扩能升级项目建设，积形成产业群，成为环渤海地区具有国际竞争力的炼化一体的重要石化基地。u 先进装备制造业基地：重点发展技术能级高、经济附加值高的基础机械、数控机床及功能部件、重型装备、发动机、机车、石化通用装备等行业和优势产品。着力支持和促进在机床数控系统、风力发电设备的研制等方面形成一批具有自主知识产权的关键技术，延伸产业链条，加快重组联合，成为国家先进装备制造业的重要基地。u 船舶制造业基地：加快造船扩能升级建设，提高船舶产品的技术含量和附加值。发展船舶配套园区，走总装集约化、配套规模化道路，大幅度提高本地的配套能力，支持游艇、渔轮等修造船业发展。到2010年，力争大连船舶重工保持全国第一的地位，中远船务成为全国最大的修船基地，把大连建设成为全国主要的造船基地。u 电子信息及软件业基地：继续搞好国家级软件产业基地建设，营造良好环境，继续引进国内外高科技企业，以较高层次承接国际电子信息产业转移；吸引更多的国际IT龙头企业来连投资，全力推进旅顺南路软件产业带发展，扶持具有自主知识产权的软件产品研发。推进电子信息产业对传统装备制造业的改造力度，带动装备制造业的整体升级。（三）开发长兴岛开发长兴岛，形成开放新格局。坚持“整体规划，合理布局，基础先行，分步实施”的原则，早日将长兴岛建成大连国际航运中心的重要组合港和新兴的开放型临港产业区。形成新的开放区域，成为大连连接营口、鞍山的纽带，成为辽宁省打造“五点一线”（大连长兴岛、营口沿海产业带、辽西锦州湾、丹东临港产业基地、庄河花园口工业园）沿海经济带的重要载体，促进辽东半岛城市群的共同发展和繁荣。大连市城市发展规划分析：根据大连“十一五”规划，未来大连城区将重点进行“西拓北进”建设，大连中心四区因甘井子区大型产业厂区较多，区域开发明显落后于中山、沙河口、西岗三区。此次十一五规划中明确甘井子区调整产业结构，着重发展现代产业，完成北部工业区的搬迁改造（其中包括本地块所属的大钢厂以及毗邻的大化厂），为甘井子区域发展带来空前机遇。同时区域内大型厂区的搬迁，为甘井子区房地产市场带来前所未有的发展机遇，作为处于发展期的大连中心城区，甘井子区成为众多房地产商角逐之地，同时也会面临未来房地产集中开发和供应放量的风险。三、大连市房地产市场分析（一）大连中心四区2005年-2008年（1-10月份）年土地供应年 份用地面积()建筑面积()总成交金额(万元)平均地价备注2005年3008877.34690714.3827114.25183万元/亩剔除工业、市政用地2006年3225428.85710526.931016480.82210万元/亩2007年2921208.44476601.381143263261万元/亩2008年（1-10月）1085531.62237391.28636378391万元/亩合计1024104617115234大连中心四区05-08年土地市场分析图0150300450600单位：万0100200300400单位：万元/亩用地面积301323292109建筑面积469571448224平均地价1832102613912005年2006年2007年2008年从2005年-2008年（1-10月）大连中心四区土地供应情况来看，2006年受市场环境大好的影响，土地供应量为近几年的供应高峰期。2007年受政府宏观调控政策影响，土地供应量减少30万平方米，而2008年受调控政策及经济危机影响，房地产市场增幅趋缓，前10月土地供应仅100万多平方米。土地供应收缩明显。从土地成交均价来看，2005年至今土地价格呈现持续上扬的趋势，尤其2008年10月之前，土地成交均价每亩较2007年拉升130万，土地价格攀升间接体现了房地产市场昔日的活跃程度。2008年受国内外形势和房地产市场调整等因素影响，土地市场价高量跌，甚至出现土地挂牌无人竞买，市场颓势显现。（二）大连市2005-2007年房地产市场分析1、2005-2007年大连市房地产投资额走势分析2005-2007年全市房地产投资额保持较大程度的增长，尤其2007年受2006年房地产市场及土地供应市场的影响，开发投资额较2006年增长20%以上，全年开发投资额达407.8亿元。但2007年受宏观调控政策的影响，房地产投资增幅低于全市固定资产投资增幅。2、2005-2007年大连市房地产施工、竣工及销售面积走势分析从施工面积来看，2006年、2007年大连市房地产施工面积均超过2000万平方米。从竣工面积来看，2005年、2006竣工量接近年度开工量的25%，2007年竣工量仅为当年开工量的15%左右。从年度销售面积来看，2005-2007三个年度销售面积均超过本年度的竣工面积，销售势头良好，尤其2007年成交放量明显。3、2005-2007年大连市商品房及商品住宅成交走势分析2005-2007年无论其商品房成交价格还是商品住宅成交价格均保持每年超过20%的增长幅度。尽管2007年全国受政策调控影响房地产市场呈现量价增幅下滑的趋势，而大连受其城市经济良性发展的影响，此轮调控在其房价上表现不明显，2007年大连商品房销售均价为5567元/平米，商品住宅销售均价为5417元/平米。4、2005-2007年大连市商品住宅空置情况分析20052007年，大连市商品住宅空置面积呈现出下降趋势。2007年，全市空置商品住宅128.6万平方米，下降17.1%。房地产市场需求增长明显。（三）大连市大连各区房地产市场简述 中心三区（中山、西岗、沙河口）：高品质，顶级楼盘的聚集地中心三区（中山、西岗、沙河口）房地产开发起步早，现阶段各区域市场发展步入成熟阶段，凭借市中心无可替代的各项优势，成为高品质、顶级楼盘的聚集地。近年来市中心可开发利用的土地量逐年减少，区域内各项目的开发注重以高品质、高舒适度和丰富的文化内涵来吸引高端消费群体，需求旺盛，区域价格比较坚挺。 甘井子：大连未来的居住中心由于甘井子区原有众多大规模的厂区，区域房地产开发缓慢，随着城市规划建设的调整，甘井子区被定位为文化和生活居住区，整个城市的西拓北进格局已逐渐形成。甘井子区老厂区逐步实现搬迁改造，城市交通的改善，尤其是轨道交通和新火车站的建设，拉近了甘井子与市中心的距离，甘井子的房地产开发步入上升轨道。未来几年市区的房地产开发将主要集中在甘井子区，区内市场竞争也将不断升级。甘井子区目前的开发主要集中于泉水、西山、机场、椒金山等几大区域。 旅顺口区：大规模楼盘开发带动了房地产业的快速发展旅顺口因其突出的自然景观优势被称为大连的后花园，而土羊高速公路、桥隧工程、软件产业带、大学城、物流工业园区等多项发展规划，尤其软件园区与大学城的开发建设，为区域导入一批高质素人群，带动区域房地产市场的发展，使得旅顺口开始走进购房者的视线。近期旅顺口区大规模楼盘的集中开发，带动了区域房地产行业的快速发展，同时也加剧了区域市场竞争。 金州：快轨的开通，厂区建设，利好、利空博弈金州和经济技术开发区作为大连城市“西拓北进”的方向所在，随着五一路拓宽工程及开发区至金州九里轻轨工程的完工，将大大缩短与主城区的空间距离，便利的交通、相对较低的房价，吸引了一批价格弹性较大的客户的关注。但区域内众多厂区的建设，成为高品质房地产开发及消费人群进场购买的制约因素。 开发区：经济的发展，人口的导入，配套房产开发盛行经济技术开发区房地产发展的动力归功于经济规模与产业实力，随着东北老工业基地的振兴、“五点一线”沿海经济带的规划、英特尔项目的落户、规划跨海大桥、海底隧道以及填海工程的未来实施，将加速开发区人口导入，导致开发区配套房产的开发盛行。（四）大连市08年上半年房地产市场情况1、市场供给上半年大连市住宅供给336.72万平方米，同比增长16.9%，市内四区供应商品住宅20626套，184.58万平方米，分别同比增加36.2%和23.6%。总体表现为供大于求，并且以甘井子区及新城区住宅供给较大，占全部供应的82%左右，住宅供给向边郊及区市县转移。截止6月底市内四区可售商品住宅达到34432套。2、市场成交大连全市上半年楼市成交量为156万平方米，同比萎缩大概10%左右。由于2008年市场供应放量较大，其中尚有大量限价商品房投放市场，通过我司实际踩盘，今年大连楼市实际销售量下降幅度明显，尤其投资类产品所受影响明显。大连市整体房地产市场分析：通过对大连市2005-2007年三年大连房地产投资额、土地供应、房产开竣工及销售情况，不难发现：大连市自2005年至今，土地总供应量超过1000万（剔除工业、市政配套用地），土地供应量较大；大连市2007年房地产投资额增幅低于全市固定资产投资增幅，在政府宏观调控政策影响下，全市投资方向有所调整；从全市房地产开竣工、销售面积等情况来看，2007年的增幅略有减缓，而销售价格保持上升态势；全市商品房空置面积逐年下降，市场需求较为活跃。尤其2008年全市房地产市场供应充足，需求疲软，市场需求受到国家调控政策以及世界范围内的经济危机影响，未得到有效释放。市场观望氛围浓厚，成交量迅速萎缩，市场进入调整期。另外，从大连市各区房地产开发情况来看，甘井子区作为中心四区中的欠发达地区，随着政府规划、原有厂区搬迁等的逐步实施，甘井子区被定位为未来的居住中心，区域房地产市场将步入上升阶段，但同时区域市场也将面临集中供应的风险，未来市场竞争激烈，对房产物业的整体开发水平要求更高。第二部分 甘井子区基本情况、相关规划及市场分析一、甘井子区概述及宏观经济发展（一）自然地理概况甘井子区位于大连市城乡结合部，呈马蹄形环抱市区，面积502平方公里。东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗连；东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区的咽喉要道，铁路、公路形成网络。区境内的大连周水子国际机场，国内外航线四通八达。海岸有专业码头多处，海运发达。（二）行政区划甘井子区下辖2个镇、13个街道。2个镇为营城子镇、革镇堡镇；13个街道为甘井子街道、椒金山街道等。（三）人口与居民收入2007年，甘井子区总人口达704356人，比上年增加38792人，增长7.6%。2007年，甘井子区城镇集体以上在岗职工年人均工资22369元，比上年增加2347元，增长17.6%。农民人均纯收入为14221元，比上年增长24.6%。（四）经济发展1、2005-2007年甘井子区财政收入分析2005-2007年甘井子区财政收入较快增长，尤其2007年，甘井子区实现财政收入166520万元，比上年增长37.3%，超过全市财政收入增幅。2、2005-2007年甘井子固定资产投资分析2005-2007年甘井子区固定资产投资增幅持续提升，尤其2007年甘井子区固定资产投资规模在大连市区各市县中仍居首位，全年实现固定资产投资突破200亿元大关，达2729484万元,比上年增长43.7%，进一步促进了全区经济持续快速增长。3、2005-2007年甘井子社会消费品零售总额分析2005-2007年甘井子区消费品零售额持续走高，尤其2007年，在国民经济持续高增长、收入水平不断增加和消费环境日趋改善等有利因素推动下，甘井子区消费品市场繁荣活跃、消费品市场较2006年提升近一倍。二、相关发展规划1、“一湾两岸”规划2008年初，大连中心城市海滨地区控制规划与广大市民正式见面。规划中提出了“在一湾两岸建设区中打造大连公共生活内湾”的城市发展设想。随着湾区北部“红星海世界观”十里岸线的崛起，更是让该设想进一步走进现实。规划中首次公开提出的“一湾两岸”、“公共生活内湾”备受关注。“一湾两岸”，主要是以大连中心城市的东部湾区大连湾为核心，通过对其南北两岸滨海区域发展方式的有效控制，打造出一个以生活、休闲为主要内容的“公共生活内湾”。这一设想将成为未来近二十年时间里，大连东部滨海区域城市规划建设的重要纲要。大钢大化搬迁改造区位于大连湾的北湾地区，将作为中心区的延伸，重点发展文化产业、配套商贸、旅游、休闲居住等功能，与对岸青泥洼商业中心共同形成大连核心生活湾，塑造大连海湾的新形象。2、城区道路规划“五纵五横”随着社会经济的发展，大连市机动车数量快速增长，机动车保有量从2001年的31.3万辆增加到2007年的63.5万辆，年均增长率达12。其中，主城区机动车保有量从10.6万辆增加到30万辆，年均增长率达20。与此同时，大连市近年的城市道路建设年增长率仅为5.1，远低于机动车的增长速度。根据大连市特有的带状城市形态和交通特点，为解决好各城市组团间交通拥堵矛盾，大连市规划了“五横五纵”为骨架和网络的快速交通系统。规划道路名称五纵东北快速路华东路至胜利路的第2条城市快速路华北路快速路大连湾海底隧道大连湾跨海大桥五横中华路东方路疏港路五一路南部通道三、甘井子区房地产市场分析（一）2007-2008年大连市甘井子区土地招投标信息汇总本 案4231土地供应密 集 区成交日期位置中标价格占地面积（公顷）建筑面积()容积率用地性质中标单位居住、公建用地2007-05-21金家街道金荣路21号12390万元约310万元/亩约2.6753,4002.0以下居住大连恒新等两家2007-05-21甘井子机场镇南松路5680万元约186万元/亩约2.031881481.2居住大连易和2007-05-21甘井子辛寨子街道南山26050万元约225万元/亩约7.71116501.45居住大连恒德2007-05-21甘井子千山路华东路2574万元约1003万元/亩约0.17101285.92公寓、公建大连华强恒业2007-10-25泉水新区振兴路南侧4362万元住宅290万/亩约14.152406701.7居住、小学城市绿化大连鲲达2007-11-30甘井子丰收路274号7760万元约235万元/亩约2.2268501.5以下居住、城市绿化大连怡高2007-11-30甘井子区机场街道36000万元约342万元/亩约7.02135500约1.93公建、居住公建用地大连建园2008-01-18甘井子光明路西侧22110万元约155万元/亩约9.49-A-C：1.5以下D：0.6以下居住、小学城市绿地2008-01-28甘井子华东路东侧36290万元约276万元/亩约8.761576801.8以下居住大连顺和2008-5-30磨盘山北红凌路西11580万元约191万元/亩约4.05465751.15住宅鸿越房产2008-5-30凌水街道王家村北侧32990万元约248万元/亩约8.881394801.5-1.7居住大有房产2008-7-28甘井子区机场街道13112万元约245万元/亩约3.5746404.281.3以下居住、服务配套设施鼎新美地/2008-9-19磨盘山北麓红凌路西16240万元约308万元/亩约3.52503301.4居住千汇德置业2008-9-19甘井子区西南路西59821万元约330万元/亩约12.12057001.7居住、公建居住式公寓友谊合升2008-9-19红旗街道岔鞍村18359万元约141万元/亩约8.6955917约0.6居住及旅游服务配套设施北京国际信托等四家2008-9-19辛寨子街道前革村133400万元约265万元/亩约33.59667000约2.0居住及相应服务配套设施大连万科等四家2008-9-19凌水街道王家村北侧32178万元约271万元/亩约7.921378801.7居住、公建城市绿化大连大有等三家从2007、2008年甘井子区的土地招投标情况来看，地块主要分布于椒金山西北侧的华东路沿线，以及机场镇红旗街道区域，用途主要以居住和公建为主，成交价格则在141-342万元/亩之间。（二）甘井子区房地产市场分析1、2005-2007年甘井子区房地产投资额分析2007年,全区共完成房地产投资1189634万元，比上年同期增长32.2%，占全社会固定资产投资的比重为43.6%。2、甘井子区目前在售楼盘调查汇总楼盘名称建筑面积（）物业形态总户数（户）户型面积（）销售价格（元/）泰华府邸5万高层约35062-1007600-9500鹏辉新世纪裕景轩3.6万多层、小高层约46060-1507000-8500亿达唯美品格14.9万低层、小高层约200040-170高层：8000-10000低层：10000-12000安邦北湾27万高层不详80-1004800-6000从甘井子区目前在售的楼盘来看，大部分在售项目多集中于本地块东侧金三角地区的西南路沿线、椒金山西北侧的华东路沿线以及石门山南侧的黄河路红旗路沿线。随着近年来甘井子区房地产市场的快速发展，与本项目地段类似的金三角地区西南路沿线在售楼盘，销售价格都达到了7000元/平方米以上，个别高档产品的销售单价甚至超过万元。从产品类型供应来看，多以多层和小高层住宅供应为主，而类似于亿达唯美品格这样的低密度产品供应相对较少。甘井子区市场分析：作为大连城市规划发展“西拓北进”的重点方向，包括亿达集团、安邦房产等大连知名开发企业已经进驻甘井子区。甘井子区已经成为大连市房地产开发的集中板块，从市场现状来看，由于受到区域、配套等因素的影响，在售楼盘以中等档次居多。从未来的市场供应来看，甘井子区仍将是未来几年内大连市房地产重点发展区域，市场竞争趋向激烈，对房地产商的开发实力、楼盘的营销策划等方面也将提出更高的要求。第三部分 地块描述及SWOT分析一、企业介绍东北特殊钢集团有限责任公司（简称东北特钢集团），是由原大连钢铁集团有限责任公司、抚顺特殊钢（集团）有限责任公司和北满特殊钢集团有限责任公司，于2004年9月重组而成的大型特殊钢生产企业。集团注册资本36.4亿元，资产总额173亿元。以生产经营高档次、高附加值特殊钢精品材为主营业务，是国内特钢行业的龙头企业。东北特钢集团下辖大连金牛股份有限公司、抚顺特殊钢股份有限公司、北满特殊钢有限责任公司。三大公司成为集团在辽宁省大连市、抚顺市、黑龙江省齐齐哈尔市的三大主要生产基地。东北特钢集团集中了东北特殊钢生产的主要资源，拥有世界一流水平的轴承钢、不锈钢、汽车用钢、模具扁钢、特种合金等10余条专业化生产线，是中国汽车工业用钢、轴承钢、工模具钢、军工和高技术领域特殊材料、特种合金钢、不锈钢、轴承钢和特殊钢深加工精品六大特殊钢精品生产基地。其主导产品不锈钢长型材、轴承钢、工模具钢、汽车用钢以及特种合金国内市场占有率第一。2001年以来，先后有19项产品获得国家冶金产品实物质量达到国际先进水平金杯奖，13项产品获得省级名牌产品称号。2007年不锈钢棒线材和轴承钢热轧棒线材双双荣获2007年度中国名牌产品称号。企业情况分析：作为省属企业的东北特钢（即：大连钢厂），在大连市的政治地位较为尴尬。与市属企业大化集团形成对照的是，大连市政府对大连钢厂的扶持力度有限。东北特钢集团由于受到产品市场容量不足及今年以来出口下滑的影响，企业经营连年亏损。大钢厂地块的动迁土地费用，对于东北特钢集团来讲至关重要。二、地块现状及权属状况大连钢铁厂的厂区用地位于甘井子区，西至东北快速路，北至东方路，东、南侧为规划道路。东北快速路以西也有部分土地属于大钢厂范围，但所占比例较小。整幅地块占地面积约140万平方米（合2101.1亩），除去航空雷达站的面积之后，实际可用面积约为128万平方米（合1921.92亩）。目前，新厂区正在建设，大钢厂的搬迁工作尚未正式启动，现厂区仍在生产过程中。根据国有土地使用权证的记载，地块的权属等状况如下。地号土地使用权人座落土地用途使用权类型使用权面积终止日期4-11-5-42东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让12986.82047-10-144-11-5-39东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让2198.42047-10-144-11-5-38东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让4367.52047-10-144-11-5-40东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让79122047-10-144-11-5-33东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让13015.62025-9-114-11-5-44东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让47574.42047-10-144-11-5-43东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让672802047-10-144-11-5-41东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地出让13210.82047-10-144-11-5-1-1东北特殊钢集团有限责任公司甘井子区椒金山街道工业用地作价入股1117580.62052-4-27合计1286126.1三、地块规划草案简述 紫 色：规划公建用地 绿 色：航空雷达站 蓝 色：规划住宅用地 白 色：为规划行政、文化设施及少量住宅用地 黄 圈：区域为大钢厂用地范围，其他区域为大化厂用地范围 红 色：商业用地 咖啡色：金融、保险用地 淡黄色：住宅用地 淡绿色：服务业用地 浅粉色：商住综合用地大连湾北侧工业用地（大钢大化）改建规划面积比例比例容积率规划总用地667.7万100%1、可出让用地316.6万50.4%100%1.3公建用地111.4万16.7%33.2%1.4住宅用地191.7万28.7%57.0%1.3产业用地33.5万5.0%10.0%1.02、不出让用地331.1万49.6%道路用地149.5万22.4%绿化用地154.5万23.1%公建用地11.0万1.7%市政用地26.0万2.4%总建筑面积461.2万100%公建建筑面积158.8万34.4%住宅建筑面积262.5万56.9%产业建筑面积33.5万7.3%市政建筑面积6.4万1.4%注：上表为规划部门初步拟定方案，未经批复和公开，仅作参考。厂区鸟瞰照片厂区鸟瞰照片厂区内照片厂区内照片基地现状：二、地块SWOT分析地块优势（S） 属于城市发展规划“西拓北进”的范围内，是城市未来发展的主要方向； 从地段区位条件看，地块南临大连湾，西通周水子机场，东北为大连经济技术开发区，区位优势明显； 地块面积大，地形规整，地势平坦，有利于项目开发，是大连市区内不多的开发条件较好的地块之一； 风水学上，背山面水乃风水宝地之象征，而本项目的地形正好契合这一说法。地块劣势（W） 地块未来开发规模大，建设周期长，资金回笼周期相对较慢； 甘井子区的区域形象比较差，短时期内很难改变，这是未来项目销售的一大抗性所在； 目前地块周边的东北快速路以及项目西、北两侧的轻轨和铁路，分割项目用地，也将对项目的环境营造及未来销售带来一定的不利影响； 地块内的航空雷达站是项目用地的另一限制因素。地块机会（O） 政府对本地块所在片区大连湾的规划定位为“城市副中心及城市生活内湾”，这是地块未来开发的一大利好； 地块周边现有东北快速路和轻轨连接市区，未来还将规划建设海底隧道和跨海大桥，有利于地块项目的开发； 从2008年开始，房地产市场将经历23年的调整期，地块项目未来的入市时机正处在市场回暖的时间结点。项目威胁（T） 位于本地块东南侧的大化厂地块，更具景观优势，规模也更大，未来将成为本地块项目的直接竞争对手； 地块项目开发规模大，开发周期长，未来市场吸纳能力存在一定的风险； 地块所在片区规划等因素存在不确定性。第四部分 项目价值分析一、价值分析假设条件1、价值分析假设原则综合考虑房地产市场形势、项目自身特点、规模体量等因素，从快速开发销售回笼资金，最大限度降低财务风险和减轻财务压力的角度，采取审慎分析原则，对于项目的背景条件、规划条件、开发条件、销售条件、财务条件等因素做如下假设。2、假设条件1）背景条件假设 项目运作期间国家的房地产预售管理、税收、金融信贷等相关政策未发生重大的根本性的转折或调整； 项目运作期间全国及大连的房地产市场平稳发展。2）规划条件假设 项目地块按预定计划完成搬迁并顺利挂牌，土地用途改变（无须补交出让金）；u 项目地块预计的规划容积率约在1.5-2.0，本报告按1.5、1.8、2.0三个容积率分别测算；u 项目产品类型均为住宅，但分析中考虑其他可能的产品因素的影响。3）开发条件假设u 项目分五期均匀开发，每期开发建设期为两年；u 项目开发产品以中档为主，以小高层住宅为主；u 项目开发的启动时间为大钢厂完成搬迁后的2009年末或2010年初。4）销售条件假设u 项目每期销售周期为三年，销售时间从开发建设期的第一年末开始计算；u 项目每个销售周期内，销售率按第一年40%、第二年40%、第三年20%计算；u 项目第一期销售价格参照周边楼盘的市场价格并结合市场因素确定；u 项目销售价格年均增长6%。5）财务条件假设u 项目开发主要依靠自有资金，不考虑财务费用；u 项目每期开发成本费用均匀投入，开发成本费用年均递增2；u 项目开发利润按照总投资回报率的20%、25%、30%三个水平分别测算；u 根据现行利率、投资回报水平、产品类型及风险等因素的综合考虑，项目的贴现率取为9%。二、土地比较修正和楼盘比较修正（一）土地价格测算1、参照地块选取本项目地块周边以厂区为主，处于政府规划搬迁改造阶段，从2007-2008年甘井子区土地出让情况来看，本项目地块周边无直接可参照对象，因此选取距离本项目地块相对接近的北侧“甘井子金荣路21号”、“甘井子华东路东侧”两个地块以及西侧“甘井子西南路西侧”一个地块共计三个地块作为参照物，推算本项目地块现阶段的市场价格。2、地块价值市场比较修正表项目比较因素甘井子区金荣路21号甘井子区华东路东侧甘井子区西南路西侧出让时间2007-5-212008-1-182008-9-19出让价格（万元/亩）310276330一般因素区位因素-4%-4%-2%规划因素-3%-3%-1%交通条件及市政配套-1%-1%2%商业繁华程度1%1%2%周边环境与景观1%1%-1%个别因素地块面积、形状及平整度-2%-1%0%容积率1%1%0%用地限制条件3%3%2%交易时间修正-2%-1%0%修正系数累计94%96%102%修正后价格（万元/亩）330288324平均价格（万元/亩）314备注根据上述比较，项目地块现阶段的市场地价水平为314万元/亩，以此匡算，项目地块的市场价值约60.3亿元，扣除爱建股份的8亿元，土地价值约为52.3亿元。（二）首期楼盘入市价格测算1、参照楼盘选取大钢厂地块地处甘井子区，为大连早期的重工业基地，近年来伴随大连市“西拓北进”以及大连湾“一湾两岸”的发展规划，周边厂区开始搬迁改造，周边鲜有新建小区，因此选取与本项目地块区位、开发规模、产品客户定位相近地块西南侧“泰华府邸”、“裕景轩（鹏辉新世纪第五期）”、“唯美品格（亿达世纪城）”以及北侧系列楼盘之一的“安邦北湾”共四个楼盘作为参照物进行比较。2、楼盘价值市场比较修正表项目比较因素泰华府邸裕景轩唯美品格安邦北湾现阶段销售价格（元/）8000800090005500一般因素地段区位-1%-1%-1%-3%交通通达性0%0%0%-3%商业繁华程度2%2%2%-1%市政及生活配套2%2%2%0%周边环境与景观0%0%0%1%规划因素-2%-2%-2%-1%个别因素产品档次1%0%2%-1%楼盘配套及小区环境-2%-1%0%-1%发展商品牌-1%0%2%0%有无不利或限制因素2%2%2%1%修正系数累计101%102%107%92%修正后价格（元/）7921784384115978平均价格（元/）7538备注根据上述比较，楼盘现阶段的销售平均价格为7538元/，考虑近两三年内房地产市场调整等因素，建议楼盘首期入市价格为7000元/（容积率为